物业设备设施管理基础知识(ppt 44页)

注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或 其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成 部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追 求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施 正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
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2、物业设备管理的意义
的重点和难点进 行学习辅导，特别是课程的重 点内容
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○结构：
第一讲 物业设备管理基础 第二讲 建筑室内给水 第三讲 建筑室内排水 第四讲 小区给排水及热水、饮水供应 第五讲 建筑消防系统 第六讲 供暖与燃气供应 第七讲 建筑通风与防排烟
设备原始档案包括： ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告
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⑤ 产品技术资料 ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报 告
（2）设备技术资料 设备技术资料包括：
① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料
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○课件结构：
第八讲 空气调节 第九讲 建筑供配电系统 第十讲 电梯、照明及安全用电与建筑防雷 第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介 第十二讲 期末复习
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一、物业设备管理的意义和目标
1．物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室 外设备与设施系统，具体主要有给排水、 供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、 燃气供应以及通信网络等设备，这些设备 构成了物业设备的主体，是物业全方位管 理与服务的有机组成部分。
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（2）运行成本管理
① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理
3、物业设备维修管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、 震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常 使用，严重时会酿成设备事故。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防 腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备 要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养
（1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素： ① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑 到发展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的 要求。 ③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 ④ 设备的寿命。 ⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震 动。 ⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因 未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取 改善措施不放过。
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二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造 中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益， 即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：
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二、物业设备管理的内容
➢ 物业设备基础资料的管理 ➢ 物业设备运行管理 ➢ 物业设备维修管理 ➢ 物业设备更新改造管理 ➢ 备品配件管理 ➢ 固定资产（设备）管理和工程资料的
管理等
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1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资 料以及政府职能部门颁发的有关政策、法 规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案
③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长 设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的 保证。
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生 、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
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3、物业设备管理的目标
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的 物质和技术基础。
注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业
设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境 中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业 与设备现代化、规范化的强有力手段。
（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、 条例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理
** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行 管理和物业设备经济运行管理两部分。
（应取得两个方面的成果）： 一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态
① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作 规程。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备
的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目 标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％；
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☆物业设备是否完好的标准为：
①零部件完整齐全， ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
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② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持 证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
③ 加强维护保养工作。
④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须 定期校验，确保灵敏可靠。
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应 在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入 、透彻、准确的分析。
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☆关于《物业设备设施》课程
○属物业管理专业一门重要的专业主干课程 ○是中央统设必修课，六个学分 ○中心任务：概念清晰，综合应用 ○注重实践中多动脑观察，多动手实操 ○文字教材：刘国生 王维言主编的《物业设备
设施管理》人民邮电出版社 ○期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命
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（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维 护保养两种。