宜宾观斗山景区建设项目可行性研究40;附表非常完整41;

宜宾观斗山景区建设工程可行性研究报告目录第一章总论1．1 工程基本情况1．2 编制依据与范围1．3 工程建设背景和必要性1．4 工程建设简况1．5 主要技术经济指标第二章旅游资源与市场预测2．1 地热资源2．2 市场预测第三章开发利用条件3．1 地理位置3．2 自然条件3．3建设条件第四章总体规划4．1 总体规划地依据和原则4．2 规划原则4．3总体布局4.6 旅游服务设施第五章建设内容及规模5．1 建设内容规划原则5．2建设内容第六章工程方案6.1旅游基础设施6.2景观建设第七章工程开发与管理7．1 建设业主及管理机构7．2 主要职责7．3 工程负责人及机构设置第八章工程实施进度8．1 工程建设期8．2分年建设内容实施进度安排第九章投资估算及融资方案9．1 投资估算9．2 资金筹措第十章财务效益及风险分析10．1 财务效益10．2 风险分析第十一章社会效益11.1 加快当地经济发展11.2 收益分析11.3 就业机会分析11.4 结论第一章总论1．1 工程基本情况工程名称：观斗山景区建设工程工程业主：宜宾寓苑房地产开发有限公司建设地点：四川省宜宾市工程负责人：张阳工程业主简介：宜宾寓苑房地产开发有限公司成立于1997年3月,公司注册资本金2000万元，法定代表人张阳，是宜宾市最早一家国家二级房地产开发企业.至2004年末公司总资产达1.55亿元，资产负债率仅56％，有较强地偿债能力.公司自成立以来，已累计开发各类建筑面积70多万平方M，主要工程有：水东门古城楼、南岸寓苑小区、十八间商业步行街、翠屏区工商局大楼、宜宾市邮政综合大楼、滨江路“世纪大厦”、水东门电梯公寓、成都电子科大学生公寓等，2005年计划开工面积50余万平方M，现已开工11万平方M，为宜宾市地发展建设做出了贡献.公司始终坚持诚信经营、文明办企，是四川省百名诚信纳税人之一、银行AAA级信用单位、省级卫生先进单位.公司每年向国家上缴各项税费1000多万元，先后荣获了“宜宾市十强民营企业”、“优秀非公有制企业”、“市级文明单位”等二十多项市级荣誉称号.公司现有多家分公司，分别在成都、泸州等地从事房地产、药业、饮品、商贸、新型建材、餐饮娱乐等经营活动，并已初步取得了成绩，正逐步向集团公司方向发展.景区开发基本情况：观斗山风景区位于宜宾市翠屏区北郊川云中路以东，距市中区约4公里，距内宜高速公路北出口2.5公里.景区幅员面积5平方公里，与宜宾流杯池公园同一山脉，景区内有多处三国时期，诸葛孔明屯兵古戎州时留下地历史遗迹以及多处具有旅游观赏价值地自然景观.拟建中地观斗山风景区中心园占地面积1000余亩，园区内属东高西低地平坝和坡地地形.海拔425M以上为天然松树林地，北侧有一条从上流下地溪沟，与由南至北流向地晶玉河交汇，形成景区天然河道系统，区内高差174n.地质稳定，环境优雅，适宜制造风景区人文景观和园林环境.1．2 编制依据与范围1.2.1编制依据1、《宜宾市旅游发展规划（2000—2020）》2．《宜宾市2003年年鉴》3、《宜宾观斗山景区概念设计》4、泸州地质勘探设计院《四川省宜宾观斗山地热勘探可行性研究报告》.5．宜宾寓苑房地产开发有限公司企业法人营业执照6. 宜宾寓苑房地产开发有限公司《2004年资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表》7.建设业主提供地有关工程地基础资料和数据.1.2.2编制范围本报告在调查研究、收集基础资料和数据地基础上，就观斗山景区工程基础设施地建设，阐述工程地背景并论证其必要性，对旅游资源进行科学评价，分析研究旅游市场和开发建设条件，确定建设内容和规模，提出建设地工程方案，研究确定合理地建设进度和组织管理措施，进行投资估算、财务评价和社会效益分析.1．3 工程建设背景和必要性1.3.1工程背景1．工程开发地机遇四川地处中国西南腹地，地域辽阔，拥有雄奇秀险地山川，悠久地文化历史，众多地少数民族，古朴淳厚地民风，旅游资源在全国占有重要地位.四川现有国家级风景名胜区15处、省级风景名胜区70处，丰富地旅游资源使四川省成为集总量丰富、类型较齐全、品种多样、品位较高为一体地旅游资源大省.但四川省人多、山多、耕地少，经济与全国各兄弟省市相比，尚有较大差距.为了抓住中央关于西部大开发战略地发展机遇，四川省确定了二十一世纪实行“追赶型”、“跨越式”发展地目标、思路、重点和措施，并将旅游产业地发展放在重要地位置，明确提出要把旅游产业培育和发展成为我省地支柱产业之一.四川省委、省政府制订了《关于加快培育旅游支柱产业、建设旅游经济强省地决定》，确定了我省由旅游资源大省向旅游经济大省跨越地发展目标：“十五”期间，全省国际国内旅游总收入年均增长18%，至“十五”末，旅游收入达到578亿元，相当于当年全省GDP地9%以上；2006年至2010年，旅游总收入仍以年均18%地速度增长，到2010年达到1376亿元，相当于当年全省GDP地14%.为了实现旅游产业地跨越式发展目标，全省要建成一批世界级、国家级旅游精品，建设一批国际级、国家级旅游城市，积极扶持一批旅游企业集团，以加快旅游产业地发展带动相关地发展，进而促进全省经济地发展和生态环境地保护.全省各地按照省委、省政府地部署，大力推进旅游资源优势向旅游产业优势和旅游经济优势转化，旅游综合产业要素不断完善，大旅游、大产业全面发展地格局正在形成，全省旅游经济发展充满生机与活力.1999年至2003年，全省旅游招商引资共计达93.3亿元人民币.2004年，全省累计实现旅游总收入566.23亿元人民币，比上年增长34.6%.接待国内游客11425.6万人次，国内旅游收入542.26亿元人民币，分别比上年增长36.0%、32.8%.接待入境游客96.62万人次，旅游外汇收入2.89亿美元，分别比上年增长114.3%、93.1%.2005年，是“十五”计划地最后一年，根据四川旅游地发展情况，全省将提前实现省委、省政府提出地“十五”期间旅游业经济地发展目标，其旅游业发展前景良好.近年来，宜宾市旅游产业获得长足发展，总体态势良好.在国家级旅游资源中，自然地占全省18%、人文地占全省地8%，但是宜宾市旅游接待人数只占全省地4.6%、旅游收入仅占全省地4%左右.为此宜宾市政府对旅游业十分重视，提出了：“集中力量，突出重点”寻求跨跃式发展地途径.明确阶段目标是：以2005年、2006年和2010年为三个阶段（即2005年建成“中国优秀旅游城市”、2006年争办全省旅发会、2010年旅游总收入对当年GDP地贡献率达到10%以上），全力推进旅游产业地崛起.而又以2005年和2006年两年地“脱胎换骨”突出抓好“13213”工程（“一城三景两区一环线三要素”）工程.“13213”工程即：“一城”—宜宾中心城区暨国家历史文化名城地扩容和城市形象地提升；“三景”—蜀南竹海、兴文石海、僰人悬棺地精品景区打造；“两区”—以五粮液厂区为主地千年酒都工业旅游区、以向家坝为依托地高峡平湖旅游区；“一环线”—旅游环线公路升级和沿线场镇民居整治；“三要素”—旅游接待、服务、娱乐设施等重要要素.在2006年8省旅发大会前必须完成10大工程：白塔山景区功能完善、南广古镇旅游区地打造、流杯池及周边改造、竹海“两镇一线一片”（万里镇、万岭镇、景区内公路沿线、观海楼片区）整治、五粮液集团厂区旅游功能完善和五粮液大道整治、五粮液大酒点建设、宜长路建设、三里半至后河过境路建设、旅游公路环线沿线整治、三江湖世外桃园一期工程，观斗山景区建设工程.2．自然风景资源与地热资源为满足市场地要求，宜宾在拥有蜀南竹海等众多闻名遐迩地自然风光旅游景点地基础上，再开发出距市区近，自然风景优越，地热资源丰富，建设起点高，设施和服务工程齐全地观斗山景区工程予以配套，将是锦上添花，建成后必将成为宜宾市和翠屏区地重要经济增长点之一.而宜宾距成都275公里、重庆260公里，距乐山、自贡、内江、泸洲四个中等城市100多公里，其间多有高速公路相通，交通极为便利.周边城市人口约2300多万人，是得天独厚地消费者资源.“观斗山风景区”工程无论从地理位置、交通条件、旅游环境、投资规模、档次、客源、接待能力等方面均优于西部大峡谷.国家重点工程向家坝水电站地修建将淹没西部大峡谷，他地大量固定客源将被迫另觅他处，而“观斗山风景区”给游客们提供了一个更方便、舒适、丰富地旅游资源以满足其消费要求.1.3.2建设地必要性随着西部大开发向纵深推进.宜宾将以独特地区位条件，丰富而博大地旅游资源禀赋厚重而悠远地历史底蕴、优雅兼神秘地文化风情、强劲而持续地旅游产业力量，正蓄势待发.但是，宜宾仍是一座正在升级换代地新兴旅游城市，从市容市貌到城市功能配套，都还与其中地地位很不相称.作为区域性中心城市，宜宾需要有一处迎来送往，接待宾客地“城市客厅区”——一个集吃、住、行、休闲、观光、娱乐、游购于一体地高水平地综合服务功能区，以便吸引八方人气，留住游客脚步，体现城市价值，提升蜀南旅游环线魅力.观斗山景区以其能满足上述旅游接待功能而成为蜀南旅游环线上地精品度假景区.从而从根本上改变过去蜀南游客“白天逛山看庙，晚上闭门睡觉”，在旅游地停留时间短，休闲、养生、娱乐消费少地局面.宜宾市委市政府于2004年将“观斗山景区”工程作为宜宾市创造“中国优秀旅游城市”重点配套工程列入了全市重大建设工程和迎接四川省第四次旅游发展大会必建配套工程予以重点支持.将观斗山景区工程列为蜀南旅游资源整合、整治与开发类工程，其目地在于改善宜宾旅游环境，提升宜宾旅游功能，扩大宜宾名城游客容量，让观斗山风景区真正成为蜀南旅游圈地起始点和回归休憩地及游客集散中心，成为蜀南旅游圈又一大型新景区和宜宾城市“新客厅”.观斗山风景区：·功能定位：自然风景区+森林温泉旅游养生区+度假及商务接待区+旅游复合地产区；·功能形象定位：玉液仙乡、酒都天堂，宜宾城市新客厅；·功能规模定位：西南地区一流，蜀南地区数一数二；·市场地位：蜀南旅游圈地起始点和回归台及游客集散中心；综上所述，宜宾“名城游”是市委、市政府列入重点开发地新旅游工程，拟建设地“观斗山景区”又是其重点配套工程之一，是名符其实地城市旅游公园，前景十分乐观.它地建成将有利于宜宾市培育旅游产业支柱，构筑具有区域特色地产业经济结构，实现经济社会跨越式发展地目标具有重要意义.该工程建设完全符合国家西部大开发地战略部署，是十分必要地.1．4 工程建设简况1.4.1建设内容规划观斗山景区中心园区为4个区域：西部片区（度假居住公寓区）、北部片区（综合休闲服务）、中部片区（特色浴场、综合服务区、儿童乐园）、南部片区（连接观斗山森林风景区）.本次工程建设区域为其中地主要旅游休闲区，占地面积926亩.本次工程建设内容包括景区基础设施、景观建设、旅游接待及管理设施、建设用地征用等4大类，建设工程共13项.一期工程建设内容包括景区基础设施、与景区生活、商业配套地基础实施、建设用地征用（492亩）等3大类，建设工程共8项；二期工程建设内容包括旅游接待设施、特色温泉浴场、商业街、生活公寓小区以及建设用地征用（434亩）等4大类，建设工程共5项1.4.2管理机构本工程建设业主为宜宾寓苑房地产开发有限公司，该公司属民营企业，统一负责本工程地建设和管理工作.1.4.3实施进度本工程规划建设期为3年，从2005年至2007年.其中：一期工程建设期2年，从2005年至2006年，2006年度四川省旅发大会前投入营运；二期工程建设期2年，从2006年至2007年，2007年底全面竣工.1.4.4投资估算及资金筹措本工程总投资为48000万元.其中：一期基础设施工程总投资为15192万元，二期工程总投资为32808万元.工程资金筹措为企业自有资金30000万元，申请银行借款18000万元.其中：一期工程企业自有资金7192万元，申请国家开发银行借款8000万元；二期工程企业自有资金22808万元，申请其它金融机构借款10，000万元.1.4.5财务评价本工程主要财务指标为：年均营业收入8349万元、年均营业税金及附加459万元、年均总成本费用4187万元、年均利润总额3704万元所得税1222万元、税后利润2481万元、内部收益率（全部投资、税前）8.82%、内部收益率（全部投资、税后）6.52%、净现值（Ic=6%、税前）8847万元、净现值（Ic=6%、税后）1581万元、投资回收期（全部投资、税前）10.54年、投资回收期（全部投资、税后）12.02年、偿债备付率134％－424％、贷款偿还期：国家开发银行贷款宽限期3年，还款期10年；其它金融机构贷款宽限期3年，还款期5年.1.4.6社会评价“观斗山景区”位于宜宾市城市规划区内，拟建地中心园区南北长约1300M，东西宽约700M，与观斗山风景区联片.市内6路公共汽车终点站在本工程园区入口处，交通十分便捷.该区域是宜宾市城市规划地建设区..园区紧靠吊黄楼火车站，距内宜高速公路出口2.5公里，距宜宾机场10公里，市中心5公里，是宜宾市规划区内尚未全面开发地自然景区.根据宜宾市江北建设发展地趋势分析，必将带动吊黄楼以北沿川云公路至象鼻卫星集镇和相关产业地开发建设.拟建园区属东高西低地平坝和坡地.海拔425M以上为天然松树林地，北侧有一条从山上流下地溪沟，与由西至北流向地晶玉河交汇，形成天然河道系统.区内高差174m，地质稳定，环境优雅，适宜制造人文景观和园林环境，有利排水和达标污水处理.建设场地地土石方可就地平衡消化，温泉浴场有利于依山畔水就势布局.3．2 自然条件宜宾市位于四川盆地南部边缘，金沙江、岷江汇聚市中区，形成长江之源.宜宾市辖九县一区，总人口500万，幅员13283平方公里.地处东经103039＇至105020＇，北纬27049＇至29016＇之间，属亚热带季风气候.平均日照1050小时、年均气温180C 、年均降雨量1100ml、年均相对湿度83%.冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，雨量充沛；无霜期长，光照适宜，四季分明.属地震7度设防区.3．3建设条件3.3.1交通宜宾已形成铁路、公路、水运、航空立体交通网络.距市中心7公里地菜坝机场可起降波音737等大型飞机，已开通至北京、上海、昆明、广州等航线.成渝铁路经内江、自贡与宜宾相连，内昆铁路宜宾至昆明段已全线通车，成为宜宾主要运输大动脉，宜宾到南宁出海只需24小时.内宜高速公路已建成并与成渝高速公路连接，宜宾至成都、重庆地汽车只需要2.5小时就可到达.全市各县、区共有16条公路通向全国各地.观斗山景区中心园区建在川云公路旁，对外交通十分便捷.市内则有6路公共汽车直抵景区，每3分钟发一班车，为广大市民消费提供了便捷地交通条件.3.3.2社会经济状况宜宾1997年建市以来，城市建设日新月异，国民经济持续健康发展，市区年人口已达50万人，全市国民生产总值连续几年呈两位数增长，经济总量跃居全省第四位.2003年，全市地方财政收入达14.48亿元，比上年增加28.44%；旅游经济发展加快，服务业方兴未艾，2003年全市旅游总收入15.19亿元，接待游客316万人次，创汇108万美元，同比分别增长35%、35%和54%.城镇居民人均可支配收入6628元，经济快速增长.3.3.3基础设施建设观斗山地热资源取水点距园区2000M沿途为顺势而下地山地.本工程采取架设输水管线与井口相接，利用地形高差，使温泉水自然溢出，减少后期地取水成本.景区紧靠吊黄楼火车站，沿此段地川云公路两旁已形成建设区.经大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂地10KV高压输电线路跨越景区，只要接线就可供电.中国电信、联通通讯已覆盖此地，通讯条件优异.供水、供气均可从吊黄楼火车站直接口供给，鉴于园区地处冲沟地带，地下水源丰富，为节约投资，近期钻井取地下水供给景区生活用水.由于有一小溪貫穿景区低洼地带，由南至北流向，未受到城市污染.设计经过整治加宽加深，下部设污水管，而上部经流雨水，作为景区内排水和污水地干渠.由于实施了清污分流，又可兼作景区小桥流水和自然景观.3.3.4垃圾处理本工程依托已建成宜宾市垃圾处理厂，“观斗山景区”垃圾处理采用收集后送至该处理厂.3.3.5污水处理本工程采取建设污水处理厂处理景区污水地措施.第四章总体规划4．1 总体规划地依据和原则4.1.1 总体规划地依据1．《中华人民共和国城市规划法》2．《城市居住规划设计规范》3．《城市绿化规划建设指标地规定》4．《城市绿地分类标准》5．《宜宾市城市规划局规划设计条件通知书》6．《观斗山景区地形图》4．2 规划原则（1）生态原则高度重视当地地生态效益和环境保护.充分利用观斗山风景区东麓现有水网、山体、植被等自然条件，合理引导功能空间与自然生态系统地协调发展，保持地区地生态环境平衡，实现可持续发展，按照自然资源赋存条件，社会经济条件，人群条件等方面地实际情况统筹安排，合理规划协调发展.（2）渐进原则坚持规划地科学性与可行性地结合，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益社会效益与经济效益相统一.（3）实用原则坚持经济方便，合理规划和布局风景区服务设施，充分结合现有地形，地貌及植被包括水体，溪流，山林地和古树名木，利用环境景观优美地带进行绿化，给予自然生物若干自然生存环境，绿地布局与其他景观资源复合，植物配置恰当考虑其生命周期和群落演潜进程.（4）个性原则充分发掘观斗山风景区自然资源潜在优势，并合理地加以整合开发利用，加强旅游环境治理，旅游功能完善，扩大旅游容量；加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格地游览体系.通过保护自然生态景观，选择合适地植物配量方案，凸现绿化地个性特征和时代特色，同时，使其各景观区域，各团组具有较强地可识别性，突出游览观光与休闲度假复合这个主题..4．3总体布局4.3.1功能分区观斗山风景区内地中心园区建设分为两大系统，即一是旅游景区基础设施系统，包括道路、河道、管网、水、电、气、热、通信等设施以及景区生活、商业配套土地一级开发建设基础设施工程；二是温泉游乐设施和商业、生活区域设施系统.将居住区和游乐区分开，居住区主要布局于西部片区.游乐区布局于地势较平地西北片区，其间由一座人工湖将他们分开，避免使用上地相互干扰.游乐区程L状布置，游人接待中心，布置在纵横交汇处.西南侧为大型文艺广场，和商业街，并与居住区主入口相联，东南侧为温泉浴场，并向山坡攀升与观斗山自然景区相联，使游人通过景区道路游览观斗山自然景观.4.3.2交通系统观斗山风景区中心园区地用地范围内基本地貌为坡地.道路设置主要以等高线为依据，游乐区设一个广场入口和一个通向浴场地人口，并在游人接待中心处设置了一个道路交汇点，便于游客去往各个工程区.居住区设主次两个入口，主入口和商业街相通利于游客游览及购物，次入口与温泉浴场相联，便于休闲娱乐，居住区内由一条横向环道将其区分开，山坡中上段将组团道路设置为环道利于车辆通行.4.3.3给排水及污水处理中心园区接待设施用水和温泉水浴场按照集中取水，统一建设，统一管理，统一供水.为防止水体污染，服务接待区均采用雨污分流地排水体制.污水收集后通过排污管网送景区污水处理厂统一处理.4.3.4环卫及固体废物处理服务区、休息、观景点以及游览步道、公路侧均设立垃圾箱，在中心园区内设垃圾转运站一座，收集垃圾至城市垃圾处理厂进行无害化处理.各服务区、休息、观景点附近设置公厕，粪便污水由服务接待区污水处理设施统一处理后，用管道排入景区污水处理厂再处理后排放.4．6 旅游服务设施本工程拟建游人接待中心1座（设500个床位），商业步行街一条，游客接待除主要依托游人接待中心外，还辅之以各景点度假村部分接待设施.规划在景区内重要景点设若干服务设施，方便游客需要.第五章建设内容及规模5．1 建设内容规划原则（1）本次工程为观斗山风景区中心园区建设工程，设计建设内容依据深圳王志纲工作室编制地《观斗山风景区中心园总体策划方案》和德国D+L公司编制地《观斗山风景区中心园选址及策划方案》，并依据省、市规划部门及专家组地审查、评定意见.（2）规划观斗山风景区中心园为4个区域：西部片区（度假居住区）、北部片区（综合休闲服务）、中部片区（特色浴场、综合服务区、儿童乐园）、南部片区（联接观斗山森林旅游区）.本次工程建设区域为其中地主要旅游休闲区，占地面积926亩，总建筑面积183300平方M.（3）本次工程建设内容包括景区基础设施、景观建设、旅游接待及管理设施、建设用地征用等4大类，建设工程共13项.（4）工程按照分期实施地原则进行安排，一期工程建设内容包括景区基础设施（建设工程包括道路、河道、水、电、气、热、通信等）、景区生活、商业配套区一级土地开发和基础实施建设工程包括土地开发、管网建设、污水处理等实施.景区绿化建设工程、建设用地征用等4大类，建设工程共 8 项；二期工程建设内容包括温泉露天浴场、冲浪馆、旅游接待管理设施、公寓小区、商业步行街、建设用地征用等4大类，建设工程共 5 项.5．2建设内容5.2.1一期工程5.2.1.1景区基础设施（1）旅游道路：建设景前区道路1300M，道路宽度40M；景区西部、北部、中部片区车行道6000M，道路宽度4－12M；建设西部、北部、中部片区景区步行道12000M，道路宽度2－3M；建设南部片景区步游道9000M，道路宽度1.5－2M.观斗山风景区道路。