房地产估价原则
房地产估价第四章 房地产估价的原则与程序

第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
(一)四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
(二)三个经济学原理
1.收益递增递减原理 2.均衡原理
房地产估价第四章 房地产估价的原 则与程序
房地产估价
§4-1 房地产估价原则
一、合法原则 1.合法产权
权证:出让转让、行政划拨、集体 外销、内销
违法、临时、产权争议、部分产权
2.合法使用
城市规划、土地用途
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
一、合法原则
3.合法处分
法律、法规、合同依据,买卖、租赁、抵押…… 4.其他
房地产估价
七、撰写估价报告
(一)估价报告的形式
1、叙述式报告 2、表格式报告
(二)估价报告的要求
内在质量:结果准确、参数合理、方法正确 外在质量:格式正确、文字表达、印刷质量
(三)估价报告的内容
1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件
房地产估价
一、明确估价基本事项
(一)明确估价目的
其
估价目的源自于对估价的需要
中 估
(二)明确估价对象
价
明确物质实体状况、权益状况
目
的
实体范围由委托方提供由估价目的决定
是
龙 头
(三)明确估价时点
公历表示,精确到日
第四章 房地产估价的原则与程序
《房地产估价规范》——总则、估价原则)

2.0.1 房地产的市场价值评估,应遵循下列原则:
1 独立、客观、公正原则;
2 合法原则;
3 价值时点原则;
4 替代原则;
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估,除应遵循市场价值评估的原则外,还应遵循谨慎原则。
6)上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的,应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。
2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时,应按下列规定确定估价所依据的用途,并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制:
1 当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时,应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价,再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利,确定估价对象的最高最佳利用状况;
2 当估价对象已为某种利用时,应在调查及分析其利用现状的基础上,对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择,并应在估价报告中说明:
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估,应根据估价目的和价值类型,从市场价值评估的原则中选择适用的原则,并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值,应符合下列规定:
1 遵循独立、客观、公正原则,评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
1)维持现状、继续利用最为合理的,应选择维持现状前提进行估价;
2)更新改造再予以利用最为合途再予以利用最为合理的,应选择改变用途前提进行估价;
4)改变规模再予以利用最为合理的,应选择改变规模前提进行估价;
房地产评估的原则是什么

房地产评估的原则是什么
1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供⼩于求时,则价格上升,否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则:在同⼀市场上效⽤相同或相似的房地产,价格趋于⼀致。
3、最有效使⽤原则:以最佳使⽤所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进⾏。
测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则:估价时点⼜称:估价基准⽇、估价期⽇、估价时间,是⼀个具体的⽇期,通常年、⽉、⽇表⽰,估价额是该是该⽇期的价格。
房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某⼀时点的价格,不同的时点,同⼀宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某⼀时点上的价格,所以估价⼀宗房地产的价格时,必须假定市场情况停⽌在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
第三章 房地产估价原则与程序

3 房地产估价原则与估价程序【本章学习目标】掌握房地产估价的基本程序及各环节的工作内容,了解房地产估价的原则及其在估价中的应用。
3.1 房地产估价原则人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律,在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
房地产估价人员必须正确地理解房地产估价原则,以此作为估价时的指南。
对房地产估价总的要求是独立、客观、公正,这应作为房地产估价的最高原则。
同时,在具体房地产估价中应当遵循的原则主要有7项:(1)合法原则;(2)最高最佳使用原则;(3)替代原则;(4)估价时点原则;(5)公平原则;(6)供求原则;(7)预期原则。
3.1.1合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
房地产估价之所以要遵循合法原则,是因为两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大的不同。
但是在估价过程中,估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的,必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
遵循合法原则,具体来说应当做到下列几点:(1)合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。
当前,我国由县级以上地方人民政府土地行政主管部门与房屋行政管理部门分别负责房产管理和土地管理工作的登记发证。
因此,现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种,房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。
在合法产权方面具体来说包括:农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价,行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价,临时用地不能当做长久用地来估价,违法占地不能当做合法占地来估价,临时建筑不能当做永久建筑来估价,违法建筑不能当做合法建筑来估价,产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价,手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价,部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价,共有的房地产不能当做独有的房地产来估价,等等。
房地产估价师考点:房地产估价原则

房地产估价师考点:房地产估价原则2016房地产估价师考点:房地产估价原则房地产估价原则的含义:基本规律。
房地产价格在总体上、从某种意义上讲,是客观存在的,不会因个别市场参与者希望它多高或多低,它就会有那么高或那么低。
因此,房地产估价师要评估出合理的房地产价值,就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象,而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律,通过对这些规律的认识和掌握,采用科学的估价方法,把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律,在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
因此,如果给房地产估价原则下个定义,则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上,总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有:①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。
房地产估价原则的作用:房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似,帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值,如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内,然后结合估价方法的测算,就可以评估出一个更加精准的价值。
因此,房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则,以此作为估价时的指南。
一旦正确掌握了房地产估价原则,可以收到事半功倍的效果。
如果违背了房地产估价原则,就不可能评估出正确的房地产价值。
因此,评判一个评估价值是否正确,很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。
但值得注意的是,不同估价目的的估价或评估的价值类型不同,应遵循的估价原则可能有所不同。
房地产估价(第3章)房地产估价的原则与程序

3.3 房地产估价业务委托合同范本
估价委托合同 ××评字[ 甲方(委托评估方): 乙方(受托评估方): 一、评估范围 住所: 住所: ]号
根据甲方的委托,本项目评估对象和评估范围为:
二、评估的目的 甲方设定本次评估目的为: 三、评估内容(价值类型) 本次委托评估内容为: 四、评估基准日 甲方设定本次评估基准日是: 五、甲乙双方的责任 (一)甲方的责任 年 月 日。 。 。
3.1 房地产估价原则
• 3.1.1 独立、客观、公正原则 • 独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则,要求估 价结果对各方估价利害关系人都是公平合理的价值。 • 3.1.2 合法原则 • 合法原则要求估价结果为在依法判定的估价对象状况下的 价值,包括合法产权(如房屋属于单独所有还是共同所有 ,属于完全物权还是限制物权)、合法使用权(如用途、 容积率、建筑密度、绿地率等是否符合城市规划要求)、 合法处分权(如买卖、租赁、抵押等房地产处分行为是否 符合法律规定)等方面。 • 3.1.3 价值时点原则 • 价值时点指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定 时间。由于房地产价格不断变化,不同时点的房地产对应 的价值也会有所不同。
十一、违约责任和争议解决
1.在本委托合同执行过程中如因委托方的变更或延误,本委托合同的履行将顺延;如甲单方终止本委托合同,甲方应支付受托 方已付出的相应费用,但不得高于本项目收费总额。 2.乙方如无特殊原因和正当理由,不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书,每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服 务费 ‰;甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料,乙方可按耽误时间顺延估价报告书的 交付时间。
• • • • • • • •
实践训练
• 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合 同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2),合同1规定甲必须于5 月25日交房,且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修,装修工程共2 个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费,5月25日付清剩余购房 款和60%的装修费,7月25日付清剩余的30%装修费。按规定,在向当地房地 产管理部门申报买卖成交价格时,被认定应重新评估。请在以下问题中选择 正确的答案: 1. 估价的价值时点是( )。 A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日考 D.2002年7月25日以后的某一天 2. 估价的价值范围应是( )。 A.合同1规定的房款 B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
2020年房地产估价理论与方法-第四章

一、房地产估价八大原则:●(1)独立客观公正原则-首要原则(2)合法原则(3)价值时点原则(4)替代原则(5)最高最佳利用原则(6)谨慎原则(7)一致性原则(8)一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用:房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定,下列财产不得抵押:(1)土地所有权(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。
(5)依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定,下列房地产不得设定抵押:(1)权属有争议的房地产。
(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产。
(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产,不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产,评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产,不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的,该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的,在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时,应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
房地产估价应遵循的原则

房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对房地产进行评估,确定其市场价值的过程。
在进行房地产估价时,需要遵循一些原则,以确保估价结果的准确性和公正性。
第一原则是客观性。
房地产估价需要客观、公正地进行,不受个人主观意见的影响。
评估师需要根据客观的数据和事实,进行科学的分析和判断,以确保估价结果的准确性。
第二原则是综合性。
房地产估价需要综合考虑多种因素,包括房屋的位置、面积、建筑质量、周边环境、市场需求等因素。
评估师需要对这些因素进行全面的分析和评估,以确定房地产的市场价值。
第三原则是时效性。
房地产估价需要及时进行,以反映当前市场的实际情况。
评估师需要及时收集和分析市场数据,以确保估价结果的时效性和准确性。
第四原则是可比性。
房地产估价需要进行可比性分析,即将估价对象与同类房地产进行比较。
评估师需要考虑同类房地产的市场价值和特征,以确定估价对象的市场价值。
第五原则是透明性。
房地产估价需要公开透明,评估师需要向客户提供详细的估价报告,包括估价方法、数据来源、分析过程等信息。
客户需要了解估价过程和结果,以便做出正确的决策。
房地产估价需要遵循客观性、综合性、时效性、可比性和透明性等原则,以确保估价结果的准确性和公正性。
评估师需要具备专业知识和技能,进行科学的分析和判断,以为客户提供准确、可靠的估价服务。
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房地产估价原则
公司内部编号:(GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
6、谨慎原则
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时,应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
比较法是选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
1、比较法:选取一定数量的可比实例,将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法:预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
3、成本法:测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
4、假设开发法:求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
5、房地产抵押价值,估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。