房地产投融资实务
房地产信托投融资实务及典型案例
2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。
注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。
3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。
产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。
其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。
四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产证券化
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
第六章房地产项目投融资
安全在于心细，事故出在麻痹。20.12. 1720.1 2.1711:29:1311 :29:13 December 17, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年12月17 日上午1 1时29 分20.12. 1720.1 2.17
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2 020年1 2月17 日星期 四上午1 1时29 分13秒1 1:29:13 20.12.1 7
第6章：房地产项目投融资
房地产项目投融资概述 房地产项目融资相关理论与实务
第6章：房地产项目投融资
第一节 房地产项目投融资概述
一、 房地产项目融资的必要性分析 二、 房地产项目融资的概念及特点 三、房地产企业项目融资资金来源 四、项目融资程序 五、项目融资基本原则
第二节 房地产项目融资相关理论与实务
谢谢大家！
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。2 0.12.17 20.12.1 7Thurs day , December 17, 2020
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。1 1:29:13 11:29:1 311:29 12/17/2 020 11:29:13 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1711 :29:131 1:29De c-2017 -Dec-2 0
重于泰山，轻于鸿毛。11:29:1311:29:1 311:29 Thursd ay , December 17, 2020
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.17 20.12.1 711:29:1311:2 9:13De cember 17, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。202 0年12 月17日 上午11 时29分2 0.12.17 20.12.1 7
房地产项目投融资尽职调查实务
目录
• 尽职调查概述 • 房地产项目投融资尽职调查内容 • 尽职调查方法与工具 • 尽职调查风险与防范 • 尽职调查报告撰写与审查 • 案例分析与实践经验分享
01
尽职调查概述
尽职调查的定义
尽职调查是指投资方对目标企业或项 目进行全面、细致的调查，了解其经 营状况、财务状况、法律风险等方面 的信息，以便评估投资风险和潜在价 值的过程。
及时采取措施进行解决或规避。
确定投资条件和谈判策略
通过尽职调查，了解目标企业的实际情况和市场地位，可以确 定投资条件和谈判策略，为后续的交易谈判提供依据。
尽职调查的流程
初步调查
了解目标企业或项目的背景信息，如 企业注册资料、财务报表等，初步评 估其价值和风险。
01
撰写报告
将调查结论和建议撰写成尽职调查报 告，向投资方提供全面的信息和建议。
分析资料
对收集到的资料进行深入分析，了解项目的整体状况、经营状况和 财务状况，评估项目的风险和潜在机会。
对比行业标准
将项目资料与行业标准进行对比，判断项目的竞争力和市场前景。
现场勘查
现场勘查
01
对房地产项目的现场进行实地勘查，了解项目的实际
情况，包括土地状况、建设进度、设施设备等。
检查工程质量
02 对项目的工程质量进行检查，评估项目的建筑安全和
01
项目名称、位置、占地面积、规划用途等基本信息。
02
项目的历史沿革、权属关系及是否存在法律纠纷。
03
项目的投资规模、资金来源及筹措情况。
土地状况调查
01 土地取得方式、土地使用权证及土地他项权利证 等证书情况。
02 土地性质、用途、年限及剩余年限，以及是否存 在土地使用权限制。
房地产实务——投资实务部分
海量免费资料尽在此房地产实务投资实务部分《房地产可行性研究》第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节：设计成功的可行性研究流程第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算第7操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。
中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。
《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。
第1操作环节：成功近出投资第一步1．透视民地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。
从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。
可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。
在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。
当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。
－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。
房地产金融实务第8-11章
房地产金融实务第8-11章第8章：房地产金融市场与金融产品8.1 房地产金融市场的概念和特点房地产金融市场是指为房地产领域提供金融服务的市场，在该市场上，各类金融机构通过提供资金支持和金融产品来满足房地产及其相关行业的融资需求。
房地产金融市场的特点主要包括市场规模大、参与主体众多、资金流动性强和风险较高等。
8.2 房地产金融市场的分类房地产金融市场根据不同的参与主体和交易对象可以分为一级市场和二级市场。
一级市场是指金融机构与借款人之间直接进行贷款业务的市场，是房地产金融市场的主要组成部分。
二级市场是指金融机构通过交易、转让和转包等方式对一级市场的贷款进行二次流通的市场。
8.3 房地产金融产品的种类和特点房地产金融产品主要包括贷款、证券化产品和衍生金融产品等。
其中，贷款是房地产金融市场中最主要的金融产品，具有流动性强、放款周期短等特点。
证券化产品是指将房地产贷款等资产打包成证券进行交易，具有资产多样化和风险分散等特点。
衍生金融产品是指通过衍生工具转移和分散风险的金融产品，例如利率互换、远期汇率合约等。
第9章：房地产融资渠道与方式9.1 房地产融资渠道的分类房地产融资渠道主要包括银行融资、非银行金融机构融资、债券市场融资和股权融资等。
银行融资是指房地产开发企业通过贷款等方式从银行获得融资。
非银行金融机构融资是指房地产开发企业从保险公司、信托公司等非银行金融机构获得融资。
债券市场融资是指通过发行债券等方式从投资者获得融资。
股权融资是指通过发行股票、引入战略投资者等方式获得融资。
9.2 房地产融资方式的选择和特点房地产融资方式的选择应根据企业自身的实际情况和资金需求来确定。
不同融资方式具有不同的特点和适用范围。
银行融资具有放款快、利率较低等特点，适用于短期资金需求较大的项目。
债券市场融资具有规模较大、融资成本相对较低等特点，适用于中长期资金需求的项目。
股权融资具有资金来源广泛、资金规模大等特点，适用于大型房地产项目的融资。
房地产项目信托融资实务
房地产项目信托融资实务
投资房地产项目信托融资实务
今天，我们将谈论投资房地产项目信托融资实务。
信托融资是由信托机构发放给房地产投资者的贷款，具有有利可图的财务规模。
它与传统的银行贷款的重要区别之一是可以使用抵押品而不仅仅是应收账款作为抵押物，可以大量节省抵押物的建立成本。
投资房地产信托融资模式为投资者提供了多种投资机会，广泛使用于商业地产投资项目，如酒店、零售商场、办公楼和住宅小区。
投资者可以以发行信托基金的形式投资，从而获得相应的投资回报。
信托公司在投资者提交项目申请后，会进行立项评估，并对项目的可行性进行深入的分析，包括投资的报酬率、投资规模、投资风险、投资期限、投资收益等方面。
在投资者支付安全性押金后，信托公司会向投资者提供贷款，以支付房地产投资项目的开发费用。
投资者则拿着贷款开发建设房产项目，通过出租房屋等方式回收贷款，以此来支付由信托公司提供的贷款。
在进行投资房地产信托融资时，必须严格遵守相关法律规定，特别是有关反洗钱、资金监管和不良资产处置以及经济犯罪的规定。
信托公司和投资者都应该遵守资金流向和风险控制规定，避免投资失败或发生违法行为。
总之，投资房地产项目信托融资实务需要谨慎对待，注意遵守相关法律规定，审慎择优，分析投资的可行性，积极控制投资风险，这样才能使投资者获得良好的投资回报。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产信托
信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大 支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而 且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。 房地产信托是信托业的主要组成部分。房地产信托在 其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大 量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了 长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。 根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融 机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是 非银行型金融机构的主要业务。
《房地产金融实务》（第3版）
房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委 托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处 理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托 行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信 托，就是不动产所有权人（委托人），为受益 人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人， 使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系； 二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信 托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委 托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人 的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定 目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和 处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地 产融资方式。
房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物， 是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不 开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和 发展。
《房地产金融实务》（第3版）
资料7-1
信托小知识
信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指 拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用
和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金
《房地产金融实务》（第3版）
5.受益权证书 受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明