办公楼等级标准参考
写字楼评价标准
准甲级：
层高3.6-4.0m 办公区净高≥2.7m 走道净高≥ 2.4m 电梯厅净高2.4-2.7m 层高与净高一般相差约11001300mm
本工程项目层高：5A级写字楼（超甲级写字）层高4.2米 普通写字楼层高3.6米 公寓写字楼层高3.3米
公寓式办公平面
公寓使用时平面
办公使用时平面
项目写字楼定位
公寓式写字楼 甲级5A写字楼
顶级写字楼（超 甲级）
普通写字楼
标准层效率的计算及标准
区域 办公项目
华润大厦 （29F|139m）
标准层效率 =
C面积 A+B+C面积
C：办公区域 A：核心筒 B：走道
平面图
使用率
区域
办公项目
中融碧玉 蓝天 （43F|220m）
平面图
使用率
78%
上海
75%
诺德中心 (38F|193m) 深圳
70%
港汇广场 （51F|225m）
70%
办公楼使用率一般标准: •低区：70%左右 •中、高区：高于70%
新世界中心 (56F|238m)
70% 北京
财富中心 （35F|165m）
75%
荣超中心 （46F|193m）
75%
金地中心 （35F|168m） 仁恒置地 广场 （39F|180m）
70%
成都
喜年广场 （49F|190m）
70%
成都
75%
本项目甲级写字楼标准层效率
标准层有效面积使用率=890.63/1141.39X100%=78.03%
、甲级：2.8m以上 超甲：3.2m以上 单面： 2.4m以上 结构宽度 =净宽+饰面（100mm） 电梯厅尺度影响因素： 1. 轿厢大小及等候舒适度 2. 分区是否设置卫生间、 空调机房
办公用房的建设等级与面积指标标准是什么
办公用房的建设等级与面积指标标准是什么办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。
其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。
建设等级与面积指标第十条党政机关办公用房建设等级分为三级：一级办公用房适用于中央部(委)级机关、省(自治区、直辖市)级机关，以及相当于该级别的其他机关。
二级办公用房，适用于市(地、州、盟)级机关，以及相当于该级别的其他机关。
三级办公用房，适用于县(市、旗)级机关，以及相当于该级别的其他机关。
第十一条党政机关办公用房包括：办公用房、公共服务用房、设备用房和附属用房。
各类用房的内容如下：一、办公室用房，包括一般工作人员办公室和领导人员办公室。
二、公共服务用房，包括会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏宣、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。
三、设备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、制冷机房、通信机房等。
四、附属用房包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等。
除上述四类用房之外的特殊业务用房，需要单独审批和核定标准。
第十二条各级党政机关办公用房人均建筑面积指标应按下列规定执行：一级办公用房，编制定员每人平均建筑面积为26—30平方米，使用面积为16—19平方米;编制定员超过400人时，应取下限。
二级办公用房，编制定员每人平均建筑面积为20—24平方米，使用面积为12—15平方米;编制定员超过200人时，应取下限。
三级办公用房，编制定员每人平均建筑面积为16—18平方米，使用面积为10—12平方米，编制定员超过100人时，应取下限。
寒冷地区办公用房、高层建筑办公用房的人均面积指标可采用使用面积指标控制。
第十三条各级工作人员办公室的使用面积，不应超过下列规定：一、中央机关：正部级：每人使用面积54平方米。
副部级：每人使用面积42平方米。
正司(局)级：每人使用面积24平方米。
副司(局)级：每人使用面积18子方米。
全国五个商务楼宇等级评定标准
全国五个商务楼宇等级评定标准
全国商务楼宇的等级评定标准主要有以下五个：
1. 《商务楼宇等级划分要求》：这个标准适用于建筑工程竣工一年以上并投入使用、地上办公建筑面积不小于15000平米的商务楼宇的等级划分。
标准将商务楼宇划分为三个等级，从高到低依次为超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇和乙级商务楼宇。
该标准要求包括区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服务等四大要素的内容，每项要素均有与之对应的等级要求。
2. 《商务楼宇等级划分与评定》：这是贵阳市的地方标准，也是对商务楼宇进行等级评定的依据。
3. 《商务楼宇安全风险分级管控体系实施指南》：这是山东省的地方标准，主要关注商务楼宇的安全风险管控。
4. 《商务楼宇运营服务评价规范》：这是温州市的地方标准，主要对商务楼宇的运营服务进行评价和规范。
5. 《写字楼物业管理服务规范》：这是西安市的地方标准，主要针对写字楼的物业管理服务进行规范。
这些标准从各个方面对商务楼宇的等级评定做出了详细的规定，有助于提高商务楼宇的管理水平和市场竞争力。
如需了解更多相关信息，可以到政府官方网站查询。
成都商务写字楼等级指导标准
成都商务写字楼等级指导标准XXX、XXX、XXX顾问（重庆）XXX、XXX（上海）XXX、XXX、XXX、XXX（成都）有限公司、XXX（上海）XXX联合制订了《成都商务写字楼等级指导标准》。
以下是标准内容：1.顶级写字楼1.1地理位置：位于商务区相对集中的核心区域，交通便利，周边交通网络发达，超过5条以上公交线路，配套设施完善，靠近轨道交通进出口。
1.2硬件设施：1.2.1基本要求：土地性质为商业用地。
1.2.2建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积在1500-2000平方米之间。
1.2.3建筑设计：由国际知名设计院或国内甲级设计院设计。
1.2.4建筑规划：大堂宽敞，挑高三层或以上，架高地台（≥15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积150平方米配置一个停车位。
1.2.5建筑装饰：a.具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适。
b.电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面积不超过4000平方米，等候时间不超过30秒，XXX，速度4m/s以上；客货分离，货梯至少两部，速度4m/s以上，合理分区，完善先进的智能控制系统。
c.空调：采用高品质主机，四管制+两管制机房空调，新风量不低于50立方米/人/小时；优质锅炉。
d.电气：双回路市电，办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公。
e.弱电：完善先进的5A系统，平均每12平方米有一根电话线并在局部配置专供客户使用的电话线，提供ISDN、DDN、T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施，并对光纤机站品牌及网络规范说明。
f.承重：办公区活荷载不小于350kg/㎡。
g.公用卫生间舒适方便，设计人性化，高档装饰及配置，配置行政人员洗手间。
h.专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米计算。
地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统。
1.3物业管理：1.3.1产权形式：只租不售，单一产权。
办公楼等级标准参考
写字楼等级不同评定标准的含义一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。
而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。
顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。
所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
二、第四代写字楼特点和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：一、目标客户明确。
第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
二、景观要求更高。
国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。
除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。
三、更多商务空间。
随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。
故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。
写字楼等级详细划分标准
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。
这是房屋的房产证上有明确注明的。
中工写字楼网指出，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。
写字楼等级详细划分标准一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
二、“甲级”标准不是最高级别“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。
而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。
顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。
所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼“超甲”)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
一般办公楼的防火等级
办公楼的防火等级通常与其建筑等级相关，不同等级的办公楼在设计使用寿命和防火等级上有所不同。
具体划分标准如下：
- 一级建筑：适用于特别重要的办公楼，设计使用寿命为五十到一百年，防火等级为一级。
- 二级建筑：适用于重要办公楼，设计使用寿命为五十年，防火等级不低于二级。
- 三级建筑：适用于普通办公楼，设计使用寿命为二十五到五十年，防火等级不低于二级。
办公楼的防火等级对于办公楼的安全至关重要，在日常工作中，应该遵守相关规定，预防火灾发生。
办公建筑的分类
（2）侧界面:
造型和色彩等方面的处理应以淡雅为宜。
常用材质： 普通： 乳胶漆、一般墙纸、防火板、调和 漆等。（一般壁灯）
高级：墙纸、墙布、高档饰面板、亚光漆、 墙裙造型等。（高级壁灯） （3）顶界面 : 应质轻并且具有一定的光反射和吸声 作用，最为关键的是必须与空调、消 防、照明等有关设施工种密切配合。
主要有会客室、接待室、各类会议室、阅览展示厅、多功 能厅等。 （3）服务用房 主要有资料室、档案室、文印室、电脑室、晒图室等。
（4）附属设施用房
主要有开水间、卫生间、电话交换机房、变配电间、空 调机房、锅炉房以及员工餐厅等。
多功能厅
卫生间
开水间
档案 资料
接待 会议
行政 综合 专业 办公室 办公室 办公室
三、会议室、经理和主管室室内设计
1.平面布局： 主要根据已有房间大小，要求会议出 席人数和会议举行方式等来确定。
（一）会议室室内设计
会议家俱的布置，人们使用会议家俱时近旁必要的活动 空间和交往通行的尺度，是会议室室内设计的基础。
2. 布局形式： 中轴排列式、对角式、阶梯式。 3.界面处理：为了加强会议室的吸声效果，壁面可设置软 包装饰，即以阻燃处理的纺织面料包以矿棉 类松软材料。其它做法基本参照办公室。 大型吊顶净高≮3米，中小型≮2.4米。
打字 文印 复印晒图
电梯 电脑 陈列 收发 门厅
楼梯
传达
（二）总体设计要求
（1）各类用房之间的面积分配比例，房间的大小 及数量，均应根据办公楼的使用性质、建筑规模 和相应标准来确定。 （2）各类房间所在位置及层次，应将与对外联系较为 密切的部份，布置在近出入口和近出入口的主要通道 处。对于人数多的厅室，还应注意安全疏散通道的组 织。 （3）综合型办公室不同功能的联系与分隔应在平面布局 和分层设置时予以考虑。当办公与商场、餐饮、娱乐等组 合在一起时，应把不同功能的出入口尽可能单独设置，以 免干扰。
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“甲级写字楼” 是一种通行叫法， 是外资发展商开发涉外写字楼过程中， 逐步引进并流
行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国
的办公楼市场而言， 一般分为高档物业 ( 甲级写字楼 ) 、中档物业 ( 乙级写字楼 ) 、低档物业 ( 丙
级写字楼 ) 。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字
一、目标客户明确。 第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中 型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
二、景观要求更高。国际上许多知名 CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。 除了自然景观， 写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎， 有共享交流功能的楼内中庭式花园将 成为日后写字楼发展的一种趋势。
高级地毯， 墙面应为高级墙纸或高级漆 ( 如立邦漆等 ) ，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理
石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、
TOT0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅 等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(6) 所属区位：位于主要商务区的核心区。
(7) 智能化： 3A～ 5A
(8) 开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并 且具有大规模房地产投资的丰富经验， 这些开发商或是海外公司如来自美国、 马来西亚、 香 港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
2、高档物业 (甲级写字楼 )
(4) 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软 件，实现办公物业管理计算机化， 建立办公管理信息系统， 并办公物业各系统实现连通和统 一的管理， 24 小时的维护维修及保安服务。
(5) 交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通 工具和地铁直达。
四、写字楼等级标准划分依据的标准
中国的写字楼发展经历四个阶段：
第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深 圳第一代写字楼是 80 年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同 区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。
第二代写字楼指的是外企进入中国， 改革开放后获得开发建设的写字楼。 这批写字楼除 了满足功能需求之外， 内部空间开始针对客户灵活分割， 智能化水准有所提升。 深圳第二代 写字楼以出现于 90 年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。
楼标准相符， 甲级是按照本地市场现行标准划分的。 所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒
店或五星级酒店的评级标准， 是房地产业内的一种习惯称谓。 由于写字楼物业在不同的市场
各不相同， 写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，
如在一些小城市还没有顶
级写字楼与国际写字楼。
二、第四代写字楼特点
和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：
第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，
加入绿色环保办公
理念， 提高舒适度， 大大提高了智能化的水平。 深圳第三代写字楼以 20 世纪末的地王大厦、
赛格广场和江苏大厦为典型代表。
随着中国的入世， 经济全球化的到来， 第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公
的需要，在这种前提下， 第四代写字楼的出现就顺理成章了。 所谓第四代写字楼， 即在第三
代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、
高效率的商务平台， 提倡人性
化的沟通与交流， 注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，
引导智能化， 强化绿
色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。
和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：
一、目标客户明确。 第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中 型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
1、顶级物业 (国际写字楼“超甲” )
(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例
或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到
70 ％的使用率；楼层面积大，
大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于
2.6 米。
①装饰标准： 外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，
(7) 智能化： 3A 及 3A 以上。
3、中档物业 (乙级写字楼 )
(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但 建筑物的功能不是最先进 ( 有功能陈旧因素影响 ) ，有自然磨损存在， 收益能力低于新落成的 同类建筑物。
①装饰标准： 外立面采用面砖或瓷砖； 有大堂， 大堂地面为地砖， 墙面为瓷砖或高级漆， 有吊顶； 公共部分的地面为地砖或铺中档地毯， 墙面刷白； 卫生间采用合资或国产中高档洁 具等。
采用进口高
标准的大理石、 铝板、玻璃幕墙等材料； 有宽敞的大理石大堂和走廊； 公共部分的地面应为
大理石、 花岗岩、 高级地砖或铺高级地毯， 墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆， 应有吊顶，
电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、
T0T0 等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅 等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾 馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
二、景观要求更高。国际上许多知名 CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。 除了自然景观， 写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎， 有共享交流功能的楼内中庭式花园将 成为日后写字楼发展的一种趋势。
三、更多商务空间。 随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。
故而
办公环境的规划将突破传统的 “办公室＋公共走廊” 的空间模式， 从封闭及注重个人隐私逐
(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要 求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地
面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有
吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺
四、提倡绿色环保。 第四代写字楼不仅注重外部的环境景观， 在内部的办公空间中也广 泛引入立体绿色景观， 形成健康环保的办公空间。 此外， 如何巧妙地将自然空气引入办公楼 内也成为 “后非典时期” 写字楼客户非常关心的问题， 因此目前正在规划中的大部分写字楼 都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
三、更多商务空间。 随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。
故而
办公环境的规划将突破传统的 “办公室＋公共走廊” 的空间模式， 从封闭及注重个人隐私逐
渐走向开放和互动。 第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，
使办公空间趋于模
糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每 平方米一部电梯，平均候梯时间 30 秒左右。
4000
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综 合布线。
(2) 建筑规模：超过 50000 平方米。
(3) 客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。
。
（ 4）服务品质标准： A级
服务品质一方面体现在高效的物业管理上， 另一方面体现在对入住企业的专业化商务服 务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质 A 级标准。
（ 5）硬件设施标准： A级
主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、 弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不 能获得硬件设施标准 A 级。
写字楼等级不同评定标准的含义
一、“甲级”、“ 5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级