集体土地价格评估

集体土地流转及其价格评估
朱道林
（中国农业大学土地资源管理系）
主要内容
➢集体建设用地流转
➢集体土地流转的产权特征
➢产权与价格
➢集体土地价格与国有土地价格关系
➢集体土地价格评估的主要技术思路
➢集体土地价格评估
–集体土地流转价格
–集体土地抵押价格
–征地价格
集体土地流转
➢土地作为生产要素在参与生产过程中必然涉及要素分配问题，分配过程就是流转过程
➢然而，法律对集体土地流转的“不确定”导致集体土地流转的混乱，包括产权关系混乱、收益分配混乱、价格机制不充分等
➢尽管如此，集体土地交易普遍存在
几个概念
➢集体土地与集体建设用地
➢农用地与集体土地
➢农村土地与集体土地
➢集体土地流转与集体建设用地流转
➢集体土地承包经营与集体土地流转
流转形式
➢转让：集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。

➢出租：集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。

➢作价出资或入股：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。

➢合作或联营：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个
人合作、联营，共同举办企业。

➢抵押：集体建设用地使用人可将其合法使用的土地使用权连同地面建筑物作为抵押物，向债权人抵押。

抵押权实现时，产生相应的土地流转方式。

集体土地产权
➢产权关系的界定在估价过程中具有重要意义
➢根据产权经济学理论，任何交易都是产权的交易，因此其价格也是所交易的产权的价格，因此：–谁卖地：
⏹国家、国有企业、股份制企业、集体、集体企业、个人（使用权者），卖地者不同，所交易
的权利不同
–谁买地：
⏹国家（征用或征购）——带有强制性——征地费用或征购价格
⏹各种形式的独立经济实体——遵循市场规律
⏹同一所有制下的经济实体——所有权未转移
⏹农民购买本集体的土地——涉及分配和保障关系
⏹农民购买其他集体的土地——遵循市场规律
➢土地价格的经济关系分析
–买方理论：所有购买土地过程中所支付的费用就是所购买土地的价格
–原用地者：交出土地所应获得的补偿（价格，有时分是否遵循市场规律的补偿），或对进行土地投资应获得的回报
–所有者：所有权收益，地租
–中国的土地交易通常涉及上述三方
➢集体土地所有权
–《土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

➢集体土地使用权
–集体土地建设用地使用权
–集体农用地使用权
⏹集体农用地使用权与承包经营权的关系
➢集体土地承包经营权
–首先应区分权利性质
⏹债权性质：属于经营性承包，完全的市场行为
⏹物权性质：基于成员权的承包，相当于分配关系
–只有物权才有价格
–承包田通常是债权，口粮田具有物权性质
➢集体土地租赁使用权
–与国有土地租赁的比较
⏹因此，租赁土地使用权与承租土地使用权是不同的。

–集体承租土地使用权是否有价格？
⏹首先，同样应区分租赁土地使用权与承租土地使用权
⏹其次，需要法律的规定与明确
集体土地价格与国有土地价格比较
➢产权的有限性：主要受现行的法律制度影响
➢市场的有限性：不公开，甚至不合法，区域性更强
➢交易方式复杂：承包、转包、租赁、转租、四荒地拍卖、反租倒包、倒贴皮、入股、联建、联营➢管理不到位：产权登记不健全，甚至没有，用地手续不全
➢收益较低，且测算复杂
集体土地价格评估
➢必须区分交易方式及其产权特征
➢集体土地价格评估的技术思路
–倒算法：先评估其在国有土地条件下的价格，再扣除集体土地转为国有土地过程的相关费用–比较法：必须保证比较案例的产权特征、交易类型、价格类型的一致性
–成本逼近法：直接计算集体土地开发的成本构成所转化的价格
集体土地交易方式及其价格评估
➢集体土地承包和转包
–必须明确判断产权性质，确定为物权性质的集体土地使用权
–案例分析：承包经营权价格评估
➢集体土地抵押价格评估
–集体土地抵押的法律规定
–包括集体建设用地的抵押和集体农用地的抵押
–案例分析：集体建设用地抵押价格评估
集体土地征收与征地价格评估
–现行“产值倍数法”的弊端
⏹补偿标准偏低
⏹产值难以确定，实际变幅较大
⏹未能体现土地区位条件
–“按价征地”的难点
⏹按什么价：原用途价格，新用途价格
⏹不同用途征地价格能否一致
⏹土地产权与农民利益、生活保障的关系
⏹实现按价征地是否就一定能保障农民利益
➢改革的思路
–《宪法》修正案：
⏹第十条第三款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并
给予补偿。

”
–《土地管理法》（2004年8月28日通过）
⏹第2条：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

➢核心问题是征地补偿
–统一年产值标准：解决年产值随意性问题
–征地区片综合地价：实行按价征地
征地价格评估
➢征地价格评估的依据
–《农用地估价规程》（T D/T1006—2003）
⏹农用地征用价格=农用地质量价格+社会保障价格
–《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
⏹要求各省、自治区、直辖市“制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”
–《关于制订统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）
⏹征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）
➢征地价格的类型
–征地区片综合地价
⏹征地区片综合地价（简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地
范围内，依据农用地等级、土地区位、土地类别、土地产值、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和农民生活保障水平等因素划分，并测算的征地综合补偿区片标准(原则上
不含地上附着物和青苗的补偿费)。

–征地宗地地价
⏹具体征地项目地块的征地补偿价格
➢征地区片综合地价测算步骤
–确定测算范围；
–划定区片；
–测算区片综合地价；
–对区片综合地价进行验证和调整；
–测算结果听证和修改；
–确定征地区片价；
–整理与编制成果。

➢征地区片综合地价测算步骤
–农地价格因素修正测算法
⏹以农地价格为基础，同时考虑人均耕地数量和城镇居民最低生活保障水平等因素进行修正
–征地案例比较测算法
⏹根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准比较确定
–年产值倍数测算法
⏹根据区片土地年产值倍数分别计算土地补偿费和安置补助费确定
–“各地也可以根据实际情况采用其它合适的方法进行测算”
⏹《农用地估价规程》中的”叠加法”
⏹部分试点地区探讨的方法
总结
➢集体土地流转尽管法律“不确定”，但实践中普遍存在，在集体土地流转中必然表现出经济关系，依据其经济关系即可测算其价格
➢集体土地价格与国有土地价格具有本质区别，评估方法可采用倒算法、比较法、成本逼近法等
➢征地价格是新生事物，按价征地是发展趋势，同时具有很强的政策性
➢评估的关键问题：
–清晰界定产权关系的重要性
–严格区分收益关系，准确掌握经营收益状况。