2019成都西派浣花踩盘报告-房地产
房地产市场报告-乐山2019上半年楼市报告
2019nian2019 2019第一部分2019上半年乐山楼市之土地市场（一）乐山市中区土地市场综述※2019上半年乐山中心城区共推出7宗国有建设用地使用权，出让地块总面积166817.9平方米（约250.22亩），主要集中在柏杨坝片区（16.46亩）、通江片区（63.96亩）、青江片区（169.8亩）。
※2019上半年乐山市中心城区土地成交7宗，成交总金额达154000万元，平均楼面地价3279.7元/㎡。
数据来源：乐山土地矿权交易网微信扫码二维码，免费报告轻松领加入微信群领行研报告资料集每日领取最新免费5+份精选报告1.扫一扫二维码，添加客服微信（微信号：Teamkon2）2.添加好友请备注：姓名+单位+业务领域3.群主将邀请您进专业行业报告资源群报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们加入“知识星球行业与管理资源”，免费下载报告1.免费下载各领域行业研究报告、咨询公司管理方案，企业运营制度、科技方案与大咖报告等。
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这与2018上半年美的和天立楼面地价较高有关。
●环比2018下半年土地市场，2019上半年土地成交面积减少98.69亩、成交金额增加75450万元、楼面地价上涨1437.8元/㎡。
之所以在2018下半年面积多情况下成交金额和楼面地价却明显偏低，是因为在2018下半年出让的地块中高新区占据了很大比例。
（三）2019上半年乐山中心城区土地成交明细拍卖时间地块位置竞得人宗地用途及出让年限土地面积（㎡）成交价（万元）溢价率楼面地价（元/㎡）2月15日乐山市中心城区柏杨坝片区龙游路与嘉兴路交汇处[BYB(A)-07-a01号]四川弘祥房地产开发有限公司城镇住宅用地70年、零售商业用地40年1216.12㎡(合1.82亩)146079%30012月15日乐山市中心城区柏杨坝片区龙游路与嘉兴路交汇处[BYB(A)-07-a02号]王世福、高妙、胡睿琪城镇住宅用地70年、零售商业用地40年975.92㎡(合1.46亩)1600144%40992月15日乐山市中心城区柏杨坝片区龙游路与嘉兴路交汇处[BYB(A)-07-a03号]雷梦（乐山浩欣）城镇住宅用地70年、零售商业用地40年1258.12㎡（合1.89亩）144070%28612月15日乐山市中心城区柏杨坝片区龙游路与凤凰路交汇处[BYB(A)-08-a号]陈勇（阳光大地）城镇住宅用地70年、零售商业用地40年7525.12㎡(合11.29亩)950081.60%28055月8日乐山市中心城区通江片区白燕路东侧[TJ(C)-08-1号碧桂园城镇住宅用地70年、零售商业用地40年26241.77㎡（合39.36亩）2310044%3521.15月8日乐山市中心城区通江片区文星后街北侧[TJ(B)-10-b号]乐山市建华房地产开发有限公司城镇住宅用地70年、零售商业用地40年16397.07㎡（合24.6亩）1390026%3607.295月8日乐山市中心城区青江片区凤洲路西侧[QJ(B)-15-b号]碧桂园城镇住宅用地70年、零售商业用地40年113203.78㎡（合169.8亩）10300015.60%3063.51数据来源：中国土地市场网和国土资源部网（四）乐山市市中区房屋存量预估2019-20204461562902019乐山楼市目前存量统计表已售项目未售项目项目名称存量（㎡）项目名称存量（㎡）领地·澜山140000碧桂园·青江府460000麓城80000碧桂园·天悦26242领地·天屿39485龙游壹号33863中心城44623弘祥·公寓4886万达·天璟35881蘭亭12768佳乐·江屿城92800恒邦·翡翠滨江151653富力·尚悦居78049嘉州壹号院132000领地·青江蘭台27670北麓国际城1600000美的·珺御府256000邦泰·长药地块699300（约）领地·蘭台府147450天立·御景峰149188滟澜洲466200（约）总计1557346总计3120712注：①、以上存量均为目前规划建筑面积，实际体量以最终规划为准；②、以上存量统计只包含部分项目，仅供参考。
房地产营销策划 -2015麓湖生态城踩盘报告
景观系统——项目癿景观设计强调山地和森林癿相互关系，保留山体景
观，变化湖区景观，建筑内部又不外部景观形成互动，无论身处何处都有 最佳癿观景体验。而得益于得天独厚癿癿地形资源，项目内湖域、湿地、 草地、森林构成了多样化癿景观体系。
类型 高密1类 高密2类 高密3类
低密1类
低密2类
低密3类
组团名 琉璃溪岸
云树 澜语溪岸
麒麟荟 蓝花屿 白玉台 沉香谷 隐溪岸 黑珍珠 黑蝶贝
价栺级别 130万-360万 200万-500万
700-1000万
客群 中产阶级中癿享受者 企业高管、企业主等，喜欢电梯豪宅癿人群
追求高层享受癿有钱人
600-1000万
15
公共区域：麓客岛——麓湖打造的主题公园
目前寻麓君咖啡馆不儿童 挑战乐园已投入使用，其 余项目也在建设中。
16
项目小结
1. 项目的优势 ① 位于天府新城核心区，区位优势明显； ② 项目交通十分便利，紧邻天府大道南延线，地铁一号线在区域内停留三次； ③ 项目自身自然资源得天独厚，项目内生态环境极佳； ④ 产品类型多样，满足高端人群各项所需； 2. 项目的劣势 ① 周边配套丌够完善，基本生活丌够便利; ② 部分别墅区楼间距较小，私密性较差； 3. 项目销售整体认知
11
营销手法：
二、社会化营销
麓湖放弃了影响力越来越贫弱癿平面媒体营销斱式；通过研究客群癿特点，以“寻麓之旅”为主题，行之有效癿不互联网相结合，透过 “寻麓之旅”微単、微信平台，以时下流行癿“互联网社交”癿形式，不客群迚行面对面癿沟通、交流、宣传，幵通过“麓沙龙”癿形 式不线下相结合，成功癿拉拢了客群，了解客群癿需求，幵传递出产品癿特点。
CRIC_成都宽窄巷子案例分析
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1.1 项目概况
项目由来
宽窄巷子始建于清朝，是成都33条清朝兵丁巷子中 仅存的2条，属合院式建筑。
康熙57年（1718年），清朝廷派3000官兵平息准 噶尔叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满城— —即少城（宽窄巷子前身），少城被定作“八旗” 军营，属禁地。 位于其中宽巷子西口为镶红旗的地 盘，窄巷子西口为正红旗驻地。 当时宽巷子称为“ 兴仁胡同”和窄巷子称为“太平胡同”。
区域背景概述 青羊区文化旅游业发展定位
以“天府上下五千年”品牌整合辖区及周边 区域文化旅游资源，打造中国一流的都市文化旅 游目的地，强化旅游住宿、娱乐、餐饮等配套功 能，发展文化演艺业和旅游商品展销，着力提升 文化旅游综合效益。
区域概述
宽窄巷子位于成都市青羊区东部，靠近市中 心和天府广场，与琴台路仅一街之隔。青羊区是 成都市中心城区之一，东与锦江区相连，北部接 金牛区，南与武侯区毗邻。 宽窄巷子
休闲娱乐 3 564
服务 11 4213
总计 81 16036
四大业态比例（按数量分）
13%
4% 25% 零售 餐饮 休闲娱乐 服务 4% 26%
四大业态比例（按面积分）
10%
零售 餐饮 休闲娱乐 服务 60%
58%
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北京逸夫影视艺术中心
九寨沟国际大酒店
常熟图书馆
北京中华世纪门
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7
1.1 项目概况
物业管理：四川华玮物业
四川华玮物业管理有限公司创立于2002年8月，具有独立法人资格的国家物业管理一级资质企业， 是专门从事各类住宅物业、学校物业、大厦物业、商业物业的专业化物业公司，管理面积达150万 ㎡。公司是中国物业管理协会和成都市物业管理协会理事单位。 该公司于2005年3月被成都市物业管理协会评为首届成都市最具竞争力物业管理企业之一，2006 年9月，公司被成都市房管局、成都市物业管理协会授牌为“首批成都市物业管理示范基地”。
【房地产年报】2019年成都房地产市场年报-锐理
成都宏观背景
• 城市发展 • 宏观经济 • 小结
成都市场概述 未来市场趋势
【城市规划】成都在2019年提出6个三年计划（2018~2020年），提出将成都打造成为“三城三 都”，目标瞄准 “国家向西向南文化交往的国际门户枢纽和泛欧亚有重要影响力的文化交往中心城 市”。
“三城三都”时间表
为配合新时代成都“三步走”目标，成都制定了文化发 展目标，建设“三城三都”有了时间表
成渝城市群阶段性发展目标
电话： 028-853363022020年Fra bibliotek2030年
成渝城市群基本建成 国家级城市群
由国家级城市群 向世界级城市群的历史性跨越
成都宏观背景
• 城市发展 • 宏观经济 • 小结
成都市场概述 未来市场趋势
电话： 028-85336302
【城市规划】2019年成都城市在产业、环境、交通、乡村、文化、配套等多方面提出相应发展规划， 加速成都国家中心城市打造。
政策支持 12条制度创新深化供给侧结构性改革
1. 大力发展消费金融 2. 持续创新消费社会保障 3. 积极探索产权消费融通 4. 积极促进入境消费便利化 5. 健全消费信用体系和市场监管方式 6. 加快推进智慧消费基础设施建设 7. 放宽服务业市场准入 8. 招引培育品牌企业和品牌产品 9. 加大规划土地政策支持力度 10. 降低消费领域企业运营综合成本 11. 主动实施审慎包容监管 12. 深化消费发展人才支撑
STEP1 2020年
STEP2 2035年
STEP3 2050年
巩固西南生活中心和西部消费中心 地位，形成万亿级消费市场
全面建成具有全球影响力、吸引力 的国际消费中心城市
打造5个具有全球影响力的高端商圈 打响8个具有全球吸引力的消费场景
成都市龙泉驿区房地产市场报告
/
75
1.0＜R≤2 53621
193.14 1.0＜R≤2.5 127152
186.95 1.0＜R≤2.5 116477.9
152.28 1.0＜R≤2.5 75548.65
9300 5150 5300 3950 4750 4150
成都锦南企业管理咨询有限公 司
成都市开元房地产开发有限责 任公司
成都市开元房地产开发有限责 任公司
成都华润置地驿都房地产有限 公司
成都华润置地驿都房地产有限 公司
成都华润置地驿都房地产有限 公司
9
十陵街道长灵南路以东、江月东路以北 2018/8/29 住宅用地 拍卖
40
R≤1.5
35000
8750
上海天岑置业有限公司
10
柏合镇佳美路以东、东航路以南
2018/5/17 住宅用地 拍卖
数据来源：锐理数据
06 市场概况——区域竞品一览
华府幸福城
均价：10000元/㎡（精装）
恒大御龙天峰
林溪康城
均价：9730元/㎡（精装）
均价：8200元/㎡
中粮御嶺湾
绿地新里桃溪川 均价：13000元/㎡（精装）
北大资源紫境东来 均价：13800元/㎡
铂金汇商业 均价：30000元/㎡
山楂树 均价：9000元/㎡
佳逊投资地块 拿地时间：2018年12月28日 占地面积：117亩 容积率：≤1.5且≥1 综合楼面地价：627万元/亩，6250元/㎡ 用地性质：住宅用地
说明：均选取本地块 5公里范围内。2018 年拍卖的商业及住宅 用地，合计5宗地， 其中华润地块拿地4 宗，综合楼面地价为 576万元/亩。
03 市场概况——住宅市场
成都市高新西区---郫县住宅市场调查报告
4月 20 08 年 11 月 20 09 年 8月 20 10 年 10 月 20 10 年 12 月 20 11 年 5月 20 11 年 5月
20 07 年
20 07 年
20 07 年
20 07 年
50 0
6月
7月
6月
0%
2007年6月
2009年8月
2011年2月
2011年2月
2010年度郫县区域成 交的土地宗数位列五 大郊县第二；
楼面地 价 2370.0 2548.0 2543.0 1775.0 584.00 460.00 785.00 930.00 960.00 2005.2 2111.8 1680.0 3889.0 3584.0 830 390 3674 2000
当前 均价 6200
竞得人
开发项目
2007-7-3 2007-6-29 2007-6-29
央行三次提高存款 准备金率。受此影 响， 5年期以上的 基准利率达到 7.05%。房贷利率 已升至最近10年来 的最高水平。同时 市场预计今年3季 度会再有一次加息
成都市房管局 发 改委联合颁布《关 于进一步加强商品 住房价格监管的通 知》，进一步强化 对商品房备案、销 售价格的监督机制。
成都主城区市场表现 在国家加强对房地产市场的调控力度的情况下，地方政府、金融机构相关政策的出台对于稳 1.2011年主城区房市全面回冷，从春节开始，整体市场成交量出现显著下滑。 定当前房地产销售价格，抑制房地产投资增长过快 、扩大保障房建设等方面起到了一定的积 2.开发商对拟新投放市场房源进行控制，开始调整其经营目标从规模扩张向消化存量转变； 极作用。特别是对主城区住宅市场的影响较大，在一定程度上推动了二三线城市、城市郊区 3.土地出让市场疲软，开发商在土地获取上更加慎重，土地获得的溢价率出现下滑； 的房地产市场发展，抑制了部分消费者的改善型需求。 4.城市规模的不断扩大和与郊区地域交通的便利，有利于成都郊区的市场稳定和活跃度。
招商定位—四川成都东湖项目市场调研与定位报告-177P
成都市概览
釒亍中国内陆地匙在外向型经济斱面癿劣势，成都在中西部城市中表现出相对突出癿外向型经济特征
成都近十年实际利用外资状况及变化趋势
70
120% • 成都近十年来癿实际利用外资量无论在觃模上还
60
100%
是增速上均保持快速提高癿趋势。
50
80%
40
60% • 戔至2012年4月，入驻成都癿丐界500强企业达
锦江区概览
绕城环路与地铁线路
锦江匙
以闻名千古癿濯锦乊江冠名癿锦江匙，是成都市癿中心城匙； 自古以来，锦江匙就是成都商贸繁盙乊地，匙内癿昡熙路、盐市口商圈是成都市癿商贸中 心。锦江匙作为国务院确定癿“商业繁茂匙”，汇聚了全市一半以上癿丐界500强企业。
地理位置
面积 亰口状况 匙域极成 建设目标
锦江匙位二成都市东卓部。西北不青羊匙相连,西部位临锦江、店河不武侯 匙相服,东不成华匙毗邻,东卓不龙泉驿匙接壤,卓不双流县相依；
30
40%
到212家，稳居中国西部外资引迚癿头名。
20%
20
0%
10
-20%
0
-40%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
实际利用外资（亱美元）
成都增速
外资引进水平癿提高和世界500强企业癿蜂拥而至为成都经济癿収展带来强劲癿活力，也有利亍成都商业市场 癿繁荣和消费水平癿提高，增加了对更高档次和更新理念癿商业物业癿需求。
47 伊藤洋华埻（建设路庖）
14 百扬大厦（进东百货） 31 北京华联
48 来福士
15 群光广场
32 财富中心
49 九斱贩物中心
16 富力天汇中心
2020年上半年成都房地产市场总结
图：2015-2019成都全市新增就业人数、城镇登记失业率
万人 29
29
28
28
27
27
26
26
25 2015
2016
2017
城镇新增就业人数(左轴）
2018
2019
城镇登记失业率(右轴）
来源：成都统计局官方网站发布，成都正合策略服务中心整理
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津区、大邑县 4、商品住宅项目类型划分标准 • 刚需：主力在售面积为100㎡以下 • 刚改：主力在售面积为100-130㎡ • 再改：主力在售面积为130-170㎡ • 高改：主力在售面积为170㎡以上 5、存量说明 • 在售项目总存量=预售证未售存量+未拿预售证存量 • 土地存量：已成交但对应项目未开盘的住宅类土地最大可开发建筑面积
2019规模以上工业 增加值累计同比( )
12.5 8.7 -9.0 19.2 8.6 12.2 13.8 -0.2
2020Q1规模以上工业 增加值累计同比( )
9.5 -1.1 -16.8 -5.4 0.7 -21.3 -5.5 -9.9
15
表：2019、2020Q1成都高新技术产业营业收入、规模以上工业增加值累计同比
「经济基底」
疫情防控取得阶段性成效，产业结构深度调整 就业局势及消费市场基本持稳，经济发展提质，对房价形成支撑
正合股份 · Since 1998
受疫情影响，GDP增速首为负值，但仍位列副省级城市第二位
2020Q1成都GDP累计值达3,846亿元，GDP同比首次跌至-3，但仍在副省级城市第一梯队位列第二
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西派浣花踩盘报告
一、基础信息：
1.占地面积：18.7亩
2.建筑面积：4.6万㎡
3.开发商：成都中铁瑞兴房地产开发有限公司
4.地址：青羊区清江东路63号（西二环）
5.物业：中铁建物业，5.5元/㎡
6.总户数：218套（2T2户，206套高层、12套叠拼）
7.总栋数：高层3栋（17-30F）;叠拼1栋（3个单元，上下叠，4F）
8.容积率：3.8
9.绿化率：30%
10.面积段：170-260㎡
11.产品布局：高层围合式布局
12.园林风格：泰式景观（打造180米凌空书桥）
13.推广渠道：地铁灯箱/道闸、宽窄巷子LED、影院灯箱、安居客、房天下
14.推广主诉求：与世界共浣花
15.推广画面：
微信公众号
知识星球
（前100名免费）
16.周均来访：约120组
17.开盘时间：预计2019年5月底拿预售，6月初开盘
18.预计价格:精装，30000元/㎡左右（地价13580元/㎡）
19.区位及沙盘图：
20.户型图：
建面约176㎡建面约197㎡建面约245㎡
二、周边配套：
1.交通：地铁：4号线草堂北路站369米；2号线白果林站979米；
公交：成温立交桥站49米：5路/13路/47路/64路/78/路；
2.商业：麦德龙/金沙时代生活广场/峨影生活区/仁和春天
3.生态：峨影1958电影公园/浣花溪公园/杜甫草堂博物馆 /金沙遗址博物馆
4.医疗：武警四川省消防总队医院/四川省人民医院
5.教育：成都市第五幼儿园/香港金创教育.费尔园/浣花小学/金沙小学/成都树德实
验中学/成都市石室联合中学/成都十八中/西南财经大学
三、近期活动
1．4月27日：《庞凡vs西派浣花的世界观》画展
2．活动现场图：
四、案场展示
1.围挡画面
2.案场包装
五、项目总结
优势：中铁建品牌开发商，西派系高端作品，西二环贵胄之地，交通便利，配套醇熟；
紧邻成都最大的城市森林公园-浣花溪，生态景观资源丰富。
劣势：面积大，单价及总价双高，客户高端难寻。
2019年5月7日。