房地产项目开发的设计全过程论述

二、设计条件
公共设施 1) 公共建筑 描述项目周边对项目设计有影响的公共及商业建筑的名称、类型、 面积、基本功能、形态及建成时间 2) 对设计存在影响的设施与标志物 项目周边有利因素如广场、公园、城市雕塑等；不利因素如高压线、 变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑 物与设施。 市政管线 给水、雨水、污水、弱电、燃气、暖通、宽带等接口位置、管径、 埋深、标高等现有或规划管线、管径，距宗地距离、接入的可能性及成 本；
三、指标设计
设计管理的任务不是要产生多少创意，而是通过设计 管理使项目的价值得以实现并尽可能最大化。而价值的实 现固然靠优美的建筑造型、人性化的户型、动人的景观等 产品品质，在一定角度看来更是靠一系列的指标。 指标设计首先就是通过设计条件分析、管理层决策等 明晰设计的各类指标，并在设计管理过程中逐步实现的过 程。
二、设计条件
设计条件的搜集整理应成为子公司、设计部的一个有专 人负责的系统性的常态工作，特别是一些地方规定的发布、 变更应该在第一时间整理、发布，必要时做好宣导工作，并 在工作中逐渐形成对地方规定引用的严密性。在阳光国际铝 合金窗型图设计过程中曾在一套房子里出现了推拉、上悬、 内开等多种形式，但客户比较接受的外开窗却没有出现，当 时的解释是规范不允许，具体什么规范，规定不允许使用的 前提条件是什么都不清楚，后来通过与多家门窗厂家讨教， 得到的结果是国家没有明文规定不能使用外开窗，在使用安 全玻璃，五金不使用合页等前提下是可以外开的。
4、其他：
含赠予、休闲空间及无法利用类等分类指标。
三、指标设计
面积指标设计的几个原则：
1、面积总量最大化原则：
对于房地产项目而言，政府出让土地时均有容积率等开发强度限制， 在一般情况下开放商都要想办法使面积总量最大化。总量最大化与开发 强度的矛盾就要通过对指标的精确控制来实现。一般而言，对指标的设 计与控制可分为三个阶段，建筑初步设计以前阶段的面积估测、建筑条 件图阶段的面积预测及竣工验收阶段的面积实测。 面积估测阶段主要是在设计管理部门的主导下由建筑设计协作单位 来完成；面积预测是由前期部门非正式的推托面积实测公司来完成，在 施工图报批以前对建筑设计协作单位提供的指标做复核工作，保证各类 面积指标不出现大的偏差；面积实测是竣工验收中众多验收环节之一。 通过这三个阶段的设计管理及与测绘部门的沟通，在一定程度上能使测 绘结果向我们希望的方向发展。
4） 绿化植被与水面 项目地块内绿化植被与水面状况。拟考虑保留的植物与水面和拟保 留的范围，拟考虑保留水面的改造初步设想。
二、设计条件
2、社会条件：
区域现状与规划 用地所处区域道路周围建筑物等的现状特征； 当地政府对项目所处区域的规划设想和建设计划 交通状况 项目周边主要交通干道及直接连接项目地块市政道路， 该区域近期交通规划状况； 地周边公共交通系统、地铁、轻轨、公交流线情况 项目地块附近站点包括主要线路、行车区间等。
三、指标设计
4、地下空间面积最小化原则： 对于房地产项目而言，要实现规划的停车、设备运行功能，就要向地 下要空间，但地下室造价高，一般情况下不能单独做到收支平衡，所以 要在满足规划的各项功能的情况下尽可能减少地下室面积和层高。 最近在印象西湖公建区设计中通过对各类设备用房、停车指标的梳 理，发现机动车指标还有200多辆的富裕，就把两层地下室面积减少了 8000多方，按2500元/m2的造价来计算，减少项目投资2000万元。
二、设计条件
一般而言，有些设计条件相对比较刚性，在设计管理过 程中要严格执行，但有时候因为客观条件发生了变更，规划 条件有时候也会有变更的余地。比如在阳光国际三期的方案 调整过程中，我们发现有三个航空限高：沿江75m，东侧用 地边界30m以内55m，其他72m，而东侧地块规划方案经过努 力最低航空限高已经做到了72m，经过前期的工作，最终我 们的最低航空限高也做到了72m，很好地改变了天际线并在 在满足容积率的前提下把层高由2.8m提高到3m、3.15m、 3.3m，为阳光三期打造江景豪宅打下了很好的基础。
项目开发的设计全过程管理
设计管理部
设计管理 是房地产开发中主要的业务环节之一，贯
穿房地产业务的全过程，是地产公司产品战略的重要保障。 现在结合工作实际，将设计管理中重要环节简述如下：
一、全过程管理
就公司现阶段设计管理而言，初步设计以前、施工图 及工程实施阶段设计主导有一个从设计管理部到子公司工 程部的变更，这就要求设计部、子公司工程部通过交流、 设计评审、现场巡查等，加强前后两端设计主控方对设计 全过程工作的参与和理解，增强工作的协同性。
四、整合设计
设计管理涉及到建筑、景观、装修、配套及各类二次设计工 作，设计接口繁多，这就要有在各个单项设计之间穿针引线的协 调和统筹制度和意识，保证所有的鱼都向高品质的方向游动，加 强各专业之间的配合和协作，减少布朗运动所产生的内部消耗。
四 、整合设计
1、各专业各阶段明确统筹者： 统筹者是设计管理展开的主线，在设计前期阶段，设计 管理部是设计的统筹者，在设计各个专业之间，建筑设计专 业对项目的参与是全过程、不间断的密切接触，建筑专业作 为各个单项设计之间穿针引线的协调比较合适。在施工图、 二次设计阶段由工程副总来做设计整合者比较合适。
一、全过程管理
初步设计阶段：
子公司： 在初步设计开始前负责完成项目市政配套规划方案、地质初勘及结 构选型比选方案的制定；完成《目标成本》（包括项目建筑品部清单及 成本明细等）的编制，经审批确定；住宅项目在初步设计终稿前完成日 照分析报告、环评报告、交通评价报告等。 集团精装事业部： 负责完成精装户型梳理，经审批确定后，在扩初设计开始前提交集团设 计管理部；负责完成公建、公共部位的装修平面梳理，在初步设计内审 完成前经审批确定。 集团设计管理部： 编制《项目初步设计任务书》，在初步设计开始前提交设计单位； 集团设计管理部负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组 织方案设计评审、提报会，完成文件终稿的编制。
三、指标设计
2、销售面积与租赁面积最大化原则： 对于房地产项目而言，项目价值体现是统过对销售面积的销售、租 赁面积的租赁来实现的，销售和租赁面积的最大化是提高利润的最直接 方式。与面积总量最大化一样对销售与租赁指标的设计与控制也分为三 个阶段，建筑初步设计以前阶段的面积估测、建筑条件图阶段的面积预 测及竣工验收阶段的面积实测。 在有的房产公司中，各类业态的项目有一个对指标的评定系统，其 中一个核心指标叫出房率，就是能够产生效益的销售和租赁面积与总建 筑面积之比，出房率越高指标设计越优秀。对于公寓而言，一般出房率 应在75%左右，对于有大面积地下室赠送的排屋而言，一般出房率应在 保证在65类：
1、自然条件：
项目位置 项目在整个城市中的地理位置，在所属行政区域、非行政区域（如 经济开发区、商贸金融区等）和房产开发板块中的地理位置。 项目现状 1） 项目四至范围
2） 气候气象 气温、主导风向、空气质量状况、噪音、水质状况等指标
二、设计条件
3）项目现状地形地貌 a、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； b、地面现状，宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等对 开发有较大影响的因素。 c、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地 下建筑/结构等， d、地上、地下受保护的历史文物古迹，古树，可利用的构建等； e、条件许可需收集水文地质情况，包括地表水和地下水位现状、土地 结构、承载力、及周围建筑基础处理情况。
三、指标设计
3、配套移交面积精准化原则： 对于房地产项目而言，除了销售和租赁面积，政府还要求一定的配 套设施，对于配套设施一般都有明确的指标或配比，在设计管理中只要 满足即可，不能少也不能多，少了报批过不了，大了侵占销售和租赁面 积。所以要精细化控制。 除了面积要精细化控制，配套移交面积的地段的优先性也要在销售 和租赁面积之后。而配套移交面积而言，其地段的优先性按以下顺序排 列：物业经营用房→物业管理用房、社区配套用房→公厕用房→设备用 房。
一、全过程管理
项目实施阶段：
子公司： 综合各个专业图纸，在图纸阶段完成各个交界面的收头、收边的问 题；按设计统筹计划完成各个专项、二次设计，完成材料样品的现场打 样，确定相关材料的工艺、工法。 做到样板现行，对架空层、入户大堂、标准层、景观样板等大批量 实施前应有样板经过集团、子公司相关部门评审。 结合室内装修点位图完成户内水电暖安装系统图，结合景观图纸完 成室外综合管线及道排设计，综合地下室水电暖设计完成地下室管线吊 顶综合图。 集团设计管理部： 明确每个项目的责任加强对进行工地现场检查，比对项目实施与图 纸的符合情况，侧重于：局部空间现场尺度关系，设备、管线等与立面 的关系，结构、门窗与地坪、阳台等标高关系，立面幕墙、窗档分割， 面层装饰与细节、雨棚、围墙与景观的关系等， 在现场打样基础上完成 相关面层材料封样工作，并协助子公司完成项目实施阶段与设计相关的 工作。
一、全过程管理
规划阶段：
子公司： 在规划工作开始前应制定项目设计统筹计划，并完成设计条件的搜 集整理，并由营销部牵头编制项目产品建议书（包括项目概况、优劣分 析、产品初步设计方向、风格、定位、会所及相关配套的初步定位、商 铺分布及面积建议、人车口部的设置建议等） ，建议书建议经总裁室审 批，在规划过程中加强与设计部、设计院的互动，对设计成果进行评审。 集团设计管理部： 根据上述输入条件，编制《项目规划设计任务书》，在规划设计开 始前提交设计单位；负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、 组织设计评审、提报会，完成规划文件终稿的编制。
三、指标设计
在设计管理中有各类名目繁多的指标，从运营的角度而 言，最重要的就是面积指标，现在仅就面积指标设计进行展 开，面积指标从运营角度而言可分为四类： 1、可销售面积：
含住宅、办公、商业、储藏室、机动车位等分类指标。
2、可租赁面积：
含办公、商业、储藏室、机动车位等分类指标。
3、配套移交 ：