第4章房地产估价原则
房地产估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则.1、独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
4、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
6、谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面,慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法:预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法.3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
4、假设开发法:求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
《房地产估价规范》——总则、估价原则)
2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值时点原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。
2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
1 当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；
2 当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：
1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造再予以利用最为合途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；
第四章房地产估价概述
§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。
第四章房地产评估
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
房地产估价原则
估价原则
1合法原则：必须以股价对象的合法使用，合法交易或合法处分为前提进行
2供求原则：进行房地产价格评估必须充分考虑到房地产的供求状况和可能导致供求关系变化的因素。
3估价时点原则：房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。
4最高最佳使用原则：房地产股价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。
最有效使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
5综合分析原则：结合当地经济的发展、估计对象有效使用原则、市场供求关系变化和房地产价格走势、建筑环境因素对价格的影响，综合分析判定进行评估。
6谨慎性原则：在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
房地产估价的原则与估价程序
所决定的价格；
• （3）房地产价格可通过比较房地产的条件及使用价值来确定。 • 5．供求原则-指进行房地产评估，必须充分考虑当地同类房地产的市场供求实际情况
的要求确定的。
• 1.2.2估价实施阶段 估价实施阶段是指在准备工作的基础上，进行实际的估 价作业。主要包括现场勘查、资料搜集、估价方法选择、 测算与估价额的确定
• 1.2.3估价完成阶段 • 估价结果确定后，应将估价过程中采用的原则、依据、
方法及参数选择、估价结果等反映在估价报告中，并交 付给委托估价方，以最终完成估价业务。
响。 • 客观，是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意
志对估价过程和估价结论的影响。 • 公正，是要求房地产估价时必须站在中立的立场上，不偏袒当
事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方。
• 合法原则-合法产权、合法使用、合法处分等权利
• 最高最佳使用原则-最高最佳使用必须同时满足以下4个条件： ①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。 具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约 度。
1.1.2房地产估价的主要原则
• 房地产估价的行为准则-独立、客观、公正原则。 • 房地产估价的技术准则-①合法原则；②最高最佳使用原则；
③估价时点原则；④替代原则；⑤供求原则；⑥公平原则； ⑦预期原则；⑧谨慎原则；⑨综合性原则
• 房地产估价的行为准则有独立、客观、公正原则： • 独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影
和可能导致供求关系变化的诸因素而推断其价格。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对不动产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行
房地产估价时，应遵循以下原则：
1.客观性原则：房地产估价应该基于客观的事实和数据，而不是主观的偏见或推测。
评估师应该使用可靠的数据和方法来确定房地产的价值。
2.市场适用性原则：房地产估价应该考虑到当前市场条件下的需求和供给情况。
评估师应该了解当地经济情况、社会环境、政治环境和法律
法规等因素，并将这些因素纳入考虑范围内。
3.比较原则：房地产估价应该依据市场上类似物业的销售价格、租金价格等进行比较。
评估师应该了解当地物业市场情况，并对同类型物业
进行比较，以确定其合理市场价值。
4.资本化收益法原则：资本化收益法是一种常用的房地产估价方法，它基于预期租金收益率和资本化率计算出物业的净现值。
在使用资本化
收益法进行房地产估价时，评估师需要考虑到物业的租金收益、运营
成本和市场风险等因素。
5.适度保守原则：房地产估价应该以适度保守的方式进行。
评估师应该
考虑到可能出现的未知风险和不确定性因素，以避免高估物业价值。
总之，房地产估价是一项复杂的工作，评估师需要综合考虑多个因素，并遵循客观性、市场适用性、比较原则、资本化收益法原则和适度保
守原则等原则，以确保评估结果准确可靠。
房地产评估原则
房地产评估原则房地产评估原则是指对建筑物及其所在土地的价值进行评估和确定的原则。
以下是房地产评估的七个原则：1. 适用性原则：评估过程必须根据特定目的和使用群体来进行，以确保评估结果的准确性和可靠性。
评估师需要充分了解评估对象所应用的法律、政策、规章等，确保评估结果符合相关要求。
2. 完整性原则：评估对象的所有重要属性都应该被充分考虑，包括建筑物的结构、材料、装修、功能等方面，以及土地的位置、用途、规划等方面。
评估师需要充分了解评估对象的各个方面，确保评估结果具有完整性。
3. 独立性原则：评估过程应该独立进行，评估师应该独立完成评估工作，不受任何利益相关方的干扰和影响，以确保评估结果的客观性和中立性。
评估师应该遵守专业道德规范，不偏向任何一方，不因与任何一方有利益关系而影响评估结果。
4. 合理性原则：评估结果应该是合理的，即评估对象的价值应该反映市场价值和公平交易的原则。
评估师需要通过市场调研和分析来确定评估对象的价值，避免过高或过低估计。
5. 可靠性原则：评估结果应该是可靠的，评估师需要通过充分的数据收集、分析和验证来确保评估过程的可靠性。
评估师需要了解评估对象的历史交易记录、租金收入、市场趋势等数据，以及相应的调查和验证工作。
6. 综合性原则：评估过程应该综合考虑各种因素，包括市场因素、经济因素、政策因素等。
评估师需要综合考虑评估对象所在地区的供需关系、人口结构、经济发展趋势等因素，以及国家和地方政策的影响。
7. 透明性原则：评估过程应该是透明的，评估师需要向委托人和其他利益相关方提供评估报告，并解释评估方法和结果。
评估师需要确保评估过程的透明度，让相关方能够了解评估的过程和结果。
总之，房地产评估原则是评估师在进行房地产评估过程中应该遵循的基本原则，包括适用性、完整性、独立性、合理性、可靠性、综合性和透明性。
评估师需要根据这些原则，进行全面、客观、科学、合理的评估工作，为委托人提供准确、可靠的评估结果。
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3．某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计 改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据 （ ）应按服装店用途进行估价。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日
一、单项选择题
4．寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然 后按照下列（ ）方面依次筛选。 A．法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化 B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性 C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性 D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性 5．适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用 它可以帮助我们确定（ ）。 A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用 6．某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销 售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需 评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。 A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地 7．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时 点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复 估的估价时点为（ ）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 返回 C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日
房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估 价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比 是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权 益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可 以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
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（一） 最高最佳使用原则的标准
最高最佳使用必须符合4个标准： ①法律上许可 ②技术上可能 ③经济上可行 ④价值最大化
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（二）最高最佳使用原则的衡量
最高最佳使用具体包括3个方面：
返回
①最佳用途； ②最佳规模； ③最佳集约度。
（三）最高最佳使用原则的经济学原理
进一步来讲，有三个经济学原理有助于把握最高 最佳使用： ① 收益递增递减原理； ②均衡原理；③适合原理。
二、多项选择题
1．在具体估价中应遵循的技术性原则主要有（ ）。 A．合法原则 B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则 E．谨慎原则 2．目前，我国房屋权属证书有（ ）。 A．房地产权证 B．房屋所有权证 D．房屋他项权证 E．房屋使用权证
C．房屋占有权证
3．土地权属证书有（ ）。 A．国有土地使用证 B．集体土地所有证 C．集体土地使用证 D．土地他项权利证明书 E．国有土地所有证
（四）最高最佳使用原则的估价前提
最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下， 各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价 结果。 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳 使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报 告中予以说明： （1）保持现状前提 （2）装修改造前提 返回 （3）转换用途前提 （4）重新利用前提 （5）上述情形的某种组合
第三节
房地产估价的技术性原则
房地产估价应当遵循的技术性原则主要有4项： 一、合法原则 二、最高最佳使用原则 三、替代原则 四、估价时点原则
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一、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权 益为前提进行。 合法原则是其他三项技术性原则的遵守前提，也 就是估价遵循了合法原则才能考虑最高最佳原则、替 代原则、估价时点原则。
四、估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象 在估价时点时的客观合理价格或价值。 确立估价时点原则的意义在于：估价时点是评估 房地产价格的时间点. 1估价时点为过去 2估价时点为现在 3估价时点为未来
第四节
房地产估价的特殊原则
某些估价目的的房地产估价还应遵循一些特定原则，例如 房地产抵押估价还应遵循谨慎原则。这些仅适用于某种或某些 估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。谨慎原则也 属于技术性原则。 谨慎原则是要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相 关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押 权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高 估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价 师知悉的法定优先受偿款。
一、房地产估价原பைடு நூலகம்的重要性 二、房地产估价的具体原则 三、房地产估价的实质
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一、房地产估价原则的重要性
房地产估价原则可以帮助房地产估价师统一房地产估价的 基本前提，使不同的房地产估价师具有相同或相似价值取向， 帮助房地产估价师依据统一的估价规律和规则去思考和衡量估 价对象的价值，把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的 较小范围内，然后结合估价方法的定量分析，就可以评估出一 个更加精确的价值。 每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则。如何去思 考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的价格框定在一个 合理的范围内。如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就 不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要 的一点是看估价机构和估价师是否遵循了估价原则。
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二、房地产估价的具体原则
对房地产估价的基本原则是独立、客观、公正。同时，在具 体房地产估价作业中房地产估价应当遵循的技术性原则主要有4 项： ①合法原则； ②最高最佳使用原则； ③替代原则； ④估价时点原则。
房地产估价应当遵循的特殊性原则是谨慎、保守原则。除 此以外的原则为其他原则。
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三、房地产估价的实质
三、替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同 等条件下的正常价格。 类似房地产(similar property)是指与估价对象处在同一供求范 围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同 或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系， 价格会相互影响的其他房地产的区域范围。 对于替代原则的理解： （1）为市场法的选用提供了理论依据。 （2）为市场法以外的其他估价方法参数选择提供理论依据。 （3）保证房地产估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的 正常价格。
第五节
房地产估价的其他原则
有些房地产估价需要根据当地、当时、当下的估价对象， 加入一些其他原则，主要有： 1）供需原则 商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于 求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的 供求状况决定。 2）贡献原则 它是收益法的基础 3）政府干预房地产市场的原则 政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、 协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。 但由于房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，对干 预其发展的政策也具有相应的特殊原则。 4）房地产合一原则 返回
房地产估价原则的本质可以理解为： ①房地产估价的工作标准； ②统一估价人员的认识； ③规范估价行为。 其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。
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第二节
房地产估价的基本原则
不论何种估价目的也不论是什么用途的房地产估价，只要是房地产估 价就应遵守的原则，称之为基本原则，这样的原则主要有独立、客观、 公正原则。
房地产估价
第四章
房地产估价原则
学习要点
1．了解房地产估价原则的含义； 2．掌握房地产估价的基本原则； 3．掌握房地产估价的技术原则； 4．熟悉房地产估价的特殊原则； 5．了解房地产估价的其他原则。
第三章
房地产价格概述
第一节 对房地产估价原则的认识
第二节 房地产估价的基本原则
第三节 房地产估价的技术性原则 第四节 房地产估价的特殊原则 第五节 房地产估价的其他原则 本章习题
二、最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为 前提进行。 最高最佳使用(highest and best use)是指法律上许可、技术上可能、 经济，上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的 一种最可能的使用。
（一） 最高最佳使用原则的标准 （二） 最高最佳使用原则的衡量 （三） 最高最佳使用原则的经济学原理 （四） 最高最佳使用原则的估价前提
第一节 对房地产估价原则的认识
不同的估价机构，不同的估价师，对同一宗房地产可能评出不同的 估价结果，这和估价师有一定的裁量权、收集的资料不同等多种因素有 关，但我们清楚地知道对同一估价对象在同一估价目的同一估价时点下 的估价结果应具有近似性。 通过明确房地产估价原则，就可以使不同的估价人员对估价的基本 前提具有认识上的一致性。房地产估价原则可以作为估价时的指南。评 判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。
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四、简答题
1．何谓房地产估价原则? 2．房地产估价原则主要有哪几项? 3．掌握房地产估价原则的意义何在? 4．何谓合法原则? 5．遵循合法原则包括哪几个方面? 6．何谓最高最佳使用原则? 7．如何衡量最高最佳使用? 8．估价对象的使用如果不是最高最佳使用对其价值有 何影响? 9．何谓收益递增递减原理? 10．何谓均衡原理?
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一、合法原则
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原 则，具体来说应当做到下列几点： 1. 合法产权 在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权 属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。 2. 合法使用 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3. 合法处分 在依法判定的处分权利方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使 用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵 押、抵债、赠与等。 4. 其他权益 在依法判定的其他权益方面，评估出的价值必须符合国家的价格政 策。此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资 格的要求上。具体说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关 估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。