上海酒店式公寓概论
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。
酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。
同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
三、特点（一）酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。
酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。
（二）酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。
由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
（三）兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
第一部分酒店式公寓概况“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。
一、起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。
之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。
二、概念酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
公寓式酒店项目介绍
项目介绍：华怡酒店式公寓项目总建筑面积近2.4万方，按四星标准装修配套，共计三栋楼，主楼总层高15层，一层为酒店大堂，二层为餐厅（可同时容纳1000人就餐）和商务中心。
3—15楼为酒店精品客房，共计208间。
户型面积50㎡、70㎡、103㎡三种。
副楼为7000多方的大型豪华娱乐休闲中心，配有地上地下三层超大型停车场，逾200多个车位。
华怡宾馆是一座按照高规格设计建造的星级宾馆，是上海宝山区少数的高档涉外商务酒店，其格调豪华气派，服务设施完善，是商务、旅游、婚宴喜庆和娱乐休闲的理想场所。
区域交通：项目地址在上海市宝山区爱辉路201号（共江路301号），距离地铁1号线通河新村站、共康路站步行只需10分钟，南北高架共江路下桥口直达本案，15分钟内快速对接人民广场、徐家汇、外滩等，出行非常的方便。
还有已经规划好的地铁18号线从旁而过，开通之后本案距离最近的地铁站点爱辉路站只有200米。
区域配套：本案位于共康泗塘逾40万人口成熟生活板块核心，临近宝山万达广场、绿地风尚天地。
周围有商业配套：家乐福、易买得、好美家、国美、苏宁电器等生活服务型卖场。
同时还有泗塘公园、泗塘篮球公园、虎林园等休闲公园，呼吸绿色，享受自然。
投资政策我们的投资政策是带租约返租式销售，每年获得稳定的投资回报。
回报年度第一年第二年第三年第四年第五年合计回报比率8% 8% 9% 9% 10% 44%买20年送16年，最长达36年无忧租赁，无负投资，不要风险只要收益，前五年高达44%租金收益----堪比门面的收租王。
五年后三大理财模式由您选：A：第六年起每年8%保底租金收益，酒店赢利超出部分8：2分成与您分享！B：酒店回购！（5年之后120%回购）C：业主自用-----怎么放心自己选！租金收益加物业增值轻松赚，十年收回本金赚套房，好事成双双丰收！项目可按揭，商业贷款，不受限购政策影响。
周边同类项目价格宝山万达SOHO公寓：2.8万/平米绿地风尚天地MINI公馆：2.7万/平米而目前该项目刚刚开盘，开发商推出限量特价房，特价房均价18800/㎡左右。
上海市对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读
上海市对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读上海市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读近期，有房产企业或中介公司在一些楼盘销售广告(或推介)中使用“酒店式产权式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”和“不限购不限贷”等宣传用语误导部分消费者，为使购房者对相关概念的内涵有正确认识，避免产生误解，理智购房，现对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼等相关概念解读如下: 酒店式公寓。
酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。
酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。
公寓式酒店。
公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限为40年。
公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。
公寓式办公楼。
公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。
公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。
市房管局、市规土局提醒购房者，在购买商品房屋时，应当根据建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等要素来判断所购房屋的用途，自觉执行国家和本市有关政策，理性购房。
二〇一二年七月二十三日。
上海的酒店式公寓
上海的酒店式公寓目前小面积酒店式公寓分布主要集中在环线内区域，分布位置涵盖各个行政区。
其中以黄浦，老南市南浦大桥区域、徐汇、静安、闸北环内和虹口靠近外滩区域。
酒店式公寓上海市场上的供应量为9000套左右，80余个酒店式公寓，徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。
其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上，其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块酒店式服务公寓分布最为集中的区域。
其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。
虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。
协和丽豪酒店式公寓高质素国际型精英聚居之地。
美国著名酒店物业管理服务。
纯酒店式公寓，主要针对南京西路CBD地区的客源。
2幢30层的高层组成。
虽然比较繁华，但是周边有点不整洁。
从地段的发展前景来看，有一定的潜力。
静安南京路地区在未来几年内将成为上海众多中心国际办公区和中心高档购买区之一，在该地区众多项目中率先开发的协和城则占一定程度的先机。
在该案周围，众多开发商正在或者将要打造国际办公区，这么多办公场所无形中为其提供了丰富的客源。
但是作为纯酒店式公寓，该案只为其客户包租一年，年投资汇报率大约在8.3％左右，因此一年过后的租客来源就必须由业主自己寻找了。
从地理位置来看，该案正好处于南京西路－静安寺－中山公园这条路线的中心位置，因此购买该楼盘的投资者以后面临的租客人群差不多都是比较高的，目前该案购房者构成如下：境外客户占30％，港澳台占30％，上海本地30％该案的租金在9000元/月，其售价在18000元/平。
其面积在53平-148平不等。
目前的销售率超过90%。
巴黎时韵坐落在徐汇区繁华商圈内的巴黎时韵是集公寓、写字楼、酒店三类物业于一体的融投资、商务、居住三大功能的综合性物业。
位于襄阳南路500号，黄金地段，高尚住宅，现推出全装修小户型，28万-73万，酒店化管理模式，享受个性化服务。
42、45、96等十余条公交线路形成巨大的交通网络，地铁一号线衡山路站就在附近。
上海酒店式公寓市场研究
上海酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓的发展1.1990年初期，伴随着上海对外经济贸易的增多，以上海商城为代表的首批酒店式服务公寓建立，标志着上海针对于外籍在沪工作人士所提供的国际化居家服务设施的兴起。
2.1994年起，酒店式公寓这个概念在全国房地产业出现，寓意着国内酒店式公寓市场的蓬勃发展。
3.从2000年开始，以另一目标客层为主的酒店式公寓——“小户型单身公寓”迅速入市，博得了大量新兴白领购房者与投资客的喜爱。
4.2004年上海推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价在1.6万元/㎡以上。
5.2005年，上海共建有酒店式公寓80余家，总面积达到200万㎡。
6.至2006年年末，上海已有酒店式公寓100余家，总面积达到了约225 万㎡。
以沪上酒店式公寓的发展历程来看，其客户市场是来以自境内外、位于金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者所构成的。
据官方统计，作为中国的金融贸易中心，沪上常驻的外籍就业者目前已超过了2万人。
而随着中国加入WTO，上海国际化进程的加速，来沪工作的国内外高端人士也将大量增加，这些人流都是沪上酒店式公寓消费的主要目标客群，其将对沪上迅速发展的酒店式公寓市场起到推波助澜的作用。
二、上海酒店式公寓的特征1.酒店式公寓的概念为了更好的对酒店式公寓进行分析，须先明确其概念，对其进行了解，以防止与目前市场上其他酒店类衍生产品相混淆的。
酒店式公寓与类似产品的比较12沪上的酒店式公寓，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
其既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
2.上海酒店式公寓的特征上海酒店式公寓的分布特征据统计，上海目前共有酒店式公寓约110个，按行政区域划分，其分布状况如图所示：上海酒店式公寓分布状况图15%浦东新区、静安区、卢湾区及徐汇区，为上海商贸的集中区域，凭借着优越的地理位置、良好的规划定位、完善的配套成为了上海酒店式公寓建造的首选之地，其总数占上海的53%。
上海酒店式公寓的市场分析
上海酒店式公寓的市场分析市场分析：上海酒店式公寓市场背景上海是中国的经济中心和全球城市之一，吸引了大量的国内外游客和商务旅行者。
酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，逐渐受到了游客和旅行者的喜爱。
酒店式公寓与传统酒店不同，提供独立的居住空间和设施，并且具有更多的灵活性和私密性。
市场规模根据统计数据，上海的酒店式公寓市场规模不断扩大。
据了解，2024年上海的酒店式公寓数量已超过1000家，总计客房数超过10万间。
而且，这个数字还在不断增长。
与此同时，酒店式公寓的平均入住率也在增加，目前达到了60%以上。
市场特点上海的酒店式公寓市场具有以下几个特点：1.城市中心区域多：上海的酒店式公寓主要分布在市中心的商务区和旅游景区附近，方便客户进行出行和活动。
2.成本较高：酒店式公寓一般提供高品质的住宿服务和设施，因此价格较高。
这一点使得酒店式公寓的主要客户群体是中高端消费人群。
3.长短租结合：酒店式公寓一般提供长短租两种方式，可以满足不同客户的需求。
长租主要面向商务人士和留学生等长期居住的客户，而短租则主要面向旅游者和短期出差人士等。
市场竞争上海的酒店式公寓市场竞争激烈。
目前市场上存在着多家知名品牌的酒店式公寓运营商，如锦江之星、布丁酒店、亚朵酒店等。
这些品牌酒店式公寓都具有一定的市场影响力和品牌认知度。
此外，还有一些本地的酒店式公寓运营商，它们主要通过互联网平台进行经营和推广。
这些企业通常具有更具竞争力的价格和更灵活的预订方式，吸引了一部分预算较低的客户。
市场机会然而，上海的酒店式公寓市场仍然存在着一些机会。
1.品牌建设：目前国内许多酒店式公寓品牌在上海市场表现不佳，还没有形成较大的品牌影响力。
因此，对于新进入市场的酒店式公寓来说，打造有特色的品牌形象至关重要。
2.精细化服务：除了提供高品质的住宿服务和设施外，酒店式公寓可以进一步专注于提供个性化和精细化的服务，以满足客户多元化的需求。
3.提供更多的增值服务：酒店式公寓可以考虑增加一些与居住体验相关的增值服务，如早餐、洗衣服务、健身房等，以提高客户的满意度和忠诚度。
2010年上海市酒店式公寓专题研究1617539542
产权分割出售、小业主自行使用或出租、酒店式服务
上海酒店式公寓分类3——小户型产品
定义： 只提供基本物业服务，无酒店式服务管理的小户型产品。一般为40或 50年产权，以“小户型、低总价”作为其主要卖点。不像服务式公寓 一样要求必须精装。 特征： 1. 只提供普通物业服务，无酒店式增值服务。 2. 一般为商业或办公性质。 3. 非必须精装，可为毛坯形式。 4. 面积较小，通过控制总价获得竞争力。 5. 建筑形态多样，可表现为LOFT、SOHO等。
上海酒店式公寓发展趋势
1.区位发展：前几年供应集中在市中心CBD\市级商圈\传统高端住宅 区周围，近年来呈现外扩趋势，目前供应主要集中在嘉定、金桥等 外围区域。 2.产品：①产品类型：小户型产品成为市场的一大主力。②建筑形 态：越来越多的挑高赠送等高性价比产品。③户型设计：更多考虑 居家氛围，创造长期居住的可能。④服务：物业服务个性化，创造 品质生活意向。 3.未来竞争将主要集中在三个方向：①服务的提升与增值；②户型 的设计与创新；③建筑新产品、新材料等环保技术的运用。
古北 虹桥
新天地
• 区位条件：交通便利、商业繁华、 配套齐全、传统高尚居住区
• 面积集中分布区间为1房49-75平，2 房75-110平，另有少量高端产品， 户型较大，集中在卢湾新天地区域
• 上海小户型产品区域分布图
嘉定新城 安亭
松江大学城
小户型产品：
• 分布区位：集中在上海外围区域
• 上海市分布区域：浦东金桥和外高 桥、嘉定新城和安亭、松江大学城 等区域
上海酒店式公寓分类1——产权式酒店
定义： 本质是酒店，开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者， 投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可以获得酒 店赠送的一定期限的免费入住权。是一种将房地产业、酒店业和旅游 业结合在一起的商业业态。 特征： 1. 所有权与经营权相分离，业主拥有酒店独立产权，但没有经营权。 2. 酒店式管理运营，管理费用较高：产权式酒店也是酒店的一种，提 供各种酒店服务，与传统酒店并无两样，管理费也较高。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区My City。
作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。
1.历年酒店式公寓上市楼盘
上海2001年1月-2005年4月酒店式公寓上市楼盘
早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。
但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。
由于其产品特殊，伴随着整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。
2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。
作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。
从酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于环，这主要也是同酒店式公寓发展及特性分不开的。
上海酒店式公寓分布
13%
早期的酒店式公寓多为烂尾楼改建，由于房产开发遗留问题具备开发酒店式公寓的烂尾楼大多集中与环，而随着酒店式公寓的发展，产品特殊性决定了其需要较高区域属性及区域成熟度等条件作为产品支撑，大多开发商考虑到利润最大化、产品多样化的因素，加大了对酒店式公寓的开发力度。
而环以外的部分区域，由于靠近成熟的环，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。
中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。
上海酒店式公寓价格（均价）分布
内环内内中环中外环外环外
酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点，由向外价格逐步走低。
同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。
4.影响酒店式公寓关键因素
未来酒店式公寓产品将朝着更加实用性、舒适性的方向发展，对物业管理、会所配置、社区环境的要求将进一步提高。