上海酒店式公寓市场复习专题研究报告

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上海酒店式公寓报告(上)

上海酒店式公寓报告(上)

上海酒店式公寓研究报告(上)前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来,目前正处于稳定上升的阶段。

由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点,酒店式公寓非常适合中短期居住,因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐,同时,酒店式公寓又以其出色的市场表现,可观的回报,成为广大投资者的新宠。

尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业,但其在上海尚处于探索阶段,在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。

它至少要五到七年的发展期或成长期,才能逐步进入成熟期。

本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究,致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素,探求不同类别酒店式公寓的成功模式,并对未来发展趋势进行预测,以求有助于对酒店式公寓的定位开发。

[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析,并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。

包括以下内容:第一章,概论。

主要分析酒店式公寓的发展进程,主要特点和竞争分析。

第二章,酒店式公寓市场状况。

研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。

第三章,酒店式公寓产品分析。

结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。

第四章,前景展望。

本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望,预测酒店式公寓的发展前景。

一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲,当时指旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门的管理公司统一上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住宅”,这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆,酒店式公寓最早出现在深圳,随后在上海、北京等中心城市陆续出现。

1990年,上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成,标志着上海酒店式公寓的兴起,到2003年,上海共有酒店式公寓75家(本报告选取有代表性的52家进行分析),预计到年底,其总面积可达到140万平方米。

上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)

上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)

酒店式公寓是指位于大型商圈内,保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓,其大多会被用作投资使用。

酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,定位成为服务高端市场的产品,是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

概括地说,就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

因此,酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。

酒店式公寓大多位于成熟商务中心,外国企业和外籍人员聚集流动地带,这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善,拥有高档公寓的硬件配置,聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理,给住户的生活带来很大便利,星级服务品质完全满足了这些客户的需求。

同时,相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

三、特点(一)酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。

酒店式公寓可将每个客房出售给投资者,投资者拥有产权,可自住、可出租、可转售,所以它是拥有私家产权的酒店。

不过大多数酒店式公寓,投资者在一定期限内只拥有客房的所有权,而没有经营权。

(二)酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种,同样提供各种酒店式的服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务,以及各种钟点等服务。

由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店,故可以彰显居住者的身份和气派。

(三)兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假,也可以用来投资,或两者兼而有之。

上海酒店式公寓市场研究

上海酒店式公寓市场研究

上海酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓的发展1.1990年初期,伴随着上海对外经济贸易的增多,以上海商城为代表的首批酒店式服务公寓建立,标志着上海针对于外籍在沪工作人士所提供的国际化居家服务设施的兴起。

2.1994年起,酒店式公寓这个概念在全国房地产业出现,寓意着国内酒店式公寓市场的蓬勃发展。

3.从2000年开始,以另一目标客层为主的酒店式公寓——“小户型单身公寓”迅速入市,博得了大量新兴白领购房者与投资客的喜爱。

4.2004年上海推出的19个小户型物业中,有13个是酒店式公寓,均价在1.6万元/㎡以上。

5.2005年,上海共建有酒店式公寓80余家,总面积达到200万㎡。

6.至2006年年末,上海已有酒店式公寓100余家,总面积达到了约225 万㎡。

以沪上酒店式公寓的发展历程来看,其客户市场是来以自境内外、位于金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者所构成的。

据官方统计,作为中国的金融贸易中心,沪上常驻的外籍就业者目前已超过了2万人。

而随着中国加入WTO,上海国际化进程的加速,来沪工作的国内外高端人士也将大量增加,这些人流都是沪上酒店式公寓消费的主要目标客群,其将对沪上迅速发展的酒店式公寓市场起到推波助澜的作用。

二、上海酒店式公寓的特征1.酒店式公寓的概念为了更好的对酒店式公寓进行分析,须先明确其概念,对其进行了解,以防止与目前市场上其他酒店类衍生产品相混淆的。

酒店式公寓与类似产品的比较12沪上的酒店式公寓,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。

其既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。

2.上海酒店式公寓的特征上海酒店式公寓的分布特征据统计,上海目前共有酒店式公寓约110个,按行政区域划分,其分布状况如图所示:上海酒店式公寓分布状况图15%浦东新区、静安区、卢湾区及徐汇区,为上海商贸的集中区域,凭借着优越的地理位置、良好的规划定位、完善的配套成为了上海酒店式公寓建造的首选之地,其总数占上海的53%。

上海酒店式公寓市场分析

上海酒店式公寓市场分析

上海酒店式公寓市场分析近年来,随着旅游业和出差需求的增加,酒店式公寓在上海市场中逐渐崭露头角。

本文将对上海酒店式公寓市场进行分析,并探讨其发展趋势和影响因素。

一、市场概况上海酒店式公寓市场是一个充满活力的市场。

随着上海作为国际金融中心的发展,外国企业的涌入和本地企业的扩张,对住宿需求的提高使得酒店式公寓成为了一种备受欢迎的选择。

市场上涌现出了许多知名酒店式公寓品牌,如温德姆、万豪等,它们以其高品质的服务和舒适的居住环境吸引着越来越多的消费者。

二、市场规模上海酒店式公寓市场的规模逐年扩大。

根据相关统计数据显示,2019年上海酒店式公寓市场的总销售额达到了XX亿元,同比增长了XX%。

这一数据反映出消费者愿意为更好的服务和优质的居住环境买单。

三、市场竞争市场竞争是不可避免的。

虽然上海酒店式公寓市场存在着一些知名品牌,但也面临着来自本土小型企业的竞争。

这些小型企业通过降低价格、提供个性化服务等手段吸引客户。

因此,提升品牌价值、提供差异化服务将成为知名品牌的关键竞争策略。

四、发展趋势未来上海酒店式公寓市场将继续保持良好的发展势头。

首先,随着上海的国际化进程不断推进,外国投资者和企业将继续涌入,进一步增加住宿需求。

其次,随着城市居民生活水平的提高,对于居住环境的要求也将越来越高,酒店式公寓的优势将进一步凸显。

此外,随着科技的不断发展,共享经济概念的兴起也将对酒店式公寓市场产生积极的影响。

五、影响因素上海酒店式公寓市场的发展受到多种因素的影响。

首先,政府的政策是其中最重要的因素之一。

政府对于旅游业和商务出差的支持程度将直接影响市场的规模和竞争格局。

其次,宏观经济环境的稳定性也是一个重要因素。

经济的繁荣将带动商务活动的增加,从而推动了酒店式公寓市场的需求。

此外,消费者对于服务质量和产品体验的要求也是市场发展的决定性因素。

六、市场策略在竞争激烈的市场中,酒店式公寓品牌需要采取有效的市场策略以保持竞争力。

首先,提升服务质量和客户体验至关重要。

房地产酒店式公寓市场专题研究总结汇报

房地产酒店式公寓市场专题研究总结汇报
陆家嘴
2020/6/4
浦1东5
世纪公园
面积分布
面积范围在23-126㎡之间,不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
2020/6/4
浦1东6
世纪公园
价格走势
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
陆家嘴
2020/6/4
浦1东7
世纪公园
客源
投资客占有绝对比例,本区域适 合打造小面积投资型产品。
普陀
售价
开盘售价
11000
目前二手售价 16000
租金 投资回报率
1.8
5.38%
2.3
4.7%
市场展望
北静安、普陀74
2020/6/4
由于本区域处于上海传统市中心区域,人文底蕴有限,目前酒店式公 寓基本无高端客源,但由于交通便捷,地段良好,因此较适合办公性 质的SOHO型产品。
2020/6/4
总结
徐汇区的酒店式公寓投资回报较高,中心区域在8.5%-9%之 间。依托众多外籍人士,以及成熟繁华的商业氛围,浓厚的人文 底蕴,区域未来酒店式公寓整体发展看好。
57
静安寺
2019-3-12 2019-3-12
区域特点
2020/6/4
静安5寺8
二号线 海外华人群居 户型精简 出租率高
2001
北静安
2002
2003
住宅均价
2004
2005
酒店式公寓均价
2006
客源
区域内投资客比例较大,而实际使 用者以国内客源为主。
北静安、普陀72
2020/6/4
投资回报
北静安、普陀73
2020/6/4
北静安

2010年上海市酒店式公寓专题研究1617539542

2010年上海市酒店式公寓专题研究1617539542
提供一定的酒店式服务
产权分割出售、小业主自行使用或出租、酒店式服务
上海酒店式公寓分类3——小户型产品
定义: 只提供基本物业服务,无酒店式服务管理的小户型产品。一般为40或 50年产权,以“小户型、低总价”作为其主要卖点。不像服务式公寓 一样要求必须精装。 特征: 1. 只提供普通物业服务,无酒店式增值服务。 2. 一般为商业或办公性质。 3. 非必须精装,可为毛坯形式。 4. 面积较小,通过控制总价获得竞争力。 5. 建筑形态多样,可表现为LOFT、SOHO等。
上海酒店式公寓发展趋势
1.区位发展:前几年供应集中在市中心CBD\市级商圈\传统高端住宅 区周围,近年来呈现外扩趋势,目前供应主要集中在嘉定、金桥等 外围区域。 2.产品:①产品类型:小户型产品成为市场的一大主力。②建筑形 态:越来越多的挑高赠送等高性价比产品。③户型设计:更多考虑 居家氛围,创造长期居住的可能。④服务:物业服务个性化,创造 品质生活意向。 3.未来竞争将主要集中在三个方向:①服务的提升与增值;②户型 的设计与创新;③建筑新产品、新材料等环保技术的运用。
古北 虹桥
新天地
• 区位条件:交通便利、商业繁华、 配套齐全、传统高尚居住区
• 面积集中分布区间为1房49-75平,2 房75-110平,另有少量高端产品, 户型较大,集中在卢湾新天地区域
• 上海小户型产品区域分布图
嘉定新城 安亭
松江大学城
小户型产品:
• 分布区位:集中在上海外围区域
• 上海市分布区域:浦东金桥和外高 桥、嘉定新城和安亭、松江大学城 等区域
上海酒店式公寓分类1——产权式酒店
定义: 本质是酒店,开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者, 投资者将客房委托酒店经营管理,取得投资回报,同时还可以获得酒 店赠送的一定期限的免费入住权。是一种将房地产业、酒店业和旅游 业结合在一起的商业业态。 特征: 1. 所有权与经营权相分离,业主拥有酒店独立产权,但没有经营权。 2. 酒店式管理运营,管理费用较高:产权式酒店也是酒店的一种,提 供各种酒店服务,与传统酒店并无两样,管理费也较高。

上海酒店式公寓可行性研究报告_

上海酒店式公寓可行性研究报告_

上海酒店式公寓可行性研究报告前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来,目前正处于稳定上升的阶段。

由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点,酒店式公寓非常适合中短期居住,因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐,同时,酒店式公寓又以其出色的市场表现,可观的回报,成为广大投资者的新宠。

尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业,但其在上海尚处于探索阶段,在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。

它至少要五到七年的发展期或成长期,才能逐步进入成熟期。

本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究,致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素,探求不同类别酒店式公寓的成功模式,并对未来发展趋势进行预测,以求有助于对酒店式公寓的定位开发。

[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析,并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配置和管理服务等几大基本因素进行产品研究。

包括以下内容:第一章,概论。

主要分析酒店式公寓的发展进程,主要特点和竞争分析。

第二章,酒店式公寓市场状况。

研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。

第三章,酒店式公寓产品分析。

结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。

第四章,前景展望。

本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望,预测酒店式公寓的发展前景。

A.目录目录............................................................................................. 错误!未定义书签。

第一章标书综合编制说明 ...................................... 错误!未定义书签。

第二章工程概况 .............................................................. 错误!未定义书签。

上海酒店式公寓市场分析

上海酒店式公寓市场分析

世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
15000
4.5
9.03%
市场展望
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑,区域市场有充足的客源保 障,因此区域酒店式公寓市场的前景 良好。
长宁(古北)
区域特点
长宁
高品质 高租金 传统富人区
个案分布
长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
区域内以高档住宅为主,从04年开始有 酒店式公寓产品
定义:产权属于小业主,注重居住功能 特点:小业主自主经营,难以保证品质 包装:以小户型打造低总价,高回报为诉求点
酒店式公寓(偏住)
产权式酒店
定义:分割销售产权,再由酒店统一经营管理 特点:小业主收取稳定回报,但无使用权 包装:低总价,稳定回报为主诉求
整体市场
区域市场
成功个案
成功要点
整体市场
历年酒店式公寓产品供求情况
黄浦
140
120
98
100
80
60
40
20
34
0 中福世福汇
北黄浦
124
38 天赐公寓
120
100
80
55
60
40
39
20
0 中福大厦
58
33 世纪大厦
南黄浦
101
38
38
37
赛元大厦 中福花苑青年汇
价格走势
黄浦
•北黄浦:价格领先于住宅类物业。 •南黄浦:低品质,价格上升慢于住宅。
单价(元/平方米)
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 (与同期住宅对比)
25000
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黄浦
•北黄浦:价格领先于住宅类物业。 •南黄浦:低品质,价格上升慢于住宅。
单价(元/平方米)
单价(元/平方米)
北黄浦
南黄浦
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
20000
15000 10000 5000
酒店式公寓 住宅
北黄浦(天赐公寓)
售价
租金 投资回报率
开盘售价
24000 4.5-4.9 6.5%-7.1%
目前二手售价 25000 5.2-5.7 7.2%-7.9%
黄浦
上海酒店式公寓市场复习
投资专回题研报究报率告 与银行利率的对比
12.00% 10.00%
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
历年酒店式公寓产品供求情况
总体市场
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
历年酒店式公寓产品成交情况分析 (占同期商办性质商品房、住宅比例)
总体市场
总体市场
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 (与同期住宅对比)
2001 2002 2003 2004 2005 2006
长宁
价格走势
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
区域内总体价格走势平稳,酒店式公寓价 格比同期住宅价格高10%-15%
长宁
客源
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
传统富人区,以海外华侨为主要客源,多以 自住为主要需求。
长宁
投资回报
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
长宁
2003年 (区域均价)
区域内均价 (2007年)
世纪公园
售价
租金 投资回报率
10000
3.7
11.48%
15000
4.5
9.03%
市场展望
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
浦东
由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑,区域市场有充足的客源保障, 因此区域酒店式公寓市场的前景良好。
长宁(古北)
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
2004年
2005年
2006年
2007年
银行贷款利率
天赐公寓回报率
赛元大厦回报率
南黄浦(赛元大厦)
售价
开盘售价
12000
目前二手售价 16000
租金 4.1 5.0
投资回报率 10.4%-11.8%
9.1%-10.3%
区域小结
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
黄浦
• 北黄浦:土地稀缺,难介入。
• 南黄浦:轨道、世博,发展前 景良好。
陆家嘴
世纪公园
浦东
开盘时间
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
销售周期短,市场销售情况较为理想。
浦东
陆家嘴
世纪公园
面积分布
面积范围在23-126㎡之间,不同 面积段满足不同客层的需要。
陆家嘴
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
浦东
世纪公园
价格走势
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
浦东
陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高
上海酒店式公寓市场专题
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
研究范围
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
定义:统一经营,不分割产权销售 特点:提供最好的服务,品质较高 包装:品质,服务
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
服务式公寓
SOHO商住两用(偏办)
定义:一般分割产权销售,可商可住 特点:功能与服务更偏向与办公 包装:区位,低总价,多功能多用途为诉求
北区—闸北、虹口、杨浦
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
区域特点
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
分布特征明显 以办公用途为主 物业档次较低 出租率85%以上
北区
个案分布
定义:产权属于小业主,注重居住功能 特点:小业主自主经营,难以保证品质 包装:以小户型打造低总价,高回报为诉求点
酒店式公寓(偏住)
产权式酒店
定义:分割销售产权,再由酒店统一经营管理 特点:小业主收取稳定回报,但无使用权 包装:低总价,稳定回报为主诉求
整体市场
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
总体市场
市中心—向外扩散—无明显特征 (烂尾改建—新建)
区域市场
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
浦东
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
区域特点
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
中高档产品 统一经营 外籍商务人士
浦东
个案分布
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
0
年份
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
客源
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
黄浦
购买客源
15%
投资 自用
85%
租赁客源
30% 30%
40%
外籍
大陆
港台
投资回报
• 北黄浦:酒店众多,竞争激烈, 但需求大,收益率稳中有升。
• 南黄浦:户型面积小,提高了单 位租金水平,回报率较高。
区域特点
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
高品质 高租金 传统富人区
长宁
个案分布
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
长宁
兆丰园林天下
延安路高架
开盘时间
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
区域内以高档住宅为主,从04年开始有 酒店式公寓产品
长宁
面积分布 古北区域内以中大面积为主
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
陆家嘴
世纪公园
客源
投资客占有绝对比例,本区域适 合打造小面积投资型产品。
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
浦东
投资回报
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
浦东
区域内均价 (2003年)
区域内均价 (2007年)
陆家嘴
售价
租金 投资回报率
11000
4.3
12.12%
18000
5.5
10.03%
区域内均价 (2003年)
•地段优势 •旅游、商务 •南北分化
黄浦
个案分布
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
北黄浦
黄浦
南黄浦
开盘时间
•集中于2001年-2004年
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
黄浦
北黄浦
南黄浦
面积分布 •小面积户型为主 •北大南小
北黄浦
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
黄浦
南黄浦
价格走势
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
2007年 (区域均价)
售价 15000 26000
租金 3.4 4.3
投资回报率 7.6% 5.7%
市场小结
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
长宁
区域发展成熟,具有稳定的客源支 撑,适合开发酒店式公寓产品。
黄浦
上海酒店式公寓市场复 习专题研究报告
区域特点
上海酒店式公寓市场复习 专题研究报告
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