房地产开发企业的场地使用费.土地使用费和土地使用税
房地产开发企业主要涉及的税种及税率
房地产开发企业主要涉及的税种及税率SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。
对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业税计税依据×5%二、城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。
如何区别地产公司土地使用费与土地使用税
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如何区别地产公司土地使用费与土地使用税
问：地产公司土地使用费与土地使用税有何区别?
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
土地使用税不是文件中“为取得土地开发使用权(或开发权)而
发生的各项费用”，土地使用税与土地使用费属于完全不同的两种支出，主要区别有以下几点：
1、征收依据不同。
土地使用费依据《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修正)等规定征收;土地使用税则依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令2006年第483号)及省、自治区、直辖市人民政府制定的细则或办法。
2、支付费用的性质不同。
土地使用费是国家有偿让渡土地使用权而收取的，其支出形成企业的“无形资产——土地使用权”，属于企业的准资本性支出;土地使用税是企业在土地使用权保有环节，为使用而支付的税收成本，其支出形成企业“实际发生的与取得收入有关的、合理的。
办税指南房地产企业土地使用税如何计算
房地产企业土地使用税如何计算房地产企业土地使用有其特殊性，在对房地产企业土地使用税的征收和计算时会遇到许多特殊的情况。
一、取得土地尚未开发或已开发但项目未开始销售从合同约定交付土地时间的次月起(合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起)，按实际拥有的土地面积和适用税额计算应缴纳的城镇土地使用税。
二、项目建成并开始销售1、如果公共设施(会所、泳池、道路、小区绿化用地等，下同)在项目销售结束后归业主所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积(含公共设施占地面积)的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。
以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。
计算公式如下：月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+可售单元总占地面积(含公共设施占地面积)×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)]÷122、如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有的，则按项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积(不含公共设施占地面积)的比例计算每个可售单元应分摊的土地面积。
以可售单元总占地面积减除上月末累计已售单元分摊的土地面积计算当月应税土地面积。
计算公式如下：月度计税土地面积=[未开发土地面积+已开发未开始销售项目占地面积+公共设施占地面积+可售单元占地面积×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)] ÷123、年度应纳土地使用税=∑(各月应税土地面积×税率)三、房地产开发企业中途转让土地的处理中途转让土地、在建或建成未售项目或建成在售项目的，应在办理产权转移时一并申报缴纳(缴纳当年应税月份起至产权转让当月应缴纳的土地使用税)，产权转移的次月至当年12月的土地使用税由受让方缴纳。
四、其他事项说明1、已售单元的确定“已售单元”按照房地产开发企业与购房方签订的并经建设部门备案登记的商品房购买合同所约定的交付时间确定。
土地费用包括哪些
土地费用包括哪些介绍土地费用是指在土地使用和开发过程中需要支付的各种费用。
考虑到土地是一种有限的资源，因此土地费用成为房地产开发和投资过程中一个重要的经济因素。
本文将介绍土地费用的主要项目，包括土地出让金、土地增值税、土地使用税以及其他相关费用。
主要项目1. 土地出让金土地出让金是指购买建设用地时向国家或地方政府支付的费用。
在中国，土地属于国家所有，个人或企业需要通过出让的方式才能使用土地。
土地出让金的金额通常由土地面积、用途、位置等因素决定，并通过拍卖、竞标等方式确定。
2. 土地增值税土地增值税是指在土地出售或转让时需要缴纳的一种税费。
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，在土地出让过程中，如果出让土地的价格高于取得土地时的成本，就需要缴纳土地增值税。
税率根据不同地区的具体规定有所不同。
3. 土地使用税土地使用税是指在土地使用过程中需要缴纳的一种税费。
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，土地使用税适用于将土地出租、转让、抵押、出资等行为。
税率根据土地的类别、面积、使用年限等因素确定。
4. 其他相关费用除了土地出让金、土地增值税和土地使用税之外，土地开发和使用还需要支付其他一些相关费用，包括但不限于以下几点：•地勘费：进行土地勘察、测量和评估的费用。
•规划费：制定土地规划方案的费用。
•环评费：进行环境评估的费用。
•公共基础设施配套费：配套建设公共基础设施所需的费用。
•建设用地审批费：申请建设用地审批所需支付的费用。
•不动产登记费：进行土地不动产登记所需支付的费用。
结论土地费用是房地产开发和投资过程中必不可少的一部分。
主要的土地费用项目包括土地出让金、土地增值税、土地使用税以及其他相关费用。
在进行土地开发和使用时，需要根据各种规定和政策，合理预算和支付这些费用。
房地产行业各税种归纳
房地产行业各税种归纳
（一）应税税种
房地产开发与经营业共涉及13项税费（12个税种、1项涉税费用），分别为：
营业税
城市维护建设税（外资企业不征）
教育费附加（外资企业不征）
企业所得税
外商投资企业所得税
个人所得税
房产税（外资企业为城市房地产税）
城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）
车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）
印花税
契税
耕地占用税
土地增值税
其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征收，其余均属于地方税务机关征管范围。
（二）经营与纳税的关系
开发建设期涉税事项与涉税环节较少，主要涉税事项与涉税环节集中在租售期，具体情况见下表：
（三）营业税税目及涉税事项系
房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率与涉税事项如下表所示：。
房地产开发商都需要缴纳哪些税费
房地产开发商都需要缴纳哪些税费一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1、契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税2、营业税自建筑物出售，按建筑业3%税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5%税率计缴营业税。
3、城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用率税缴纳城市建设维护税和3%的教育附加。
城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1%。
4、城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，已使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额=计税土地面积（平方米）*适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
根据《国家税务总局关于房地产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
5、房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2%税率计缴房产税。
应纳税额=房产余值*（1-10%~30%）*1.2%房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。
根据国税发【2003】89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税，但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
6、车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。
车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元，由纳税人所在地税务机关征收。
纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。
房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳
房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳首先，房地产开发企业土地使用税的计算是根据土地的面积和土地的等级来确定的。
土地面积通常以平方米为单位，土地等级则是根据土地在城市规划中的用途、位置等因素进行划分的。
在中国，土地等级一般划分为12个等级，从一级到十二级分别代表了不同的土地用途。
一级土地往往用于高价值的商业和住宅项目，而十二级土地则用于农业和林地。
土地使用税的计算公式为：土地使用税=土地面积×单价×税率其中，单价是指土地等级对应的相应单价，税率是指土地使用税的税率。
以房地产开发企业使用一块土地为例，假设土地面积为5000平方米，土地等级为五级，单价为100元/平方米，税率为0.5%。
则土地使用税的计算为：上述计算方式适用于大多数地方，但不同地区对土地使用税的计算和征收也可能有所不同，因此具体计算方式还需根据当地税务部门的规定进行操作。
房地产开发企业需按照规定的时间和程序进行土地使用税的缴纳。
通常，土地使用税的缴纳周期是季度或年度，在缴纳前需要填写土地使用税申报表，并提交给当地税务部门。
税务部门会根据申报表审核土地使用面积和等级，并根据审批结果计算实际应缴纳的土地使用税。
缴纳土地使用税有多种方式，包括现金、转账、电子支付等。
房地产开发企业应按照相关规定和程序将土地使用税缴纳到指定的银行账户或税务部门。
如果房地产开发企业未按时缴纳土地使用税，将会面临罚款和其他法律责任。
因此，企业需要按时缴纳土地使用税，以避免可能产生的不必要的经济和法律风险。
总之，房地产开发企业土地使用税的计算和缴纳是根据土地的面积和等级来确定的，具体计算方式和缴纳程序需要根据当地税务部门的规定进行操作。
企业应按时缴纳土地使用税，以遵守税法规定并避免可能的风险。
房地产开发公司需要交税有哪些,分别是什么税
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税（一）一般规定1.出售——征包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押（1）抵押期——不征；（2）抵押期满偿还债务本息——不征；（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
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房地产开发企业的场地使用费、土地使用费和土地使用税
前一阵子在修改一个外商投企业租赁厂房的租赁合同过程中，遇到一个问题，出租方要求承租方承担有关的土地使用费、土地使用税和房产税。
房产税很清楚，因为有相应规定，土地使用费倒是很少接触，很容易和土地使用税混淆，于是这两天作了一下研究，其间发现还有一个名词，场地使用费，于是一并作为学习内容。
今天总算是有了个结论，具体如下：
1、土地使用费
对于内资企业而言，土地使用费是个历史概念，因为自1988年11月1日起施行的《城镇土地使用税暂行条例》第十四条明确规定，自该条例施行之日起，各地制定的土地使用费办法同时停止执行，也就是说以土地使用税代替了土地使用费。
不过，关于外商投资企业是否也缴纳土地使用税，而不再缴纳土地使用费的问题，该暂行条例并未明确。
为解决这个问题，财政部于1988年11月2日发布《财政部关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》明确规定，《城镇土地使用税暂行条例》第十四条中关于各地制定的土地使用费办法同时停止执行的规定，是指各地制定的对内资企业以及单位和个人的用地计收土地使用费的办法，但不影响各地依照国家法律和国务院有关规定制定和对外商投资企业和外国企业在华机构用地计收土地使用费办法的执行。
也就是说，外商投资企业仍须缴纳土地使用费，但无需缴纳土地使用税。
同时，1997
年3月27日《国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复》也明确外商投资企业不适用《城镇土地使用税暂行条例》的规定，即外商投资企业不用缴纳土地使用税。
由此，土地使用费成为只对外商投资企业收取的费用。
2、场地使用费
场地使用费是专门针对外商投资企业在中国使用土地收取的一种费用。
《中外合资经营企业法实施条例》第七章对土地使用费有专章规定；《外资企业法实施细则》第三十六条规定，外资企业在领取土地证书时，应当向其所在地土地管理部门缴纳土地使用费。
根据《国家土地管理局关于缴纳土地使用费问题的批复》，场地使用费包括场地开发费和土地使用费。
场地开发费是外商投资企业必须支付的一次性缴纳的土地开发费用，包括征地拆迁费用和基础设施建设费用。
土地使用费是外商投资企业有偿使用土地资源的费用，在使用土地的期限内都要缴纳。
目前，各地都有关于外商投资企业场地使用费方面的规定。
2008年8月21日，财政部发布《关于外商投资企业场地使用费征收问题的意见》（财企[2008]166 号），对场地使用费的征收作出了明确规定，主要内容如下：
（一）以划拨方式取得土地使用权的，外商投资企业由于没有支付土地出让金，应当按规定缴纳场地使用费。
（二）以出让方式取得土地使用权的，外商投资企业由于已支付了土地出让金，不再缴纳场地使用费。
（三）以租赁方式取得土地使用权的，如租金计算时已考虑场地开发和土地使用费因素，则不需缴纳场地使用费；如租金中未予考虑场地开发和土地使用费因素，则由承租人即外商投资企业缴纳场地使用费。
（四）在中外合资合作经营中，外商投资企业的中方以土地使用权作价出资或提供合作条件的，应当由中方投资者区别以上情况缴纳场地使用费。
可见，外商投资企业出以出让方式去的土地使用权无须缴纳场地使用费外，以其他方式取得土地使用权都须缴纳。
这里面有个概念需要澄清，即土地使用权。
根据物权法的规定，土地使用权是一种用益物权，即对土地进行占有、使用、收益的权利，其中的使用，根据土地的性质，应该是对土地进行开发、利用和经营。
实践当中，很多外商投资企业并不享有土地使用权，而只是因为租赁办公地和厂房而实际使用土地，在此情形下，外商有权使用土地，但并不是使用权人，是否应缴纳场地使用费。
关于这个问题，财政部的财企[2008]166 号文件并未明确，其他文件规定的也比较混乱。
财政部1993年9月21日《关于外商投资企业租用场地如何缴纳土地使用费问题的答复》（[1993]财工便字第39号）规定，外商投资企业租用厂房、场地、饭店；宾馆、招待所等做为生产、经营场所的，其土地使用费由出租方依法缴纳，但租金计算时，应包含土地费因素。
若租金计算未考虑土地使用费因素，则应由承租人缴纳。
然而，1997年11月04日《财政部关于外商投资企业交纳场地使用费有关问题的批复》又规定，外商投资企业以租赁方式取得土地使用权的，场地使用费的交纳按照财政部《关于外商投资企业租用场地如何缴纳土地使用费问题的答复》（[1993]财工便字第39号）的规定执行。
但对于出租方已依法缴纳城镇土地使用税的，可不再交纳场地使用费。
在实践中，除依法免交土地使用税的部分情况外，大部分企业都需要缴纳土地使用税。
如此，在大部分情况下，租赁办公地和厂房的外商投资企业都不需要缴纳土地使用费。
此外，由于场地使用费是有地方征收，有些地方的规定也不尽相同。
比如，北京市规定由承租方或由租赁合同规定的一方缴纳土地使用费（《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》第十一条），而上海市则规定由出租人缴纳，但租赁合同可另行约定（《上海市外商投
资企业土地使用管理办法》第九条），可见，北京和上海两地的规定截然相反。
3、土地使用税
如前所述，自1988年《城镇土地使用税暂行条例》实施之日起，内资企业的土地使用费就被土地使用税所替代，但外商投资企业无须缴纳土地使用税，而只是缴纳土地使用费。
内资企业和外商投资企业适用的是两种不同的土地使用税费制度。
2007年1月1日，国务院修订后的《城镇土地使用税暂行条例》开始实施，新条例将外商投资企业和外国企业纳入土地使用税的计征范围。
根据该条例，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业应缴纳土地使用税。
1988年国家税务总局颁发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》对土地使用税的纳税主体作了详细解释，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
可见，外商投资企业在取得土地使用权的情况下，均应缴纳土地使用税。
根据财企[2008]166 号文件的规定，外商投资企业缴纳土地使用费后，仍应承担缴纳土地使用税的义务。
而外商投资企业租赁房屋、厂房的，由于其并不拥有土地使用权，因而不必缴纳土地使用税。