2009年浙江省衢州市房地产投资与发展分析-11页

浙江省衢州市房地产投资与发展分析目录一、2009年投资环境概览二、房地产市场发展现状分析1、房地产投资及企业现状2、2008年开发投资总体情况分析3、商品房交易市场情况分析（1）商品房销售价格分析（2）新楼盘成交量下降（3）商品房空置面积缩减（4）房地产信贷增速回落4、二手房市场交易情况分析5、市场需求分析6、区域楼市分析三、土地市场分析四、结语1、城市化进程加快对商品房的巨大需求2、收入的增长形成强大的购买潜力3、不同群体的住房消费需求带动房地产发展衢州市房地产市场发展现状分析及2009年前景预测一、2009年投资环境概览衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市。

总人口约250万，市区人口约80万，中心城区人口约30万。

衢州交通十分便捷，陆、水、空交通网四通八达。

公路国道、省道纵横境内，市区到各县（市）的半小时经济圈已经形成，衢州民航已开通北京、深圳、广州等航线；杭（杭州）金（金华）衢（衢州）高速公路衢州段已经全面建成，黄（黄山）衢（衢州）南（南平）高速公路衢州段、杭（杭州）新（新安江）景（景德镇）高速公路衢州段、龙（龙游）新（新安江）高速公路、龙（龙游）丽（丽水）高速公路已经开工，浙赣电气化铁路横贯东西，九（九江）景（景德镇）衢（衢州）铁路的衢州至常山段已经开工建设，衢州到四省边际各中心城市之间已形成两小时交通圈，区位优势十分明显。

市政府所在地离省会杭州距离250公里，离首都北京直线距离1440公里，距上海港450公里，距宁波港366公里，距温州港350公里，距义乌——中国小商品城140公里。

据浙江省统计局数据显示，2008年度衢州市生产总值为580.05亿元，增长13%，增幅比全省高2.9个百分点，在全省十一个地市中，继续保持全省第2位水平。

全市实现人均GDP23362元（按户籍人口计算），合3360美元。

分产业情况看，第一产业增加值61.71亿元，同比增长8.0%；第二产业增加值317.85亿元，同比增长15.2%，其中工业增加值为265.62亿元，同比增长17.0%；第三产业增加值200.49亿元，同比增长11.6%。

三次产业增加值结构由上年的11：53：36变化为10.6：54.8：34.6。

一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为7.5%、59.7%和32.8%，其中工业的支撑作用进一步增强，对经济增长的贡献率达到54.9%。

二、房地产市场发展现状分析1、房地产投资及企业现状据统计，2007年衢州全市房地产开发企业达到202家，其中：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质等级企业分别为4、17、63、71家。

企业比2003年的128家增加了74家，四级资质等级以上企业增加了51家（详情见下表）。

2007年房地产开发企业资产总计达149.6亿元，平均每家房地产开发企业资产达0.74亿元，比2002年的0.41亿元，平均每年增长12.5%。

从地区分布看，45.5%集中在衢州市区，其他各县（市）均有分布。

从1993年的1.8亿元，到2007年的45.9亿元，十五年衢州全市共累计完成房地产开发投资281.3亿元，年均增长达到28.8 %。

由于近两年宏观调控政策效应的逐步显现，从2005年起衢州房地产开发投资增长放慢，价格渐趋稳定。

2005年房地产开发投资额37.9亿元，同比下降12.2 %，这是首次出现负增长。

2005—2007年三年平均增幅2.1 %，比前一阶段年均增幅低47.5个百分点。

从1995年以来，衢州全市房开公司共累计新开工房屋面积1675.8万平方米，平均每年新开工面积128.9万平方米，最多的2004年达到248.5万平方米。

其中，衢州市区累计新开工面积949.4万平方米，平均每年新开工面积 73万平方米，最高年份在2004年达到132.2万平方米，占全市的53.2 %。

施工规模逐年扩大，2007年施工面积达到571.7万平方米，十五年每年平均增长20.0 %。

1993～2007年全市房地产开发业实现销售面积情况表：从商品房开发结构看，15年来，住宅（含高档住宅）、商业用房、写字楼等各种类型的开发都得到发展，而且，随着宏观调空政策的引导也日趋合理，为不同的购房群体提供选择。

详见下表：再从房地产开发品质看，15年来特别是与衢州房地产市场刚起步时相比，2001年之后开发的楼盘品质有了明显提升，“含金量”有了显著提高，除建筑材料和建筑质量外，绿地、环境、配套公共服务的大规模投入都构成房地产增值的一部分。

最典型的例子南区“裕丰花苑”楼盘2002年房价1358元/平方米，而2004年则上涨为2358元/平方米，2年翻了近一倍，到2007年上涨至3198元/平方米。

另外住宅建造成本逐年上升，房产品质价值的提升刺激了消费者的购买欲望。

消费者愿意为增加的这部分品质价值多付费用，获得更高的效用。

随着供给的不断增加，有效地满足了消费需求。

同时房地产服务业也得到了长足的发展，物业和中介公司越来越多。

服务水平和品质的提升，一大批新楼盘的开盘，给消费者有了更多选择的余地，也促使消费者有意识地不断地改善自有住房，提高生活质量和居住环境，从而进一步激活了房地产市场，促进房地产行业的稳定健康发展。

2、2008年开发投资总体情况分析相关统计资料显示，2008年衢州市区房地产开发投资额20.26亿元，同比减少21.78%。

其中住宅投资额为17.12亿元，同比减少12.79%；营业用房投资额为1.40亿元，同比减少64.92%。

2008年房地产投资额按用途占比2008年受到房地产开发投资规模缩减影响，房屋新开工面积同比出现下降。

2008年全年市区房屋新开工面积仅为73.81万平方米，同比下降41.86%；其中住宅新开工面积为59.62万平方米，同比下降44.56%。

同时，房屋竣工面积增长较快。

2008年市区共有106.51万平方米的房屋面积竣工，同比增长58.47%，增幅明显。

3、商品房交易市场情况分析（1）商品房销售价格分析2008年衢州商品房销售均价为3266.14元/平方米，商品住宅的销售均价为3048.58元/平方米，商业用房的销售均价为5439.66元/平方米。

与2007年相比，商品房、商品住宅、商业用房的销售均价分别增长9.27%、8.19%和1.32%。

2008年，市区商品房销售均价较2007年末上涨了278元/平方米，同比增长9.27%，增幅较去年同期出现进一步增长，涨幅明显。

其原因是去年市区一些中高档楼盘的推出，而且销售情况看好，这些均价在4000元/平方米以上的楼盘，拉升了商品房销售均价。

房价趋稳品质全面提升2008年，由于原材料价格以及人工费用上涨，住宅建造成本上升，价格也因此有所提升。

如南区裕丰花园楼盘，2002年房价1358元/平方米，2004年上涨为2358元/平方米，2年翻了近一倍，到2008年才上涨至3300元/平方米。

衢州市房地产业协会相关负责人认为，衢州的楼市有望回暖，选择在这个时期内出手买房，能买到性价比较高的房子，现在看来衢州市房价上涨空间不大。

去年房地产市场的低迷促使开发商定价更理性了，房价已经取得比较合理的价位状态。

由于经济危机的影响，牛年新推的一些楼盘定价肯定也更为合理。

房子的品质提升了，但购房者能以更合理的价格买到更好的房子。

（2）新楼盘成交量下降衢州商品房销售网统计的数据显示，市区去年全年共销售商品房5804套、面积为63.69万平方米。

其中商品住宅销售5162套、面积为57.9万平方米；商业用房销售642间、面积为5.8万平方米。

与去年同期相比，商品房销售套数减少29.63%、面积减少30.15%，商品住宅销售套数减少32.54%、面积减少31.91%，商业营业用房间数增长8.63%、面积减少4.97%。

（3）商品房空置面积缩减据统计，2008年全年市区商品房空置面积为43.54万平方米，同比减少12.82%，增幅较去年底缩减近25个百分点。

其中商品住宅的空置面积为14.34万平方米，同比减少26.87%，增幅较去年底缩减34.4个百分点；商业用房的空置面积为16.25万平方米，同比减少18.46%，增幅较去年底缩减近28个百分点。

市房管处市场研究人士分析，去年市区商品房空置面积同比增幅明显缩减，主要是较多房开企业为了回笼资金，以较低价格销售已被计入空置面积的尾楼，促使商品房空置面积消化得较快，出现空置面积同比降幅较大。

（4）房地产信贷增速回落受国际金融危机和国内经济发展增速放缓影响，加之房地产市场自身调整等诸多因素，市区商品房销售量呈现萎缩，销售面积大幅下滑。

来自市人民银行统计的数据显示，2008年以来，由于受到住房需求下降的影响，房地产信贷增速出现持续回落态势。

全年全市用于房地产开发贷款比年初降4.33亿元，同比少增6.41亿元，而用于个人住房贷款同比少增近4.74亿元，降幅较大。

附：2008年衢州市区商品房分月成交统计2008年衢州市区商品房分月成交统计(套数)2004006008001000120014001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年衢州市区商品房成交统计（面积）24681012141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4、二手房市场交易情况分析2008年，衢州市区二手房市场共成交住宅3379套，成交面积32.4万平米，50153.84万元，成交均价约1548元/平米。

目前，衢州市区二手房市场经过多年的发展已越来越成熟，同时二手房市场上房屋价格一般较为理性，总价相对较低，是大批进城务工家庭及首次置业者的首选，这也是二手房市场在今年从紧货币政策中交易量能坚挺的主要原因。

5、市场需求分析从居住要求来看，衢州市民买房越来越注重品质，对小区的要求生态化，对楼盘的配套合理化，特别是对物业管理的水平要求越来越高。

从置业观念来看，也有了很多新的转变，一是主流置业人群年龄在下降，大部分上世纪七八十年代出生的人迈入置业阶层，他们的消费观念、消费模式将对市场提出一个新的要求。

从需求体系来看，随着衢州市经济的快速发展，来衢投资创业的人将越来越多，工厂企业的进驻，流通、旅游、服务等行业的进一步发展，都会带来大批潜在的住房消费群体。

市民对居住条件的改善要求仍然较为迫切，住房潜在需求仍然旺盛；在选房过程中，购房者也更加趋于理性，一般经过多个楼盘比较，更注重价格、功能的合理性，其中总价低、面积小的楼盘，都受到市民的广泛关注。

这表明了购房者多数以自住为主，更多考虑自身的势力和实际购买能力。

根据去年房交会情况分析，面积小、总价低的房源，在房交会上受到相当一部分首次置业者的欢迎，中小户型房源的走俏，更大程度上是市场真实需求的体现，在整个市场行情以及最近一段时期国家政策的双重影响下，大多数购房者重新回归到以工薪阶层的自住型市民为主，收入决定支出，尤其是房价上涨后，面积适中、价位合理的房子便成了首选。