杭州绿城桃李春风考察报告3
杭州绿城桃李春风房地产项目客户研究报告
■占地面积IE约I 61万nf ,总建面约26万血，容积率仅0.36。
■ 2015年4月10日，绿城集团收购浙江交通投资集团旗下子公司临安金基房地产开发有限公司的51%股权，共同合作开发“青山湖板
块颐养小镇"项目。从〃颐养"概念定位转换为〃颐乐"，后续逐步拓展客群。
［临安市
杭州绿城 桃李春风
★—
-T V \ •青山精蚌*! 1
,开盘
桃李春风月度供销量价走势
供应血积成交面枳交易均价
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
项目背景
建筑类型 独栋别墅、花园洋房
城区 占地面枳
容积率
临安青山湖
约915亩 0.36
绿化率
36%
产权 得房率 建筑风格 建筑外立面 总户故
70年 100%
中式 白墙
2000 （别墅1000户， 洋 房1000户）
置Ik目的
关注要素 需求偏好
投资
第二居所
第一居所
最本质的区隔:置业目的
1.桃李春风以客户分类
□分类逻辑 □分类结果
客户分类逻辑
□在"桃李春风”购房业主中，研究发现主要可分为“养老投瓷”和“取境通优"两类客户;
客户伽 客户敏感点
非敏感点
"养老投资”型
家境段实，普遍以老两口居住为主, 希 望在市区周边购买一套别墅，回 归一直 向往的田园生活
＞家庭背景：子女已成家分居，部分与父母相距较远或不在本市；
客群分类解读一养老投资（第一居所）
生活形态:已退休者生活安逸，有自己的兴趣和养老计划；未退休者有比较明确的生活憧憬
已退休者： ＞身心放松，空闲时间多; ＞有一两项长期爰好,多为种花养草、书法、中医养生、旅游等; ＞身边有一些志趣相投的老朋友，经常会一起交流各自的兴趣爰好，有时一起聚会或参加活动; ＞目前的住所品质较高，生活习惯良好；
杭州绿城桃李春风房地产项目客户研究报告
38% 25%
销售情况分析：
桃李春风别墅产品中90-140㎡为主力供应面积段； 15年11月首推，12月引起市场火热反应，集中供应在16年4月，价格平稳上升，近800套房源，开盘
即罄，销售火爆； 预计17年下半年推出644套50-110㎡洋房；
70-90 90-120 120-140 140-180 180-220
套数
1 1 5 3 12 25 75 46 83 21 27 172 133 25 35 16 33 121 36
均价（元/ ㎡）
5362 7889 14336 15082 6905 7358 11228 10280 12588 12517 10821 15546 21480 16098 12962 13813 6619 7384 8377
项目名 年份
湖光山社
锦天岛上
锦绣钱塘
绿城青山 湖红枫园
绿城西 子·青山湖
玫瑰园
曼陀花园
青城·山语 间
2015 2016 2015 2016 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017
交易面 积
336 109 3185 1728 6383 11701 19495 17739 24519 8809 13346 38338 28976 12270 15351 8891 15067 34243 14050
110
1 17
7
78
均价（元/ ㎡）
10500 16500 12114 10975 12475 23553 25052 25857 8536 7401 7667 6746 6273 9947
2024年参观绿城物业的心得体会(2篇)
2024年参观绿城物业的心得体会在中国房地产界，绿城，以其高品质的产品营造与以人为本的物业服务，一直被奉为“教科书”，____年来，绿城留给业界的印象，始终带着理想主义的色彩，创造了多个经典项目，收获了无数绿粉的追捧与业界同行的认同。
为了学习先进管理经验，全面提升物业管理水平，____月____日，作为中国绿城的战略合作单位，连云港顺丰地产郡望府[社区]的物业工作人员一行赴杭州的绿城项目进行实地深度参观学习。
在中国绿城物业华东区总经理徐总的陪同下，郡望府[社区]相关人员首先前往位于杭州江干区钱江新城的“绿城·留香园”。
“绿城·留香园”集绿城____年大气之作，优雅承袭绿城高端精装修公寓尊贵气质，是由亚洲建筑大师王宇虹担纲设计，绿城御用景观大师黄国斌先生亲自操刀打造的高档品质人居经典作品。
一踏入留香园接待中心，清晰夺目的“绿城”二字便随处可见，处处彰显其品牌价值。
绿城物业的安保人员，身着笔挺有型的制服，佩戴入耳式对讲机，洁白的手套体现出主人一丝不苟的工作态度。
标准的敬礼、引导、迎接客户，标准的问询话术，无一不体现出绿城物业服务标准化规范化的强有力的落地执行，使到访客户切身感受到“绿城”二字带来的尊贵服务，对留香园的购买意向由此开始愈发强烈。
甫入接待中心，化着精致淡妆、身着黑色西裙套装的客户接待人员迎面而来，赫本式的优雅，甜美的微笑，端庄规范的站姿及手势引导，语调轻柔缓慢，虽已深秋，但接待中心里这样随处可见的客户接待人员，让人如沐春风。
整个讲解过程中，包括沙盘介绍、水吧服务、样板房参观等，绿城客户服务部的员工全程面带微笑，仪态规范标准，徜徉于弥漫着沁人清香的接待中心，聆听着轻柔舒缓的轻音乐，每一处的参观，每一处的驻足，都是一种格调的欣赏，一种腔调上的满足。
参观过程中，最特别的地方，就是绿城物业打造的智慧园区管理平台。
这里提供社区直饮水、隔音降噪玻璃等健康配置，并引进健康保健服务站，开创“家庭医生”模式，为业主的身心及财务健康全面保驾护航。
文旅地产成功案例——绿城桃李春风、福建聚龙小镇
配套主题 绿色食物
运动
休闲
医疗 高端配套
设施
项目主要养生运动配套
配套名称
配套示例
2010年10月投资500万建立 包含无公害蔬菜基地、台湾水果园区、
生态农业传统农耕基地
休闲农场等。
20万㎡的运动公园、27洞 国际高尔夫社交基地以及 山体运动场地
6个国际赛事级标准网球场、恒温游 泳馆、健身中心、乒乓球馆、台球馆、 羽毛球馆、篮球场、排球场、门球场、 自行车运动、登山、瑜伽会馆等
院子不用撑伞）； 6. 主卧、主卫、厨房等区域进行适老化的尺寸微调，保证轮椅能
够自由进出。
杭州史上最小别墅，主设计师蒋愈 全精装带地暖、总价仅200万
成功案例丨独栋
四居产品：面积控制在150-180㎡，彰显大宅风范；双层产品的二层主卧南向露台，适宜品茗观景
入 户 直 冲 餐 厅
远离活动区，较为安 静，但无独立卫生洗
通过传统、具有文化感的建筑塑造 彰显情怀 迎合中产阶级度假和商务化主流需求，强化后期经营与管理
本地为主：泉州市区、晋江客户为主 职业构成：泉州公务员、大学教师、律师、医生占比高
客户范围扩大到泉州的石狮、 客户范围继续扩张，延伸到全 外地（莆田、福州）等地； 国各地，包括厦门、浙江、北京
等地； 投资客户进入
成为闽南客户中高端置业首选
区域陌生，认知度低
区域热度提升
泉州主要城市功能板块
成功案例丨聚龙小镇
配置独立卫生洗浴系统，使用便利性差。
成功案例
福建聚龙小镇
成功案例丨聚龙小镇
项目概况：项目位于泉州市北，惠安县黄塘镇境内，为城市陌生区域；依靠优越的森林资源，规划为超 大型生态、休闲、运动综合园区
绿城桃李春风20170314
【第一篇】 项目概况
目 录
【第二篇】 产品分析
A 项目介绍
B 价值点分析
绿城·桃李春风——项目概况
占地7500亩，为收购原中冶海西国际，由绿城、联发、宏发携手打造，定位全龄颐乐小镇
绿城桃李春风
Байду номын сангаас
绿城集团、联发集团、宏发股份
绿城操盘
长泰马洋溪生态旅游区
总占地7500亩 总规模约：6140亩 马洋溪以西南侧（大一期）：3400多亩 马洋溪以东北侧（大二期）：2740多亩
小面积精装5000元/m²别墅，高赠送率
海峡金谷二期规划用地（2740亩）
海峡金谷一期规划用地（900亩）
海峡金谷一期规划用地（2500亩）
桃李春 风一期
桃李春 风二期、三期
海西国际（在售）
绿城桃李春风规划图
绿城·桃李春风——价值点
远郊小面积经济别墅，自然资源优质、强调全龄化生活，优质的配套服务，满足业主生活
绿城·桃李春风——社群平台
绿城·桃李春风——户型分析
规划79-190㎡小面积精装中式别墅，具有极致的产品力
项目产品：80-200㎡中式小别墅 外展点：中华城&SM二期 预计入市时间：2017年5月实景样板房开放，5月中旬一期134套产品入市，面积：79，110，136，142，172，190平，其中142平占比50%
79m²两房两厅两卫（单层别墅）
户型
面积
层数
房型
庭院
露台
A1
79㎡
1层
两房两厅两卫
54.5㎡
13.5㎡
1、四重院落设计、庭院面积方正，方便业主自由使用； 2、单层别墅，市场稀缺产品。 3、入户小院设计，院落精装修，进一步提高客户观感； 4、79m²双卧设计，均配备卫浴间，洗浴空间相互独立，分离互不干扰； 5、客厅外连接院落，休息活动空间充裕； 6、旅游投资产品，面积小，低总价，客户接受度较高。
桃李春风项目调研分析报告20160325
绿城桃李春风调研分析报告2016.3.17青和集团南京海策通过调研学习绿城桃李春风项目，分析热销原因，对悦山郡产品定位乃至佛侬山庄整体项目定位提供指导与借鉴。
综合比较分析，就桃李春风的产品规划是否可落位佛侬山庄项目作简要可行性分析。
目 录CONTENTS售价预测及价格支撑 项目概况 01热销原因分析 02 风险评估及投资测算03 04↘桃李春风的前身是青云山居，由浙江交通投资集团临安金基地产于2003年启动开发，2005年开始销售。
↘2011年后，青云山居开发、销售开始出现瓶颈，2013年、2014年几乎处于停滞状态，2015年4月，绿城收购金基地产51%股份，更名为桃李春风，合作开发。
↘项目总用地面积约1200亩，金基地产于2003年和2009年分2次取得，第一次拿地1000余亩，地价不详，第二次拿地约180余亩，地价约43万元/亩。
↘桃李春风总占地面积915亩，总建筑面积约26万平米，综合容积率约0.42。
规划建设除1000套别墅外，后期还有20余幢花园洋房，以及10余幢小高层，小区总规划2000户。
↘桃李春风定位为“中国家庭颐乐生活新里程”。
↘提出全龄化颐乐生活服务，深刻剖析到未来养老生活不只是老年人的需求，而是家庭三代人的共同需求。
↘桃李春风以房子为载体，提供的是一个覆盖居住、健康、教育、农业、商业等多个维度的生活服务。
↘项目配套占地118亩，总建2.5万平米，其中园区食堂、颐乐学院、运动健身区、健康管理区等已建成，（目前15000平米的营销体验中心）商业街、自然课堂幼儿园、湿地休闲区等其他功能配套将于一期物业同步交付使用。
↘此外，项目还在地块北侧租用了700亩地用于休闲农业的配套建设。
↘桃李春风位于临安市青山湖街道，紧邻杭州城西科创产业集聚区——青山湖科技城。
↘项目通过科技大道、杭徽高速与杭州和临安主城区相连，距杭州40分钟车程，距临安15分钟车程，科技大道为城区快速路，交通路况良好。
绿城《桃李春风推广总结》
绿城桃李春风推广总结桃李春风402套的售罄，并不仅仅，也不可能仅仅只靠一条微信。
/写在前面/这不是一个所谓“零成本”营销的案例这是一个在传统渠道上只投过一个户外、一周电台、两篇报纸软文的项目，其他推广均由微信和线下活动担当大梁。
这是一个地处杭州楼市“冷宫”板块的项目，其首开成绩却在去年同区域销冠的业绩后加了个0。
这不是一个追热点的推广案例，它来自今年的热点楼盘——绿城·桃李春风。
很多人觉得，好项目就该做出好推广，说实话，这说法就跟“高个子就该是姚明一样”。
事实上，从好产品到明星楼盘，桃李春风在推广上敢于创新，并用情之深，让每篇微信都担当起一个“梅长苏”的角色，让每个活动都试图去攻占客户心中的最后1米，让现场体验成为营销利剑不必出鞘的剑气。
【第一阶段：起势】削尖竞争力，和新客户做老朋友第一次亮相，成了多少人心里认定的最后一处居所4月23日，项目官微正式上线，发布案名为“绿城·桃李春风”。
一个“中国设计生命周期最长社区”的蓝图，向人们许诺一个“青砖小院，诗酒风流”的未来生活，瞬间引来超过万次点击。
这是一个绿城21年来没碰过的产品，在推广上，更是桃李春风，绿城21年创新低密度标杆之作，以83-180方中式精装院墅开同类产品先河，首创全龄化颐乐生活服务，打造总占地约118亩的颐乐学院和小镇中心，引入智能化园区服务，创造性满足全家庭更高层次的身心需求，引领中国家庭的全新生活方式。
如此多的价值，足以写一本厚厚的绿城式教科书，然而大器不锐，也带来推广上第一个难题：如何在短时间形成价值“尖刀”，刺破市场关注点。
一条尖刀微信，攻破了近50万客户的心理防线经过对项目价值的锋利打磨，对客户心理的准确把握，5月8日，项目官微发布《杭州史上最小别墅仅83方！户型刚从绿城流出》一文。
截止5月10日24时，据“腾讯云分析”提供的项目微信后台数据统计，该条微信的阅读量已达48万人次，转发及收藏量为近3万人次。
绿城桃李春风案例分析
绿城·桃李春风规划 一期 二期 三期 小镇中心 颐乐学院 幼儿园 高尔夫球 场
共462套别墅，售罄 共390套别墅，认筹中 规划4-5F洋房（地块南侧）和小高 层（山脚位置）；部分三期地块规 划暂未确定 占地1万㎡商业、休闲、娱乐中心 总建1.5万㎡，社区门诊、日间照料 中心、中医养生、食堂、健身会所、 老年大学 九班制式幼儿园，品牌洽谈中 占地2万㎡，青山湖板块唯一，具体 规划未定
去化：一期最早去换7月份开始蓄水，去年9月26号开盘，推出460套精装独栋小别墅，开盘当天去化377套，剩余房源10月份去化完毕，一 期去化加上两个月蓄水期约184套/月，去化速度非常快；二期今年2月下旬开始蓄水，共推出390套精装独栋别墅，据置业顾问，目前已经 认筹550组，二期预计3月底摇号选房。 价格：一期精装别墅总价188万起，单价约2.32万/㎡；二期认筹金20万/套，总价210万起，单价2.5-2.6万/㎡。 交付标准：交付时房间内吊顶（带射灯）、地板、墙面均做好，带地暖（卧室、客厅水暖，卫生间电暖）、中央空调，房间部分柜子、拉 门，卫生间卫浴及厨房橱柜、电器均为交付标准，另外主卧配备智能马桶；房间窗户铝合金+双层中空玻璃，无外遮阳系统，预留窗帘轨 迹；院子里地砖、竹子、灌木均为交付标准，预留菜园，无树木、假山或雕塑。房间层高3.2-3.3米，客厅部分最高4.5米。 客群：桃李春风主力客群以杭州市区40-50岁人群为主，主要置业目的是为父母养老或自己度假使用，也会有一部分南京、上海等邻近城 市的外地客户。
带窗户的整面墙皆为古 典门造型落地窗，房间 采光充足、通透性好
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产品创新
关键词四： 1:1庭院赠送
每户拥有接近1:1的庭院面积赠送 入户小院、主院、侧院、天井、边院
产品创新
关键词五：全精装交付
解决远郊项目客户一大痛点； 室内配备地暖、中央空调、新风系统等先进设备； 融入适老化设计，小夜灯、卫生间无障碍设计、紧急呼叫系统； 适度降低吊柜和开关等的高度。
户型鉴赏
项目总设计师
蒋愈
浙江绿城建筑设计有限公司董事 国家一级注册建筑师
曾主笔云栖玫瑰园、元福里、江南里、桃李春风、 十里风荷等绿城中式项目序列
设计师
园林景观设计师
宋淑华
绿城景观设计师 绿城风景园林设计有限公司总经理
曾主笔四季酒店、云栖玫瑰园、江南里、桃李春风、 十里风荷等绿城中式项目序列
设计与营造
天人合一的中国传统
杭州绿城 桃李春风
青山湖
杭州市区
地价
2015年4月10日，绿城集团收购浙江交通投资集团旗下子公司临安金基 房地产开发有限公司的51%股权，共同合作开发“青山湖板块颐养小镇” 项目。
定位
定位及目标——颐乐生活小镇 功能定位
——为长江三角洲地区提供居住、健康、颐养、教育、农业、商业、服务等配套服务。
配套
人和繁华：家门口的生活配套
特色餐饮、超市、净菜场、手工艺店、家居饰品店、花店、 面包店、宠物店、母婴用品店、画廊、影楼、洗衣店、酒吧、茶楼、咖啡馆……
配套
人与自然：融于自然的路网设计
慢跑道/景观跑道
配套
人与自然：富于野趣的生活体验
农庄生活体验区
地道野奢垂钓区
特色山水民宿
配套
人和人：兴趣的凝聚，业主俱乐部
配套用地：占地120亩，配套与住宅比例约1:6
小镇商业中心：占地50亩，建面10000㎡
特色餐饮、超市、净菜场、手工艺店、家居饰品店、花店、面包店、宠 物店、母婴用品店、画廊、影楼、洗衣店、酒吧、茶楼、咖啡馆……
民宿、农家乐、垂钓休闲 观景游步道：约1500米 慢跑道：约2公里 静修堂、小礼堂 颐乐学院（给老人提供课堂学习、兴趣班等）：15000㎡ 恒温泳池 小剧场 壁球馆 高尔夫球练习场 幼儿园
定位转变
她是位于国家级森林公园里的度假地
1500亩缓坡密林、8大原生态湖泊、高于市区6倍的负氧离子含 量，让你随时与好友约定一次周末度假。
她也是山水田园里的日常生活
便捷的杭城生活尺度，规划地铁5号线上的来去从容， 让你与家人约定每天回家都是一场度假。
定位转变
她是父母养老的理想居所
“学院式养老”理念、完善的健康管理、定制居家养老服务、 适老化设计…… 让你与父母约定一生的身心常青。
建设目标
——规划结合原生环境，通过精致园林的塑造，强化基地的山水与文化特色，打造杭州乃至全国品质优越、 服务全面、智能化程度极高的“全龄化颐乐生活小镇”
规划
总平面布局
1. 中式村落布局，疏密有致 2. 因地制宜，形成微台地 3. 强化开放空间及绿化走廊
4. 结合多高层公寓架空层设置公共空间
设计师
设计与营造
项目特点
一、定位转变
由“颐养”到“颐乐”，由老年人到全龄化，客群基数扩大。
二、配套完善
作为远郊度假类项目的痛点，绿城集团用品牌和宋卫平个人信用背书，承诺配建完善 的养老、教育、医疗、社区商业、公园等配套，商业自持招商，别墅精装交房，解决 远郊项目客户的两大后顾之忧。
三、产品创新
首次开盘推出建筑面积83-180㎡装修中式合院小独栋，高单价约25000元/㎡，低总 价210万-320万，土地价值加总价控制。
别墅30000元/㎡（精装） 洋房18000元/㎡（精装）
位置
项目位于杭州市远郊的临安市，距离主城区武林广场约40公里（约1小时车程），地铁5号线民主村站（预计2019
年通车），临近青山湖森林公园，周边暂无产业支撑，典型的郊区旅游度假板块。 占地面积约61万㎡，总建面约26万㎡，容积率仅0.3。
四、营销创新
推广由微信和线下活动为主，传统渠道只投过一个户外、一周电台、两篇报纸软文。
一、定位转变
由“颐养”到“颐乐”，由老年人到全龄化，客群基数扩大。
定位转变
整体定位
全龄化颐乐生活小镇
在这里，所有家人和绿城·桃李春风 开始关于生活的诸多约定 ……
定位转变
中国家庭颐乐生活新里程
桃李春风，绿城21年创新低密度标杆之作 首创全龄化颐乐生活服务 创造性满足全家庭更高层次的身心需求 引领中国家庭的全新生活方式
产品创新
关键词二： 中式
规划布局、园林、建筑均采用传统中式，打造契合案名“桃李春风”的意境； 样板间装修风格采用新中式。
园林
桃李春风
同样是中式园林，但“桃李春风”园林绿化 的档次感明显与“苏州桃花源”差距很大。
VS
苏州桃花源
产品创新
关键词三： 围合
每家每户均采用粉墙黛瓦进行围合，中式传统的“独门独院”，私属私密。
她也是全家人的生活目的地
小镇中心成熟的业态、全龄化的颐乐生活配套、 智能化的园区服务…… 让你与孩子约定更美好的家庭时光。
二、完善配套
配建完善的养老、教育、医疗、社区商业、公园等配套，商 业自持招商，别墅精装交房，解决远郊项目客户的两大后顾 之忧。
配套
小镇生活配套：丰富，融入第一居所配套需求，创造出1.5居所
2017.03
苏州杭州无锡考察踩盘报告
之杭州绿城桃李春风
绿城·桃李春风
度假产品：颐乐生活小镇
发展商 占地 建面 容积率 套数 户型
18.3万㎡ 0.3（首期0.23，二期0.27） 2000（别墅1000户、洋房1000户）
别墅83-180㎡ 洋房50-110㎡
户型
建筑面积：81㎡ 庭院面积：60-70㎡ 2房2厅2卫
1. 仅有一层的合院式独栋，无地下室； 2. 四重院落设计、庭院面积方正； 3. 入户小院衔接玄关设计； 4. 双卧设计，均配备卫浴间，盥洗、洗浴空间相互独立； 5. 客厅一步可达院落，。
户型鉴赏
户型
建筑面积：83㎡ 庭院面积：80-95㎡ 2房2厅2卫
配套
自己和自己：个性化精神需求配套
静修堂 + 小礼堂
三、产品创新
小面积 中式 围合 1:1庭院赠送 全精装交付
产品创新
关键词一： 小面积
为了控制总价，别墅的建筑面积仅83-180㎡； 83-150㎡户型仅一层，180㎡户型仅两层；
无地下室，也减少建安成本投入；每户门口赠送一个地面 停车位。
建筑面积：81㎡ 2房2厅2卫