XXX海南酒店业发展状况报告

XXX海南酒店业发展状况报告

海南酒店业进展状况报告

2020年8月

名目

一﹑海南酒店业的现状分析……………………………………二﹑酒店业以后进展的计策………………………………………

三、海南酒店亟待提升软实力……………………………………

四、海南酒店业以后进展趋势三大特点…………………………

五、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念…………

六、海南地理环境从事经营产权式酒店的优势………………

七、海南经济型酒店的分析……………………………………

八、海南的热带温泉分布情形，热带温泉酒店的进展现状……

九、海南酒店业国际化经营进展策略…………………………

一﹑海南酒店业的现状分析

（一）、海南酒店业概况

据统计，截至2011年底，海南省旅行饭店共有536家，包括五星级酒店22家。洲际、万豪、希尔顿、雅高、喜达屋等国际知名酒店治理品牌纷纷进驻海南，专门是三亚，差不多超越北京、上海、广州等大都市，成为国内高星酒店最密集、国际品牌治理公司最集中的都市。按照规划，海南还将有大量新建酒店，到2020年，将有超过260家高档酒店以及相当数量的高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所等业态。

目前，海南以滨海度假、海岛生态、高尔夫、天然温泉和民族文化为要紧内容的蓝色浪漫之旅、绿色奇异之旅、风情温泉之旅和特色文化之旅，受到了国内外游客的欢迎。这将给海南酒店业带来庞大的进展空间。

随着市场竞争的加剧，酒店类型呈多样化趋势，按照酒店的位置、功能和顾客三个因素分类，海南酒店已显现商务型酒店、度假酒店、会议酒店、产权式酒店等。度假酒店是海南最具特色的类型，专门滨海度假酒店的档次处于全国领先的地位。海南度假酒店的显现丰富了中国旅行酒店产品的类型，并引导和形成了中国休闲度假的旅行方式。2003年喜达屋、雅高、洲际等国际饭店集团纷纷登陆海南，截止到目前，希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级治理公司已进入海南。

目前，全省星级酒店238家，其中五星级酒店22家，四星级酒店54家，三星级酒店112家，二星级酒店42家，一星级酒店10家，客房36649间。全省22家五星级酒店中，托付国际知名饭店治理公司治理的过半。2009年，相关部门对海南的星级酒店进行评定。依照评定，196家星级饭店通过星级饭店复核检查，其中包括五星级饭店14家，四星级饭店48家，三星级饭店99家，二星级饭店28家，一星级饭店7家。10家星级饭店予以取消饭店星级的处理。（二）、海南酒店业进展的优势

1，海南获批建设国际旅行岛为海南酒店业的进展带来了机遇。海南获批建设国际旅行岛之后，关于投资者来说海南蕴藏着许多的商机，而其中旅行业﹑房地产﹑酒店业是几个较大的投资方向，然而海南近期的房地产热使得部分投资者望而却步，因此旅行业与酒店业吸引了许多投资者的目光。同时海南政府为进一步提升海南酒店治理水平，促进其向规模化、品牌化和国际化方向进展，2009-2020年，海南将引进20家闻名国际酒店治理集团，使五星级国际水准的度假型酒店达到60家以上。

2，作为全国唯独没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅行和休闲度假市场潜力庞大，随着休闲旅行在中国的迅速崛起，海南旅行将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南酒店业连续进展的重要缘故之一。

3，关于中国范畴内来说，在海南建酒店，所需投资相对较少。在上海建一个五星级商务酒店需要１４个亿，而在海南建一个五星级度假酒店只需４个亿。

然而，随着海南国际旅行岛的建设，这一建设成本可能会有上升的趋势。（三）、海南酒店业进展的劣势

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009 69.75 67.58 64.26 58.25 49.29 44.6 51.91 55.76 46.52 55.1 69.32 73.79 2008 73.31 66.29 64.83 59.34 51.75 45.99 52.41 53.08 47.55 56.39 66.87 71.88 2007 69.27 65.3 59.18 56.8 50.17 45.22 50.1 51.97 45.88 52.22 68.2 72.94 2006 60.4 61.5 59.3 53.1 45.8 40.4 45.86 45.8 41.77 47.3 60.96 67.81 2005 56.7 56.7 53.7 49.9 42.9 49.4 42.9 44.2 51 60.3 65.4 2004 64.7 64.7 64.8 59.6 46.8 41.5 50.5 49.2 42.9 50.8 60.5 61

从上述图中可得出两个海南酒店业进展的劣势;

1,季节性明显。海南的旅行业也存在同样的情形，海南尽管没有冬季的冰冷，然而海南的夏季却相当炎热，这使得来海南旅行的游客要紧集中在冬季。从图中能够看出，海南的酒店在1，2，11，12这四个月中的开房率相对较高，而在6-9月则相对较低，专门是6，9两月，开房率还不到50%。海南旅行业和酒店业的这一季节性特点使得海南酒店业长期处于亏损状态.从一组截止到04年的数据就能够看出：海南旅行业十几年来一直保持了较高的增长，旅行接待人数从建省初期的几十万人上升到２００4年底的1270.86万万人次，增长了近２０倍。然而，作为旅行业中流砥柱的酒店业却长期全行业亏损。２００３年，海南酒店业整体亏损２．２５亿元。尽管还不见确切的统计数字，但从开房率比２００３年低１．９个百分点的情形看，２００４年海南酒店业又是一个全行业亏损。而从上表中能够看出2009年的酒店客房开房率并没有比04年高专门多，因此或许09年酒店业仍旧处于亏损状态。

2，海南酒店业以后实际增长空间不大。从上表中能够看出海南近几年中最高的酒店客房开房率为09年12月的73.79%，从04年到09年的72个月中客房开房率只有三个月达到70%以上，这6年当中的最高开房率业仅在60%左右，这说明了海南现有酒店并没有充分发挥其能力，还存在大量的潜在的住宿设施。依照海

南省人大最新通过的《海南省旅行进展总体规划纲要》，２０２０年海南接待的国外内游客将达到１１２０－１３３０万人，２０２０年海南酒店业的年市场容量最大也就３０００万人次左右，相当于现有年接待人数的２倍。关于已有相当基础的海南旅行业来说，如此的进展速度与规模差不多相当可观。但由于海南酒店业超前进展专门多，现有实际接待能力已高达２８００万人次，因此能够看出海南酒店业实际增长的空间并不大。

3，酒店的经营治理水平不高，专业化程度有待提高；人员流淌性大，人力资源缺乏，直截了当阻碍了饭店的治理及服务水平；软件服务仍旧是薄弱环节。一些饭店尽管加大了硬件投入，却忽略了饭店的软件建设和服务人员的差不多规范操作，加上职员流淌频繁，培训力度不足等，存在服务不到位，随意减少服务程序和服务项目等问题。同时，随着产权式酒店的增加，星级饭店服务、治理的统一性、一致性显现诸多问题；另外一些星级饭店削价竞争现象仍旧存在，专门在旅行淡季时专门突出，直截了当阻碍了服务质量和经济效益。

（四）、海南酒店业存在的问题及缘故

A、存在的问题

1、酒店建设的增长速度超过客源的增长速度

十几年来，海南旅行业一直保持了较高的增长，旅行接待人数从建省初期的几十万人快速增长，然而，作为旅行业中流砥柱的酒店业却长期全行业亏损。这差不多成为海南酒店业无法回避的问题。

海南旅行业的蓬勃带来了大量的客源，为酒店业的快速进展提供了宽敞的市场。2007年年末全省共有星级宾馆266家，比2006年增加5家。其中，五星级宾馆14家，四星级宾馆53家，三星级宾馆118家。2008年全省评定星级酒店259家，其中五星级20家、四星级54家、三星级116家、二星级55家、一星级14家。共有客房39284间，床位73.76万张。2009年年末全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家。旅行酒店客房开房率59.18%。

针对海南酒店业现状的分析，海南酒店业是忽视的泡沫海南酒店业共历通过两次大进展。第一次是上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量资金投向旅行业，海南的酒店数量急剧膨胀。另一次是最近两年，相伴着房地产的复苏，大量资金

再一次集中投向宾馆酒店。

两次集中扩张，令海南酒店业严峻供大于求。实际上，海南还有大量潜在的旅行住宿设施。据统计，目前海南的存量房地产包括“半拉子”尚有１８００万平米之多。这些存量房地产中，有专门大一部分本身确实是以酒店和度假村形式存在的，另有相当一部分也将转化为酒店、度假村或其他形式的旅行房地产。按照“海南房产有６０％为岛外人士所购买”这一流行的说法，上述１８００万平米存量房地产和近三年海南已销售的５００万平米房产中，至少有１０００万平米将直截了当和间接地变成经营性或非经营性旅行住宿设施，其形成的接待能力将是天文数字。

2 、酒店集团进展步骤进展缓慢

海南酒店业集团化进程缓慢，海南酒店业集团在品牌化经营、客源预定网络、人力资源开发、资本经营与产品经营并举等方面与国际知名集团存在明显的差距。

目前我国市场经济尚不深入，产权关系不明晰，许多国有酒店仍旧遵从传统的行政体制，隶属于不同的政府主体和行政部门，其所有权关系专门复杂。国有酒店无法商业化、企业化操作。此外，由于国有酒店由不同的政府代理机构投资，存在各种各样的利益关系，大多数酒店专门南组成酒店集团，现有的酒店集团也专门难运作这些酒店。

3 、酒店专业程度不高

目前，海南许多家星级酒店没有特色，提供的产品和服务雷同，服务的专业化、规范化、个性化方面明显落后，专门多星级酒店差不多名不副实。有些酒店设施、项目无奇不有，档次也不低，但却由于经营治理水平方面的缘故，好的设备没有最终转化成为好的酒店服务产品。因此只能停留在打价格战上，进而造成行业秩序纷乱。

4、部分酒店职员素养较低

在海南酒店业大部分招收的职员素养都相对较低，因为普遍大学生毕业后关于去酒店找工作都比较抗拒，酒店业底层工作相对辛劳，工资不够高，在一定程度上不吸引大学生，即使大学生参与工作后人员流失率也专门高。无法培养出真正的酒店行业的精英。

B、缘故

海南酒店业与世界先进酒店的差距所有世界级优秀酒店之因此优秀，一定是它们对规律探究与遵从的结果。最优秀的世界级酒店可能更多地反映了企业成长的真谛。海南优秀酒店与世界级酒店存在的差距，事实上不仅是战略层面的，而是整体性的。

1 、企业文化差距：我们用权谋集合职员，世界级酒店用文化凝聚职员

一个好的酒店用来凝聚人心的东西要紧有三个：远景、核心价值观和战略目标。所谓远景，确实是企业全体成员共同的目标。许多海南酒店业的远景往往成为企业家个人的鸿图伟业，伟大的远景只是是实现企业家个人野心的附属品，酒店业总是着急迅速做大，却专门少摸索靠什么做大做强。总是急于实现规模上的扩张，却专门少摸索扩张背后靠什么能力支撑。在相当一些海南酒店业中，核心价值观只是手段而已！一些“狐狸型”的企业家常常把“以人为本”、“消费者是上帝”一类感人肺腑的话挂在嘴边，而一旦利益当前，一切仁义道德就靠边儿站。

2 、绩效治理差距：我们治理职员的现在，世界级酒店治理职员的以后

绩效治理能够归结为两句话：第一，你如何发挥职员的能力来实现企业目标；其次，你如何评判职员对酒店的奉献，然后用什么去回馈职员？这是既矛盾又统一的两个方面。

世界级酒店以职员为本，在长周期中，把酒店的进展和职员的进展统一起来。他们明白得，酒店的连续进展最后异地功能表达为职员能力的连续，因此他们专门强调所谓的预期治理，即通过投资职员的以后，公司获得自己的以后。

海南许多酒店业存在的问题确实是只注重服务客人的短期成效，注重职员的单方面进展而不太注重职员的综合进展。治理者和职员之间的关系大多是典型的“服从导向”，确实是“在那个地点做老老实实听我的，我就让你在那个地点做得下去”，“你不绝对听我的，就能够走人了”。

3 、公司管控差距：海南酒店业靠能人，世界级酒店业靠制度与文化

海南酒店业和世界级酒店业最大的差别在于我们对公司的操纵是由人来完成的，而不是通过制度与流程系统来完成的。这种情形最大的危害在于企业最后

变成了“老总游戏”——一个大老总带动许多个小老总。

4 、营销系统差距：我们利用消费者的稚嫩，世界级企业促进消费者的成熟

所有世界级企业都在致力于与消费者一起成长，甚至关心消费者更加理性和成熟。一个成熟的充分竞争的市场，是优秀企业之因此优秀的源泉。由此，我们看到所有世界级企业的优异业绩，差不多上在价值链上精耕细作的结果。

海南酒店业要提高自己的营销水平，也要从源头抓起。真正优秀的营销不是靠制造时期的“策划”获得的，甚至不是靠执行出来的，尽管营销的策划与执行都专门重要。

5 、领导力与团队差距：海南酒店业强调权谋，世界级酒店业强调认真

什么缘故我们许多酒店业领导几千人就在大谈大公司病？而世界级酒店业拥有几万人，几十万人还能灵活仍旧？

全然缘故在于，世界级酒店是基于“事”的领导，海南酒店是基于“人”的领导。在事实和数据面前，领导与被领导者之间是平等的，双方就能在思想上获得统一，从而能够“把正确的事做好”。假如领导的关键点在人际关系，人与人之间就必定是不平等的，必定讲究人与人之间的谋略

二﹑酒店业进展的计策

（一）、针对季节性这一特点，应大力进展会展经济，会展经济是一种形象说法，是各种类型交流会、洽谈会、展览会、博览会的总称。它是利用一定的地域优势、经济特色、资源优势，由政。府或社会团体组织，召集供需双方按照事先确定的时刻和地点，举行专业性的或综合性的产品布展、宣传、交易和服务为内容的特色型经济活动。09年11月份以来，海口大小有20个大型论坛和会务，有七成在五星级酒店举行。会展经济的进展在专门大程度上缓解了季节性为酒店业带来的亏损。

（二）、建设多功能型酒店。例如度假酒店与会议型酒店相结合，这也是针对季节性这一特点的计策。

（三）、尽管海南酒店业整体实际增长空间不大，但有些类型的酒店依旧专门有前景的。例如，物美价廉的经济型酒店，经营规范的家庭旅社等，因此除了五星级酒店外，也能够将部分酒店建设的重心转移到此种类型的酒店建

设上。

（四）、吸引有才能的酒店治理人才对现有酒店加以治理，改善现有酒店的软件设施，提高服务质量。同时引进新的酒店时要各方面一起抓，不能只注重其豪华程度。

（五）、针对酒店业“泡沫”的问题，应防范于未然。政府关于投资于酒店的投资者应给予资格审查，限制进入酒店的投资者的数量。

（六）、关于虚高的房价，海南应制定一系列的旅行接待标准，包括旅行社、餐饮、酒店、导游等，规范旅行市场，同时公布旅行信息，建立预警制度等，为以后国际旅行岛的进展奠定体制基础。

（七）、针对海南旅行市场的需求建设不同种类的酒店类型，不要以为追逐于豪华。

三、海南酒店亟待提升软实力

1988年海南建省后，一直以建设热带滨海旅行胜地为目标，以“大企业进入、大项目带动”为手段，把“爱护生态环境”放在首位，在基础设施、特色景点开发，大型购物商场、特色美食街、高端医疗机构引进等方面加强了力度，这些与酒店市场紧密相关的项目，给酒店做大市场蛋糕带来了有利条件。

海南酒店业进展面临4个方面的挑战：对酒店业进展的态势、趋势、新需求等缺少深入认识，欠缺系统化的研究机制和措施，创新进展缺少有力的支撑政策，简单引进、盲目推崇、随意仿造的现象极为严峻。

（一）、提高服务水平培养人才

海南度假酒店的显现丰富了中国旅行酒店产品的类型，且适应了旅行休闲度假的需求。

近年来海南酒店业有了长足的进展，但与酒店建设情形不相称的现象也显现了：酒店的经营治理水平不高，人员流淌性大，人力资源缺乏。这些都直截了当阻碍了海南整体酒店业的治理及服务水平。海南酒店业的经营水平和专业化程度有待提高；应加强人力资源的引入、开发和培养，专门是国际化人才的引进和培养。此外，酒店企业服务人员操作缺乏规范、培训力度不足、服务水平不高、服务程序和服务项目随意更换、星级饭店削价竞争等诸多问题，也阻碍了酒店的

服务质量和经济效益。吸引有才能的酒店治理人才对现有酒店加以治理，改善现有酒店的软件设施，提高服务质量也成为当务之急。

（二）、注入本土文化彰显特色

海南高星级酒店虽多，且一些酒店加大了硬件投入，却忽略了饭店的软件建设和塑造文化品牌，导致缺乏自身特色和个性。

海南酒店建筑缺乏当地文化的注入，建议酒店融入更多的本土元素。

目前海南省一些酒店已积极尝试注入更多的本土元素，如一些酒店的徽标来源于黎锦图案，黎苗民俗雕塑和陶艺品点缀在大堂内外，餐饮突出海南本地特色等。创新产品进展综合开发海南国际旅行岛建设面对着不断深化的异地文化体验需求、越来越凸显的生态需求和酒店业产品创新的进展需求。酒店的开发应变成糅合生态、文化、产品创新的综合开发，产生多样化的新型住宿形式，不断激发新市场的形成。

关于创新，政府应出台政策，形成强劲的鼓舞和操纵进展机制；发挥媒体作用，促进形成鼓舞酒店业创新进展的氛围。

四、海南酒店业以后进展趋势三大特点

现代社会经济的进展带动了旅行和商务旅行的兴盛，酒店业才随之迅速进展起来。海南酒店业在以后的进展趋势要紧有三个特点：

一是海南省已成为国内外高档酒店的集合地，要着力加强五星级酒店的软硬件建设。20家国家知名酒店治理集团的驻入，提升了海南酒店业的整体形象和治理水平，促进海南酒店业向规模化，国际化和品牌化进展。

二是海南是国内度假酒店的进展前沿。要把海南建设成为国际一流的海岛度假旅行胜地，得天独厚的旅行资源优势必不可少，然而度假酒店的进展也至关重要。

三是海南是经济型酒店的进展圣地，他们凭借优质的服务和较低的价格正在飞速占据海南酒店业市场。海南在大力进展旅行业的同时，也带动了热带农业、

文化产业等一批新型产业的进展，因此海南酒店业以后的进展前景将十分可观，为海南建设国际旅行岛添砖加瓦。

五、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念

（一）、酒店式公寓：酒店式公寓全称是酒店式服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的治理”，它是一种集住宅、酒店、会所等多功能于一体的，具有自用和投资两大功能的物业类型，拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供传统酒店的各项星级服务和治理外。投资者既能够像购买一般住宅一样用于自住，又能够交由酒店治理公司以酒店的形式出租，获得投资回报。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。物业治理是由星级酒店直截了当治理或有酒店背景的物业公司进行治理能够为提供高档、到位的各种服务。

（二）、公寓式酒店：设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧房、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服

从上面的论述中我们能够看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质依旧酒店。

（三）、产权式酒店：即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时刻段免费入住，其余时刻段，能够托付开发商或治理公司经营，并享受一定的分红，同时业主能够转卖、继承、抵押、赠送。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒店做一个详细的说明。

1、产权式酒店溯源

产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些闻名旅行都市和地区，英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，产权酒店作为一种专门投资和消费模式，符合经济资源共享的差不多原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是储备，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的专门商品，是房地产业和旅行业的有效结合，是经济进展到一定程度的必定产物。不管对进展商依旧投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。

2、产权式酒店的分类

从国际产权式酒店的进展趋势来看，其可分为以下几类：

（1）、时权酒店

是将酒店的每个单位分为一定的时刻份（如：一年产值51周，共51个时刻份），出售每一个时刻份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时刻（如一周）的居住权。

（2）、纯产权酒店

是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人托付酒店治理公司或分时度假网络治理，猎取一定的治理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假（3）、养老型酒店

是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前托付治理公司经营治理直至退休后自用。托付治理期间，投资人可猎取一定的投资回报。一样情形下该物业在产权人去世后由治理公司回购，再出售，收益其家人所有。

（4）、高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村

指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。

（5）、时值度假型酒店

指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们能够使用这些"分数"在不同时刻，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优待和更多选择。"分数"消费能够猎取更大的折扣和免费居住时刻。

酒店式公寓必定会锁定客户资源从而走向市场细分。产权式酒店、酒店公寓、

留学生公寓、单身公寓等将逐步流行起来。人们会利用节假日、外出旅行等短期居住而首选酒店公寓。

作为投资酒店公寓的要素，其中地段、配置、服务治理、客户资源最为重要。地理位置的方便性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。公寓配置的品质决定居住的档次，提供的服务与治理远离物业治理公司的经营理念，有的只是纯正的酒店服务，它把星级酒店一整套规范、周到细致的服务程序移植过来。酒店公寓的服务从其深度和广度上都有宽敞的想象空间，新的服务项目将不断被挖掘。是否达到星级标准，将直截了当决定投资的价值性。在上海，目前此类公寓的入住率达到了90％，青岛的酒店公寓也有着宽敞的进展前景。

六、海南地理环境从事经营产权式酒店的优势

海南通过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得庞大进展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南专门的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅行、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅行房地产业、高端旅行度假酒店快速进展,具有宽敞的进展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控，使海南旅行房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健进展成为可能性。海南旅行房地产业的进展由于其专门的资源秉赋，有异于国内其他地区和都市的房地产业，连续成为众多有眼光的进展商和消费者高度关注行业。

海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的专门性、不可复制性和唯独性，是海南旅行房地产业长期稳固进展的基海南海岸线长达1500多公里，海水清亮，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今储存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁差不多上全国闻名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个都市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、

植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评判，海南岛的环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅行资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅行房地产业和酒店业进展的基石，吸引着众多的国内外投资者。

海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店正是在如此的得天独厚的条件下，抓住市场商机进展起来的。

中国改革开放30年，国民财宝增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念悄然发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原先的居住环境，而是追求健康舒服的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，差不多成为富裕阶层的标志性财产。

建省办经济特区20年，完全改变了海南基础设施薄弱的局面。往日缺水少电交通不便的“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地的变化。粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。正在建设的海南“国际旅行岛”，使海南成为我国面向世界的旅行国际品牌。

近年来，海南加快建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防操纵、卫生监督、医疗救治体系。海南加快文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们提供丰富多彩的精神食粮。也使海南岛的生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”差不多成为安全、欢乐、健康之岛。

联合国环境规划署先后于1997、2000、2003年和2007年公布第4份《全球环境展望》报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严峻阻碍人类的生存环境。

在我国，一些省份经济过度进展，自然环境受到极大的破坏，水资源、土地资源及空气受到了严峻的污染，一些都市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。

在经济、社会高速进展的同时，人们追求宜居舒服环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住都市，在优质旅行都市置业度假的刚性需求。

海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，差不多成为一种时尚的模式。

统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们差不多占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅行产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南！海南是全世界的海海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅行岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅行房地产开发和高端酒店建设。

（一）、产权酒店的进展现状分析

产权式酒店在西方进展专门成熟, 样式也比较丰富, 它之因此在西方进展得如此成熟, 基于以下三个条件: 第一, 西方国家中产阶级的崛起, 形成了庞大的客户群。第二, 产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅行资源, 能够供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备 3S ( 阳光、海滩、海水) 条件的地区,或者是自然风光专门、运动健身设施齐全的地区。第三, 一个重要因素确实是国外分时度假消费的配套。顾客购买了一个时段的使用权后即可每年在此享受度假, 与此同时还享有该时段权益的转让、赠送、继承等系列权益及公共配套设施的优待使用权。

后来通过进展, 又形成了分时度假交换体系, 该体系提供一种分时度假权的交换服务, 当顾客某一年决定不在自己购买的分时度假权的酒店居住休闲时, 他能够通过交换公司, 交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用

权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后, 无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力, 能够实现一地投资异地享受。

我国产权式酒店的进展条件日渐成熟。第一, 制约我国产权式酒店进展的旅行度假地的软、硬件环境已渐趋成熟, 国内旅行度假的市场气候差不多形成; 其次, 近年来国内经济进展迅速, 白领阶层急剧扩大, 成为都市消费主流群体, 同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机; 再次, 旅行产业近年来进展迅速, 国内新兴旅行资源越来越丰富; 最后, 国际分时度假公司进入中国, 使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐步得到认同。能够说, 产权式酒店进展的大环境差不多成熟, 但如何有效地经营产权式酒店项目, 还需要业界审慎摸索。

（二）、产权式酒店的特点实质分析

1.产权式酒店的实质：

产权式酒店是一种新型的经营方式,开发商通过出售产权客房回笼资金, 扩大经营规模, 分散经营风险, 并借助国际酒店网络提高客源质量, 实现盈利。而投资房产者也能够跳出单一的“购房出租”模式, 实现“异地置业”。产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。第一, 它不是集资形式的债务关系, 投资者获得的是明确界定的产权;其次, 它不是一样的购买房产, 因为其

产权除了单独界定的酒店中某间客房外, 还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权; 最后, 它不是股权, 投资者自然不用承担酒店经营的风险, 也不享有类似股东的权益。因此事实上际意义是有效地解决了庞大的投资难于流淌变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾, 从而查找到两者双赢的结合点。对投资者来讲, 产权式酒店是一种风险小、回报稳固的投资方式, 有明确的产权界定作为投资凭证, 具有专门强的稳固性和增值预期; 对宾馆酒店来讲, 产权式酒店为直截了当融资开创了新的渠道, 是实施滚动进展的有效措施; 对当地政府来讲, 又增加了新的税源。

2.产权式酒店的三大特点：

( 1) 业主拥有酒店独立产权。投资者能够一次性付款或分期或按揭的方式猎取产权, 拥有所有权, 但没有经营权, 同时产权往往仅有 40 年。

( 2) 酒店式治理。产权式酒店是酒店的一种, 提供各种酒店式的服务, 如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务, 这方面而言, 产权式酒店与酒店并无二致, 其治理费也比较高、治理费一样是 40 元 / 平方米?月。

( 3) 兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既能够用来居住度假, 也能够用来投资。不同的购买者,方法有所不同, 同一购买者, 在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住, 有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同, 如有些产权式酒店提供固定投资回报率, 另加部分酒店经营利润; 有些则提供免费居住天数; 有些则要求只提供的酒店经营利润, 不提供其他回报。

资料显示，在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品，为适应人们对度假的需求而生，是一种消费投资。而在中国，作为新的投资项目显现的产权式酒店是一种单纯的投资行为。房地产商之因此乐衷于产权式酒店的开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。

（三）、海棠湾世知度假酒店和三亚海悦湾度假酒店的产权经营式模式初探

近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅行房产地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地的旅行度假房产得到成片开发。海南岛的高档五星级酒店得到了迅速的进展。

海棠湾世知度假酒店位于海南南部“珍宝海岸”土福湾畔（与海棠湾为同一湾），是由北京永强饭店和外交部系统世界知识印刷厂投资建设的大型滨海度假酒店。海棠湾世知度假酒店踞守着既充满原始气息又被重点规划定位为“国家一级海岸”的海棠湾，三面背桢青山，一面向南中国海放开。沙白细软，海水清亮，占地323亩，距三亚市区35公里，距东线高速公路1.5公里。

酒店共分五期建成，现已建成并投入运营的一、二、三、四期有山海景标间、大小套房、别墅等800余间/套，并配套设有景观式淡水泳池、高尔夫练习场、海边娱乐场、会议室、商务中心、各式餐厅、露天咖啡厅、高档迷你酒吧等，是一家集休闲度假、旅行观光、康复疗养、商务会议于一体的综合性度假酒店。

三亚海悦湾度假酒店正是抓住机会开发了产权经营酒店模式，它占地18.2亩，现共有5栋别墅，总建筑面积约2500平方米，以1750万元的价格成交，采取每年给投资住户无偿居住一定期间的方法（如30天），并积存分数给与会员优待。

三亚海悦湾度假酒店由加拿大海康集团投资兴建，由锦江国际酒店治理上海