房地产销售建筑基础知识
房地产基础知识
附录：房地产基础知识一、房地产开发相关知识：1、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
2、房地产开发基础流程：房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、建设到销售等一系列营业行为。
通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售，后期服务。
>投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
>土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。
>项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。
> 项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。
房地产销售基础知识
房地产销售基础知识-基本信息房地产五证两书:一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证;二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证;三、国有土地使用证经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证;该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围;四、建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护;五、商品房销售预售许可证市、县人民政府房地产管理部门允许企业,销售商品房的批准性文件;六、“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书;2. 房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标;建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等;1. 房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构;砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构;通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构;由于抗震的要求,砖混房屋一般在6层以下;砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋;钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其它材料填充;这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由;目前,多、高层房屋多采用这种结构;其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高;3. 商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和;即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积;4. 建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开,是指建筑物各层次外围面积的总和;由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素,造成房屋不太规则;国家根据房屋使用程度的不同,对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定;针对房屋建筑物的主要规定有：1 作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算;单层房屋按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算;2 建筑物内所有永久性建筑层高在米以上的,包括房屋内的夹层、插层,技术层即管道层,储藏室等和米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积;层面上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在米以上的建筑和地下室,半地下室及相应进出口,层高在米以上的按其外围水平投影面积计算;3 穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分,层高在米以上的按其水平投影面积计算;4 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积;5 与房屋相连的有柱走廊,房屋间属永久性封闭的架空通廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算;与房屋相连的有上盖无柱的走廊,连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊天桥不计算建筑面积;6 有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算;7 全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台,挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算;8 有伸缩缝的房屋,若在室内,伸缩缝计算面积;与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积;9 属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;10 突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无拄雨蓬等,骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,及屋面上的花园,游泳池等均不计算建筑面积;11 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积,它是各面积计算的基础;5. 套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要,各套面积不一定相等,就必须将各套房的面积分别进行测算;套内建筑面积是由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台面积三部分组成;1 套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积,按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积,内墙面装饰厚度亦计入使用面积;2 套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体,或其他承重支撑间隔体所占的面积;其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积;套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积;3 套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算;其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积;6. 公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外,都有公共使用面积的部分;最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等,这部分面积应由各户进行分摊;公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊;1 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,按水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积;独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积;将这几部分面积和计起来即为共有面积总和;2 共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积;3 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊第1步：计算分摊系数分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝总建筑面积之和一各套内建筑面积之和／各户套内建筑面积之和;第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积;7. 使用率房屋套内净面积即使用面积和房屋建筑面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间,板楼在78％至80％之间;怎样计算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例,是衡量物业使用效率的重要指标;比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”;它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法;11. 居住面积房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和;所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面即结构面积;12. 使用面积房屋的使用面积,指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和;计算房屋使用面积,在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用;采用使用面积的计算,可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积,可以比较直观地反应房屋的使用状况,但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格;计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积;计算房屋租金,都是按使用面积计算;13. 建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层房屋楼的建筑面积,则是各层建筑面积之和;不难看出对于一幢房屋楼来说,房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积,也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积;当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中,是由部分辅助面积和部分结构面积构成;14. 房屋的开间在房屋设计中,房屋的开间即宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离;房屋开间一般为－米,砖混结构房屋开间一般不超过米;规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性;15. 房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度;进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件,房屋的进深在设计上有一定的要求,不宜过大;目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大;在房屋的高度层高和宽度开间确定的前提下,设计的房屋进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内自然光线不足;16. 层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度;17. 净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离;净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度,即层高和楼板厚度的差叫“净高’;18. 什么是房屋组团：我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻;这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感;而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构;院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要;19. 什么是花园式房屋花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅;一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,房屋水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买;20. 居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模1000～3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地;21. 跃层和复式、错层有什么区别通常情况,跃层房屋是一套房屋占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等;复式房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋通常是米高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下;其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高房屋的空间利用率;这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的;复式房屋实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分;夹层可以做成房间,也可以做成跑马廊形式夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退,在平面的外边缘有栏杆或栏板,上面的人可以看见下面,下面的人也可以看见上面,形成一种不完全的空间,一般称其为“排空”,与底层之间有视线上的交流和空间上的流通;而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式房屋的空间是两种不同的类型;跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和;如果跃层部分的高度不够一个完整的层高,可以参照披屋顶使用面积的计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件漱洗、便溺、采光、通风外,还应同时具备以下两个条件,方能计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于米含：使用房间净面积的一半含以上不低于米含;满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积;若房间超过米含部分不足房间总面积的2倍计入使用面积;错层一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系;优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式房屋丰富的空间感;可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等;还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋,可以减少挖土的土方量;错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力;但错层式房屋不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档房屋;22. 现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同;通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋;23. 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同;期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前商普遍采用的一种房屋销售方式;购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的;而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子;24. 二手房即旧房;新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”;一些无房的人,可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益;25. 尾房又称扫尾房;它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种;一般情况下,当商品房屋的销售量达到80％以后,一般就进入的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房;开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重;26. 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；基础知识2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50％;27. 公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数;即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和;28. 标准层：是指平面布置相同的房屋楼层;29. 平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由房屋底层地面伸出室外的部30. 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2者;31. 玄关：是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段;居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余;玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方;平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所;32. 隔断;是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面;。
房地产专业基础知识怎么学
房地产专业涉及广泛的知识领域，包括房地产市场、房地产开发、房地产投资、房地产法律等。
以下是一些房地产专业的基础知识点：
1. 房地产市场：了解房地产市场的运作方式、供需关系、房价形成机制、市场调控政策等。
2. 房地产开发：了解房地产开发的过程，包括土地选址、规划设计、项目筹备、建设施工、销售运营等。
3. 房地产投资：掌握房地产投资的基本原理和方法，包括投资评估、风险管理、投资回报分析等。
4. 房地产估价：了解房地产估价的基本原理和方法，包括市场价值评估、收益价值评估、成本价值评估等。
5. 房地产金融：了解房地产金融的相关知识，包括按揭贷款、房地产投资信托基金、房地产证券化等。
6. 房地产法律：了解房地产法律的基本框架和规范，包括土地法、房屋拆迁法、不动产登记法等。
7. 可持续发展与绿色建筑：了解可持续发展理念在房地产行业中的应用，包括绿色建筑设计、节能环保技术等。
8. 基础的房地产经济学：了解房地产经济学中的一些基本概念，如供求关系、房价波动、房地产周期等。
这些只是房地产专业的一些基础知识点，随着学习的深入，你还会接触到更多复杂和专业的概念和领域。
建议你在学习过程中多读相关书籍、参加专业课程，以及关注行业动态，从而积累更多的知识和经验。
建筑基础知识
建筑基础知识前言一、有关房地产概念二、经济技术指标三、房屋构造基础知识四、建筑识图基础知识五、有关建筑面积知识一、有关房地产概念1、概念☐房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。
☐土地：是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
☐建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物。
☐其他地上定着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的，如为提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施，在地上建造的庭院，花园、假山、围墙等。
2、各称real estate香港：物业地产、楼宇、房地产估价定义：房地产：土地or建筑物or土地与建筑物的合成体房地：土地与建筑物的合成体。
土地：土地部分，此价格不含地上建筑物的价格。
地上建筑物：不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。
建筑物：仅指建筑物部分。
分为房屋和构筑物。
3、房地产的类型（1）按用途来划分的类型☐居住房地产：普通住宅，高档公寓，别墅等。
☐商业房地产：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。
☐办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。
☐旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。
☐餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅☐娱乐房地产：游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
☐工业和仓储房地产：工业厂房、仓库☐农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园☐特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。
☐综合房地产：指具有两种或两种以上用途的房地产。
（2）按开发程序中划分的类型生地：只指不具有城市基础设施的土地如:荒地、农地。
毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。
房地产基础知识培训
（一）房地产名词
18、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把 一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体或 称做填充墙（如砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC 板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等），对建筑结构承重没什 么大的影响 19、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开， 干湿分开，厅与卧室不在一条直线上 21、预制板：指预先按照尺寸统一制作的砼楼板（包括预制 空心板），到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快， 造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用 22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇注的楼板
（一）房地产名词
29、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间
房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是 就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性 30、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从 前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的 进深一般限定在5米左右，一般不任意扩大
3、房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料 4、三通一平：水，电，路(通)场地平整 5、配套设施：主要是为方便提供各种设施
3
（一）房地产名词
6、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积之比；别 墅 容 积 率 一 般 在 1.3 以 内 ， 多 层 容 积 率 一 般 在 1.8% 以 内 ， 小 高 层 在 2.5%以内，高层在2.5%以上；(限制小区人口密度比) 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地 线以内(%) 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积 9、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和 10、楼间距：板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0-20度 时最大，为1.7（新建区）；1.6（改建区）。单栋塔式建筑在两侧无 其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0；多栋塔式建筑东西排列，相 邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距 系数不得小于1.2。 11、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比
房地产基础知识培训课程
目录
1 房地产基本概念 2 房屋建筑基本概念 3 房屋建筑常识 4 行业术语 5 房地产交易类型
第一章 ：房地产基本概念
❖区分房产、地产、房地产三者间的概念差别,并明 确三者间的联系,
房地产 : 房地产是房产和地产的总称,其在物质上是由土
地及土地上的建筑物和构筑物构成的,在经济学上 也叫不动产, 如住宅、大厦、学校
第四章 ：行业术语
住宅性质
普通住宅
普通住宅是指各区指导价以下且小于144 平方米（市场上需求量最大），容积率高 于1.0
公寓
公寓是指商品房 24小时电梯、保安，24 小时管道热水;
别墅
别墅是指独栋、联排、叠拼建筑;
装修分类
毛坯
毛坯是指水泥地，白墙 一般用于住宅
简装修是指地砖、白墙 一般用于住宅及
获准上市交易 的已购公房
已购经适房
二手房概念详解
❖ 私产房 私产房又称为私产住宅、私房,是由个人或家庭购买、建造 的住宅,唯一一种可以做银行贷款的产权性质的房屋.
❖ 房产所有权的分类
❖ 占有权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前 提条件,
❖ 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满 足人们生产和生活的需要,
❖ 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋 所有权人将房屋出租而收取的租金,
❖ 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的 权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权,
❖ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 ,包括开发权、收益权、处置权,政府以拍卖、招标、协议 的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者,土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要 求的,土地使用者可申续用,经批准并补清地价后可以继续 使用
全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全
全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全一、导言本文旨在为全国房地产经纪人备考提供一份必考知识点汇总。
在房地产行业中，经纪人扮演着至关重要的角色，他们不仅需要了解基本的法律、经济和建筑知识，还需要具备良好的沟通、协调和谈判技巧。
为了成为一名合格的房地产经纪人，我们需要掌握以下知识点。
二、核心知识点1、建筑基础知识：掌握建筑学基本知识，包括房屋结构、建筑材料、施工流程等。
这对于评估房屋质量、判断房屋潜在价值以及与客户沟通房屋改造升级等方面具有重要意义。
2、房地产市场分析：了解房地产市场的基本构成、市场动态和价格趋势。
这对于判断投资价值、为客户提供合适的投资建议以及在交易过程中灵活应对市场变化至关重要。
3、土地资源利用与管理：了解土地资源的性质、特点和利用方式，以及相关政策法规。
这对于在合适的时机购买土地、规避政策风险以及为客户提供合理的用地规划建议具有指导作用。
4、房地产营销策略：掌握房地产营销的基本策略和技巧，包括产品定位、定价、推广等。
这对于成功推广房产项目、吸引潜在客户以及提高房产销售业绩至关重要。
5、房地产金融知识：了解房地产金融的基本知识，包括融资方式、投资模式、风险控制等。
这对于帮助客户选择合适的投资方案、评估投资风险以及拓展自身的融资渠道具有重要意义。
6、法律风险防范：了解房地产相关的法律法规，学会识别和防范各种法律风险，保护客户和自身的合法权益。
7、客户服务意识：以客户为中心，关注客户需求，提供专业、细致的服务，赢得客户的信任和支持。
三、细节与技巧1、熟悉当地相关政策法规，如城市规划、土地管理、房产交易等规定。
2、掌握市场动态，关注市场趋势，了解国内外经济形势对房地产市场的影响。
3、具备良好的沟通技巧，与客户建立良好的信任关系，提高客户满意度。
4、学会在房地产交易过程中合理规避风险，保障客户和自身的合法权益。
5、关注环保、科技等相关领域的发展，了解新型建筑技术和绿色建筑材料的应用。
房地产建筑基础知识
房地产建筑基础知识房屋建筑概述通常认为,建筑是建筑物和构筑物的总称;其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”,如住宅,学校,办公楼等,人习惯上也称之为建筑;而人们不在其中生产,生活的建筑,称为“构筑物”,如水坝,烟囱等;建筑的构成要素构成建的主要因有三方面：建筑功能、建筑技术和建筑形象;1. 建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求;2. 建筑技术：是建造房屋的手段,包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等,建筑不可能脱离技术而存在;3. 建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等;建筑的三要素是辨证统一,不可分割的;建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的的手段,技术对功能又有约束和促进作用;建筑形象是功能和技术的反映;建筑的分类按建筑的使用性质分,可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：其中民用建筑包括A、居住建筑：又可分为公寓,花园住宅,新建住宅,新式里弄,旧式里弄,简屋；B、公共建筑;按建筑规模和数量分,可分为：大量型建筑；大型性建筑;按建筑层数或总高度分,可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超高层建筑;房屋建筑结构承重形式钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构竹结构、木结构、竹木结构;1. 叠砌式6F以下建筑：用于居住、办公、学校、医院;2. 框架式：20F左右的住宅及办公楼;3. 剪力墙式：高层;4. 筒体式：大跨度、大空间、超高层;建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言,大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分;通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施,可根据建筑物的功能要求设置;1.基础：位于建筑物的最下部,埋于自然地坪以下,承受上部传来的所有荷载,并把这些荷载传给下面的土层即地基;基础是房屋的主要受力构件,其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀,保持足够的使用年限;2.墙或柱：是房屋的竖向承重构件,它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载,并把这些荷载可靠的传给地基;对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求;作为墙体,外墙还有维护的功能,抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响;内墙还有分隔房的作用,所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求;相关词语解释什么叫房地产房地产：是指房屋财产和土地财产的总和,指土地上的建筑物和附着物;什么是房产房产是指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产,它在法律上有明确的权属关系;什么是房地产业房地产业包括土地的开发,房屋的建设、维修和管理,土地使用权的有偿出让、转让,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场;房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程,它是商品经济发展到一定阶段的产物;属于第三产业范畴;什么是房地产交易房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动,包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖,以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动;根据国家法规规定,一切房地产交易活动都必须进入房地产市场,纳入政府管理,通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续;房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体,即从事房地产交易的组织或个人,他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体,即用于交易的对象,它包括土地和房屋,有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体,即房地产交易活动中介机构,具体可分为交易媒体如经纪人、信托公司、交易所等、融资媒体如各种房地产投资提供贷款的金融机构;由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性的特点,形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点,如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择,而房地产交易则必须对每宗房地产进行实地调查;因而房地产市场是一个没有柜台的市场;同时,房地产交易在很多情况下并不能“一手交钱,一手交贷”,土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间完成,由此可以概括房地产交易具有以下特点：1. 进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移,是房产和地产的有机统一;2. 地产交易投资金额大,费用昂贵,可采取分期付款方式;房地产交易活动可以一次完成,也可以分期陆续完成;3. 地产交易区域性强,不同地域的房地产价格有很大差异;4. 房地产交易是有条件的,必须受国家法律法规的制约,交易双方必须签订交易合同,经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记;5. 房地产的增值保值作用,决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性质;什么是房地产市场房地产市场：是由房地产一级市场俗称土地市场、房地产二级市场俗称楼盘开发、房地产三级市场俗称散盘交易组成;以上三个级别的市场称为房地产市场;一级市场：即土地市场,是由国土部门掌握,通过协议,招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商;二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销售,将该物业销售给广大的小业主;三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后,拥有该物业的所有权以房地产证为依据,然后将该物业的所有权转让给受让方;单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼住宅：1、高层住宅小高层 2、多层住宅商铺：1、临街地铺 2、裙楼商铺什么是土地狭义：土地仅指地球上的陆地表面；广义：土地不仅包括空中环境和地下物质层,还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿;土地作为生产资料,具有数量有限,位置固定,使用经久,即是生产资料,又是生产关系的客体的四个方面的特征;土地类型是什么土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资,微利房地产;什么是土地使用权所谓土地使用权,是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权,即具有使用土地的主体资格的单位或个人,依照法定程序办理土地使用权的申请登记,取得土地使用权证书,被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利;它是我国土地使用制度在法律上的体现;土地使用权是土地所有权的内容之一,它的使用必须符合土地所有权人的利益,同时也必须符合社会利益;如对土地的使用权用必须考虑周围环境,不能给自然环境和邻里造成不良影响,亦即不能污染、破环自然环境,不能给邻理的通风、透气、采光造成影响;使用权土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务;土地使用权出让方式有哪些1. 协议出让土地使用权：协议出让土地使用权,是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准,经协商确定的土地价格,并将土地使用权出让与土地使用者的行为;2. 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标,通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为;3. 拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合,在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下,竞投者按规定的方式应价,有出价最高者获得土地使用权的行为;什么是地价土地使用出让的价格,包括土地使用出让金,市政配套设施和土地开发费;什么是土地使用权年限土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权满后,如该土地用途符合当时城市规划需要的,土地使用者可申请续用,经批准补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回;土地的使用年限是如何确定的凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地,其土地使用年期按国家规定执行,即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其它用地五十年; 什么是住宅住宅,就是供人居住的房子;人在任何房子里都可居住,但并不是所有的房子都可称为住宅;可供人们居住的房子,应当具备可供人们生活起居的功能和设施;那些不具备居住用途的房子,如办公室、商店、厂房,一般不具备这些功能设施,这是划分划分住宅与非住宅的一个根本标志;人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程,最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地;随着人类的进化和劳动本领的增强,人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件,于是通过人工的劳动与大自然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能,住宅作为人类劳动的结晶,反过来又为人类的生存、享受和发展提供必备的条件;什么是住宅的产权如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利,也就拥有了住宅的产权;住宅的产权等同于住宅所有权;特征为：①所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权;②住宅的产权是对住宅的支配权,任何人不得干预;③一处住宅只有一项产权,具有排他性;什么是住宅产权“共同共有”是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有;最常见的如夫妻关系;各共有人并不能拥有自己的产权部分,因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务;除非共同关系消灭或解除,否则共有的房产住宅不能请求分割;什么是住宅小区住宅小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然只是线如河流划分,并不为交通干道所穿越的完整居住地段;住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构;住宅包括哪些类型现代城镇住宅分类指针很多,按照住宅层数分类,可公为：低层住宅庭院式住宅、多层住宅、高层住宅超高层住宅；按照住宅承重结构所选用的主要材料分类,可分为：混合结构住宅砖木、砌块、砖混、钢混、大模板结构住宅内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板,内墙现浇外墙砖砌、框架轻板住宅、简单结构住宅干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构；按照住宅的平面布局分类,可分为：点式墩式、塔式住宅、条式板式住宅；按照住宅设计特点分类,可分为：内廊式住宅、外廊式住宅筒子楼、退台式住宅台阶式住宅；按照跃层式住宅复式住宅、错层式住宅梯间式住宅；按照住宅的用途和功能分类,可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅庭院式住宅;什么是预售商品住宅指建筑工程尚未完成甚至未开工而预先出售的商品住宅,又称“买楼花”;这是国际上流行的一种筹集住宅建设资金的经营方式;根据国家有关规定,预收的购房款在商品房屋开工建设前不得超过全部售价的50%;什么是公有住宅是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅;在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有;什么是私有住宅是由个人或家庭购买、建造的住宅;公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭,也就是转为私有住宅;什么是住宅建筑安装费主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管理费等;其中建筑材料费所占比重较大;整个建安工程总造价通常称为“工程总造价”;什么是商品房商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产;什么是福利商品房福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋;什么是微利商品房微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由政府主管单位筹资建设,可来解决企业职工住宅困难房,价格由政府确定实行优惠价格政策;什么是安居房安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房属经济适用房一类,是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房;什么是经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点;经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准;它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房;这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称经济实用房;经济适用房包括安居房、解困房;什么是商品房的“五证”房地产商在预售商品房时应具备：1. 国有土地使用证：我国的土地管理法规定,土地属于国家或集体所有,能转让的只能是国有土地使用权,集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走,只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售;如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证,房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等;要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；2. 建设用地规划许可证：根据我国土地管理法规定,建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3. 建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少,都要经过规划部门的规划许可；4. 建设工程施工许可证：只有拥有此证工程才能施工；5. 商品房预售许可证：没有此证,房子就不能销售或预售,一般来说开发商如果没有前四证,就办不下来此证;什么是外销许可证凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售;什么是房地产买卖合同房地产买卖合同是由房管局统一编制,用以明确买卖双方权利,所有的商品房销售都须签订此合同,目前,内销的房地产合同亦需做公证,外销的房地产合同必须做公证;什么是银行按揭银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为;业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购得楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期付银行的本金与利息;这种方式称为银行按揭;什么是样板房样板房是指与实际房屋的结构相同,但装修标准按发展商的售楼书而定的房子;什么是示范房示范房与样板房的装修有区别,目的是为提供给客户装修参考;房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定;向开发商购买一手商品房属什么转移属房地产二级市场转移;向开发商购买一手商品房申请登记时,购房者需交的税费有哪些1. 印花税：数额为交易价的万分之五,每证另贴花5元；2. 登记费：数额为交易价的千分之一;3. 契税：数额为交易价的百分之四,目前业主交纳百分之二;4. 公共维修基金：35元/平方米什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价1. 起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价;2. 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价;3. 预售价：预售价也是商品房预销售合同中的志用术语；预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准; 4. 一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价;一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更;商品房买卖合同有哪些内容商品房买卖合同当明确以下内容：1. 用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间2. 总价款、付款方式、付款时间3. 建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明;4. 商品房的销售方式预售或现房销售5. 商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方面的责任;6. 发生设计变更的约定7. 关于商品房屋装饰、设计标准、房屋质量的承诺和责任;8. 物业管理方式及售后保修、维修责任9. 合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式10. 违约责任什么是物业管理物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托,依照物业管理合同或协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务;物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理;什么是业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织;业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护;业主委员会委员从业主中选举产生,每届任期3年,可连选连任;业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任;在任期内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认;什么是三通一平指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准;什么是七通一平指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整;什么是建设用地面积经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积;什么是建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积;什么是建筑物基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积;什么是使用面积使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层夹层、2.2米以上的阁楼等面积,如墙体属两户共有即共墙,其所属面积由两户平均分摊;什么是公用建筑面积建筑物内可供公共使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积;什么是公共面积公共面积指建筑物主体内,户型以外使用的面积,包括层高超过2.2米的设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门统一管理;什么是公共面积分摊每户或单位应分摊的公共面积按如下原则进行计算：1 有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算；2 如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊;即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积×每户使用面积/各户使用面积之和什么是得房率套内使用面积与建筑面积之比,这也是衡量某个楼盘的量化指针;什么是容积率计容积率总建筑面积与地块面积之比;什么是建筑覆盖率建筑密度、建筑系数建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率%; 什么是绿化率建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率%;绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化;什么是绿化覆盖率建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率%;什么是日照间距建筑物与建筑物之间的距离,它要满足一个比例的要求;什么是厅和房间的开间指这一个房间的宽度,是指墙中线至墙中线的距离;什么是中线指墙的中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样;什么是一砖墙,半砖墙一块标准砖长为240毫米,宽为115毫米,高为53毫米,一砖墙指墙厚为240毫米,半砖墙指墙厚为120毫米;不包括水泥砂浆和粉刷层什么是层高本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米;什么是楼层净高本层地面至本层顶的高度,净高+楼板厚度=层高;什么是承重墙和非承重墙承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体,在工程图上为黑色墙体,打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响;什么是房型指几房几厅几卫几阳台;什么是动线进住宅大门后,各个功能房之间的活动路线;。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产销售基础知识一、常用名词基本解释（一）名词解释1、房地产:主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移动,因而又称为不动产。
2、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋.特点：①必须有具有相应资格的房地产开发企业依法开发建设。
它是商品，具有商品的所有特性。
商品房的开发出售具有明显的利润率3、经济适用房:是国家按照普通住宅建筑标准建设的，以建设成本价向中低收入家庭出售的房屋。
六大特点：①经济性②适用性③政府扶持、干预性④出售给特写对象⑤位置相对较偏⑥再出售时需补交土地出让金。
4、现房是指经过工程质量监理部门验收,并取得质量合格证明文件，可以立即交付使用的商品房。
5、期房是指尚处于建设期，不能交付使用的商品房.6、建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
7、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。
其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。
这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
8、三通一平:水通、电通、路通及场地平整。
9、七通一平:通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气及平整土地10、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
11、楼间距：楼与楼之间距离。
东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1。
3,南北向为1：1.5。
12、建筑层高:层高是指下层地板面到相邻上层楼板上表面之间的垂直尺寸.13、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
14、开间:即住宅的宽度。
指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，15、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：(1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50％。
16、共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
17、销售面积：销售面积是指商品房按”套"或"单元"出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
18、得房率：套内使用面积÷(套内面积+套外面积）19、阳台：阳台是指供居住者进行室内活动、晾晒衣物等的空间.20、平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
21、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
22、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
23、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。
24、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称.25、公共绿地:公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所.27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。
29、钢结构:是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
( 白宫、鸟巢)30、钢筋混凝土结构:是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
31、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
32、砖混结构:承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。
梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的.33、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。
34、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件.作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础.作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用,内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用. 35、横墙、山墙、纵墙：山墙是房屋两端侧面的墙;檐墙是指与屋檐平行的两侧外墙。
一般横墙平行于山墙，纵墙平行于檐墙。
36、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。
楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙37、商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房［1998］213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。
维修基金的主管部门是房地产管理部门（维修基金管理中心）维修基金的交纳标准:购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米35元计交，购买别墅的，购买人按每平方45元计交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米65元计交。
38、土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。
39、房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
40、房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地.房地产一级市场是由国家垄断的市场。
41、房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场.42、房地产三级市场：具有消费性质。
此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为。
反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为（一）土地使用权的最高出让年限是多少?⑴居住用地70年。
⑵工业用地50年.⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
⑷商业、旅游、娱乐用地40年.⑸综合或其它用地50年.（二）房地产“五证一两书”包括:五证：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》两书：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》（三）现行的土地获取方式（来源）：1、划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（招商引资、公共事业建设）2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。
(四）房屋建筑分类1、从构成房屋建筑结构的材料分:①木结构（老楼，一般为1—-2层建筑）②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）③砖混结构（一般为6或7层建筑）④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）⑤钢结构（纽约市贸大厦）2、从房屋层数高度分：①低层 1～3层（木结构、砖木结构）②多层 4～6层（砖混结构）③中高层 7～9层(钢筋混凝土结构）④高层 10～30层（钢筋混凝土结构）⑤超高层 40层以上(钢筋混凝土结构、钢结构）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分:①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）②二级 50~100年以上(砖混)③三级 25～50年（平房）4、房屋建筑用途分：①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑00000000000000000000000000000000000000000000000 （五）房屋建筑结构1、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱)、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
2、房屋承重结构的基本构件类型（1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构)：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。
（2）砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。
梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。
（3）砖木结构:承重的主要结构采用砖、木建造的.（4）其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋.3、地基与基础★地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。
整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。
地基承受荷载的能力是有一定限度的。
★基础:基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。
基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基.★基础的类型：☆按基础的材料及受力特点分类:（1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低.（2）柔性基础:钢筋混凝土基础称为柔性基础。
☆基础按构造形式分：（1）条形基础：（2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。
（3）筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差,采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础.（4）箱型基础：用于高层建筑.（5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩☆基础的应用：（1）多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构,可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。
（2）中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。