房地产项目开发投资与融资(ppt60页)

2．投资客体 投资客体即投资对象、目标或标的物。 3．投资目标 投资目标是指投资活动要达到的目的和 投资者的投资动机。 4．投资方式 投资方式是投资过程的运行方式，或 投资活动的运行方式，通常可分为直接 投资和间接投资两类。
（二）投资的经济实质及分类 投资的经济实质就是资金的运动。
准备阶段 储备资金
收益将资金、土地、设备、物质、 技术等生产要素投入社会再生产过 程的经济活动和经济行为。投资行 为是社会经济发展的基本推动力。
1．投资主体 投资主体即投资者，是指组织投资
活动、筹集和提供投资资金、进行投 资决策并实施投资的行为主体。
投资主体须具备如下四项基本条件：
（1）有相对独立的投资决策权； （2）能自行筹措并自主运用投资资金； （3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权； （4）承担投资风险并享有投资收益。
（二）正式调查阶段
1. 确定资料来源 2. 确定调查方法 3. 拟定调查表或调查问卷 4. 抽样设计抽样调查 5. 实地调查
（三）提交调查报告阶段
1. 资料的整理分析 2. 编写调查报告
（四）跟踪调查阶段
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的方法
（一）观察法 1. 直接观察 2. 间接观察 3. 局外观察
第二节 房地产市场调查
2. 不可控因素的调查
（1）人口状况调查 （2）政治法律环境调查 （3）经济环境调查 （4）自然环境调查 （5）科学技术发展水平调查
第二节 房地产市场调查
房地产市场调查的程序
（一）调查准备阶段
1. 确定调查目标 2. 初步情况分析
3. 制定调查计划 4. 非正式调查
第二节 房地产市场调查
4．按风险程度分类
分为：一般投资、风险投资。
5．按投资项目的内容分类
分为：矿山投资、林业投资、市政建设投资、工业 项目投资、房地产投资等若干种类。
二、房地产投资的特征
（一）一般性投资的特性
1．资源消耗巨大； 2．投资期间漫长； 3．环境因素复杂； 4．风险客观存在
（二）房地产投资的特征
1．确立预测目标； 2．拟定预测工作计划； 3．收集与整理资料； 4．选择预测方法； 5．预测分析； 6．预测结果评价； 7．编写预测报告。
四、房地产项目投资过程
（一）项目及项目周期
1．项目的含义 指在一定的约束条件下，具有特定目标的一次性任务。
构成一个项目，必须具备如下4项基本条件。 （1）项目是一个系统的有机整体； （2）项目具有明确的目标； （3）项目具有明确的起点和终点； （4）资源条件的保障。
1．房地产投资对象的固定性和不可移 动性；
2．房地产投资过程周期长、成本高； 3．房地产投资所受制约因素多； 4．房地产资产缺乏流动性； 5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性； 6．房地产从周围社区环境的改善中获
三、房地产项目投资市场调查与预测
（一）房地产市场调查概念
房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经 营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目 的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外 部环境和内部条件以及业内其他企业相关信息等各种资料， 通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究， 从而为企业预测其未来发展、制定正确的决策提供依据。
生产阶段 生产资金
Βιβλιοθήκη Baidu
销售阶段 成品资金
增值
商品销售 货币形态
1．按投资主体分类
分为：国家投资、企业投资、个人投资。
2．按投资客体分类
①按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、无 形资产投资。
②按经济性质不同，可分为：固定资产投资、流动资 产投资。
3．按投资形式分类
分为：直接投资、间接投资。
房地产开发经营与管理
第三章
房地产项目开发投资与融资
【本章学习目标】
一般了解房地产项目开发 投资与融资的基础知识；财 务评价、筹资与筹资方式、 房地产金融的基本知识和内 容；对技能点和掌握点有一 般性的了解。
第一节 房地产项目开发投资概述
一、房地产项目开发投资的基本概念
（一）投资要素 投资是指投资者为了获取未来的
（二）问卷调查法 调查问卷的主要形式和基本内容
第二节 房地产市场调查
（四）房地产市场预测的概念
预测是指人们运用科学知识和手段，对 客观世界中未来不确定事件的发展变化 趋向和结果，事先所做的分析和估计。
房地产市场预测是指借助历史统计资料 和市场调查，运用科学的方法和手段， 对房地产未来经营状况及发展趋势做出 的预计、测算和判断。
（五）房地产市场预测的内容
1．国民经济发展趋势预测；
2．产业政策所带来影响的预测； 3．市场需求预测； 4．技术发展预测； 5．销售前景预测； 6．房地产生命周期预测； 7．供给能力预测； 8．市场价格走向预测； 9．市场竞争情况预测。
（六）房地产市场预测的步骤
2．项目周期 （1）项目投资前期
①投资机会研究； ②投资项目建议； ③投资项目可行性研究； ④投资项目评估与投资决策。 （2）项目投资实施期 ①项目设计施工任务的承发包； ②项目控制； ③项目财务管理。 （3）项目经营使用期
房地产市场调查概念的把握：
1．市场调查的基础是收集资料； 2．市场调查的内涵是广义的； 3．市场调查的方法必须是科学的。
（二）房地产市场调查的作用
1．有助于房地产企业确定正确的发展方向； 2．有助于房地产企业适时进行产品更新换代； 3．有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划； 4．有助于项目投资者实施正确的价格策略； 5．有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。
（三）房地产市场调查的一般原则
1．准确性原则 资料的准确性取决于以下三个方面： （1）市场调研人员的技术水平； （2）市场调研人员的敬业态度； （3）资料提供者是否持客观态度。
2．时效性原则 3．全面性原则 4．针对性原则 5．创造性原则
房地产市场调查的内容
1.可控因素的调查
（1）顾客调查 （2）产品调查 （3）市场占有率调查 （4） 产品销售趋势调查 （5）市场竞争状况调查 （6）目标市场调查 （7）竞争对手调查 （8）价格调查 （9）销售渠道调查 （10）促销组合调查