北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判
画家村房屋买卖纠纷案系列案之终审合同无效
画家村房屋买卖纠纷案系列案之终审合同无效上诉人(原审被告)李玉兰，女，1969年5月11日出生，汉族，河北省邯郸市邯山区居民，住北京市通州区宋庄镇辛店村。
委托代理人王立则，男，1950年5月15日出生，画家，住北京市通州区宋庄镇白庙村。
被上诉人(原审原告)马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。
委托代理人董秀梅(马海涛之妻)，1962年11月7日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住址同上。
上诉人李玉兰因一般买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则、被上诉人马海涛之委托代理人董秀梅到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
2006年l2月，马海涛与其母吴淑敏起诉至原审法院称：吴淑敏与其丈夫马万春在通州区宋庄镇辛店村有北房五间、西厢房三间。
马万春于2000年去世。
2002年，马海涛将北房五间、西厢房三间卖与李玉兰。
因李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农民，其无权使用辛店村宅基地，故起诉请求确认马海涛与李玉兰所签房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛、吴淑敏同意按有关部门评估的房屋现值退还李玉兰购房价款。
后吴淑敏撤回起诉。
李玉兰辩称：双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。
马海涛亦为居民户口，其亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅基地，无权要求退还房屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。
故不同意马海涛的诉讼请求。
原审法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。
马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。
李玉兰应当把该房产返还给马海涛。
“画家村”的房产纠纷
当然 ， 具体过错 的认定不能“ 一刀 《 房屋买卖协议书》 系违反法律规定 的 切” 还应在个案 中予以衡量 。 ， 现在 ， 有 情形 ， 当属 无 效 。 的买房人明知 “ 小产权房”交 易不合
诈、 胁迫 的手段订立合 同， 损害 国家利 纠纷案件的会议纪要 》的相关规定 中 益 ；、 ２ 恶意 串通 ， 害国 家 、 损 集体 或者 可 以 找到 缘 由 。这个 纪 要 明确 ， 民将 农 第三人利益 ； 、以合法形式掩盖非法 建盖在农村宅基地上 的住房卖给城市 ３
目的 ； 、 害 社 会 公 共 利 益 ；、 反 法 居 民又 起诉 要求 收 回 的 ，法 院原 则 上 ４损 ５违 律、 行政 法 规 的强 制 性 规定 。 将判决双方合 同无效 ，但是考虑到农
签订了《 房屋买卖协议 书》 。李某对房 独就损失赔偿 问题 向通州区法院提起 要求马某赔偿４ 万元 。通州法院 ８ 屋进行 了改造 ， 之后就在这里安 了家 。 诉讼 ， 对 ２０ 年 ， ０ ７ 据说宋庄要开通地铁 ， 这里 的 经 过 审理认 为 ， 于李 某作 为买 受人 利
应 房价将随之大幅度上涨 ，村 民还能分 益 损失 的赔 偿 ， 当全 面考 虑 出卖人 因 补偿所获利益 ， 以及 到巨额的拆迁补偿款。村 民马某很后 土地升值或拆迁 、
悔 当初卖掉房屋 ，于是他一纸诉状将 买受人 因房屋现值和原买卖价格的差 判 画家李某告上法庭 ，要求李某返还房 异所造成损失两方面因素予以确定 ，
屋。
决马某赔偿李某损失 ｌ． ８ 万余元 。 ５
农村宅基地房屋买卖纠纷的司法抉择
或者 由其他法 规 规定 的身 份 的人才 有 资格 向其 所在 的 集体经 济 组织 申请 农村 宅基 地 的使 用权 。（ ）设 ２
立 的限制 性 。农 村村 民一 户 只能拥 有 一处 宅基 地 ，其宅 基地 的面积 不得 超过 省 、 自治 区、直 辖市 规定 的标 准 ，农村 村 民 出卖 、出租 住房 后 ，再 申请 宅基地 的 ，不 予批 准 。（ ）取得 的无 偿性 。农 村宅 基地 ３ 使用 权 的取得 是无 偿 的 ，是 国家给 农 民的一 种福 利 ， 只要符 合法 定 的 申请条 件 ，就 可 以取 得宅 基地 使
（ ）宅 基 地使用 权保 障功 能 的体现 一
宅 基地使 用 权 的客体 是土 地 ，是农 民生存 的基 础 ，具有 保 障功 能 。宅基 地使 用 权 的保障 功 能是指 保 障农 民生存 利 益 的功能 。 宅基地 使 用权 的保 障功 能反 映到制 度 设计上 ， 要体 现在 这样 几个 方面 ： １ 主 （） 身份 的特殊 性 。农村 宅基 地 使用权 是 基于 使用 权 人 的特殊 身份 而取 得 的 ，只有集 体 经济 组织 内的成 员
许 瑜 华
摘 要 ：农村房屋买卖纠纷的解决多年来一直未找到既有法律依据又有社会效果的路 ， 物权法》
出台也 没有给 出明确 答案 。这 一 司法难 题是 宅基 地使 用权 的保 障功 能和效率 功 能 、农村 房 屋买 卖合 同 的有 效还 是无 效这 两对 矛盾 的体 现 。以这 两对 矛盾 的 内部调 和 为基 础 ，结合 纠纷 的 实际情 况 ，农村 房 屋 买 卖纠纷 的解 决应 以保 障功能 为先兼顾 效率功 能 ， 确认合 同效力 时应 确保 宅基地使 用权 的保 障功 能， 因而认 定与 非本村 农 民之 间的买 卖合 同有 效 ，与城镇居 民的 买卖合 同无效 ， 同时在处 理无效 合 同后 果
孟庆方与北京市通州区宋庄镇人民政府二审行政裁定书
孟庆方与北京市通州区宋庄镇人民政府二审行政裁定书【案由】行政行政管理范围行政作为城乡建设其他行政行政行为种类行政强制【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.09.08【案件字号】(2020)京03行终710号【审理程序】二审【审理法官】蔡英伟杨旸王菲【审理法官】蔡英伟杨旸王菲【文书类型】裁定书【当事人】孟庆方;北京市通州区宋庄镇人民政府【当事人】孟庆方北京市通州区宋庄镇人民政府【当事人-个人】孟庆方【当事人-公司】北京市通州区宋庄镇人民政府【代理律师/律所】张金达北京来硕律师事务所;孟文静北京来硕律师事务所;张文斌北京嘉润律师事务所【代理律师/律所】张金达北京来硕律师事务所孟文静北京来硕律师事务所张文斌北京嘉润律师事务所【代理律师】张金达孟文静张文斌【代理律所】北京来硕律师事务所北京嘉润律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】行终字【原告】孟庆方【被告】北京市通州区宋庄镇人民政府【本院观点】根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，原告提起行政诉讼应当属于人民法院受案范围，不属于受案范围的，依法应当裁定驳回其起诉。
【权责关键词】行政裁决行政复议违法拒绝履行（不履行）管辖举证责任证据不足行政复议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，原告提起行政诉讼应当属于人民法院受案范围，不属于受案范围的，依法应当裁定驳回其起诉。
关于行政诉讼受案范围的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（七）项明确，行政机关根据人民法院的生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外。
北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引
《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引（试行）》为了配合当前北京司法机关在涉及农村私有房屋买卖、继承、析产纠纷等案件中司法鉴定需要，北京房地产估价师和土地估价师协会(以下简称协会)根据相关法规，针对农村私有房屋评估的特殊性，对涉及的若干问题进行研究，提出《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)》。
现就该指引编制过程中重点考虑的宅基地使用权价值评估问题说明如下：一、评估的合法性与司法实践的需要目前对于宅基地原合法使用人宅基地使用权价值除通过唯一合法途径“征地拆迁”实现外，其它主要是隐含在民间非法交易中。
1.虽然根据《土地管理法》及土地管理的相关法规，宅基地买卖受到限制，宅基地不存在真正意义上的市场价值，但并不能否认作为农民生产、生活重要生产资料的宅基地确实存在价值。
根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
2.虽然宅基地买卖合同属无效合同，但因双方均有过错，根据合同法规定当事人双方均应当承担各自的责任，从而使为判定当事人双方各自承担责任而评估所涉及的“宅基地价值”成为必要。
宅基地买卖合同属于无效合同。
但合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2008年中国十大法制案件
2008年中国十大案件1、“华南虎照”案（5435606票）2008年11月17日，陕西省安康市中级人民法院在旬阳县法院对“华南虎照”造假者周正龙案进行公开开庭审理。
周正龙因犯诈骗罪、非法持有弹药罪，法院决定对其执行有期徒刑两年零六个月，缓刑三年，并处罚金2000元。
2007年10月3日，周正龙宣称拍摄到濒危动物野生华南虎的照片引发轰动。
法院认定周正龙以非法占有为目的，用拍摄假华南虎照片的手段骗取奖金2万元。
网络评论：持续了一年多的“华南虎事件”似乎尘埃落定了。
然而，由此案引发的辩论和争议却在持续进行着。
接近2008年年尾，周正龙突然抛出一份声明为自己喊冤翻案，让这一事件更显扑朔迷离。
正所谓：打不死的“周老虎”，说不得的真相。
2、杨佳袭警案（3593239票）上海市高级人民法院11月底对“杨佳袭警案”作出终审裁定，驳回杨佳上诉请求，维持原判，以故意杀人罪判处其死刑、剥夺政治权利终身。
经最高人民法院核准，杨佳于2008年11月26日上午在上海被执行死刑。
杨佳于2008年7月1日上午闯入闸北公安分局办公大楼，持刀行凶，致6名民警死亡、2名民警轻伤、1名民警和1名保安员轻微伤。
网络评论：杨佳案之所以具有标本意义，不仅仅在于其血刃十人、六死四伤的惨烈，而是透过此案，警民关系已经成了当下社会一个不得不揭开的疮疤。
杨佳案以死刑判决终结，这个结果可以告慰无辜的逝者和伤者，但从另一个角度来说，没有人是无辜者，每个人都是受害者，而且这种状态不会随着审判的结束而终结。
3、陈良宇腐败案（3357438票）2008年4月11日，中共中央政治局原委员、上海市委原书记陈良宇被天津市第二中级人民法院以受贿罪、滥用职权罪两项罪名一审判处有期徒刑18年，没收个人财产人民币30万元。
现判决已生效。
1988年至2006年，陈良宇利用职务之便，索取或收受有关单位和个人财物共计折合人民币239万余元。
此外，他在违规动用社会保险基金、股权转让、土地征用等方面滥用职权，给国家造成巨额经济损失。
北京宋庄画家村
北京宋庄画家村紧盯李谭夫妇一案的最终判决结果村民与画家“两大阵营”各怀心思——镇政府拟搜集房源“廉租”宋庄被逐画家昨天，记者从宋庄镇党委书记胡介报处证实，宋庄镇已经着手搜集几十套闲置房源，一旦有画家因讨房官司败诉而被驱逐，镇政府将出资廉租给被逐画家居住。
从去年10月开始，宋庄陆续有12名画家成为被告，而李谭夫妇成为败诉的第一个案例。
这一案件的最终判决将具有示范效应。
宋庄200多名画家都在观望，他们的普遍看法是，如果李谭夫妇的案子终审败诉，农民“讨房”的第一张多米诺随即被推倒，而最后推倒的可能是宋庄——这张北京文化创意产业的名片。
据了解，从上世纪90年代初，一批批画家开始落户宋庄，画家的落户给宋庄带来了知名度，也带来了经济上的商机与繁荣，宋庄成为通州乃至北京文化创意产业的一个窗口，而通州新城规划中也把宋庄当成文化创意产业基地的一个试点。
宋庄艺术促进会是具有官方背景的与画家沟通的社团组织，该促进会助理律师饶云峰告诉记者，宋庄镇政府以前确实一直支持画家购买农民房。
因为镇政府觉得农民房和宅基地是两码事，国家法律说宅基地不许流转，但从没说地上的房子不许交易。
宋庄艺术促进会在半个月前曾经召集在宋庄买房的200多位艺术家开会，会上保证“讨房”官司不会判退，还保证不会有新的“讨房”官司重新立案。
但随着李玉兰和谭小勋夫妇一审败诉以及画家王庆松被诉案开庭，镇政府当初的意愿没有实现。
“但我们最不愿意看到的局面出现了，镇政府和法院做了很多次沟通，但还是不理想。
”饶云峰说，镇政府为了留住画家，正在搜集闲置房源。
此举在宋庄镇党委书记胡介报处得到证实。
本报记者刘砥砺报道昨天上午，画家夫妇李玉兰和谭小勋正在起草二审的上诉材料，10天前，他们收到了通州法院宋庄法庭的一纸判决——判决他们5年前购买的农民房无效，并责令在90天内搬出目前唯一的居住地。
■接到“讨房”判决90天内搬出唯一住房“当时这所房子已经破败不堪，我们夫妻俩把这里当成了北京唯一的家，进行了好几次的装修和布置。
北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判
北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判前言北京宋庄画家村位于北京市通州区，具有浓厚的艺术氛围和人文历史积淀。
近年来，该区域的多处农宅逐渐被开发商买下并改建为民宅，而这些农宅多数是由宋庄画家用来居住和创作的。
由于地理位置优越，这些农宅价格节节攀升，但开发商往往采用不正当手段并强行收购，引起业界和社会舆论的广泛关注。
本文将针对最近一起在北京宋庄画家村发生的农宅交易案进行分析，并介绍案件终审宣判的情况，希望能够对相关人员和社会大众提供一定的参考价值。
背景在北京宋庄画家村附近，有一处由96岁老人郭某所有的农宅。
这处农宅建于2005年，共有6间房，占地1500多平方米。
2019年初，郭某的儿子与一名房地产销售人员联系，对外表示这处农宅可以进行交易，并承诺将房屋交由该地产销售人员负责。
该销售人员随后联系了开发商，开发商以高价购买了这处农宅。
但此事引发了宋庄画家村内多名艺术家的不满和抗议，认为这一行为违反了相关法律法规。
艺术家们随后聚集在郭某的门前抗议，要求开发商退还郭某的农宅。
案件审理此案引起了社会广泛的关注。
为了保护宋庄艺术家的合法利益，北京市通州区法院于2019年7月对该案进行了立案审理。
经过多次开庭审理，法院查明，该开发商在收购农宅时采用了不正当手段，违反了相关法律法规。
最终，法院做出了终审宣判：撤销该交易，并要求开发商退还这处农宅。
终审宣判意味着该案的判决结果已经正式生效，法院的裁决具有法律效力。
同时，在终审宣判之后，开发商和相应的责任人还要承担相应的民事和行政责任。
值得注意的是，此案的审理过程中，法院高度重视维护宋庄艺术家的合法权益，在保护公共利益的前提下，维护了画家村的文化底蕴。
此外，法院还通过这一案例向全社会发出了维护社会公正、保护群众权益的明确信号。
该案件的最终判决表明了法律是公正、客观的，也充分证明了法院保护公正和公共利益的坚定态度。
农宅交易事件虽然看似只是一起普通的经济争端案件，但在此案中，相关当局应当更加重视宋庄画家村的文化底蕴和历史积淀，加强管理和监管，妥善处理与社会公共利益有关的事务。
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北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判宅基地流转困境未破
据《中国房地产报》记者张小梅北京报道
北京宋庄艺术家与农民的宅基地房系列纠纷第一例案件尘埃落定。
12月17日，惟一一例进入审判程序的李玉兰案二审终审判决，法庭裁定画家李玉兰与农民马海涛的农村房屋买卖合同无效，裁定李玉兰于判决生效90日内腾出住房。
同时，法庭认定合同无效的主要责任在于农民马海涛反悔，画家李玉兰可另行要求赔偿。
这是北京著名的国际艺术区宋庄画家村系列农房买卖案中一例，其他13起诉讼也已进入司法程序，而当地至少有200多名来自全国甚至国外的艺术家在这里购买了农民房屋安家，进行创作。
随着宋庄艺术区声名日盛，当地的房价同步飙升，一些早先出售农房的农民和购买农宅的画家的纠纷层出不穷。
剥离国际画家村的艺术光环，近些年，以宅基地为核心的农房和集体产权住房（“小产权”）交易从未停止，而因此引发的纠纷和诉讼也屡见不鲜。
尽管政府三令五申严禁宅基地交易，但如何解决农村集体建设用地的流转问题，解决城市化日益紧迫的土地需求，不仅仅是土地节约利用的问题，更是市场经济的基石。
法院判决
在李玉兰案中，原告马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。
李玉兰为城市居民，户籍地为河北省邯郸市。
2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，李玉兰以4.5万元的价格购得诉争房屋及院落，买后花费十几万元进行整修和布置。
同时，李玉兰拿到了房屋买卖协议和土地使用证。
但因宅基地土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明，“房屋出售给李玉兰使用”。
2006年年底，马海涛要求原价收回住房，遭到李玉兰拒绝。
2006年2月，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求确认购买合同无效，撤销合同、收回房子。
北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决双方签订的合同无效，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款。
李玉兰不服，上诉至北京市二中院。
北京市二中院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
法院认为，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。
李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。
因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。
同时，二中院也在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故马海涛应对合同无效承担主要责任，李玉兰可另行要求赔偿。
对于买受人李玉兰信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
位于宋庄艺术区核心的小堡村村委委员李学来表示，判定宋庄房屋的经济价值，要从有形和无形的角度综合考量。
有形指购买和改造的花销，而无形的则包括创意产业带动的区域价值提升。
“通州新城等周边规划所影响的房产拆迁，近几年的补偿额度已经增长10倍以上。
”李学来介绍。
排队诉讼的农房交易
由于拆迁补偿变化、房价上涨等经济因素刺激，昔日将房子卖给非本地户籍画家的农民陆续起诉13名画家，由此形成引起社会广泛关注的北京通州区画家村宋庄房诉案。
13起讨房案，农民起诉的理由相同：根据宅基地不能买卖的法律规定，购房画家不是本地农民，双方的房屋买卖协议无效。
至目前为止，仅李玉兰案进入审判程序并形成终审判决。