产城综合体的发展路径和模式

产城综合体的发展路径和模式一、产城综合体的内涵及意义1、产城综合体的内涵“产城综合体”是指通过产业区与城镇区在空间、结构和功能上的协同支撑和有机融合，以实现城市核心功能提升、空间结构优化、城乡一体化、社会人文生态的协调发展。

具体来讲，就是在城市核心中心较远地区，以产业结合城市的模式打造区域产业集群。

产城综合体的具体表现形态可以用新型厂房+科研办公+企业会所+生活公寓+生活商务五大业态+五星级的物业管理服务来表示。

新型厂房、科研办公楼，可以满足企业生产和办公的需要，公寓和住宅可以解决企业员工的住宿问题，提高员工稳定性；而园区配备的食堂、超市、宾馆等组成生活商业街，满足员工日常需求；企业会所，为园区入驻企业提供最前沿信息、资源、技术交流及共享平台，五星级的物业管理服务和优惠政策解决企业生产经营的各种后顾之忧，为入驻企业提供一个安心的家。

2、建设产城综合体的意义产城综合体是集工作、生活、购物、休闲、娱乐等为一体的大型城市综合体，实现产城融合发展，将城市服务功能渗入产业区内，以产业链相连系的厂房综合体使得生产区与生活区融合、生产区与公共游憩区融合、生产区与配套服务区融合。

园区内的产业工人忙碌了一天，下班后只需要走几分钟就到家，周边超市、购物街区、公园等就在家的附近，购物、娱乐近在咫尺。

从而有效地打破过去工业区功能单一的状态，避免其一到晚上就毫无生气的状况。

因此，产城综合体一方面带给地方经济发展的原动力，同时也可以帮助地方政府建立起产业平台和产业要素。

实践证明,建设“产城综合体”是实现产业升级和加快形成产业集群的有效途径,对于推动当地经济发展、带动就业等具有极大的放大效应。

章贡区应充分利用良好的区位条件、资源禀赋和经济基础，按照“3+2”模式，打造产城综合体，在赣州市率先建成产城融合发展示范区。

“3+2”是在现有的沙河工业园和水西工业基地两个园区的基础上，围绕先进装备制造业、有色金属新材料及应用产业、生物制药3个产业分别打造既相对独立又相互关联的“产城综合体”。

二、传统工业园区发展模式的缺陷1、对园区内就业者生活空间的忽视在经济利益的趋势下，工业园区的空间形式主要以生产要素和经济要素为主，而生活空间处在一个比较尴尬的状态，其严重滞后于产业空间的发展，土地利用仍然着眼于“工业区建设”的思路，造成了城市化功能不足的诸多问题。

如大多数工业园区生活性公共设施建设的严重不足、环境条件的恶化使大量人口仍然愿意居住于市区，“职住分离”情况严重，给城市带来了严重的职住交通压力；同时，园区内生产性服务设施(如科研机构、商务洽谈等)的缺乏，造成园区内建设基础支撑不足，产业结构升级困难。

园区内职工作为城市经济的建设者，他们在为国家建设奉献的同时，其生活空间不能被忽视，生活空间的重视对园区未来的发展及城市相关问题的解决具有重要的意义。

2、用地的混杂在工业园区建设的早期，由于缺乏统一规划、整体协调，厂区布局比较分散。

同时大多位于城市边缘地带，周边现状村庄比较多，村民自建沿街商铺、农家小院、娱乐场所等现象普遍，有的大厂区还单独建有工人居住小区，职工宿舍等设施，用地混杂对园区未来的用地整合、空间拓展带来了很大影响。

3、土地资源的浪费工业园区对当地带来经济效益的同时，也消耗了大量的土地、能源、环境。

在工业用地的开发过程中，仍存在着用地浪费，不集约的诸多问题。

主要反映在:①分散的用地布局、散乱的地块开发。

在地方引进外资的洽谈过程中，一味迎合开发商的要求，土地出让手续不严谨，降低了城市土地的集约效益；②己出让土地监管措施不力，土地闲置现象严重。

“占而不用”的现象很严重，存在大量的土地浪费。

因此，工业园区的发展要充分利用城市存量空间，减少盲目扩张；充分利用价格手段的引导作用，在进行土地出让的前期研究中，根据不同行业类型的产业用地，制定科学的规模控制、开发强度、土地效益等用地需求指标，尽量提高产业空间密度，实现土地的集约利用。

4、与其它功能区的空间衔接问题工业园区与主城区空间“避开污染、经纬分明”的功能分区思想己经深入人心。

在建设过程中，造成了与其它功能区空间衔接上的错位，缺乏统一规划。

工业园区的建设独成体系，投入了大量资本进行道路、市政设施、公共设施的建设，职住交通拥挤、生活便捷下降，同时还造成了很大的资源浪费。

5、园区的环境压力目前我国工业园区的环境压力主要体现在大气污染、噪声污染及水污染。

在工业园区的发展过程，由于除污设施建设与工业项目建设不同步，往往进入“先污染，后治理”的发展怪圈，并深深植入了“工业区就是污染区”的思路。

同时由于对园区环境管理的忽视，一些工厂将垃圾和废物乱堆乱放，生活随意燃烧，产生浓烈气味污染空气环境。

同时工业区选址不当、环保设施不全，对废水、废气、废渣的处理能力低等是一些老工业区普遍存在的问题。

为了追求经济效益，在招商过程中对入区企业的环保问题把关不严，以致污染严重的企业如机械、化工、医药类等企业入驻园区，给园区甚至周边区域的环境带来了很大的压力。

从以上可以看出，工业园区传统发展模式在生活空间、用地布局、土地利用、空间衔接、环境保护等方面存在着众多的不足与问题，针对这些不足与问题，工业园区有必要采用新发展模式，这就是建设产城综合体，实现一产一城(一个产业建设一个产城综合体)、一园多产(一个工业园区内可以允许存在多个产业)，通过产城互动、产城融合最终实现产业和城镇建设共同发展。

三、产城综合体的发展路径打造产城综合体需要由地方政府、龙头企业和产业促进者共同努力。

其中地方政府负责打造当地良好投资与经营环境，龙头企业负责带动整个上下游和具体产业快速集聚。

产业促进者(包括生活性服务业和生产性服务业)则是利用自由的市场机制，促进龙头企业在产城综合体中实现，使其成为促进产业集聚的优抚载体。

最终以产促城、以城带产、实现产业和城市建设双轮驱动，促进产业集群。

具体来说，要打造一个成功的产城综合体，章贡区应需要从以下几个方面去做：①主导产业的选择；②与上位规划衔接；③产业区功能定位；④空间结构；⑤用地布局；⑥设施配套；⑦交通组织；⑧空间管制；⑨村庄安置等九个方面。

旨在从生态、经济、资源、生活等各方面去实现产城综合体的目标。

1、产业选择一一突出主导产业的发展与城市空间的健康拓展之间是相互依存的。

城市基础设施的支撑是产业发展的基础，产业的发展反过来促进城市空间的健康发展。

因此，主导产业的选择是否科学，直接关系到城市未来的发展前景，关系到产城空间关系的融合程度。

主导产业的选择首先要与国家政策形势相结合，如当前我国正处在国家区域发展政策的调整和资源、环境的承载力达到极限以及用工成本的增长。

要立足当地优势，积极吸引有潜力的产业转移，是带动区域经济发展的重要策略。

同时还要根据当地的产业现状及周边城市产业发展状况，制定出实事求是的产业发展政策。

2、三规统一一精准对接产城综合体的空间发展对城市的功能结构、用地布局等各方面都会产生很大的影响。

从产城融合角度讲，产城综合体的规划不能与城市总体规划、土地利用总体规划相背离，三个规划要实现精准对接。

(1)与城市总体规划的衔接城市总体规划是国家站在更高的区域角度，对城市发展规模、方向及用地布局等各项设施建设所做的统筹安排。

总体规划对下层次的规划在大方向上有着重要的指导意义，产城综合体作为城市的重要功能区，其发展方向、功能布局、道路结构等规划措施应与总体规划相协调。

尤其总规中对产业空间的布局，不能随意变动，其将影响到整个城市空间构成的重组。

(2)与土地利用总体规划的衔接土地利用总体规划是国家对土地的开发、利用、保护在空间上的总体安排，也是实行土地用途管制的主要手段。

土地资源是非常宝贵的，土地利用的合理程度关系到城市未来的健康发展，产城综合体的空间发展要严格按照土地利用总体规划的要求，不能只为追求眼前利益，违反国家土地政策，给城市未来空间的健康发展带来不利影响。

3、功能定位一一区域统筹产城综合体的功能定位直接决定其空间发展模式及与城市其他功能区的相互关系。

产城综合体的功能定位要与城市整体发展目标相协调，实事求是，适当超前。

产城综合体的功能定位的准确与否可从以下几个方面进行评定:①是否有利于整个区域的经济发展；②是否有利于就业人日的增加；③是否有利于城市未来经济的健康发展；④是否有利于改善城市居民的整体生活水平。

在产城综合体功能定位的具体做法上，重点从社会、经济、资源、环境等四个方面综合考虑城市总体发展的过程中协调与可持续发展问题。

要充分与国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、环境保护规划等相关规划进行衔接，突出产城综合体空间发展各项指标的综合性与全面性。

4、空间结构一一产城互动产城综合体的内部功能大致分为生产区、生活区(居住区)、公共服务区三大类。

其功能组织要充分考虑与周边区域交通、环境、生活等各方面的因素，与规划区周边空间结构进行充分衔接。

在产城综合体的内部空间布局上，应站在产城互动、产城融合的角度去进行布局，具体要考虑这么几个方面： (1)对未来产城综合体空间拓展的影响。

产城综合体的空间布局应该为城市未来空间拓展及产城综合体本身的空问拓展留有弹性空间；(2)对区域环境的影响。

在产城综合体内，主要还是以第二产业(工业)为主，尤其是二类、三类工业项目对周边环境会带来很大的压力，应尽量与生活区有一定的防护距离，一类工业作为缓冲带。

同时要加强大气、噪声、水污染环境治理，改善产业集聚区的空间环境，从而达到改善整个区域环境的问题。

5、用地布局一一整体协调面对日益严峻的土地资源短缺情况，城市集约用地成为我国研究的热点问题。

产城综合体内主要进行产业及相关生产、生活配套设施的建设，涉及到的用地主要有 5 大类用地, 即工业用地、居住用地、道路广场用地、绿地和公共设施用地。

各项用地指标要结合总体规划统一设置，合理安排各项用地的比例，在保证生产顺利进行的基础上，同时满足生活、休闲、交通等方面的需要。

产城综合体中非工业类用地在区域内担负着重要的功能，它是居民居住、休闲、购物、出行的重要空间载体。

非工业类用地比例过少，居民生活只能依赖主城区的公共设施，大大增加了出行时间，同时给城市空间带来了交通、环境等各方面的压力。

从国内几个较成熟的工业园区用地结构对照表(表一)可看出，一般第二产业占主导型的工业园区的工业用地宜在45%一60%，居住用地宜在15%一25%，公共设施用地宜在10%一20%。

而第三产业主导型的产业集聚区的工业用地宜在25%一40%。

，居住用地宜在10%一15%，公共设施用地宜在10%一20%。

从相关成功案例可以看出，产城综合体的工业比重并非越大越好，适当的非工业类用地比例对产城综合体空间的健康发展有着巨大的推进作用。

因此，在设计产城综合体各类用地比例时，可以参照国内比较成功的做法。