成本管理-第七章成本管理 精品

• 二、成本预算的编制方法
– （一）固定预算
• 固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费 用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业 务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实 际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出 的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或 减量预算编制法，
Edited by B. Y., Sun
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第三节 成本预算
• 2、概率预算
– 概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所 涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内 的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来 预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实 际。
– 概率预算的编制方法是：
教育经费） • 4、加班费 • 5、服装费 • 6、工服洗涤费
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第二节 成本估算方法
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第二节 成本估算方法
– （二）办公费估算
• 1、交通费 • 2、通信费 • 3、低值易耗文具、办公用品费 • 4、书报费 • 5、宣传广告和市场推广费 • 6、法律费用 • 7、节日装饰费 • 8、办公用房租金（含水电费）
– （三）划清营业成本与期间费用的界限
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第一节 物业管理中的成本及其分类
• 二、物业管理成本的分类
– （一）按照经济性质分类
• 外购材料 • 工资 • 职工福利费 • 折旧费 • 利息支出 • 税金 • 其他支出
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第一节 物业管理中的成本及其分类
• 弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未 来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而 产生的，它主要适用于弹性成本预算和弹性利 润的预算。而弹性成本预算主要指生产费用弹 性预算和管理费用弹性预算。
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第三节 成本预算
– （三）零基预算
• 零基预算是指以零为基础的预算。在每一预算 期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计 期间所发生的费用项目或费用额，而是以所有 的预算支出均为零为出发点，一切从实际需要 与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内 容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上 编制成本预算。
• 广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还 包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为 降低以后的物业管理成本提供参考。
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第四节 成本控制
– （二）成本控制的分类
• 1、按控制的时间特征分类
– 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制 和事后控制。
• 2、按控制的机制分类
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第二节 成本估算方法
– （六）绿化养护费估算
• 1、绿化工具费 • 2、劳保用品费 • 3、绿化用水费 • 4、农药化肥费 • 5、杂草清运费 • 6、园林景观再造费
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第二节 成本估算方法
– （七）固定资产折旧费估算
– 服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理 服务费用报价
– 服务于物业管理服务实施过程中企业内部的 成本管理工作
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第二节 成本估算方法
• 二、主要成本项目的估算方法
– （一）人工费的估算
• 1、基本工资 • 2、社会保险费 • 3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、
• 1、交通工具（汽车等 • 2、通信设备（电话机、手机、传真机等） • 3、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空
调机等） • 4、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等） • 5、其他设备
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第二节 成本估算方法
– （八）保险费估算
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• 一、成本预算的意义与要求
– （一）成本预算的概念与意义
• 成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企 业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析 现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规 定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的 成本的一种财务管理活动。
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第三节 成本预算
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第二节 成本估算方法
– （九）专项维修资金
• 1、工资津贴等费用 • 2、设备、零部件和材料购置费 • 3、机械使用费 • 4、水、电、气费 • 5、管理费
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第二节 成本估算方法
• 三、成本估算结果汇总
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第三节 成本预算
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第一节 物业管理中的成本及其分类
– （二）物业管理成本构成
• 1、营业成本
– 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直 接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用 等。
• 2、期间费用或经营管理费用
– 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业 管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直 接联系，属于某一会计期间耗用的费用。
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第三节 成本预算
– （四）滚动预算和概率预算
• 1、滚动预算
– 滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情 况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时 期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。
– 滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方 式。
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第二节 成本估算方法
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第二节 成本估算方法
– （四）保安费估算
• 1、保安系统费 • 2、保安人员人身保险费 • 3、保安用房和保安人员住房租金
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第二节 成本估算方法
– （五）清洁卫生费估算
• 1、清洁工具购置费 • 2、劳保用品费 • 3、清洁机械材料费 • 4、化粪池清理费 • 5、垃圾外运费 • 6、其他费用 • 7、水池清洁费
– （二）按照经济用途划分
• 物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用 途各不相同。
– （三）按照与业务量的关系划分
• 固定成本 • 变动成本 • 半固定或半变动成本
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第一节 物业管理中的成本及其分类
– （四）按照计算依据不同划分
• 目标成本 • 定额成本 • 计划成本 • 实际成本
第七章 成本管理
华东师范大学东方房地产学院 谢福泉
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第一节 物业管理中的成本及其分类
• 一、物业管理中的成本
– （一）成本的含义
• 成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程 中发生的、以货币形式表现来的各种物化劳动 和活劳动的耗费。
– 一是所耗费的生产资料转移价值 – 二是劳动力耗费所创造的价值
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第四节 成本控制
• 二、成本控制的原则与程序
– （一）成本控制的原则
• 1、全面控制原则 • 2、讲求经济效益原则 • 3、责权利相结合原则 • 4、例外管理原则
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第四节 成本控制
– （二）成本控制的程序
• 1、确定控制标准 • 2、执行控制标准 • 3、分析相关差异 • 4、纠正成本偏差 • 5、进行考核奖罚
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第三节 成本预算
– （二）弹性预算
• 弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析 的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存 关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量 水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的 费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成 本预算的预算编制方法。
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第四节 成本控制
• 三、成本控制的组织体系
– （一）成本控制责任中心的建立
• 1、成本中心 • 2、费用中心
– （二）成本控制责任中心的业绩考评
• 考核物业管理企业成本（费用）控制中心业绩 的指标有两类
– 经济效益指标（成本（费用）降低额和成本（费用） 降低率）
– 服务质量指标
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第四节 成本控制
• 四、成本的日常管理
– （一）利用物业管理周期理论进行成本控制 – （二）严格实施预算的凭证控制 – （三）建立健全费用开支与报销审批制度
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– 前馈性控制 – 防护性控制 – 反馈性控制
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第四节 成本控制
• 按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开 环控制和成本闭环控制。
• 按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级 控制。
• 按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制 和相对成本控制。
• 按控制的要求按控制的对象不同，可以分为材 料成本控制、工资控制和管理费用控制等。
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第四节 成本控制
• 一、成本控制的含义与分类
– （一）成本控制的含义
• 狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理 服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际 发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行 严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本 与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠 正，使实际成本限定在预算范围之内。