产业经济学前沿与热点

产业经济学前沿与热点结课论文中国房地产业前沿与热点研究

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2011年11月

摘要：本文主要分析了中国国内的房地产业发展概况以及热点问题分析，当然

国内的市场还是跟国外市场有一定联系，但关系不大，在此不做讨论。分析房地产行业热点问题，像保障住房、产业政策、北京市房地产情况等问题，从此之中我们可以看出中国房地产业还在迅速的发展，更多的问题值得我们深究。而对于未来市场的分析，我们又得注意整个国家的制度问题，国民的生活问题。总之，中国房地产业需要更深刻的改革和分析。

关键词：政策环境；北京市房地产；商品房和保障房。

正文

引导语：房地产业，对于目前来说一个尤为突出的产业，尤其是在中国。当然这取决于房地产业它所处的环境以及发展阶段等多方面的因素。总的来讲房地产业已经深入到中国的各个阶层，无疑不得说这是一个热点问题，更是一个让人堪忧的问题，当然我们更看重的是房地产业未来的发展，这是我们需要讨论的前沿问题。在中国这个社会中，人们的文化，政府的政策，商家的利益诉求等导致了如今这个比较肮脏的房地产行业，但是我们也不可将其一棒子打死，只有具体分析了它的特点，掌握了它的发展规律，才能让房地产业更好的服务于民，造福于社会。

中国房地产现状及未来市场分析

对于目前来说，房地产业似乎是一个比较缓和的时期，这主要是国家政策的高压从一定程度上制约了房地产业的不规则快速发展的势头。而分析中国房地产业主要是在城市发展，以京沪深等大城市为主导，其余大部则跟风而上，从中谋得发展。

当前我国房地产业发展现实来看，虽然受限购、限价、限贷等政策影响，但房地产业向上发展的趋势没有发生根本的变化。原因是我国城镇化进程依然在进行，今后10年是前期进城农民买房、安家、就业，实现真正城镇化的重要时期，因此，房地产市场的刚性需求依然强劲，改善住房需求也将持续释放。

从产业周期看，前20 年可以看做是房地产业发展的起步期和快速发展期，今后10 年，我国房地产业发展将处于快速发展期的后半段，并逐步进入稳步发展期。

房地产热点问题分析

一、房地产发展特征分析

1、尽管政府政策对房地产有一定的限制，但是总的来讲，中国房地产市场的竣工总量、

销售总量、价格等数量指标还是在不断的增长。

2、房地产开发数量巨大，人均居住面积不断走高，但人均拥有率却不一定高。

3、商品房和经济适用房产业结构失衡，虽然俩者的数量都是在不断增加的，但是比较

而言商品房还是占有比较大的优势，这无疑在另一方面使经济适用房很难站稳脚

跟。

4、土地问题严重，房地产占用了大量的土地，使得耕地面积不断减少，这在另一方面

也影响了人们的价值观，使得农业出现饥荒现象，人们纷纷涌向城市参与城市化建

设。

5、据分析了解，至少在未来五十年内，中国房地产依然势头十足。这就牵涉到国民概

况、价值观念以及中国工业中后期的概况等诸多因素。房地产仍然是稀缺资源，且将长期如此。房地产价格将持续维持在高位，并呈现螺旋上升趋势；

二、房地产政策分析

1、保障性住房政策。国民的需求不断扩大，中国住房问题亟待解决。由此而言，政府

将不断加大对于保障性住房的支持力度，包括在公租房、经济房建设、金融、政策

管理等方面的改革和完善。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加

快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。

2、房地产价格调控政策。中国房地产一直都是比较混乱的，其实就是一个“烂摊子、

臭水沟”。中国房地产的价格不仅远比欧美国家高，而土地价格却是廉价的。在中

国有超过半数的亿万富翁是房地产起家，各个地方每时每刻都在进行着房地产的开

发经营项目。对房地产的价格调控就显得尤为重要，限购、限价、价格结构、供需

求关系等方面都对价格调控有一定作用。但是这确实是一个比较长期的任务，当然

也是一个比较艰巨的任务，需要持续的适应性强度的政策。但是最终的目标可能就

是维持在比较理想的情况下，把房地产业从暴利行业中拖出来，因为它毕竟是关系

到国民生存的问题的产业。

3、限制房地产业过热，以免引发经济危机。回顾美国金融风暴，房地产业也是一个导

火索吧，在中国目前这个环境中，人人都想在房地产业中捞上一笔。这就未免会使

得产业经济结构扭曲，国民经济发展失衡，而导致一个经济上的危机。因而，一直

以来，尤其是近几年来说。国家产业调控中，很重要的一方面就是引导产业发展趋

势，防止产业经济失衡。对于房地产来说，金融、限制令等方面的政策主要制约了房地产的恶化发展。另一方面，对于房地产业内部违法违规行为，我们更要执行有力的打击。

分析未来房地产政策有几个方面的预测：1．短期内行业政策将继续保持高压态势。

2．未来几年，房地产市场调控将着力健全长效机制和中长期制度

三、房地产的投融资分析

先看看今年房地产的投资情况

房地产开发投资保持较快增长。上半年，全国完成房地产开发投资26250 亿元，同比增长32.9%。

其中：

商品住宅完成投资18641 亿元，同比增长36.1% 。

2011 年上半年，全国房屋新开工面积为9.94 亿平方米，同比增长23.6%

房屋施工面积为40.57 亿平方米，同比增长31.6%

全国房屋竣工面积为2.76 亿平方米，同比增长12.8%

总的来说房地产还是一个发展劲头十足的产业，也是产业经济学的前沿问题。之前有提到未来多少年内都是在快速发展的，这些数据也是一个佐证吧。目前来看，房地产业政策调控中对于金融的调控是比较凸显的，例如对于信贷方面的调控就使得银行贷款占比逐步缩小，自筹资金比例大幅上升。这只是起到对房地产业净化的一个作用，房地产业的融资还是在持续增长的。

四、北京市房地产分析

存量房市场分析（以2010年12月份为列）

一．高端房产成交情况

高端房产是根据楼盘单价及套均总价的综合考虑，在北京全部楼盘中排名前百分之二十的项目。本报告集中挑选了朝阳区、东城区部分高端楼盘作为研究样本。

1.高端房产成交套均面积

全市套均成交面积稍有增长，高端房产的成交套均面积在12月份未能保持增长，呈小幅下降趋势，说明高端房产中小户型成交量有所增长。

2.高端房产成交户型结构

高端房产成交以二居户型为主，表明本月高端房产交易又回归到小户型。

3.高端房产消费人群结构

高端房产消费人群中约47%为外省个人，港澳台及外国人在业主背景中占比接近16%，而买方背景中占比不足6%.

1.2北京市房地产市场影响因素分析

第一影响，住房制度改革对房地产市场产生了重大影响。

在建国后的40多年时间里，我国一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。

1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明我国新的住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。例如居民购房时申请银行按揭贷款，对按揭贷款实行利率优惠等。

住房制度改革和鼓励住房消费的政策极大地刺激了房地产市场的发展。但中国的住房制度改革也带来了一些新的问题，主要是过度依靠市场而忽视了政府在住房保障方面的作用，导致买不起房子的人越来越多。如果说房改之前中国的住房制度是高度福利化的住房制度的话，那么，房改之后中国的住房制度变成了高度市场化的住房制度，从一个极端走到了另外一个极端。一个简单的证据是保障性住房投资占住房投资的比重越来越低，到2008年前后经济适用住房投资占房地产投资的比例只有3%左右。从全球的视角看，这两种极端的住房制度都是行不通的。高度福利的住房制度是一种没有效率的制度，但过度市场化的住房制度是缺乏公平的制度。在完全市场化的住房制度下，房价是由有钱人决定的，大多数人的收入必然难以承受住房价格。

政府当然会看到这样的问题，2007年出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文件），开始对1998年出台的住房制度进行调整，2010年的房地产调控对住房保障制度的建设给与了更多的关注，2010年6月12日，建设部等七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，有关部门正在研究制订《住房保障法》。这些政策动向说明，我国的住房制度还依然处在不断改革和完善过程中，未来的制度调整仍然是影响房地产市场的最重要因素。这是研究和分析我国房地产市场走势所必须注意的问题。

其余影响因素包括：财政税收体制对房地产的影响、城市化拉动了住房消费、人口红利刺激房价上涨等

1.3北京市房地产市场预测

一．严厉的楼市宏观调控政策不会放松

目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的

一种假象。其实，观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，司机入场。因此，在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的前提下放松调控政策，那么楼市依旧面临着报复性反弹的风险。

此外，如果房价能够延续6月份的下跌势头，在房价缓慢回落的基础上，成交量能有所回暖，那么再次出台更加严厉的楼市宏观调控政策的可能性不大。

二．政府供地压力尚存，下半年土地供应放量在即

上半年北京住宅用地成交仅完成2011全年住宅供地计划的10%，下半年北京在完成住宅供地计划上将面临很大压力；此外，土地储备贷款额度巨大，近期还款压力长期存在。因此，今年下半年土地供应放量在即，尤其是随着更多优质地块的推出，企业拿地热情的上涨，在供需两方作用下，北京住宅用地成交将更加旺盛。

三．一手住宅价格转入下降通道成交量将继续回暖

一手住宅市场供应方面，积蓄的大量楼盘形成了较大的推盘压力，同时开发商心态上逐渐倾向于较低定价快速走量的销售策略，使得下半年各项目之间将面临较大的降价促销的竞争压力，因此一手住宅价格将出现回落；但是，为规避直接降价带来的风险，房价大幅度下降的可能性不大。

随着房源供应持续增加，房价小幅回落，购房需求也将被激活，下半年的一手住宅市场成交量有望进一步回升，价格或将在整体稳定的情况下出现区域性的小幅下跌。

四．紧随一手步伐二手住宅市场量涨价跌

2011年下半年，随着中低价新盘，以及保障房项目的大量入市，将会对周边二手房业主定价产生影响，加上部分改善型购房者由于需要卖掉旧房后才能有资格或有充足的资金再购买新房，所以在处理旧房时对价格不会特别在意，二手房业主与购房者的议价空间变大。进而导致二手房均价或将稳中有降。随着房源的增多，部分区域的房价逐步回归理性，将会有根多的首次置业者和改善型购房者会出手购房，成交量也将稳步回升。

五．CPI高涨，租金价格涨幅回落

随着北京租赁旺季的到来，租赁需求将进一步膨胀，租赁市场的成交量走势仍将以季节性上涨为主。租金价格方面，受各类因素的作用，短期CPI还将持续攀高，全年通胀预期依然强烈，租金伴随性上涨或将在所难免。随着合租比例的持续上升，租赁需求沿轨道交通继续向远郊区县分流，以及房源供应量的增加，下半年租金将趋于稳定，今年的租金涨幅将明显小于去年。

结束语

对于产业经济学，一开始并没有清晰的认识。但还是得说，现在还是有了一个比较不错的认识，明白了产业经济的研究方向，更主要的是它在经济学中所扮演着举足轻重的角色。就像这次我对于房地产业方面的分析报告，也更是我对于房地产这一热点问题有了一个比较深刻的认识，不再像之前那样朦朦胧胧。总之，产业经济学前沿与热点问题这门课使我受益匪浅，至于产业经济学本身，我想我还是更有兴趣去探讨和研究的。

参考文献

你结合上课老师的提点，推荐之类的搜几本书，几篇文章吧。北京市房地产的分析是我们同学做房地产大赛的时候调查的资料，请放心使用，哈哈。哎呦、、、、累死偶了。一半复制，一半是自己的理解，加上平时掌握的情况。