第5章 房地产估价原则
房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义第一节房地产估价原则概述房地产估价原则一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．了解房地产估价原则的含义；2．熟悉房地产估价原则的种类；3．熟悉房地产估价原则的作用；4．掌握独立、客观、公正原则；5．掌握合法原则；6．掌握最高最佳使用原则；7．掌握估价时点原则；8．熟悉替代原则；9．熟悉谨慎原则。
二、内容讲解第五章房地产估价原则本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。
第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。
房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。
因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值“发现”、“揭示”出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。
这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。
房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。
“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。
因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。
其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。
某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。
这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。
由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。
因此，谨慎原则也属于技术性原则。
三、房地产估价原则的作用房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。
因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。
一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。
如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。
因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。
第二节独立、客观、公正原则第二节独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。
具体地说，“独立”是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不要受任何单位和个人的非法干预。
“客观”是要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，而不要带着自己的好恶、情感和偏见。
“公正”是要求房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方。
房地产估价之所以要遵守独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值如果不公平合理，则必然会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价师、房地产估价机构以至整个房地产估价行业的声誉和公信力。
例如，以房地产抵押贷款为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则借款人得利，贷款人的风险增加，甚至影响金融安全。
以国有土地上房屋征收补偿为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值低，则征收入得利，被征收人受损，甚至影响社会稳定；反之，则被征收人得利，征收人受损。
以房地产税收为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则纳税人受损；反之，则纳税人得利，税收流失，这对于其他纳税人也有失公平。
为了保障房地产估价机构和房地产估价师独立、客观、公正地估价，一是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构。
这方面的具体要求是房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。
二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系。
如果估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系，则估价时就难以做到公平公正。
即使是良好的道德自律能保证估价结果客观合理，但估价报告的公信力往往也会受到怀疑。
因此，当估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系的，应当主动回避。
三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。
此外，房地产估价师还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。
在估价操作层面，为了评估出客观合理的价值，房地产估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是出于利己动机并且是精明、谨慎行事的，例如，买者不肯枉花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售。
其次，房地产估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，也就是说“换位思考”。
在实际交易中，各方当事人的心态是不同的，例如买者的心态是出价不能高于预期使用该房地产所能带来的收益，或重新购建价格，或类似房地产的正常成交价格；卖者的心态是要价不能低于他对该房地产已投入的开发建设成本及应获得的期望利润，或类似房地产的正常成交价格。
然后，房地产估价师再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的角色，评估价值的高低会对自己有何影响，假如自己是买方会怎样，是卖方又会怎样。
在此基础上自然就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。
第三节合法原则第三节合法原则合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。
所谓依法，不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规(民族自治地方应同时依据相关自治条例、单行条例)、缔结或者参加的相关国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地的国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象的规划设计条件、国有建设用地使用权出让合同、房屋租赁合同等。
因此，合法原则中所讲的“法”是广义概念的“法”。
房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。
但估价对象的权益必须是依法判定的，不是委托人或估价师可以随意假定的。
当然，遵守合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象，除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，例如法律、行政法规规定不得抵押的房地产不能成为以抵押贷款为估价目的的估价对象，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。
依法判定的估价对象权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。
具体地说，遵守合法原则应做到下列几点：（1）在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案（不动产登记簿）以及相关合同（例如租赁权应依据租赁合同）等其他合法权属证明为依据。
目前，房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。
其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》（过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种）。
土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。
值得进一步说明的是，遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。
例如，没有合法权利的房地产，就应当将其作为没有合法权利的房地产来估价。
具体地说，目前包括：集体土地不能当作国有土地来估价，以划拨方式取得的建设用地使用权不能当作以出让方式取得的建设用地使用权来估价，共有的房地产不能当作单独所有的房地产来估价，部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价，临时用地不能当作正式用地来估价，临时建筑不能当作永久建筑来估价，超过批准期限的临时用地或临时建筑不能当作未超过批准期限的临时用地或临时建筑来估价，手续不全的房地产不能当作手续齐全的房地产来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当作可以补办相关手续的手续不全的房地产来估价，产权不明确或权属有争议的房地产不能当作产权明确或权属无争议的房地产来估价，违法占地不能当作合法占地来估价，违法、违章建筑不能当作合法建筑来估价，等等。
因此，从理论上讲，任何权利状况的房地产都可以估价，只是其评估价值应与其权利状况相匹配。
由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。
不过，如果评估价值等于或小于零，则通常情况下委托人就不会委托估价了。
（2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。
例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，那么对该宗土地进行估价就应当以其使用符合这些规定为前提。
所谓“城市规划创造土地价值”，在一定程度上反映了这一要求。
具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，但也应当以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。
第五章房地产价格原则
第六节 替代原则
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两 点： （1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用 的房地产并已知他们的价格时，则可以依据替代 原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算 出估价对象的未知价格。 （2）不能孤立的思考估价对象的价值，要考虑 相近效用的房地产价格的牵制。 替代原理在市场法、成本法、收益法、假设开发 法等估价方法中都会有用到。
第四节 最高最佳使用原则
• 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最 佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在 估价报告中予以说明： • (1)保持现状前提。现有建筑物应予保留的条件是：现状 不动产的价值>新建不动产的价值-拆除现有建筑物的费 用及建造新建筑物的费用之后的余额。 • (2)装饰装修改造前提。对现有建筑物应进行装饰装修改 造的条件是：预计装饰装修改造后不动产价值的增加额> 装饰装修改造费用。
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐 渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并 在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行
房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或
标准就是房地产估价原则。
二、房地产估价原则的内容
1 最高行为准则（基本原则）：独立、客观、公正原则
所谓最佳规模，表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益 递增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。
所谓最佳状态，一是指房地产内部处于最佳均衡状态，土地 与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与 外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。
收益递增递减原理
收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两 种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投 入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(又称边际 收益递减原理)，可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投 入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有 可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加 达到某一点以后，产出量的增 加会越来越小，即会出现递减现象。 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层 数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始下降。 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益(又称规模报 酬规律)，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的 变化)，则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增 加比例，这种情况被称为规模的收益不变；二是产出量的增加比例大于投入 量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递增；三是产出量的增加比例小 于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时，一 般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段， 再经过一个规模的收益递减阶段。
第五章房地产估价原则
合法处分
其他
《房地产他项权证》 房地产他项权证》
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高 最佳使用为前提进行。 最佳使用为前提进行。 法律上许可
为什么要以最高最佳 使用为估价前提呢？ 使用为估价前提呢？
技术上可能 最佳用途 经济上可行
四 节
最佳规模
最佳集约度
第 最 高 最 佳 使 用 原 则
第五章 房地产估价原则
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 房地产估价原则概述 独立、客观、 独立、客观、公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 谨慎原则
房地产估价原则的含义 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识 了房地产价格形成和运动的客观规律， 了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出 了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。 了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。 这些法则或标准就是房地产估价原则。 这些法则或标准就是房地产估价原则。 独立、客观、 独立、客观、公正原则
二 节 独 立 、 客 观 、 公 正 原 则 第
除此之外，估价人员还须有良好的职业道德； 除此之外，估价人员还须有良好的职业道德；应主动回 避与自身有利害关系的估价； 避与自身有利害关系的估价；要了解房地产供求状况和影 响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、 响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富 估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。 估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。
第 四 节 最 高 最 佳 使 用 原 则
假定以相同的比例来增加所有的投入量， 假定以相同的比例来增加所有的投入量，则产出量的 变化有3种可能 一是规模的收益不变； 种可能： 变化有 种可能：一是规模的收益不变；二是规模的收 益递增；三是规模的收益递减。在扩大规模时， 益递增；三是规模的收益递减。在扩大规模时，一般是 先经过一个规模的收益递增阶段， 先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的 收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。 收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。
第五章 房地产估价原则
第五章房地产估价原则第一节房地产估价原则概述第二节独立、客观、公正原则（掌握）第三节合法原则（掌握）第四节最高最佳使用原则（掌握）第五节估价时点原则（掌握）第六节替代原则（熟悉）第七节谨慎原则（熟悉）第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义（了解）人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结提炼了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类（熟悉）●六项（普适性原则，或一般原则）：●基本原则，最高行为准则——独立、客观、公正原则●技术性原则——合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则三、房地产估价原则的作用（熟悉）●可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性；●对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或相似；●帮助估价师思考和衡量估价对象的价值，并把价值界定到合理的较小范围内，评估出更精准的价值。
第二节独立、客观、公正原则（掌握）1、含义：●独立：要求估价师凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预。
●客观：要求估价师从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带着自己的好恶、情感和偏见。
●公正：要求估价师公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人任何一方。
2、措施保障：●房地产估价机构是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构；●估价机构和估价师应与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系；●估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力；●估价师必须有良好的职业道德，不受任何私心杂念的影响3、估价师应本着下列假设进行估价：●各方当事人均是出于利已动机并且是精明、谨慎行事的；●估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即“换位思考”；●再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。
房地产估价原则
房地产估价原则
房地产估价原则是根据市场条件及相关法律和规定，对房地产进行合理估价的准则。
以下是房地产估价的基本原则：
1. 目标市场原则：根据房地产所处的位置、用途和特征，确定适当的目标市场。
考虑到供需关系、地理位置、周边环境等因素，以确定房地产的实际价值。
2. 基准日期原则：房地产估价应基于特定的基准日期。
这是因为市场条件以及房地产价值可能会在不同时间发生变化。
确保所用数据是基于相同时间段的。
3. 预测能力原则：房地产估价应基于对未来市场趋势的合理预测。
这包括考虑到房地产市场的周期性、需求和供应的变化，以及宏观经济因素对房地产市场的影响。
4. 对比法原则：房地产估价应基于对相似房地产交易的分析和比较。
通过对类似物业的销售价格、租金以及市场认可度进行比较，来推断房地产的市场价值。
5. 收益法原则：对于产生收入的房地产，估价应基于预期收益的资本化。
这涉及到对未来收入、支出和风险的综合分析，以确定对应的资本化率和资本化值。
6. 成本法原则：对于新建房地产或无法使用对比法和收益法进行估价的房地产，应基于重建成本进行估价。
这包括建筑和土地成本、相关税费和经营费用等。
7. 全面性原则：房地产估价应充分考虑所有相关的因素，包括但不限于地理位置、用途、规划法规、建筑及设施状况、竞争环境等。
确保估价结果的准确性和可靠性。
8. 专业原则：房地产估价应由具备相关资质和经验的专业人士进行。
这确保了估价过程的合法性、客观性和可信度。
房地产估价原则的遵循，可以帮助确保估价结果的准确性和公正性，为买方、卖方以及金融机构提供可靠的决策依据。
第五章 房地产估价原则 修订版
最高最佳使用原则
最高最佳使用原则的含义 遵循最高最佳使用原则的必要性 最高最佳使用原则必须同时满足的条件 最高最佳使用的具体内容 寻求最高最佳使用的筛选途径 是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充 分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最合 理的使用。
房地产估价原则概述
房地产估价原则的含义
房地产估价原则的作用
可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有 一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点 下的评估价值区域想退货近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值 首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的 测算，就可以评估出一个更加精准的价值。
评估机构： ①是一个不依附于他人、不受他人约束的独立机构； ②与委托人及估价利害关系人无利害关系，与估价对象没有利害关系； ③任何单位和个人不得干预估价活动。 估价师： ①应本着各方当事人均是利己并理性的假设； ②应“换位思考”； ③以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。
合法原则
合法原则的含义 遵守合法原则的原因 如何遵循合法原则
独立、客观、公正原则
独立的含义 客观的含义 公正的含义
估价机构和估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏 见，应按照事物的本来面目、实事求是的进行估价。
独立、客观、公正原则
独立的含义 客观的含义 公正的含义
估价机构和估价师在估价中不偏袒相关但是人中任何一方， 应坚持原则、公平正直地进行估价。
估价时点的确定应当在先，评估价值的确定应当在后。
房地产估价理论与方法-第5章-房地产估价原则
待装修改造的小洋房 的抵押价值评估
二、房地产估价原则的作用（熟悉）
可以使不同的房地产估价师： 采用假设开发法时，充分考虑未来的风险 将评估价值界定到一个合理的较小范围内 评估出一个更加精准的价值
第二节 独立、客观、公正原则（掌握
） 房地产估价师应站在中立的立场上：
独立——不应受任何组织或者 个人的非法
④评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房 地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是 其抵押价值。
②法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估 其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为 估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评 估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。
例如，《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定：“ 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合 下列条件：
产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据 。 房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋 他项权证》三种。 土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、 《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》四种。 县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的房地产权 证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权 证》三种。
验和
干预，完全凭借自己的专业知识、经
应有的职业道德进行估价。
客观——不应带着自己的好恶、情感和偏
见，完全从客观实际出发，反映事 物的本来面目。
公正——在估价中应当公平正直，不偏袒相关
当事人中的任何一方。
第三节 合法原则（掌握）
合法原则：要求房地产 ——“ 法”是广义概念 ：
(2)依法判定的使用权利，应以使用管 制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
房地产估价理论与方法第五章：房地产估价原则
第五章房地产估价原则【本章历年考试情况】■本章最近几年考试一般在4分左右考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义二、房地产估价原则的内容熟悉三、房地产估价原则的作用熟悉第二节独立、客观、公正原则掌握第三节合法原则掌握第四节最高最佳使用原则掌握第五节估价时点原则掌握第六节替代原则熟悉第七节谨慎原则熟悉第一节房地产估价原则概述1.房地产估价原则的含义（了解）人们在房估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。
2.房地产估价原则的种类（三层次六原则）（熟悉）原则1 独立、客观、公正原则－－基本原则，（房地产估价的最高行为准则）以下4个原则都是普适技术性原则（也称为一般原则，各种估价目的都应遵守的原则）原则2 合法原则原则3 最高最佳使用原则原则4 估价时点原则原则5 替代原则特殊原则原则6 谨慎原则－－既是特殊原则，也是技术原则，典型例子（抵押估价），但不适用于城市房屋拆迁估价下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
【2008年真题】A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则提示：参见教材P149[答疑编号0101]『正确答案』D下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。
【2007年真题】A.独立、客观、公正原则属于基本原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则提示：参见教材P149[答疑编号0102]『正确答案』D『答案解析』一般性原则就是普适技术性原则。
第五章第 房地产估价原则
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
第五章房地产估价原则
（三）判断与选择 1. 保持现状前提 －（拆除费 建造费） 现状价值 > 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元 3000元/㎡> 5000元/㎡－ 3000元/㎡ 5000元 3000元 2.装修改造前提 2.装修改造前提 改造后价值增加额 > 装修改造费 V新 － V现 > 改造费 5000元 5000元/㎡ － 3000元/㎡ > 1500元/㎡ 3000元 1500元
第六节 替代原则
使估价结果不明显偏离类似房地产在同 等条件下的正常价格. 等条件下的正常价格 同一供求范围 类似房地产： 类似房地产： 指明两点： 指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 ． 2．不能孤立思考估价对象价格 ．
在评估一宗房地产的价格时，如附近地 区有若干相近效用的房地产价格存在， 则可依据此原则推断出估价对象房地产 的价格。 替代原则成为房地产估价方法——市场 比较法的理论基础。
错误有： 错误有： ①应采用符合估价时点市场情况的各项成 本费用。 ②应根据估价对象的规模，确定客观合理 的开发周期，以此计算投资利息。 ③利润应是估价时点市场上的客观正常利 润水平。
在同一市场上，对于两种或两种以上 价格不等而效用相等或效用可相互替 代的商品，人们总是选择价格偏低的； 当价格相同时，人们又总是选择效用 较大的。这样可使相互替代的商品的 价格趋于一致。
1、运用市场法时，不应选取成交价格明显高于市场价格 的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要 的实地查看。 2、运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成 本、有关税费和利润，不应低估折旧。 3、运用收闪法估价时，不应高估收入或者低估运营费用， 选取的报酬率或资本化率不应偏低。 4、运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的 价值，不应低估开发成本、有关税费和利润。
第5章_房地产估价原则课件
这样确定估价结论不正确。因为： 1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”
。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业 用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住 宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原 则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法 用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
第五章
2020/9/26
房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但其形成和运 动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。
1 最高行为准则：独立、客观、公正原则 2 技术性原则：合法原则 3 技术性原则：最高最佳使用原则 4 技术性原则：估价时点原则 5 技术性原则：替代原则 3 特殊原则：谨慎原则
合法原则的具体要求
1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和
有关证件为依据。
2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用
途管制等为依据。
3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许
的处分方式为依据。
4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国
家的价格法和政策。
5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中
所有行为应遵纪守法。
高收益或最大价值的利用方 式。
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最高最佳使用原则的经济学原理
1.收益递增递减原理。 ①边际收益递减规律。 ②规模报酬规律。
依据收益递增递减原理可以帮助确定房地 产项目的集约度和最佳规模。
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2.均衡原理。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组 合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用 。——（最佳集约度、最佳规模）
减价额=(300-50)×250=62500(元)