廉租房融资模式探讨
PPP融资模式应用于廉租房建设的可行性研究
的资 金主 要来 源于 政府 财 政拨 款 ，但廉 租房 建设 大 量 的资金 需 求给 建设 保 障任 务 ，要 求全面 保 证完 成廉 租房 建设 １ ９８ 万套 ，共需 资 ．６ ７
金约 ５ ６ 元 ，其 中 中央财 政 拨 款 １ ７ 元 ，其 余 资 金 由各 级地 方 ７亿 ６亿
热 点 分 祈
ＰＰ Ｐ 融资模 式应用于廉租 房建设 的可行性 研究
觚
Ｉ 宋 海秋 杜 葵 昆明理工大学建筑工程学 院
［ 摘 要 ］ 本 文通过 对 我 国廉 租 房 建设 融资现 状 的分 析 ， 阐述 了我 国廉租 房建 设 所存 在的 问题 ，并提 出 了一种新 型 融 资方式— — Ｐ Ｐ Ｐ
３６ 廉租 房是 政府 在住 房领 域 实施 社会 保 障职 能 ，向符 合 居民最 低 ２ ％。住 房和 城 乡建 设部 政 策研 究 中心课 题 组也 曾刊文 透 露 ，因
生活 保障 标准 而且 住房 困难 的 家庭 ，提 供租 金补 贴 或 以低廉 租金 进
行实 物配 租 的具有 社会 保 障性 质的 普通 住 宅。 目前 我 国廉租 房 建设 政 府 带来 了沉 重的 包袱 ，已经 出现 巨大 的资 金缺 口。 因此 ，拓宽 廉 租 房 建设 的融 资 途径 势在 必行 。 在 ２ １ 年 的 “ 国人 民 代表 大 会 ” 和 “ 国人 民政 治协 商 会 ００ 全 中
７社会 捐赠 的廉租 住 房保 障资 金 ； ８其他 资金 。
现 假设 社会 上 仅存 在 一个政 府 以及 一个 私 营企 业 ，并且 他们 所
拥 有 的资金 仅 能投 资廉 租房 建设 以及 工 业农 业 的发展 。 我们 假设 政
府财 政 预算 资 金 为Ｂ投 资用 于廉 租房 建 设上 的资 金 为Ｂ ，投 资用 于 ，
我国廉租房建设融资社会化路径的分析
（ 美国 二） 美 国住 房 保 障 最 突 出 的 特 点 是
政府 支持 下 的信贷援 助 。政府 鼓励 个
难 。特 别 是 廉 租 房 建 设 的 融 资 渠 道 过
人 或 私 人 开 发 商 参 与 中低 收 人 家 庭 住 房 的 开 发 建 设 以及 公 共 住 房 或 私
我 国廉
●冯 志艳 鲁 忠 军 ／ 文
房＼ 建 一 毛 ＼ ’ ｌ 且 ｜ Ｉ ＼
提要 ： 鏖塑焦壁 筮垂壅国
化 路 径 的 分 析
金堡堕堡 墨 重 丝盛 坌 ， 亟鱼
于廉租 房 的 福利 性 、公 益 性 等 特 点 ， 使 廉 租 房 的 开 发 与 运 作 面临 诸 多 困
人 住 房的 翻建 。对廉 价住 房建 造提 供
补贴 ， 包括 政 府 建 的公 共 住房 和私 有 营利 或非 营利机 构 建 设 的廉 价 住 房 ， 同 时 为 刺 激 消 费 鼓 励 低 收 入 者拥 有
住 房 ， 取税 收减 免政 策 。 采
筮：
全 盘
垄 全 垒 堡 查
、
发 达 国 家廉 租 房 融 资 的 国
由政府 、 会企 业 和 民 间组 织 一 起 参 社
际经 验
与 建 设 ，社 会 资本 发 挥 了 巨大 的 作
用。
（ 英 国 一）
英 国开 始 时 由政 府 出资 建 造 廉
二 、 社 会 资 本 进 入 我 国 廉 租 房 建 设 市场 的必 要性 及 可 行性 分 析
设／融 ｌ 社 【 资 ＼ ＼
会
轻 了政府 的负 担 。
数 量 与 质量 不 断增 长 的要 求 。 共 部 公 门必 须 持续 不 断地 提 高 资金 的投 入 。 但是 ， 公共 部 门 掌握 的资金 总 是 有 限 的 。 就形 成 了需 求 与 供 给之 间 的 矛 这 盾 。社 会 资 本参 与 廉 租房 建 设 ， 可有 效 拓 宽廉 租 房建 设 融 资渠 道 ． 现融 实 资 方 式 的多元 化 ， 补 国家 建 设 资金 弥 的不足 ， 轻政 府初 期投 资负 担 。 减
初探我国廉租房融资的现状及模式创新
目前 ， 我国廉租房建设 的这几种融资方式均属于国家的财政支 出， 因此与中央和地方的财政状况有着密切的联系。当中央或地方 的财政由于特定原因吃紧的时候 ， 廉租房的建设资金可能就会在一
定程度上被挤占， 不利于廉租房建设长期资金链条的形成。在不少 地区缺乏监督机制和封闭机制。目前 ， 在廉租房的租金配给方式以 “ 租金补贴方式” 为主。在这种模式下 ， 廉租房的建设实际上并不由 政府主导 ， 而是由市场主导， 即由开发商主导。也就是说 ， 政府担当 的角色就是提供建设资金 、 核定廉租房入住资格 、 发放租金补贴等 ，
事实上， 造成当前廉租房开发建设过程出现融资瓶颈， 困境重重 的局面 ， 倘若对其困境予以透视 ， 不难发现金融杠杆缺失、 信贷结构
四是存在不稳定性
积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于 ６￣。显然在提取了风险准备金 、 ０ ， ６ 支付了管理费用后 ， 剩余的资金非 常有限， 这部分资金对于廉租房制度建设来说根本是杯水车薪。 （ 社会保障和社会捐赠 三） 由于廉租房是为我国最贫困人群建设的住房 ， 属于社会福利的 性质， 是我国社会保障体系的一个分支， 因此社会保障资金也是我国
甚至可以占到政府预算外收入的 ４— ０ｏ ， 。所以 的比例尽管是 ０ ６／Ｊ ２ ｏ ＤＪ
—
个讨价还价后的结果， 对于地方政府而言， 仍然不是一个小数 目。另
方面， 据有关专家估计， 廉租房与商品房房价呈反比关系。廉租房的
一
租房开发建设过程当中资金链断裂的关键 。因此 ， 对当前廉租房开 发建设过程当中融资的困境解读 ， 有着深远的现实意义。
于预算外收入， 因此给地方政府的财政收支留下了巨大的操作空间。 长
期以来， 土地出让金被称为地方政府的“ 第二财政”其金额在不少地区 ，
基于SWOT分析的廉租房REITs融资模式研究
Ｓ Ｔ分析法又称为态势分析法 ， 势 （ｔ ｎｔｓ 、 ＷＯ 即ｆ 忧 Ｓｒ ｇｈ ）劣 ｅ 势（ ａ ｎｓｅ ）机 会（ ｐ ｏｔｎｔ ｓ 、 Ｗｅｋ ｅｓｓ 、 Ｏ ｐｒ ｉｅ ）威胁 （ ｈｅｔ） ｕ ｉ Ｔ ｒａｓ分析 ， 通 过对研 究对象 内外部条件各方面内容进行综合 和概括 ，了解
２１ 年 第 ２ ００ 期 总第 ７ ６期
经济研究导刊
ＥＣ ０Ｎ０ＭＩ Ｓ Ｃ ＲＥ ＥＡＲＣ ＧＵＩ Ｈ ＤＥ
Ｎ ． ． Ｏｌ ｏ２ ２ ０ Ｓ ｒａ ． ６ ｅ ｉｌ Ｎｏ７
基 于 Ｓ Ｔ分析 的廉租房 Ｒ Ｉｓ ＷＯ ＥＴ 融资模式研究
刘
摘
平 ， 继 先 杨
（ 西安建筑科技大学 管理学 院 ， 西安 ７ ０ ５ ） １０ ５ 要： 通过 Ｓ Ｔ分析法对我 国廉租 房 Ｒ Ｉｓ ＷＯ ＥＴ 融资模 式进行 系统分析 ， 为在 正确认识到 Ｒ Ｉｓ 有的优势 认 ＥＴ 具
中图分类号 ：２ 文献标志码 ： 文章编号 ：６ ３ ２ １ （０ ０ ０ — １７ ０ Ｆ９ Ａ １７ — ９ Ｘ ２ １ ）２ ０ ０ — ２
引言
廉 租住房制度是针对住房 困难且无力改变经济状况的特 困家庭 实施 的一种社会救济方式 。 廉租房的福利性特点 ， 决定
了其与一般商 品房 的开发与运作有着明显的不同。尤其是在
和机遇 的同时， 还要 加强专业人 员的培 养， 构建起 完善的法律 制度 ， 加强 第三者公正的监督监管 。政府部 门也要 转变
以往在公 用事业中的角色， Ｒ Ｉｓ 我国廉租 房融资中成功运 用创造 ｇ￣ Ｃ条件 。 为 ＥＴ 在 ．－ｊ
房地产投资信托基金介入廉租房融资体系模式探讨
我 国 廉 租 房 建 设 融 资 现 状
（ ）资金 来 源 分 析 一
经提 供了住房保 障的资金 ，新建廉租房 资 金缺 口至少为 ６ ５亿元 。随着社会保 障体 ８ 系的完善 ，将会有 更多人纳入廉租房保 障
体 系 中 ，到 时 候 廉 租房 的 建 设 资 金 将 远 不 止 这 个 数 字 。 所 以若 廉 租 房 建 设 仅 依 靠 政
廉租房融 资之后 ，可以将资本市场大量的 闲置资金募集起来 ，吸引养老基金 ，保险 基金投入廉租房 的建设。这种投资不仅周
期 长 可 以保 证 廉 租 房 建 设 的 长 期 性 需 要 ，
建设部的最新统计 的数字显示 ， 截至 ２ ０ ０９ 年６ ， 国已完成廉 租住 房项 目投资３ ０ 月 我 １
者认 为廉 租房建设发展很大程度 上受制于
日益 紧缺 的 资 金 来 源 。
ＲＥｌ Ｔｓ介 入 廉 租 房 融 资 体 系 的 可 行 性 分 析
２ ０ 年 两会 期间 ， 国工商联住宅产 ０５ 全 业商会 为解决廉租 房融资难 的问题提 出了
一
目前 ，我 国廉租房开发建设 资金的主
（ ）ＲＥ Ｔ 介 入 廉 租 房 融 资体 系的 一 Ｉｓ 我 国 廉 租 房 只 租 不 售 ， 金 回流 小 ， 现 但
模 式
是租金收益稳 定的情况 ，可 以采取 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
的运作方式 ， 体 的运作模式如图 １ 示： 具 所
由 政 府 无 偿 划 拔 廉 租 房 用地 ，规 划 廉 租 房
（ ）可 行 性 分 析 二
模 式 单 一 ，过 度依 赖 财 政 拨 款 ，随 着城
廉租房建设融资的金融创新
目筹 资、 设 、 营 ， 建 运 政府 则 与提供 贷款 的金 融机构 达 成 直接协 议 ， 该协 议 使特 殊 目的 的公 司能 比较 顺利 地 获 得贷款 ， 政府实 行监 督 。具体运 作模 式见 图 １ 。 Ｐ Ｐ模 式 根据 项 目预期 收 益 以及 政府 扶 持 力 度 Ｐ
安 排 融资 ， 以项 目公 司 的资产 作 为贷 款 保 障 ， 目经 项 营 直接 收 益 和通 过 政府 扶 持 转 化 的 效益 作 为偿 还 贷
维普资讯
廉租房建设融资的金融创新
俞玮 刘刚 华 中科技 大 学经 济学 院
由于廉租 房 建 设 的 资金 需 求 量 巨大 ， 因此 ， 该 应 借 鉴 国外经 验 ， 更多 的利 用 金 融创 新 ， 政府 主 导 型 变 的融 资模 式 为政府 引 导下 的商业 化运 作模 式 。
模式， 即公 共政 府 部 门与 民营 企业 合 作 的模 式 ， 公 是 共 基础 设施 建设 中发 展起 来 的 ， 以参与 各 方“ 赢 ’ 双 ， 或 “ 多赢 ” 为合作 理念 的一 种项 目融 资与 实施模 式 。 英 国于 １ ９ ９ ２年 提 出“ 鼓励 私 人 投 资行 动 ” 概 的 念 ，在 １ ９ ７年 消除 了对 私人 投 资项 目设置 的壁 垒 ， ９
度， 这将 有 利于 提 高整 个廉 租 房体 系 的运 作效 率和 透
明度 。
根 据 资金 投 向的不 同， Ｅ Ｔ Ｒ Ｉ Ｓ可 以分 为三 大 类 ， 即权 益类 、 抵押 类 和混 合类 。 权益 类 Ｒ Ｔ Ｅ Ｓ的收入主 Ｉ
要来 源 于 房 地产 租 金 ， 这 正适 合 于 我 国廉 租房 的特
Ｐ Ｐ模 式 的工程主 要包 括 ：交通 、 生 、 共安全 、 Ｐ 卫 公 国 防、 教育和 公共 不动 产管 理 。
中国廉租房的融资特征及其发展路径研究(上)
２０ ０６年 ７月 ３日， 设 部 公布 的 《０ ５年 城镇 房 建 ２０
屋概 况 统计 公 报》 示 ，０ ５年 我 国 城 镇 人均 住 宅 面 显 ２０ 积 达 到 ２ ． １平方 米 。２ ０ ６１ ０ ４年 实 行 的 五 部 委 联 发文
租补贴。无论选择何种模 式， 政府 必须在廉租房建设
中扮 演 极为 重要 的 角色 。我 国现 有 的廉 租 房体 系 ， 在
件 （ 镇最 低 收入 家庭 廉 租 住 房 管理 办法 》 定 ， 镇 （ 城 规 城 最 低 收 入 家庭 人均 廉 租 住 房 保 障 面 积 标 准 原 则 上 不 超 过 当地人 均 住房 面积 的 ６ ％ 。按 限 估计 ， ０ 廉租 房
（ ） １ 新建廉 租 房面 积
、
廉租 房 融资 的 国际经 验及 其特 点
１廉 租 房 建 设 融 资制 度 的 国 际经 验 及 对 我 国的 ．
启 示
从 国 际经验 看 ，较 为 流 行 的 住 房保 障形 式有 三 种： 第一 ， 政府 直 接 投 资建 设 低 租 住房 ； 二， 府 以 第 政 优 惠贷 款贴 息 、 税 等 办法 间接 参 与住 房供 应 ； 三 ， 减 第 政 府实施 住 房保 障 政策 ， 接 向最低 收入 家庭 发放 房 直
有待 发掘 。
一
求其 与 市场 保 持隔 绝 ， 样可 以保 证廉 租 房 的有 效 建 这 设、 公平 分 配 。三 是为 廉 租房 建 设需要 拓 宽财 政 和 各 种 收 入渠 道 （ 加 坡 ） 这 就 要 求 政 府 制 度 不 断 创 新 。 新 ， 四是金 融 体 系 为廉 租 房 建设 提 供 专 门 系统 （ 国 、 美 德 国、 加 坡） 可 以说 是 一 种特 定 功 能 的政 策 性 金 融 。 新 ， 五是 政府 由原先 的直接 出资 建房 ， 变 成 寻 找 已有 空 转 置住宅 作为房 源 ， 向租 房者 提 供 货 币补 贴 的方 式 解 决 低 收入群 体 的住 房 问题 （ 国 、 国、 美 英 日本） 。 ２ 廉 租 房 建 设 的 资 金 缺 口测 算 ．
基于模糊综合评价的廉租房PPP项目融资风险分析一——以青岛市为例
Ｂ ｓｄ ｏ ｕ ｚ ａｉ ｙ ｔ ｅｉ ａｕ ｔｏ ａ ｅ ｎ Ｆ ｚ ｙ Ｑｕ ｌ ｙ Ｓ ｎ ｈ ｔｃＥｖ ｌ ａｉｎ ｔ
Ｔａ ｅＱｉｇ ａ ｎ Ｅｘ ｍｐ ｅ ｋ ｎ ｄ ｏ Ａｓａ ａ ｌ
Ｗ ＡＮＧ ｉｎ ｈ ＹＡＮＧ ａ － ａ Ｌ Ｕ ａ － ｉｇ， ＨＡＯ ｉ Ｊａ － ｏ， Ｇｕ ｎ ｎ ｎ， Ｉ Ｘｉｎ ｎｎ Ｚ Ｈｕ
国家就相继推出了各项政策规定来配合廉租房建设． 前 ， 国廉租房资金来源主要是以政府财政预算为 目 我 主， 房源主要包括 ： 政府出资收购的住房 、 社会捐赠的住房 、 腾空的公有住房 、 政府出资建设 的廉租住房 以 及其他渠道筹集 的住房Ⅲ． 然而， 国长期以来都是以政府预算投资为主进行兴建 ， 我 资金来 源和融资方式
以青 岛市 为例
王建波 ， 冠楠 ， 宪宁， 杨 刘 赵
（ 岛理工大学 管理学院 ， 青 青岛 ２ ６ ２ ） ６ ５ ０
辉
摘
要： 廉租房建设是 一项社会 福利事业 ， 解决 我国城镇低收人家庭住房 问题 的有效途径． 而我 国廉租房 是 然
建设融 资出现巨大缺 口， 并且存 在一系列 融资风 险． 借鉴 Ｐ Ｐ融资 模式 在基 础设施 建设运 营 当中的成功 经 Ｐ
（Ｓ ｈ ｏ ｆＭａ ａ ｅ ｎ Ｑｊｇ ａ ｃ ｎ ｌｇ ｃｌＵｎｖ ｒ ｉ ，Ｑｉｇ ａ ６ ５ ０， ｉａ ｃ ｏ ｌｏ ｎ ｇ ｍｅ ｔ， ｎ ｄ ｏ Ｔｅ ｈ ｏｏ ｉａ ｉｅ ｓｔ ｙ ｎ ｄ ｏ２ ６ ２ Ｃｈｎ ）
Ａｂ ｔａ ｔ ｓｒ ｃ ：Ｔｈ ｏ ｓｒ ｃｉｎ ｏ Ｏ ｒ ｎ ｏ ｓｎ ｓａｃ ｕ ｅｏ ｏ ｉｌｗｅｆ ｒ ，ｗｈｃ ｓｔ ｅｋ ｙ ｅｃ ｎ ｔｕ ｔｏ ｆｌＷ—ｅ ｔｈ ｕ ｉ ｇ ｉ ａ ｓ ｆｓ ｃａ ｌａ ｅ ｉｈ ｉ ｈ ｅ ａ ｄ ｅｆｃｉｅｗ ａ ｏ ｒ ｓ ｌｅｔ ｅｈ ｕ ｉ ｇｐ ｏ ｌｍ ｆｌｗ－ ｃ ｍｅｆｍ ｉｅ ｉａ ｕ ｏ ｉ ｎ ｆｅ ｔｖ ｙ ｔ ｅ ｏ ｖ ｈ ｏ ｓｎ ｒ ｂ ｅ ｏ ｏ ｉ ｏ ａ ｌ ｓｉ Ｃｈｎ ，ｂ ｔｎ ｗ ｎ ｉ ｎ ｔ ｐ ｅ ｅ ｔ ａ ｉ ｌ ａ ｕ ｉｇ ｔ ｅ ｃ ｎ ｔｕ ｔ ｎ ｐ ｏ ｅ ｓｏ ｏ ｒ ｎ ｏ ｓｎ ｎ Ｃｈｎ ． ｈ ｔ ｒ ｓｎ ｓａｃ ｐ ｔ ｐ ｄ ｒｎ ｈ ｏ ｓ ｒ ｃ ｉ ｒ ｃ ｓ ｆｌ ｗ－ｅ ｔｈ ｕ ｉ ｇ ｉ ｉ ａ Ｗ ａ ａ ｇ ｏ Ｓ ｍｏ ｅ ｈ ｒ ｘｓ ｅ ｉｓｏ ｉｋ ｆｃｏ ｓ ｒ ，ｔ ｅ ｅ ｅ ｉｔａ ｓ ｒｅ ｆｒｓ ａ ｔ ｒ ．Ｔｈｓｐ ｐ ｒａ ｔ ｅｙ ｂ ｉｇ ｒｖ ｔ ａ ｉａ ｏ ｔ ｅ ｉ ａ ｅ ｃｉ ｌ ｒｎ ｓｉ ｐ ｉａ ｅｃ ｐｔ １ｔ ｈ ｖ ｎ ｃ ｎ ｔｕ ｔ ｎ ｏ ｗ－ｅ ｔｈ ｕ ｉｇ Ｓ ｓｔ ｐ ｅ ｐｉｓｓ ｐ ｌ ｎ ａｓ ｓｑ ａｉｙｂ ｓｎ ｈ ｏ ｓｒ ｃｉ ｆｌ ｏ ｏ ｒ ｎ ｏ ｓｎ Ｏａ ｏ ｓ ｅ ｄｕ ｕ ｐ ｙａ ｄ ｒ ｉｅｉ ｕ ｌ ｙ ｕ ｉ ｇｔ ｅ ｔ ｔ ｔ ｓ ｃ ｅ ｓｕ ｘ ｅ ｉｎ ｅ ｏ ｈ Ｐ ｍｏ ｅ ｎ ｔ ｅ ｃ ｎ ｔｕ ｔ ｎ ｏ ｎ ｒ ｓｒ ｃｕ ｅ ａ ｄ ｃ ｍｂ ｎ ｄ ｕ ｃ ｓ ｆ ｌ ｐ ｒｅ ｃ ｆｔ ｅ ＰＰ ｄ ｌｉ ｈ ｏ ｓｒ ｃ ｉ ｆｉ ｆａ ｔｕ ｔ ｒ ｎ ｏ ｉｅ ｅ ｏ
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廉租房融资模式探讨【摘要】廉租房作为一项重要的住房保障制度，福利性、公益性的特性决定了其与一般商品房的开发、运作方式的显著不同。
在开发融资渠道上，政府主导财政资金供给模式使得融资渠道单一，引入房地产信托投资基金（REITs）将有助于解决廉租房融资困境。
结合REITs具有的高收益、低风险特性，分析了将REITs发展成为解决廉租房建设资金缺口的有效金融工具的优势、发展思路及应注意的问题。
通过对我国廉租房建设融资现状的分析，阐述了我国廉租房建设所存在的问题，并提出了一种新型融资方式——PPP融资模式。
利用博弈论模型论证了私营企业投资建设廉租房的可能性，同时通过SWOT分析法及财务方案分析，对PPP融资模式应用于廉租房建设的可行性进行分析论证。
【关键词】廉租房融资房地产信托投资基金PPP模式Financing of low-rent housingAbstract: Low-cost housing as an important housing security system, welfare, public welfare and the general characteristics determine its real estate development, operation of a significant difference. In the development of financing channels, the government-led funds financing channels for a single supply mode allows the introduction of real estate investment trusts (REITs) will help solve the low-cost housing financing. REITs have high returns with low risk characteristics, analyzes the development of the REITs part of the solution cost housing construction funding gap of the advantages of an effective financial tool, the development of ideas and should pay attention to. Through the financing of low-cost housing construction analysis of the current low-cost housing construction in China described the problems and propose a new type of financing - PPP financing models. Using game theory model of private investment demonstrates the possibility of building low-cost housing, through SWOT analysis and financial plan analysis, PPP financing model used in the feasibility of building low-rent housing analysis and demonstration.keyword : Low-rent housing Financing REITs PPP mode目录引言 (3)一、我国廉租房建设融资现状 (4)二、廉租房建设融资的创新模式 (5)1.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处 (5)2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设 (5)3.运用公债和彩票等方式募集资金解决廉租房实际问题 (6)4.细化房地产政策，充分发挥房地产企业的作用 (6)5.鼓励大型国有企业建设，解决廉租房问题 (6)6.发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化 (6)三、廉租房建设资金的主要来源及其特点、缺点 (6)1、廉租房建设资金主要来源 (6)2、廉租房建设资金特点 (7)3、廉租房建设资金特点 (7)四、引入房地产信托投资基金（REITs） (7)1、REITs优势 (7)2、REITs设计思路 (8)3、REITs应注意的问题及对策 (9)五、引入PPP融资模式 (10)1、PPP融资模式简介 (10)2、应用PPP模式的可行性分析 (10)结论 (10)参考文献 (11)引言廉租房是政府向低收入住房困难家庭提供租金补贴或以低廉租金进行实物配租的、具有社会保障性质的普通住宅。
大力发展廉租房是我国城市化进程中不可缺少的政策。
我国人口众多，贫富差异很大，目前需要通过廉租住房来解决住房困难的低收入家庭就有747万户。
而现有融资渠道过于倚赖政府的财力支持，难以满足廉租住房建设的资金需求。
资金问题已经日益成为制约我国廉租房制度发展的主要原因，开辟其他有效融资渠道已势在必行。
廉租房是中国房地产市场中一项重要的住房制度，也是解决中国当前房地产市场结构性失衡的关键之一，更是中国福利保障体系的重要环节。
在当前建设和谐社会的过程中，为低收入群体提供廉租住房显得尤为重要，因此，其发展和完善刻不容缓。
廉租房具有福利性、公益性等特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。
而且，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。
尤其体现在廉租房开发建设融资渠道的单一化，其目前仍停留在以财政拨款、社会保障为主的纯政策性资金支持上，使得融资过程呆滞化、僵硬化。
一、我国廉租房建设融资现状1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》( 国发[1998]23 号)，明确提出在全国推行廉租住房制度。
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。
然而，从2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意，在全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租住房制度。
由于房价过高，上涨过快，住房问题成为社会瞩目的“民生问题”，于是在2007年，国务院将解决城市低收入群体住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。
在2008年年初，中央政府投入68亿元用于廉租房建设，但全国仍有2/3城市没有完成土地出让计划，没有足够的资金来建设廉租房。
2009年，在金融危机背景下，为拉动内需拉动经济增长，国家出台了十项举措，其中第一项就是要加快保障性安居工程的建设。
廉租房制度实施10年来，虽有所推进但进展缓慢，其根本原因在于资金不足。
全国人大常委会调研组提交的一份报告显示，截至2009年8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。
住房和城乡建设部政策研究中心课题组也曾刊文透露，因一些地方财政状况紧张，2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半。
2010年国家向各省、自治区、直辖市分配了廉租住房建设保障任务，要求全面保证完成廉租房建设179.86万套，共需资金约576亿元，其中中央财政拨款167亿元，其余资金由各级地方政府筹集，由此可见，地方政府面临巨大的资金压力，在廉租房建设领域拓宽融资渠道势在必行。
《廉租住房保障资金管理办法》提出廉租住房保障资金来源包括：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；土地出让金净收益不低于10％的比例；市县财政预算；中央预算内补助资金；中央、省级专项补助；社会捐赠及其他资金。
而主要资金来源集中在中央财政、住房公积金增值收益和地方土地净收益的10％。
具体来看：中央财政部分，2009年中央廉租住房保障专项补助资金已完成计划额130亿元，2008年中央用于廉租住房制度建设的资金为68亿元，2007年为51亿元。
住房公积金部分，根据《2008年全国住房公积金管理情况通报》，2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元，2007年99.61亿元，达到了近几年的最高峰。
土地出让金部分，根据《2008年国土资源公报》，2007年全国土地出让金总额超过12000亿元，2008年也超过了10000亿元。
据测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40％以上，部分地区则可能远超过这个比例。
按土地出让净收益中不少于10％的比例用于廉租住房保障，每年来自土地出让金的部分不少于400亿元。
而在资金需求方面，“9000亿元安居计划”提出未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。
其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。
这方面的总投入约为2150亿元。
上述数据显示我国廉租房建设每年面临巨大的资金缺口。
而房地产信托投资基金REITs的设立和推进，具有积极的意义。
二、廉租房建设融资的创新模式自2009年以来，国家投入大量资金用于廉租房的建设，这无疑对解决廉租房建设的瓶颈问题起到巨大的作用。
能短期内迅速解决一大批急需住房的最低收入者的需求，为今后的廉租房建设打下很好的基础。
但很显然政府不可能也不会就此长期为廉租房建设投入如此巨大的投资，因此更需要在这良好的时机积极探索新的融资模式，开展融资创新。
新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上，从以下几个方面来讨论：1.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处对于政府管理部门要建立完善的考核机制和奖励机制，把廉租房资金到位情况作为政绩来考评，鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设；成立廉租基金，实现资金的集中管理，改变粗放型的资金管理模式；对于各项国家资金的投入要透明化和公示，要让全社会民众参与到监督中来，资金的使用也要公开化，让每一分钱都用到实处。
对于金融机构建议开展如何把国家廉租房资金盘活的研究，如何把已建成的廉租房资产盘活的研究，要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。
对于土地出让金收益和公积金增值余额的问题，建议设立浮动额度，各县根据实际情况予以确定。
鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性，同时设立土地出让金专用账户，改革出让金分配机制，监督资金及时到位。
对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导，通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。
2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设经过多年的发展已积累了大量的财富，特别是民间闲置资本很多，也有大量的剩余劳动力闲置，这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。