房地产评估商业地产会影响房地产价值评估资料
房地产评估商业地产会影响房地产价值评估
房地产评估商业地产会影响房地产价值评估房地产评估：商业地产对房地产价值评估的影响在房地产市场中，评估是一项重要的工作。
通过评估，确定房地产的价值，不仅对于买卖双方具有指导作用，也是金融机构审批房产抵押贷款的重要依据。
而商业地产在这个过程中扮演着重要的角色，会直接对房地产的价值评估产生影响。
一、商业地产的定位与特点商业地产是指被用作商业目的的不动产，包括办公楼、购物中心、酒店、商业街等。
与住宅地产相比，商业地产通常具有以下特点：1. 高度经济性：商业地产通常拥有更高的经济价值，因为它们可以为经营者提供收益。
例如，一个购物中心可以通过租出店铺获得租金收入。
2. 较高的租金水平：商业地产的租金通常较高，因为商户愿意支付更多的租金来获得商业地产所带来的潜在收益。
3. 丰富的流动性：商业地产有着更强的流动性，因为商业地产更容易找到租户，而商业租赁合同通常也较住宅租赁合同更加稳定。
二、商业地产对房地产价值评估的影响商业地产作为特殊类型的房地产，对房地产的价值评估具有重要的影响。
以下是商业地产对房地产价值评估的几个方面影响的详细论述：1. 收益能力的考量商业地产通常具有收益能力较强的特点，评估师在评估商业地产时需要重点考察租金收入、出租率、租赁合同的稳定性等。
这些因素会直接影响到商业地产的预期收益和价值。
2. 相对的风险因素商业地产在评估过程中，风险因素也是需要考虑的重要因素。
商业地产的租金回报率、租户流动性、地段优势等都会影响到商业地产的稳定性。
评估师需要对这些因素进行综合评估，确定商业地产的风险水平，从而影响到其价值评估结论。
3. 市场环境与区域因素商业地产的价值评估还需要考虑到市场环境和区域因素的影响。
例如，商业地产所在地的商业竞争环境、交通便利性、人口密度等都会影响商业地产的价值。
评估师需要对这些因素进行综合分析，以获得准确的评估结果。
4. 未来发展潜力商业地产通常具有较长的投资周期，评估师在评估商业地产时需要考虑未来的发展潜力。
资产评估在投资性房地产价值评估中的应用研究
资产评估在投资性房地产价值评估中的应用研究资产评估在投资性房地产价值评估中的应用研究论文报告目录一、前言二、资产评估在投资性房地产价值评估中的应用1.资产评估的概念及其意义2.资产评估方法与技术3.投资性房地产价值评估的概念及其意义4.投资性房地产价值评估方法与技术5.资产评估在投资性房地产价值评估中的应用三、案例分析1.某商业地产项目的资产评估及价值评估分析2.某住宅地产项目的资产评估及价值评估分析3.某办公楼地产项目的资产评估及价值评估分析4.某酒店地产项目的资产评估及价值评估分析5.某工业地产项目的资产评估及价值评估分析四、结论五、参考文献一、前言随着经济的快速发展，房地产投资成为人们投资的主要选择之一。
对于投资性房地产项目，其价值评估必不可少。
然而，投资性房地产项目的价值评估需要具有科学性、公正性和可信度，并且需要考虑到多方面的因素。
而资产评估作为房地产投资的一个重要环节，其在房地产价值评估中的应用巨大。
本文将详细探讨资产评估在投资性房地产价值评估中的应用，并通过案例分析详细说明资产评估在投资性房地产价值评估中的使用方法及其可行性。
二、资产评估在投资性房地产价值评估中的应用1.资产评估的概念及其意义资产评估是指对某一资产进行全面、客观、准确的估价、评估和鉴定，以期为其拥有者和使用者提供科学依据，并为其估值、租赁、销售和资本性运作等提供参考依据。
在投资性房地产项目中，资产评估被用来确定房地产项目的当期价值和未来潜在价值，以确定其实际价值和投资者对该项目的投资回报预期。
2.资产评估方法与技术资产评估方法和技术包括3种：成本法、市场比较法和收益法。
在实际资产评估过程中，通常采用多种方法进行综合评估，以获得更准确、科学的评估结果。
成本法是指以造价或重建成本来确定资产价值，依靠资产寿命周期内研究的消费者价格指数来确定建筑成本递增率。
市场比较法是基于市场交易数据来确定资产价值，其中关键是利用类似于待评估资产的已售出或可比的其他资产的成交数据进行估价。
收益法评估房地产价值报告
收益法评估房地产价值报告收益法是评估房地产价值的常用方法之一，它主要通过对房地产物业未来收益的估计来确定其价值。
该方法适用于商业地产和投资物业的评估，对于计算房地产项目的净收益以及现金流量起到了关键作用。
以下是一份收益法评估房地产价值的报告，以对其中一商业地产进行评估。
报告标题：商业物业收益法评估报告一、概述本报告是针对其中一商业物业进行的价值评估报告。
该商业物业位于市中心主要商业区，是一栋多层商业大楼。
本报告将通过派息模型和现金流折现模型来评估该物业的价值，并提供详细的分析和结论。
二、房地产概况1.物业基本信息商业物业总占地面积为X平方米，建筑面积为Y平方米，共有Z个单位，包括商铺和写字楼。
2.房源租赁情况当前商铺和写字楼的租赁率为A%，合同租期为B年。
详细列举不同单位的每月租金。
三、派息模型评估1.租金收入根据当前租金情况，计算每年的租金收入总额，并考虑租金逐年上涨的情况。
2.支出成本列出每年的运营成本，包括物业管理费、修缮费用和保险费用等。
3.净收益计算净收益等于租金收入减去支出成本。
按照相应的比率计算净收益增长。
4.加权平均成本资本(WACC)根据市场情况和风险评估，计算加权平均成本资本。
5.派息模型计算和估值根据派息模型的计算公式，计算每年的派息金额。
利用WACC计算出未来各年的现金流折现值，并求得房地产的总现值。
四、现金流折现模型评估1.净现金流计算根据租金收入和支出成本计算每年的净现金流量，并根据净现金流的增长率预测未来几年的现金流。
2.贴现率确定根据市场情况和物业风险，确定适当的贴现率。
3.现金流折现计算和估值利用贴现率计算各年净现金流的现值，并求出房地产的总现值。
五、分析与结论1.派息模型和现金流折现模型的比较对派息模型和现金流折现模型的计算结果进行比较和分析，提供各自的优势和劣势。
2.投资回报率评估计算和分析投资回报率，包括内部回报率(IRR)和净现值(NPV)。
评估项目是否具有投资价值和回报潜力。
房地产评估师招聘笔试题及解答(某世界500强集团)2024年
2024年招聘房地产评估师笔试题及解答(某世界500强集团)(答案在后面)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、以下哪项不属于房地产评估师的职业道德规范？A、公正无私B、保守秘密C、过度夸大评估结果D、独立客观2、在房地产评估中，以下哪种方法最常用于确定房地产的市场价值？A、成本法B、收益法C、市场比较法D、剩余法3、在房地产评估中，对于正在出租的物业，应采用哪种方法计算其收入？A、成本法B、市场法C、收益法D、比较法4、在进行房地产评估时，假设开发法通常用于哪种类型的物业评估？A、工业地产B、商业地产C、住宅地产D、待开发土地5、房地产评估师在进行某住宅小区的评估时，需要对小区的周边环境进行调查。
以下不适用于问卷调查的选项是：A、了解业主对小区绿化环境的满意度B、调查小区居民日常出行方便程度C、评估小区物业管理的质量D、当前房地产市场对小区物业类型的需求6、某房地产评估项目需对一座商业办公楼的资产价值进行评估。
以下不属于评估方法确信度等级中“高度确信”的选项是：A、市场法B、收益法C、成本法D、类比法7、在房地产评估过程中，以下哪种方法最适合用于评估市场上没有可比交易案例的独特商业地产？A、市场比较法B、成本法C、收益资本化法D、剩余法8、假设某商业办公大楼的年总租金收入为500万元人民币，年度运营费用（不含贷款利息与地价摊销）为100万元人民币，那么该大楼的潜在毛收入（Potential Gross Income, 简称PGI）、有效毛收入（Gross Rent Multiplier, 简称GRM）以及净营业收入（Net Operating Income, 简称NOI）分别是多少？A、PGI=500万元，GRM=500万元，NOI=400万元B、PGI=600万元，GRM=500万元，NOI=500万元C、PGI=500万元，GRM不适用，NOI=400万元D、PGI=500万元，GRM=400万元，NOI=500万元9、在房地产评估中，以下哪个因素不属于市场法中的比较因素？A、房地产的位置B、房地产的规模C、房地产的历史价格D、房地产的装修状况 10、下列哪个选项不属于房地产评估中的收益法基本假设？A、收益递增假设B、资金的时间价值C、市场供求均衡D、现金流稳定二、多项选择题（本大题有10小题，每小题4分，共40分）1、下列关于房地产评估师职责的描述，正确的有（）。
房地产评估标准
房地产评估标准一、背景介绍房地产评估是指对房地产项目进行价值评估和风险分析的过程，是房地产交易、贷款和投资决策的重要依据。
为了保证评估结果的准确性和公正性，需要制定一套科学合理的房地产评估标准。
二、评估对象1.住宅类房地产：包括独立住宅、公寓、别墅等。
2.商业类房地产：包括商铺、写字楼、商业综合体等。
3.工业类房地产：包括工业厂房、仓库、物流园等。
4.农业类房地产：包括农田、农庄、农业用地等。
三、评估方法1.市场比较法：根据市场上类似房地产的成交价格，通过比较来确定被评估房地产的价值。
2.收益法：根据房地产的租金收益或者未来现金流量，计算其现值来确定价值。
3.成本法：根据房地产的重建成本或者复制成本，减去折旧等费用，来确定价值。
4.综合法：综合运用以上三种方法，根据实际情况确定房地产的价值。
四、评估要素1.地理位置：包括区域经济发展水平、交通便利程度、配套设施等。
2.土地属性：包括土地面积、土地用途、土地产权等。
3.建造物状况：包括建造物年限、结构状况、装修程度等。
4.租金收益：包括当前租金水平、租约情况、租户信用等。
5.市场需求：包括供需关系、竞争情况、市场前景等。
五、评估报告内容1.评估目的和范围：明确评估的目的和范围，确保评估结果的准确性和可靠性。
2.评估方法和依据：详细介绍采用的评估方法和依据，包括市场调研数据、成交记录等。
3.评估结果和价值：给出被评估房地产的市场价值、租金价值等评估结果。
4.风险分析和建议：分析评估过程中发现的风险因素，并提出相应的风险防范和改进建议。
5.评估师资质和声明：介绍评估师的资质和背景，并声明评估过程的独立性和公正性。
六、评估标准的重要性1.保障交易安全：评估标准能够确保房地产交易的公正性和合法性，保护各方的权益。
2.提供决策依据：评估标准能够为房地产投资、贷款和交易提供科学合理的决策依据。
3.规范市场秩序：评估标准能够规范市场行为，减少不正当竞争和信息不对称的情况。
房地产评估师的商业地产评估方法
房地产评估师的商业地产评估方法房地产评估师是在房地产市场中扮演着至关重要的角色，他们的任务是根据一系列专业的方法和技巧来评估房地产的价值。
其中，商业地产评估是评估师必须熟悉和了解的一项重要领域。
本文将介绍房地产评估师在进行商业地产评估时常用的方法和技术。
一、市场比较法市场比较法是商业地产评估中最常用的方法之一。
该方法基于市场上类似性质的物业交易数据，通过对比已成交物业的价格来确定待评估物业的价值。
评估师会收集并分析同一区域内类似用途、面积和地理位置的商业物业的买卖价格，然后根据这些数据来计算待评估物业的市场价值。
二、收益法收益法是商业地产评估中另一种常用的方法。
该方法主要用于评估那些产生稳定现金流的商业物业，如办公楼、购物中心和酒店等。
评估师会根据这些物业的租金收入和其他相关因素，利用现值法来计算出未来现金流的现值，并以此作为确定物业价值的依据。
三、成本法成本法是商业地产评估的另一种常用方法，适用于评估新建或者用途发生改变的商业物业。
该方法基于重建成本或者替代成本来确定物业的价值。
评估师会考虑物业重建所需的建设成本、材料成本以及劳动力成本等因素，并根据物业的折旧程度和年限等因素来计算其价值。
四、资本化率法资本化率法是评估商业地产的另一种常用方法。
该方法基于物业租金收入与投资回报（即资本化率）之间的关系来确定物业的价值。
评估师会根据市场上类似物业的租金收入，计算出一个合理的资本化率，并将其应用于待评估物业的租金收入，从而得出物业的市场价值。
五、回报率法回报率法是商业地产评估中另一种常用方法。
该方法通过将物业的年度现金流除以投资成本来计算出回报率，评估师会根据市场上类似物业的回报率来确定该物业的价值。
六、其他考虑因素除了以上常用的评估方法外，评估师还需要考虑一些其他因素来进行全面的商业地产评估。
例如，物业的地理位置、周围环境、交通便捷性、可发展潜力等都将对物业的价值产生影响。
综上所述，房地产评估师在进行商业地产评估时需要掌握多种方法和技术。
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
房地产评估师的商业地产估值和租赁分析
房地产评估师的商业地产估值和租赁分析房地产评估师是进行房地产市场评估与估值工作的专业人员，他们的职责之一就是对商业地产进行估值和租赁分析。
商业地产是指用于商业目的的房地产，包括办公楼、零售商业地产、酒店、工业园区等。
在房地产市场中，商业地产通常是价值较高且交易频繁的一种资产类型。
因此，准确的商业地产估值和租赁分析对于投资者和市场参与者具有重要意义。
一、商业地产估值商业地产估值是确定商业地产市场价值的过程，其关键是通过对市场数据、经济状况和物业特征的综合分析，以便准确估计商业地产的价值。
商业地产估值有多种方法，包括收益法、成本法和市场法等。
1. 收益法收益法是最常用的商业地产估值方法之一。
该方法基于商业地产产生的收入来估算其价值。
具体而言，评估师通过分析商业地产的租赁合同、租金收入和费用支出等因素，计算出预期的现金流，并采用贴现率对现金流进行折现。
通过计算得到的净现值，评估师可以确定商业地产的市场价值。
2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产估值方法。
该方法基于重建或替换成本来估算商业地产的价值。
评估师需要考虑商业地产土地、建筑物的价值，以及与其相关的开发成本和修复成本等。
通过将这些成本相加，评估师可以确定商业地产的替换成本，并据此估算其市场价值。
3. 市场法市场法是商业地产估值中的第三种常用方法。
该方法基于类似物业在市场上的成交价格来估计商业地产的价值。
评估师会收集和分析类似物业的市场数据，包括销售价格、租金水平和市场需求等。
通过比较目标地产与类似物业的特征和定价，评估师可以确定商业地产的市场价值。
二、租赁分析除了估值工作，房地产评估师还负责进行租赁分析，以评估商业地产出租的潜力和风险。
租赁分析主要涉及以下几个方面。
1. 市场调研评估师需要通过市场调研来了解商业地产租赁市场的情况，包括租金水平、租赁率、租赁合同条款等。
通过对市场供需关系和竞争情况的分析，评估师可以预测商业地产的租金趋势和租赁市场的发展潜力。
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房地产评估商业地产会影响房地产价值评估
商业房地产等收益性物业，在一般情况下物业已出租，有的剩余租期长达十余年，譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等，《租赁合同》已进行租赁登记，房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利和义务。
因此，房地产价值评估的租约对房地产交易价格有实质性影响：如果租约租金高于市场租金，其交易价格要高于无租约时的交易价格。
反之，房地产价值评估时租约租金低于市场租金，其价格要低于无租约时的交易价格。
本文对房地产价值评估时租约影响值的评估思路进行探讨，旨在抛砖引玉。
一、三种估价方法与租约影响房地产价值评估
运用市场法、成本法和收益法等三种房地产估价方法估价，估价结果是否考虑租约对评估价格的影响？
1、市场法：在市场法计算公式和参数中，未提出对可比案例有无租约情况进行修正，估价师在实践当中很少对租赁因素进行个别因素修正，因为在实际调查及选取交易案例时，很难获得成交案例是否附租约以
及租约租金和租期的情况，因此，笔者认为市场法求取的比准价格没有考虑租约。
2、成本法：我们从成本法的计算公式和参数中，难觅租约影响因子，因此，求得的积算价格也未考虑租约。
3、收益法：在收益法评估中，《估价规范》5．3．3指出“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”，因此，收益价格考虑了租约影响。
通过上述分析，我们得知三种估价方法求得的估价结果中，比准价格和积算价格没考虑租约影响，而收益价格考虑了租约影响。
《估价规范》明确提出“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”和“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，因此，对附租约的收益性物业估价，选取收益法后，另一种方法只能为成本法或市场法。
收益价格考虑租约影响，而积算价格和比准价格未考虑租约影响，收益法求出的估价结果与其他两种方法求出的估价结果的价格内涵不一致，势必影响估价结果的科学、准确与合理。
如果在估价假设与限制条件下说明估价结果不考虑租约影响，收益价格求取过程也不考虑租约影响，评估结果为无租约限制条件下的市场价格，这样处理似乎比较合理，但笔者认为，房地产价值评估这样处理租约影
响，估价师并没有全面履行估价责任，这样的估价结果会导致估价报告的使用者对价格判断产生偏差。
因此，笔者认为，对附租约房地产价值评估，估价结果应该考虑租约影响或者评估租约影响值。
二、房地产价值评估对收益物业的投资决策模型
投资者购买商业房地产等收益性物业，并通过其未来净收益获得长期投资回报，因此，在投资决策时，必然考虑支付成本能否通过未来收益全部动态回收。
如果物业投资的内部收益率大于其投资目标收益率，那么购买可行，否则，投资者会放弃该项投资。
物业投资者投资决策数学模型如下：
对于某一特定投资者，有其特定的投资目标收益率。
对于整个收益房地产行业，有着其租金与价格对应的行业平均投资收益率。
即在行业平均投资收益率下，有：
三、租约影响房地产价值评估的数学模型
某特定投资者对于某一附租约收益性物业进行投资决策，如果租约期
间的租金低于无租约时投资者要求的目标租金，投资者将因租约期内的租金损失而无法获得预期投资回报率，这时，投资者或者放弃购买，或者要求销售者降低物业售价以补偿其未来的收益损失。
此时，租约影响值为负值。
反之，如果租约期间的租金高于无租约时投资者要求的目标租金，投资者将出高于市场的价格购买，此时租约影响值为正值。
对特定投资者租约租金影响值计算见公式(4)、(5)
根据市场情况，采用市场平均投资收益率作为投资目标收益率，可以计算出租约影响值。
四、租约影响房地产价值评估的估价技术路线
通过上述房地产价值评估分析，我们可以得出租约影响房地产价值评估的估价技术路线如下：
1、不考虑租约影响，先求取估价对象的正常市场价格；
2、根据正常市场价格和购买成本，采用资本化率求取目标租金，见公式(7)、(8)：
五、房地产价值评估的运用举例
某二层框架商用物业，建筑面积2，000平方米，出租给××公司经营超市，租期二十年，2002年7月1日至2022年6月30日止，起始租金0．8元／M2·日，每五年递增10％，估价时点为2005年1月1日。
房屋2001年竣工，土地剩余使用年期为35年。
经市场调查，当地同类规模的一、二层商场的平均租金单价为2．5元／M2·日。
通过市场比较法求得该商场的比准价格为7000元(求解过程略)。
1．无租约限制条件下，收益价格求解过程如下：
1)年潜在客观租金＝2，000×360×2．5＝1，800，000元
2)经市场调查，商场空置率取15％
3)年有效租金＝1，800，000×(1－15％)＝1，530，000元
4)年保险费取建造费用的0．2％，约4元／平方米，年
年保险费＝2，000×4＝8，000元
5)年维护管理费取建造费用的3％，约60元／平方米·年
年维护管理费＝2，000×60＝120，000元
6)房产税：取年有效年租金收入的12％；
年房产税＝1，530，000×12％＝183，600元
7)营业税：取年有效年租金收入的5％计；
年营业税＝1，530，000×5％＝76，500元
8)附加税率为营业税的11％(其中城市建设维护税7％、教育费附加3％、河道管理费1％)；
附加税＝765，000×11％＝8，415元
9)年净租金＝1，530，000－8，000－120，000－183，600－76，500－8，415＝1，133，485元
10)资本化率取7％，购买成本为购买总价的4％
收益价格单价＝14，111，530÷2，000＝7，055元／平方米
取值：7，060元／平方米
2．取比准价格与收益价格算术平均值，求得不考虑租约情况下的评估价格为7，030元／平方米，评估总价14，060，000元。
3．估价时点起，以后各年租约租金情况：
第1-2年，租金单价0．8元／平方米／日，年租金576000元
第3-7年，租金单价0．88元／平方米／日，年租金633600元
第8-12年，租金单价0．968元／平方米／日，年租金696960元
第13-17年，租金单价1．0648元／平方米／日，年租金766656元
各年净租金计算见下表：
由于租约租金明显低于市场租金，估价对象在租约限制下的市场评估价格为无租约限制条件下市场价格的50．8％。
如果按照无租约限制市
场价格的50％发放贷款，银行将面临较大风险。
关于案例的其他说明：该案例所在地区，以前为农田，在2000年前规划为城镇建设用地，建设居住小区和配套商服设施，一期小区建设后，没有引进大型连锁超市，区内商业设施缺乏，当时商品房销售不甚理想，住宅单价3500元／平方米左右。
2002年，开发商引入知名连锁超市入驻，某大型超市以较低租金签订20年合同，每五年递增10％。
大型超市入驻和开业，带动该地区的人气，一些小的商家也纷纷落户该地区。
随着商业配套设施改善，区内住宅很快销售一空，虽然后开发的二期、三期住宅价格提高不少，但销售情况非常良好。
在估价时点，当地二手住宅平均价格在6000元／平方米左右，新建底层商铺的售价在1万元以上。
开发商让利签订长期租约的租金损失能通过住房销售进度加快和销售提价得到补偿。
]
六、房地产价值评估结语
为满足金融企业防范商业抵押贷款风险的需要，推行抵押价值评估是房地产评估发展必然，租约影响值评估对附租约商业房地产抵押价值评估有重要意义。
对附租约商业房地产评估，不考虑租约影响的房地产评估价格对金融机构放贷参考意义不大，反而可能误导金融放贷，导致商业银行抵押贷款风险。
因此，为求得科学、客观、合理的估价结果，全面履行估价师职责，对附租约商业房地产评估，我们应评估商业房地产所附租约的租约影响值，尤其是所附租约的租期长，租金市场租金差别较大的商业房地产。