浅议集体土地使用权及其评估
集体建设用地基准地价评估_方法与实证
集体建设用地基准地价评估_方法与实证集体建设用地基准地价评估：方法与实证摘要：地价是城市规划和土地利用的重要参考指标，对于集体建设用地的基准地价评估具有重要意义。
本文首先介绍了基准地价的概念和作用，然后详细阐述了基准地价评估的方法与步骤，并结合实际案例进行了实证分析，旨在为理论研究和实际应用提供参考。
一、引言地价是指土地在市场经济条件下取得和转让所需支付的货币数量。
作为土地的一种经济属性，地价在城市规划和土地利用中具有重要的作用。
特别是对于集体建设用地，基准地价评估对于合理设置地价政策和实现土地资源的有效利用至关重要。
二、基准地价的概念与作用基准地价是指根据土地的利用性质、地理位置、市场供需情况等因素，以一定的计算方法确定的土地价格。
其作用主要有三个方面：一是作为土地征收和占用补偿的基础依据，为政府对土地的征收和补偿提供参考；二是作为土地使用权出让的拍卖底价，为土地出让价格的确定提供依据；三是作为土地市场的参考价格，为土地买卖交易提供指导。
三、基准地价评估的方法与步骤基准地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
以下是基准地价评估的基本方法与步骤：1. 收集基础数据：包括土地的性质、用途规划、地理位置、用地需求等相关数据。
2. 设定指标体系：根据评估的目的和对象，制定合适的评估指标体系，包括土地的地理特征、产业需求、交通便利度、用地供需关系等。
3. 评价模型建立：选择适当的评估模型，如回归模型、层次分析模型等，根据指标体系对土地进行多指标综合评估。
4. 模型参数确定：根据实际情况，确定模型中各个指标的权重和参数取值。
5. 评估结果分析：根据评估模型，得出基准地价的估算结果，并进行结果分析和解释。
四、实证分析本文结合某市的具体案例，进行了基准地价评估的实证分析。
在收集了相关数据后，根据土地的性质、地理位置、用地供需关系等因素，我们建立了基准地价评估的指标体系。
选择回归模型进行评估，根据实际情况确定了各个指标的权重和参数取值。
苏南农村集体土地实际使用权和产权现状分析报告
苏南农村集体土地实际使用权和产权现状分析报告苏南地区是我国经济发展最为活跃的地区之一，农村集体经济蓬勃发展，因此农村集体土地的实际使用权问题备受关注。
目前，苏南地区农村集体土地的实际使用权分为两种情况。
第一种情况是集体土地流转。
农村集体土地流转是指村民集体将土地出租或出售给协议方，以获取租金或土地承包费的行为。
这种行为在农村集体经济中比较普遍，已经成为农村发展的一种方式。
目前，苏南地区的农村集体土地流转已经取得了一定的成就，但也存在一些问题，比如流转价格低、流转合同不严格等问题，这些问题可能影响到农民的利益。
第二种情况是农民的合法权益。
根据我国的土地管理法规定，农村集体土地的实际使用权属于集体，而集体成员可以依法享有土地的承包权、经营权和转让权等。
目前，苏南地区的农村集体土地实际使用权的合法性得到了保障，但仍然存在一些土地的权益纠纷问题。
目前，苏南地区的农村集体土地产权仍处于转变中。
根据我国的土地制度改革，从2008年开始，对农村集体土地实行统一确权登记，以便进一步实现农村集体土地的产权制度改革。
在这一改革过程中，进一步强化了集体土地的产权保护，以便让农民在土地权益中更加明确和稳定。
但是，仍然存在着一些问题。
一些地方在土地确权登记的过程中，可能存在工作不够细致、程序不够合规等问题，这些可能会影响到农村集体土地产权的转变。
结论综上所述，苏南地区的农村集体土地实际使用权和产权问题得到了一定的保护和发展。
但还需进一步加强农村土地流转价格的规范，确保权益均衡，同时，需要加强农村集体土地产权的转变，以便为农民提供更稳定、更明确的土地权益。
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
摘要：
1.2023 年农村集体土地使用权评估背景
2.农村集体土地使用权评估方法
3.评估案例分析
4.结论
正文：
一、2023 年农村集体土地使用权评估背景
随着我国经济的快速发展，农村集体土地使用权的评估问题日益凸显。
为了维护农民权益，保障土地资源的合理利用，我国政府对农村集体土地使用权进行了一系列改革，并在2023 年出台了相关政策，对农村集体土地使用权进行评估。
二、农村集体土地使用权评估方法
农村集体土地使用权评估方法主要包括以下几种：
1.市场比较法：根据市场上类似土地的成交价格，对被评估土地进行比较，从而得出评估价格。
2.剩余法：评估被评估土地的未来收益，然后根据一定的折现率计算出土地评估价值。
3.成本法：根据土地开发所需的成本，以及土地本身的价值，综合计算出土地评估价值。
4.地价指数法：根据政府发布的地价指数，对被评估土地进行评估。
三、评估案例分析
假设某农村集体土地总面积为1000 亩，土地用途为农业用地，根据市场比较法，该土地的评估价值如下：
1.收集市场上类似农业用地的成交价格数据，选择最近三个月的成交价格作为参考。
2.计算参考数据的平均价格，得出市场价格。
3.根据市场价格，计算被评估土地的评估价值。
四、结论
农村集体土地使用权评估是保障农民权益的重要手段，评估方法的选择应结合实际情况，综合考虑市场价格、土地用途、土地开发成本等因素，以得出合理的评估结果。
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文摘要：一、引言二、2023年农村集体土地使用权评估案例概述1.评估背景2.评估目的3.评估范围4.评估方法三、2023年农村集体土地使用权评估过程1.资料收集2.现场勘察3.评估指标体系构建4.评估结果分析四、2023年农村集体土地使用权评估结果1.土地使用权价格评估2.土地附属设施评估3.土地生态环境评估五、2023年农村集体土地使用权评估启示与建议1.政策法规完善2.评估机制创新3.提高评估专业水平4.保障农民权益六、结论正文：一、引言随着我国农村集体土地制度改革不断深入，农村集体土地使用权的评估已成为土地征收、补偿和安置的重要依据。
2023年农村集体土地使用权评估案例具有一定的代表性，本文将对其进行详细分析，以期为今后农村集体土地使用权评估提供借鉴和参考。
二、2023年农村集体土地使用权评估案例概述1.评估背景2023年，我国某地区因城市扩容、基础设施建设等需要，对农村集体土地进行征收。
为确保征收补偿的合理性和公平性，当地政府组织开展了农村集体土地使用权评估工作。
2.评估目的本次评估旨在确定征收范围内农村集体土地使用权的价值，为政府制定补偿政策和补偿标准提供依据。
3.评估范围评估范围包括征收范围内的农村集体土地使用权、土地附属设施以及生态环境等方面。
4.评估方法采用市场比较法、剩余法、成本法等多种方法进行评估，综合分析征收范围内农村集体土地使用权的价值。
三、2023年农村集体土地使用权评估过程1.资料收集评估小组收集了征收范围内土地使用权的相关资料，包括土地权属证书、土地利用现状图、土地市场交易数据等。
2.现场勘察评估小组对征收范围内的土地进行了现场勘察，了解土地利用状况、基础设施情况、生态环境等方面的信息。
3.评估指标体系构建根据征收范围内土地的实际情况，构建了包括土地使用权价格、土地附属设施价值和土地生态环境价值在内的评估指标体系。
4.评估结果分析综合运用市场比较法、剩余法、成本法等方法，对征收范围内的农村集体土地使用权进行了评估，并分析了评估结果。
农村集体土地评估技术指南
农村集体土地评估技术指南大家好，今天咱们聊聊农村集体土地评估这回事。
说到这，估计不少人都会有些迷糊，眼神里闪过一丝疑惑：“这跟我有啥关系？听起来好像挺复杂。
”不是你想象的那么麻烦。
简单来说，就是如何估算农村集体土地的价值。
别急，咱们慢慢说。
你得明白，农村集体土地是属于村集体经济组织的，不是某一个人。
就像是你家里的院子，虽然你天天在里头晃来晃去，但它毕竟是大家共有的。
那它的价值怎么算呢？这就涉及到土地评估了。
评估的目的其实挺简单，就是看看这块地值多少钱。
你别看它是农村集体的土地，想要在市场上买卖或者做其他事情，没个靠谱的价格怎么行？就像你买菜砍价一样，得知道一把菜到底值不值你掏的钱。
土地评估的方式其实挺多的，像市场法、成本法、收益法这些，听起来很高大上。
你别急，听我一一道来。
市场法就是最简单的了，拿现成的比较。
比方说，附近的土地卖多少钱，咱就按这个来估算。
说白了，就是看看周围的行情，跟着市场走。
就像你买手机，周围都在抢着买，价格自然就贵。
相反，没人买，你价格就得低点。
那如果市场上没什么相似的土地，咋办？这时候，成本法就派上用场了。
这个方法呢，听名字就知道，跟建房子差不多，得算清楚修这块地得花多少钱。
比如要拆掉一部分旧房子，重建起来得花多少人力、物力、财力，这些都得算进去。
要是想在这块地上搞些啥项目，得看看需要多少投入。
其实就是你花多少钱建起来，地值多少钱就得差不多。
再来说收益法，这个稍微复杂一点，不过也不难懂。
简单说，就是看这块地能赚多少钱。
比如要在这块地上搞种植、养殖、开发商业项目，得先算算它能带来多少利润。
拿这个利润去推算出它的价值。
就像你做生意，卖的每一瓶水能赚多少钱，得看市场需求和成本，最后才知道你这一年能赚多少，地的价值也得跟着这个来。
说到这，可能有小伙伴要问了：“哎呀，这地值多少钱，跟我有什么关系呀？”关系可大了！农村集体土地评估关乎到的，不仅仅是土地的买卖价格，甚至影响到你以后土地如何使用，甚至是农村发展的方向。
国有集体土地定级与估价技术指南
国有集体土地定级与估价技术指南前言土地是国家的重要资源。
规范国有集体土地定级与估价工作,对正确确定土地使用定价和充分利用土地资源等具有重要意义。
本技术指南旨在为全国性各级土地管理部门和估价单位提供国有集体土地定级与估价的方法技术指引,明确国有集体土地定级与估价的评估原则、评估因素、评估过程及评估结论归档等内容,推进国有集体土地定级与估价工作规范化和科学化的发展。
一、国有集体土地等级分类根据土地质量、位置条件等因素,将国有集体土地按一至五等分级:1. 第一等地:位于城市中心区、交通枢纽地段等优越条件区。
2. 第二等地:位于城市郊区及重要商业区等条件较好地段。
3. 第三等地:位于城镇边缘地带、生产生活设施较完善地段。
4. 第四等地:位于农村地区交通较便利地段。
5. 第五等地:除上述等级以外的其他国有集体土地。
二、国有集体土地定级评价因素国有集体土地定级应综合考虑以下主要因素:1. 地形位置条件。
2. 交通运输条件。
3. 历史文化条件。
4. 城乡规划条件。
5. 自然生态环境条件。
6. 产业结构与经济地位。
7. 房地产开发潜力。
8. 现状土地利用情况。
三、国有集体土地定级评价流程国有集体土地定级评价流程主要包括下述几个步骤:1. 实地考察勘查,详细收集信息。
2. 根据不同因素给每个因素评定分值及权重。
3. 计算各因素评分后给出综合评分。
4. 根据综合评分判断定级等级。
5. 评定结论报评聘定审议通过。
6. 录入结果并制作详细定级报告。
7. 根据定级结果记录使用。
四、国有集体土地估价方法主要国有集体土地估价方法包括比例比较法、收益资本化法和成本法三种,选择适当方法具体操作如下:1. 比例比较法:选择同类型与质量土地的最近成交案例进行比较。
2. 收益资本化法:考虑土地使用年限,将预计未来每年可得收益资本化得出土地价值。
3. 成本法:包括挖土填地、平整建设等工程费用加上利润得出土地价格。
五、质量把控严格把控国有集体土地定级与估价各环节质量,建立定级记录管理制度等,保证工作。
集体土地评估
集体土地评估技术路线和方法信息来源：沈阳市房地产研究所编辑：孙晓涛浏览次数：419 加入时间：2013-04-15 10:35:03 评论(0)我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。
而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。
但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。
不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。
当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。
国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。
具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。
集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。
虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。
藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法：一、集体土地价格构成《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
开 发 费用 ： 另一 种 是运 用 当地七 通一 平 费用 的社 会 平均 水平 。
（ ） 资利 息 三 投 此 项 费用 为 取 得 和 开发 估 价 对 象 的 两 个 阶
实践 中 ， 我们 不但 接触 到集 体 土地 用于 工业 用 地
的情 况 ， 而且 还接 触 到集 体土 地上 的商 业用 房 或 者集 体 工业用 地 但现 状 为开设 商场 的房地 产 ， 甚
定 。这 里没有 统一 的每 亩 多少 费用 的规 定 ， 估 评 结论 准确 与否 主 要取 决于 原始 资料 的准 确 程度 ，
５
另外 ， 还取 决于估 价师 的执业 经 验与 能力 。 ６农户 拆迁 安置 补偿 ．
这
塞 芒 塑 虫
｛ Ｒ Ａ Ｓ Ｔ Ｉ Ｉ Ｅ ￡Ｅ 似 Ｅ
耕 地开 垦 费等 征收 范 围和 标准 的通 知》 所规 定 的 计 费标 准 计算 ， 为 ３ ． 即 ７ ５元 ／平 方米 （ 亩 ２ ５ 每 ． 万 元） 计算 了这笔 费用 后 ， 来政府 规定 的垦 复 。 原 基 金 、 地有 偿置换 费就 不再 重复计 算 。 耕 ２ 新 菜地 开发 建设基 金 ． 蔬 算
估计 算 中要 明 晰估 价 对 象 所 处 区县 和 人 均耕 地 占有 量 ， 因为其 收税标 准是 不 同的 。 ５ 集体 财物 补偿 ．
公 式 的 内涵包 括 以下几 方面 内容 。
（ 土 地取得 费用 一） １耕 地 开垦 费 ．
按 上海 市物 价局 等 四局委 发 布 的 《 于制 定 关
就 估价方法 而言 ， 集体建 设用地使 用权 （ 以下 简称集体 土地） 与其他 性质 的土地使用 权一样 ， 通 常可采用 成本法 、收益法和市场 比较法 等进行 评
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浅议集体土地使用权及其评估摘要：本文对集体土地使用权的性质、来源及取得程序进行了说明，对集体土地使用权评估操作中容易产生歧议的问题进行了论述。
1．集体土地使用权的定义集体土地使用权是集体土地所有权中派生出的权利，了解集体土地使用权之前，熟悉一下土地所有权的有关规定。
中华人民共和国宪法第十条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山，也属于集体所有”。
中华人民共和国民法通则中规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。
物权法第三十九条所有权的规定“所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”物权法第一百一十七条用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
物权法第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
根据上述规定我们可以了解到集体土地使用权是用益物权人对集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。
理论上土地所有权及使用权是有几很多产权束组成，对此中国人民大学农业经济系的周诚教授有很好的说明，对我们理解土地所有权及土地使用权有很大的帮助，具体如下：土地宏观管理者产权束（内容从略）分割占有权使用权土地产权束土地所有者产权束收益权出让权处分权出租权分割回收权占有权使用权部分收益权转让权部分处分处转租权回收权担保权入股权赠与权从上图可以看出，集体土地使用权是占有权、使用权、部分收益权、部分处分权的集合体，他不但受制于集体土地所有权，现阶段更大程度上受到土地宏观管理者产权的相关制约。
2.集体土地使用权的种类及其来源2．1 集体土地使用权的种类从大的方面说集体土地使用权可以分为农业用地的土地使用权和非农业用地的土地使用权。
农业用地的土地使用权又分为农业用地承包经营权和自留地、自留山使用权、集体四荒拍卖使用权。
《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”。
农业用地承包经营权又可以细分为耕地承包经营权、林地承包经营权、草地承包经营权、非农业用地的使用权又可细分为：乡（镇）、村企业集体土地使用权，宅基地集体土地使用权，基础设施公用事业用地的使用权。
2．2集体土地使用权的来源2．2．1 农业用地土地使用权的来源2．2．1．1 农业用地土地承包经营权的来源第一、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条的规定，“国家实行农村土地承包经营制度”，即家庭通过与集体签定承包合同取得农业用地的使用权；这是初始的承包经营权。
第二，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”。
即通过转包、出租、互换、转让、入股方式等取得的农业用地的土地使用权。
第三、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。
林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。
第五十条土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。
2．2．1．2自留地、自留山使用权自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。
自留地主要是菜地，自留山主要为解决社员的生活用材。
这种使用权形式自确立后一直保持了下来，1982年宪法也明确肯定了农民对自留地、自留山的使用权。
自留地只能用来种植农作物，自留山只能用来种植林木，未经批准，不得改作他用。
2．2．1．3. 集体四荒拍卖使用权根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第二款的规定“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。
2．2．2非农业用地土地使用权的来原2．2．2．1基础设施公用事业用地的使用权经过国家批准并经过用地补偿和安置，修建基础设施公用事业取的土地使用权。
2．2．2．2乡（镇）、村企业集体土地使用权第一，依法使用集体土地（参照国家建设征用土地的标准进行过用地补偿和安置）；第二，1982年以前通过与被用地单位签订协议使用的集体土地；第三，1962年以前调用集体土地没有退还的；第四，1982年以前农民集体自行使用本集体的土地；第五，过去经有关领导批准或同意，并进行一定的土地调整或补偿的；第六，沿用已撤销企、事业单位闲置的土地。
上述为历史形成的集体土地使用权的状况。
第七，通过出让方式取得的集体土地使用，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提到“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。
2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二条规定“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
”这是国内第一次提到集体土地使用权的出让。
第八，以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的取得。
以上为初始的取得方式。
第九，通过转让方式取得第十，通过出租方式取得第十一，通过转租方式取得第十二，通过其他方式取得以上为二次流转取得的方式。
2．2．2．3宅基地集体土地使用权第一，集体拨用；第二，通过继承、购买房产使用集体土地。
３．集体土地使用权的取得程序３．１农业用地的取得程序农业用地的取得主体：根据中华人民共和国农村土地承包法第五条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。
第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
根据中华人民共和国农村土地承包法第十九条的规定，土地承包应当按照以下程序进行（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。
其他方式的承包发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。
３．２非农业用地的取得程序３．２．１基础设施公用事业用地的使用权的取得程序乡镇公式设施公益事业用地包括：农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗、敬老院、幼儿园、村委办公场所等。
由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡镇政府审核后，向县级以上土地管理部门申请，按省、自治区、自辖市的批准权限批准。
涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批，使用其他集体所有土地的，应当进行土地调换或适当补偿，使用农民承包地的，应给予安置补偿。
３．２．２乡（镇）、村企业集体土地使用权乡镇村两级农业经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农民个体企业及农民集体与其它单位或个人联办的企业使用本集体所有的土地。
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条下列建设项目可以使用集体建设用地“兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等”；乡村企事业建设用地的审批程序一般如下：（一）用地单位根据建设项目的批文申请用地（二）选址定点（三）批准用地（四）落实各项补偿、安置方案，签订用地协议（五）划定用地（六）登记发证３．２．３宅基地集体土地使用权的取得程序宅基地是指农民的住房、辅助用房（厨房、禽畜舍、厕所）、沼气池和小庭院用地，以及房前屋后少量绿化用地。
符合下列条件的可以申请宅基地：统一规划建设的新村、居民点，需要安排宽基地的农户；原有宅基地面积低于规定标准，居住拥挤的农户；一些确需分家、分居而又无宅基地的农户；回家落户定居而又无宅基地的离退休职工及其家人、华侨等。
农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并经张榜公布无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批；其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。
４．集体土地使用权的的使用年限４．１农业用地的使用年限根据中华人民共和国农村土地承包法第二十条耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》林地的承包期为７０年。
承包期届满，可以按照国家有关规定继续承包。
通过转让等其他方式取得的承包权的使用年限为首次承包合同约定的使用年限减去已承包使用年限后的剩余年限。
４．２非农业用地的使用年限公共设施公益事业用地及宅基地的使用年限一般为集体划拨的用地，一般没有具体年限的限制。
企事业建设用地使用年限国家没有明确规定，各个地方制定的标准基本为不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限：《河南省人民政府办公厅关于印发河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见的通知》第七条“集体建设用地使用权首次流转的使用年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
再次流转的,流转年限为首次流转合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
”《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第十条“集体建设用地使用权流转土地使用年限不得超过法律和国家、省、市规定的同类用途国有土地使用权出让或出租最高年限。
具体年限由土地所有权人与土地使用人协商确定。
土地使用期限自流转行为被批准之日算起。
第一次流转以后再流转的土地使用期限，为前次土地流转合同规定的期限减去前土地使用人已使用年限后的剩余年限。
”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。
5．集体土地使用权的评估5．１农业用地的土地使用权的评估《农用地估价规程》中讲了有收益法、成本逼近法、市场比较法、基准地价法等，本文就收益法的有关问题进行讨论。
5．１．１农业用地净收益的确定土地年纯收益等于年总收益减年总费用。
具体的操作方法在《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）中有很好的说明，本文不再多述。
现就以下问题说明一下。
1、成本费用中是否应扣除人力资本的费用即人工费，作者的观点是现阶段在人均耕地较少的地区不扣除人工成本的费用。