重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则(试行)

附件重庆市国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算细则（试行）第一章总则第一条为规范国有建设用地使用权供应地价评估和价款测算行为，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》、《重庆市国有建设用地使用权出让管理实施办法》及《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》等土地供应的相关规定、规程和标准，结合我市实际，制定本细则。

第二条本细则适用于重庆市主城区国土资源行政主管部门（以下简称“国土部门”）拟定土地供应方案涉及的地价评估和价款测算，以及土地出让后增加土地面积或建筑面积、改变土地利用条件、发生土地增值等情况需要补缴地价款的评估及价款测算。

主城区外的区县（自治县）国土部门应根据本细则制定本行政区的实施办法。

第二章国有建设用地使用权出让第一节基本原则第三条国土部门应委托具备资质的土地评估机构按照国家发布的有关规定、规程标准、技术规范，根据拟出让宗地的空间位置、土地面积、规划用途、规划建筑面积、出让年期等条件，选取合适的评估方法并结合土地市场情况评估拟出让土地市场参考价。

第四条国土部门或土地出让协调决策机构应以评估的市场参考价为重要参考依据，统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让起始价。

土地出让起始价不得低于拟出让土地所在级别基准地价的70%。

工业用地的出让起始价不得低于国家及重庆市规定的工业用地出让最低价标准。

第二节评估技术要求第五条土地评估机构除遵循《城镇土地估价规程》、《土地利用现状分类》、《城市用地分类与规划建设用地标准》等技术规定、标准规范外，还应符合《重庆市城市规划管理技术规定》及本细则等重庆市的相关规定。

第六条评估居住用地，应优先选用市场比较法、剩余法；评估商业、旅游、娱乐用地，应优先选用市场比较法、收益还原法。

评估整合零星土地面积、用地红线范围调整导致土地增值补缴地价款的，应优先选用剩余法、市场比较法、成本逼近法。

第七条采用成本逼近法评估的，土地增值收益按不低于附录一规定的土地增值收益率计算。

对容积率低于1.5的商住用地，土地增值收益按1.5的修正系数进行容积率修正；对加油（气）站用地，土地增值收益按1.5的修正系数进行用途修正。

采用基准地价系数修正法评估的，对容积率低于1.5的商住用地，基准地价按1.2的修正系数进行容积率修正；对加油（气）站用地，基准地价按1.2的修正系数进行用途修正。

第八条土地评估机构确定建议底价时应遵循以下要求：（一）选用两种评估方法的评估结果差异在30%以内的，可以取两种评估方法的算术平均值作为建议底价。

（二）选用两种评估方法的评估结果差异超过30%的，应在评估报告中分析原因，并按市场比较法（或剩余法、收益还原法）评估结果所占权重应大于50%的原则合理确定建议底价。

（三）选用两种评估方法的评估结果差异超过50%的，应直接以较高的评估结果确定为建议底价。

（四）需突破上述建议底价确定原则的，土地评估机构应申请市土地估价行业协会组织专家论证，并在估价报告中阐明理由及专家论证意见。

第三节容积率与建筑面积第九条本细则所指的容积率与建筑面积是指国土部门测算土地价款、土地评估机构评估市场参考价的容积率与建筑面积。

第十条经营性用地及基准地价参照商业、住宅用地供应的土地的建筑面积按以下原则确定：（一）对单一用途的用地，按以下原则确定建筑面积：——土地用途全部为商业服务业设施用地的（即《规划条件函》中土地性质只有商业B的情况），建筑面积全部为商业。

——土地用途全部为居住用地的（即《规划条件函》中土地性质只有居住R的情况），建筑面积中的商业住宅比按2∶8确定。

（二）对多种用途混合布局的用地，若规划部门已明确各用途的规划建筑面积的，以规划部门明确的地块中各用途的规划建筑面积作为建筑面积。

若规划部门未明确地块中各用途的规划建筑面积的，商住混合用地的建筑面积按以下原则确定：——以居住为主要用地性质与其他性质混合布局的用地（即《规划条件函》中土地性质居住R排在前面的情况），建筑面积中的商业住宅比按3∶7确定。

——以商业等为主要用地性质与居住混合布局的用地（即《规划条件函》中土地性质商业B排在前面的情况），建筑面积中的商业住宅比按6∶4确定。

第十一条工业用地及基准地价参照工业用地供应的土地的建筑面积按以下原则确定：（一）规划部门明确用地性质为工业用地（规划代码M），投资行政主管部门明确产业类别的生产性工业项目的，按国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》中的容积率控制指标下限确定建筑面积；投资行政主管部门明确为标准厂房项目的，按1.0确定容积率和建筑面积。

（二）规划部门明确用地性质为物流仓储用地（规划代码W）、公共管理与公共服务设施用地（规划代码A）、道路与交通设施用地（规划代码S）、公用设施用地（规划代码U）等基准地价参照工业用地供应的，按规划部门确定的容积率控制指标上限确定建筑面积。

第十二条土地用途为加油（加气）站等规划部门无法明确容积率和规划建筑面积的，按1.5确定容积率和建筑面积。

第四节土地成本及其他规费第十三条新增国有建设用地（指农民集体所有的土地经依法征转用后未供应的土地）的土地成本由国土部门委托具备资质的审计机构审计确定。

存量国有建设用地（指上述新增国有建设用地以外的国有建设用地）的土地成本按以下原则确定：（一）适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收拆迁安置和补偿的国有建设用地使用权及房屋的，土地成本由国土部门委托具备资质的审计机构审计确定。

（二）协议收回、收购国有建设用地使用权的，土地成本由国土部门委托具备资质的土地评估机构按照国家发布的有关规定、规程标准、技术规范，根据宗地空间位置、土地面积、原依法批准的用途、原取得方式、剩余年限、现状等条件，选取合适的评估方法评估确定。

评估基准日以国土部门委托之日为准。

（三）国有空地（指存量国有建设用地中未明确土地权利人的土地）的土地成本由国土部门委托具备资质的土地评估机构参照周边国有土地用途（容积率按1.5确定）的划拨国有建设用地使用权评估确定。

评估基准日以国土部门委托之日为准。

第十四条市政府规定的征地统筹费、基本农田调剂费、控规费等其他规费按有关规定测算。

审计（评估）费按实际发生的费用确定。

国家或市政府从土地出让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金不得以其他规费方式计入土地出让价款。

第三章已出让土地补缴地价款第一节一般规定第十五条土地出让后，经规划部门批准增加零星土地面积或建筑面积、建筑面积用途比例调整等土地使用条件改变的，应依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目竣工核实确认书》及《房屋面积测量报告》等批准、确认文件在建设工程规划许可阶段或竣工验收房测阶段补缴地价款，且在向社会公告、接受社会监督无异议后方可按规定修订土地出让合同。

第十六条建设工程项目竣工验收（复核）时的房测建筑面积不超过土地出让合同约定的建筑面积2%的为正常误差范围。

国土部门按本细则测算应补缴的地价款并开具非税缴款书（主城区范围内由各区分局测算并报市局审查后由市局开具非税缴款书），土地使用权人据此缴纳价款后，凭非税收入一般缴款书收据和国土部门出具的补缴地价款测算说明直接到产权登记部门办理相关产权登记，不再修订土地出让合同。

第二节增加零星土地面积第十七条零星土地包括以下情况：（一）符合《重庆市城市规划管理技术规定》的不具备单独建设条件的零星建设用地。

具体包括：规划人口大于20万的城市中规划用地面积小于3000平方米的居住用地（含与其他用地性质混合的居住用地）和用地面积小于2000平方米的非居住用地；规划人口大于5万、小于或等于20万的城市中规划用地面积小于1500平方米的居住用地（含与其他用地性质混合的居住用地）和用地面积小于1000平方米的非居住用地。

（二）经规划部门出具规划意见明确为因用地狭窄或与城市道路不相连等原因不具备单独建设条件的建设用地（含地上、地下空间建设用地使用权）。

第十八条将零星土地整合到已出让邻近土地实施统一规划建设的，经征询规划部门意见后，可通过接受社会监督公告方式办理零星土地的出让手续，签订补充合同或修订原土地出让合同，核发出让用地红线图，出让起止年限以原出让土地的出让合同约定的年限为准。

第十九条国土部门应委托具备资质的土地评估机构参照本细则第二章的规定评估整合后的全部土地的市场参考价楼面单价后，以该楼面单价与所整合的零星土地的规划建筑面积的乘积补缴地价款。

零星土地无规划建筑面积，按1.5的容积率确定测算应补缴地价款的规划建筑面积。

第二十条所整合的零星土地为地上地下空间建设用地使用权的，国土部门应委托具备资质的土地评估机构参照本细则第二章的规定评估所整合的地上地下空间建设用地使用权市场参考价格，以此确定应补缴地价款。

所整合的地上地下空间建设用地使用权用途为人行过街天桥、空中连廊、地下通道的，可以划拨方式供应，补缴划拨土地价款。

若其中有部分用作经营性用途的，按本条第一款执行。

第三节工业类用地增加建筑面积第二十一条工业用地（含标准厂房用地）出让后，土地使用权人在符合规划、不改变土地用途的前提下提高土地利用率和增加建筑面积的，不补缴地价款。

第二十二条基准地价参照工业用地出让的物流仓储用地、教育科研设计用地、公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地出让后，土地使用权人在符合规划、不改变用途的前提下增加建筑面积的，按以下方式补缴地价款：（一）增加计容建筑面积的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点国土部门公布执行的对应级别工业用途的土地出让综合楼面地价标准与增加的建筑面积的乘积补缴地价款。

（二）增加不计容建筑面积的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别工业用途土地出让金标准与增加的不计容建筑面积的乘积补缴地价款。

第四节商住类用地增加建筑面积第二十三条依法出让的房地产用地，经规划部门批准增加的建筑面积为计容建筑面积的，按以下方式补缴地价款：（一）用途为商业（含小区会所）、住宅的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点国土部门公布执行的对应级别商业、住宅用途土地出让综合楼面地价标准，与增加的对应用途计容建筑面积的乘积补缴地价款。

（二）用途为车库的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别商业用途土地出让金标准，与增加的计容车库建筑面积的乘积补缴地价款。

（三）用途为管理用房（含物管用房、设备房、学校、幼儿园、避难层等配套用房）的，按土地使用权人申请修订土地出让合同时点市政府公布执行的对应级别工业用途土地出让金标准，与增加的计容管理用房建筑面积的乘积补缴地价款。