关于前期物业管理合同的有效期限
关于前期物业管理合同的有效期限
关于前期物业管理合同的有效期限作者：佚名
时间：2008-9-18
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[案情]
2003年11月2日,王某与k房地产公司签订预售合同一份,购买某小区A89栋物业。
该房屋交付后,王某同意将该房屋交该房地产公司选聘的某物业管理企业H统一管理。
k房地产公司与H物业管理企业于2003年10月12日签订前期物业服务合同一份,约定由H物业管理企业管理某小区,约定管理费为每月每平方米元,该收费标准经过所在区物价管理部门审批。
2004年10月,该小区的业主委员会成立,因与H物业管理企业在收费标准等事项上不能达成共识,而未能签订新的物业服务合同。
王某从2004年4月份开始,拒绝交纳物业服务费。
2005年5月28日,H物业管理企业将王某诉至法院,请求判令王某支付拖欠的物业服务费。
[判决]
一审法院判决王某于判决生效10日内偿付所拖欠的物业服务费用。
王某不服判决,提起上诉。
二审法院判决驳回上诉,维持原判。
[评析]
前期物业管理,是指在业主委员会成立之前,建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同,由物业管理企业依照合同约定提供的物业管理。
根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
”第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
”本案中,k房地产公司与H物业管理企业签订的前期物业服务合同合法有效,该合同的效力将一直持续到业主委员会选聘物业管理企业并签订物业服务合同之时,并且效力及于小区全体业主。
因此,王某负有向H物业管理企业履行交纳物业服务费用的义务。
《物业管理基本制度与政策》模拟测试
《物业管理基本制度与政策》模拟测试《物业管理基本制度与政策》测试试卷（一）一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．物业管理是由业主通过选聘( )的方式来实现的活动。
A．物业管理人员B．物业服务企业C．物业管理分包单位D．物业管理师2. 业界普遍认为，物业管理起源于19世纪60年代的( )。
A．法国B．日本C．美国D．英国3．1994年，建设部颁布了( )，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
A．《物业管理招投标管理办法》B．《全国物业管理优秀住宅小区标准》C．《城市新建住宅小区管理办法》D．《住宅小区管理办法》4．( )是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
A．《城市新建住宅小区管理办法》B．《物业管理条例》C．《深圳特区物业管理条例》D．《全国物业管理优秀住宅小区标准》5．商品房销售阶段的物业管理服务，客观上只能由( )选聘物业服务企业来实施。
A．业主B．政府主管部门C．业主大会D．建设单位6．业主在前期物业管理阶段同意物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同，一个是( )。
A．建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同B．政府主管部门与物业服务企业签订的前期物业服务合同C．业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同D．业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同7．物业管理服务的公共性决定了其受益主体的( )，这是物业服务合同区别通常委托合同的一个显著特点。
A．特殊性B．永久性C．广泛性与差异性D．广泛性与一致性8．2004年10月，国家进展改革委员会、建设部联合颁布( )明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式与收费标准。
中级经济师 第10章 物业管理
1、下列费用中，不属于物业服务费的是()。
A:物业管理区域清洁卫生费用B:共用部位、共用设施设备的维修基金C:物业管理企业固定资产折旧D:管理服务人员的保险费用【答案】B【解析】本题考查物业服务费的内容。
共用部位、共用设施设备的维修基金属于专项维修资金，不属于物业管理费。
2、业主大会筹备组成员应由()组成。
A:业主代表和建设单位B:建设单位和物业管理企业C:业主代表、建设单位和房地产行政主管部门D:业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表【答案】D【解析】本题考查业主大会的筹备。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。
3、以下()情况，业主不宜再担任业主委员会的委员。
A:无故缺席业主委员会会议连续两次以上B:无故迟到业主委员会会议连续三次以上C:生病缺席业主委员会会议连续两次以上D:以书面形式向业主大会提出辞呈的【答案】D【解析】本题考查业主委员会委员的资格终止条件。
选项A 应该为连续三次以上，选项B 迟到不影响委员资格。
4、业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利，经()以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会暂时会议。
A:40%B:30%C:20%D:10%【答案】C【解析】本题考查业主委员会组织召开业主大会暂时会议的条件。
当20%以上业主提议召开时，业主委员会应及时组织召开业主大会暂时会议。
5、《物业管理条例》规定业主委员会自选举之日起()日内必须备案。
A:45B:30C:15D:10【答案】B【解析】本题考查业主委员会的备案。
业主委员会应自选举产生之日起30 内向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
6、某住宅小区业主委员会共有11 名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共9 人，该次会议所作出的决定若有效，必须经()名以上委员允许通过。
A:4B:5C:6D:3【答案】C【解析】本题考查业主委员会会议。
厦门市湖里区人民政府关于印发《湖里区物业管理暂行办法》的通知
厦门市湖里区人民政府关于印发《湖里区物业管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】湖里区人民政府•【公布日期】2018.04.19•【字号】厦湖府〔2018〕45号•【施行日期】2018.05.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文湖里区人民政府关于印发《湖里区物业管理暂行办法》的通知厦湖府〔2018〕45号各街道办事处，区直各委、办、局，各有关单位：经区政府研究同意，现将《湖里区物业管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市湖里区人民政府2018年4月19日湖里区物业管理暂行办法第一章总则第一条为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》、《厦门市物业管理若干规定实施细则》等有关法律、法规、规章，结合本区实际，制定本办法。
第二条厦门市湖里区行政区域内的物.业管理活动适用本办法。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
本办法所称的物业管理，是指业主或建设单位通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本办法所称的物业管理区域，是指根据经批准的项目规划用地范围，业主或建设单位通过选聘物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序所涉及的区域。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
第三条业主（代表）大会是物业管理区域内物业管理事项的决策机构，有权依法决定选聘、解聘或者续聘物业服务企业等事项，有权依法选举业主委员会等。
民法典规定前期物业服务合同4篇
民法典规定前期物业服务合同4篇篇1民法典规定前期物业服务合同随着我国社会经济的迅速发展，物业服务行业也呈现出蓬勃的发展态势。
在这一过程中，前期物业服务合同作为物业服务行业中的重要一环，其规定对于维护消费者权益、规范市场秩序具有重要意义。
第一章总则第一条前期物业服务合同是指物业服务企业与业主、租赁者就物业服务事项所达成的协议。
第二条本规定所称物业服务，是指为业主、租赁者提供物业管理、维修、保洁、保安、绿化、公共设施设备的维护、公共服务设施设备的管理、物业设施设备的检修、管理等服务。
第三条物业服务企业应当依法合同履行服务职责，保障业主、租赁者的合法权益。
第四条业主、租赁者应当依法合同履行相关义务，维护物业服务企业的正当权益。
第五条物业服务企业在提供服务过程中依法履行维修保养职责，保证物业设施设备的安全、卫生、环保。
业主、租赁者在使用物业服务的过程中应当爱护物业设施设备，维护公共环境卫生。
第六条许可物业服务企业提供服务的物业必须符合国家规定的建筑标准，保证物业设施设备的正常使用。
第七条物业服务企业不得变相加价或者以其他方式变相收费。
第八条物业服务企业应当建立健全投诉处理机制，及时解决因服务质量引发的纠纷。
第九条物业服务企业应当保障业主、租赁者的人身、财产安全，不得对其人身、财产实施侵害。
第十条物业服务企业应当依法为业主、租赁者提供咨询等相关服务。
第二章合同的订立第十一条物业服务企业与业主、租赁者签订前期物业服务合同，应当明确服务内容、服务标准、服务期限、服务费用、违约责任等条款。
第十二条物业服务企业应当向业主、租赁者充分披露服务内容和标准，不得虚假宣传。
第十三条物业服务企业应当与业主、租赁者签订书面合同，确保双方权益及义务的明确。
第十四条物业服务企业签订前期物业服务合同应当提供真实有效的证件材料，确保合同的合法性。
第十五条物业服务企业在合同履行期间应当严格按照合同约定提供服务，不得违约。
第十六条物业服务企业在提供服务过程中，应当尊重业主、租赁者的意见，主动与其沟通协商。
前期物业管理委托协议书3篇
前期物业管理委托协议书3篇全文共3篇示例，供读者参考篇1前期物业管理委托协议书甲方（甲方为委托方）：姓名/单位名称：联系地址：联系电话：法定代表人/联系人：身份证件号码/营业执照号码：乙方（乙方为受托方）：单位名称：联系地址：联系电话：法定代表人/联系人：营业执照号码：鉴于甲方委托乙方对其物业进行管理，并达成以下协议：一、委托内容1.1 甲方委托乙方对其名下物业进行管理，包括但不限于小区、写字楼、商业综合体等。
1.2 具体管理内容包括但不限于：维护物业日常运营维护秩序、保障安全、卫生环境协调、物业设施设备维修等工作。
1.3 甲方拥有提出物业管理意见和要求的权利，并保证提供真实有效的管理信息。
二、服务标准2.1 乙方应按照甲方提出的管理要求和服务标准，保质保量地完成物业管理工作。
2.2 乙方应确保物业维修保养、安全管理、卫生环境等各项工作得到有效落实，并及时向甲方汇报相关情况。
2.3 乙方应保障物业服务人员的素质和技能，确保其具备良好的职业操守和服务态度。
三、权利义务3.1 甲方权利：对乙方进行物业管理服务监督，并有权要求乙方提供相关管理报告和资料。
3.2 乙方权利：根据甲方的管理要求和服务标准，进行管理工作并获得管理费用。
3.3 甲方义务：支付乙方规定的管理费用，并对乙方提供的服务进行评价和意见反馈。
3.4 乙方义务：按照甲方的委托要求，认真负责地完成物业管理工作，并对管理结果负责。
四、费用支付4.1 甲方应按照双方约定的管理费用标准，定期向乙方支付管理费用。
4.2 管理费用支付期限为每（季/半年/年）支付一次，具体支付方式双方另行约定。
五、合同期限5.1 本协议自双方签字盖章之日起生效，合同期限为（年/月/日）。
5.2 合同期满前甲、乙双方经协商一致可以进行续签，具体续签事宜双方另行协商。
六、违约责任6.1 如一方违反合同约定，应承担相应的违约责任。
违约一方应赔偿对方因此造成的损失，包括但不限于经济损失和信誉受损。
上海大厦2024前期物业管理实施协议一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX上海大厦2024前期物业管理实施协议一本合同目录一览第一条协议背景与目的1.1 背景说明1.2 目的说明第二条定义与解释2.1 定义说明2.2 解释说明第三条物业管理范围与内容3.1 物业管理范围3.2 物业管理内容第四条管理服务期限4.1 起始日期4.2 结束日期第五条双方权利与义务5.1 甲方权利与义务5.2 乙方权利与义务第六条物业管理费用6.1 费用标准6.2 费用支付方式第七条服务质量与标准7.1 服务质量要求第八条合同的变更与解除8.1 变更条件8.2 解除条件第九条违约责任9.1 违约情形9.2 违约责任承担第十条争议解决10.1 争议解决方式10.2 争议解决机构第十一条合同的生效、暂停与终止11.1 生效条件11.2 暂停条件11.3 终止条件第十二条保密条款12.1 保密内容12.2 保密期限第十三条法律适用与争议解决13.1 法律适用13.2 争议解决第十四条其他条款14.1 其他事项第一部分：合同如下：第一条协议背景与目的1.1 背景说明：甲方作为上海大厦的业主委员会，为了确保大厦的物业管理工作顺利进行，提高物业管理水平，保障业主的合法权益，决定聘请乙方作为上海大厦2024年前期物业管理实施方。
1.2 目的说明：本协议旨在明确甲乙双方在上海大厦2024前期物业管理过程中的权利、义务和责任，确保物业管理工作的顺利实施，提供优质、高效的物业服务。
第二条定义与解释2.1 定义说明：（1）甲方：指上海大厦业主委员会。
（2）乙方：指被甲方聘请的上海大厦2024前期物业管理实施方。
（3）物业管理：指乙方按照本协议约定，对上海大厦进行物业维护、管理和服务的行为。
2.2 解释说明：本协议未尽事宜，双方可协商补充，并以书面形式签订补充协议。
本协议未尽事宜，按照相关法律法规和行业标准执行。
第三条物业管理范围与内容3.1 物业管理范围：上海大厦的物业管理工作，包括但不限于公共区域的管理、维护和清洁，公共设施的维护保养，绿化养护，安全管理，财务管理等工作。
建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知
建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知文章属性•【制定机关】建设部(已撤销)•【公布日期】2004.09.06•【文号】建住房[2004]155号•【施行日期】2004.09.06•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】保证合同正文建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知（建住房[2004]155号）各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：为了贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，我部制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。
建设部二00四年九月六日前期物业服务合同(示范文本)甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿；法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿；住所地：＿＿＿＿＿＿＿＿；邮编：＿＿＿＿＿＿＿＿。
乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿；法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿；住所地：＿＿＿＿＿＿＿＿；邮编：＿＿＿＿＿＿＿＿；资质等级：＿＿＿＿＿＿＿＿；证书编号：＿＿＿＿＿＿＿＿。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对＿＿＿＿＿＿＿＿（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称＿＿＿＿＿＿＿＿；物业类型＿＿＿＿＿＿＿＿；座落位置＿＿＿＿＿＿＿＿；建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿。
物业管理区域四至：东至＿＿＿＿＿＿＿＿；南至＿＿＿＿＿＿＿＿；西至＿＿＿＿＿＿＿＿；北至＿＿＿＿＿＿＿＿。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。
《前期物业服务合同》和《临时管理规约》
附件五：《前期物业服务合同》和《临时管理规约》海创·梦中心前期物业管理服务协议本协议当事人甲方：广西德金物业管理有限公司乙方：本合同所称“前期物业服务”是指开发商通知乙方办理入伙手续之日起至本物业管理区域正式成立“业主委员会”、该会代表全体业主另签署《物业服务委托合同》生效之日止期间所提供的物业服务；本物业名称：海创·梦中心（推广名：光合中心）乙方所购房屋基本情况：类型：办公楼座落位置：南宁市良庆区歌海路10号海创·梦中心号建筑面积：平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；7、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算；8、建立、保存物业管理账目，及时向业主公示本管理区域内的重大物业服务事项。
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、甲方有权在向全体业主公示后，将专项公共维修资金用于设备、设施的更新维护等用途，专项公共维修资金不足部分可向业主摊收（须征得业委会或政府行政主管部门的同意）；13、甲方在管理期间，因合理变更、修缮需要，在事先通知乙方后，有权临时封闭本物业管理区域内公用区域（包括广场）及公用设施或其部分（包括不限于走道、门户、窗户、电动装配、电线电缆、水管通道、电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空调设备），变更公用区域结构、布局及安排。
物业管理风险与防范
物业管理风险与防范物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。
风险的种类很多，按照物业管理服务的各个环节，在物业管理中的风险可划分为以下四个阶段的风险: 早期介入的风险、前期物业管理的风险、承接过程中的风险和日常管理的风险.一、早期介入的风险早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险.1、项目接管的不确定性带来的风险有的物业管理企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。
但因为种种原因,最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。
2、专业服务咨询的风险早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题,其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。
此外,如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。
以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。
二、前期物业管理的风险前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。
合同风险具体包括三个方面：1、合同期限根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。
附生效条件的合同，自条件成就时生效.附解除条件的合同，自条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件的合同;《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”.因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企业随时有可能被业主大会解聘.一旦被提前解约,企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失.但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位,可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主（或物业使用人)与物业管理企业的矛盾和冲突。
前期物业服务合同的法定期限
前期物业服务合同的法定期限一、前期物业服务合同的法定期限一般来说，期限不超过３年。
根据物业管理条例规定，对于前期物业服务合同没有规定合同期限，也就是说可以签订有期限和无期限的前期物业服务合同，只是规定在业主大会成立后，业主决定与物业公司或其他物业公司签订物业服务合同或业主的执行机构通知物业公司撤离进行自治管理，前期物业服务合同失效。
二、《民法典》中有关物业服务合同的规定第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九百四十一条物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。