碧桂园内部培训资料 城市规划在房产开发中的运用 136页
碧桂园培训计划
碧桂园培训计划一、培训目标碧桂园一直以来注重人才培养，希望能够通过培训计划，帮助员工提升专业技能、拓展思维视野，提高综合素质和团队合作能力，从而更好地适应公司发展的需要。
二、培训内容1. 专业技能培训- 岗位技能培训：根据员工的岗位特点，有针对性地进行专业技能培训，包括销售技巧、客户服务、项目管理、财务知识等。
- 行业知识学习：通过市场调研、行业报告、案例分析等方式，帮助员工了解当下房地产行业的最新动态，把握市场脉搏。
- IT技术培训：让员工熟悉公司常用的办公软件，提高工作效率。
2. 沟通协调与人际关系- 沟通技巧：通过角色扮演、案例分析等方式，帮助员工提高沟通技巧，改善与同事、客户、上级的沟通效果。
- 团队合作：组织团队建设活动，促进员工之间的合作与共同进步。
3. 个人素质提升- 激发潜能：通过心理辅导、情绪管理等方式，帮助员工认识自我，发掘潜能，充分发挥个人优势。
- 时间管理：培训员工合理安排时间，提高工作效率。
4. 领导力培养- 领导能力：针对管理人员，开展领导力培训，提升他们的领导能力和团队管理能力。
5. 市场营销与创新- 品牌营销：讲解品牌建设的重要性，培养员工对公司品牌的认同与忠诚。
- 创新思维：激发员工的创新意识，引导他们不断创新，推动企业发展。
三、培训形式1. 线下培训- 员工集中培训：定期组织员工集中培训，通过专业培训机构、行业专家授课，保证培训效果。
- 内部导师培训：利用内部资源，由公司内部骨干员工担任导师，通过内部分享、学习小组方式进行培训。
2. 线上学习- 在线课程学习：通过搭建在线学习平台，提供员工可以选择的在线课程，自主学习，灵活安排学习时间。
- 远程直播课程：利用直播技术，进行远程培训，不受地点限制，方便员工随时随地学习。
三、培训方案1. 月度培训计划- 第一周：专业技能培训- 第二周：沟通协调与人际关系- 第三周：个人素质提升- 第四周：市场营销与创新2. 季度专题培训- 第一季度：产品知识与销售技巧培训- 第二季度：客户服务与团队合作培训- 第三季度：创新思维与领导力培养- 第四季度：时间管理与品牌营销培训3. 年度特色培训- 创新创业训练营：设立创新创业训练营，鼓励员工提出创新创意，给予资金支持，推动企业发展。
碧桂园 培训计划
碧桂园培训计划一、前言碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，致力于提供高品质的住宅和商业地产项目。
为了不断提高员工的专业技能和素质，确保公司业务能够持续发展，碧桂园制定了全面的培训计划，以帮助员工不断提升自我，并夯实公司的核心竞争力。
二、培训目标1. 提升员工的专业素养和业务能力，培养出色的团队合作意识和沟通技巧；2. 帮助员工不断学习，适应市场变化，提高自我修养和终身学习能力；3. 提高员工的管理和领导能力，打造高效的团队和员工；4. 鼓励员工关注客户需求，提高服务水平和满意度；5. 建立起科学的学习评估体系，为员工的发展提供清晰的目标和方向。
三、培训内容1. 专业技能培训（1）销售技能培训：包括销售技巧、客户服务、协商谈判、市场分析等内容；（2）管理技能培训：包括团队管理、项目管理、领导力培养、决策与执行等内容；（3）房地产知识培训：包括房地产法规、产业经济、项目策划、工程施工等内容。
2. 个人素质提升（1）沟通技能培训：包括口头表达、书面沟通、演讲与表达等内容；（2）人际关系培训：包括冲突处理、团队建设、情商管理等内容；（3）职业道德与素养培训：包括诚信经营、职业操守、社会责任等内容。
3. 行业变化与市场动态（1）市场营销培训：包括市场调研、市场定位、营销策略、品牌推广等内容；（2）房地产政策培训：包括国家政策、行业动向、市场预测、风险管理等内容；（3）创新思维与领导力：包括创新理念、领导品质、战略规划、变革管理等内容。
四、培训方式1. 培训课程根据员工的不同岗位和职级，制定不同层次的培训课程。
培训课程包括线下课堂教学、案例分析、角色扮演、实地考察等形式，为员工提供多元化的学习方式。
2. 线上学习结合互联网和移动技术，为员工提供线上学习平台和资源，包括学习视频、电子书籍、在线测试、讨论区等，方便员工随时随地进行学习。
3. 师徒传承老员工与新员工结对学习，通过师徒相传的方式，传授经验和技能，培养新人的发展潜力和快速成长。
碧桂园集团营销中心社区商业内部培训讲义6月份
附件一：第一节.商圈范围的划定在“毗邻的建筑群中，或一个大型建筑群中，有一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织起来，提高购物、休闲、餐饮、娱乐、等各种服务的一站式消费中心。
一、商圈辐射范围分析在国外通常分布在交通便利的郊区，其土地价格普遍低出城区20%以上。
按国外定义，一个的有效商圈辐射范围将达到200-300公里。
但是，支撑这样一个商业，往往对当地的客观经济环境有这样的要求：一是当地必须已经形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，二是城市居民向郊区延伸，三是消费观念转向生理和心理需求的双重满足，四是人均国民收入达到20000美元以上和居民中小汽车普及率超过50%。
1、商圈辐射范围不可能达到200-300公里的理论值从人均国内生产总值看，2001年珠三角腹地的上述主要城市广州、深圳、珠海、佛山、江门、顺德、中山、东莞、惠州、南海、番禺等的人均国内生产总值均接近或达到2000美元水平，其中珠海、深圳是超过5000美元水平，广州、东莞、顺德、南海、番禺等城市是超过4000美元的水平，是国内经济最发达地区之一。
同时，据广东省统计局的抽样调查表明，现在东莞、深圳和顺德三个城市每百户家庭拥有的汽车数量最多，分别为东莞24辆、顺德20辆、深圳18.5辆，大大超过全省和全国的水平，并超过国际通行统计惯例每百户10辆的汽车普及时代标准，已经率先进入汽车普及时代。
三是珠三角腹地的主要城市的人均国内生产总值水平虽然离人均20000美元还有很大的差距，汽车保有量水平还不高，才刚刚进入汽车消费时代，但是，这地区消费者已经进入小康生活，休闲购物已经成为他们很重要的生活形态和需要，这些消费者中已经有相当比例的人士习惯于到外地休闲购物。
从本项目的调查结果看，佛山、顺德、番禺、从化、新塘、增城及东莞的多个镇、江门等地区消费者都有超过10%的比例习惯到外地去购物，其它地区消费者中也有超过3%的比例习惯去外地购物。
碧桂园内部培训城市规划在房产开发中的运用
• 了解供水设施或供水管道的布置——地块开发用水的来源， • 了解城市雨水、污水设施及管道布置——结合城市管网设计地块内的雨、污水排放， • 了解供电来源，了解环保环卫对开发地块的要求。
公共服务设施规划图
• 掌握地块附近的公建配套情况，尽量减少地块内部配套公建。 • 尽量靠近有利于地块开发的公建。
城市总体规划与房地产
政府的承诺是否可靠？
• 城市总体规划可以随意 修改？
• 承诺的基础建设项目能 否在近期落实？
城市总体规划与房地产
总体规划的修改
《城乡规划法》第四章，第四十六条，四十七条明显规定了城市总体规划，镇总体规划 的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都有着被追究法律责任的风险。
• 当意向地块暂时未进行控规时，可由我院按照公司利益及常用的开发手法，制 定各个地块的土地利用性质及开发强度等指标，提供给政府作为编制控制性详 细规划的参考依据。
城市与城市规划思想的发展
3.邻里单位理论和小区规划
1929年佩里提出了“邻里单元”理论 ，该理论要求在较大的范围内统一规划居住区， 使每一个“邻里单位”成为组成居住区的“细胞”，具有一定的规模，边界，开放空 间、满足居民日常需要的服务设施
和内部的道路系统。邻里单位讲求空间宜人景 观的营建，强调内聚的居住情感，强调作为 居住社区的整体文化认同和归属感。
城市规划与房地产开发的关系
城市规划对房地产开发调控的内容
空间层次
调控对象
调控的主要内容
调控方式
主要依据
宏观
城市总体：如房 地产开发的总体 布局与发展方向
开发投资 用地规模 空间定位 开发方向等
பைடு நூலகம்
合理确定人口规模 和用地规模，明确 城市的空间结构和
碧桂园内部培训计划
碧桂园内部培训计划一、背景介绍随着现代社会的不断发展，人力资源管理已成为企业发展壮大的核心要素之一。
作为中国领先的房地产开发商之一，“碧桂园”一直致力于提升员工整体素质和能力，以满足公司的发展需求。
为此，“碧桂园”拟定了一份具有前瞻性、针对性、实践性的内部培训计划，旨在提高员工的综合素质、拓宽员工的知识视野，提升员工的专业能力，以更好地适应市场和公司内部的发展需求。
二、内部培训计划目标1. 提升员工的专业技能和综合素质；2. 传授房地产开发的相关知识和实践技能；3. 塑造公司员工的敬业精神和团队协作能力；4. 培养员工的创新意识和市场竞争意识。
三、培训对象1. 公司全体员工；2. 按部门或职位分别设置不同的培训内容。
四、具体培训内容1. 公司文化及价值观培训详细介绍公司的发展历程、企业文化、核心价值观及企业使命和愿景，帮助员工深入了解公司的经营理念和企业文化，增强员工的认同感和归属感。
2. 团队协作能力培训通过团队游戏、团队拓展等形式，提高员工的团队协作能力，增强员工的集体荣誉感和责任感，促进团队之间的协调与合作。
3. 销售技巧与沟通培训针对销售部门员工，开展销售技巧、客户沟通技巧等培训，提高员工的市场拓展能力和销售技巧，增强与客户的有效沟通能力。
4. 房地产开发知识培训针对开发部门员工，开展房地产开发、项目规划、市场策划等方面的培训，增强员工的专业知识和实践技能。
5. 创新意识培训通过案例分析、创新思维等形式，引导员工树立创新意识，鼓励员工勇于创新、发展，以应对市场和行业的变化。
6. 沟通与危机处理培训针对管理人员，开展有效沟通技巧和危机处理能力的培训，增强危机意识，提高危机处理能力。
五、培训方式1. 线上培训通过网络直播、在线课程等形式，进行员工知识、技能的传授和培训。
2. 线下集中培训定期召开集中培训班，邀请专业讲师进行培训，现场培训氛围浓厚，互动性强。
3. 岗位实操培训根据员工不同岗位特点，设计实际操作训练，尤其是对于销售、服务、生产等工作岗位，进行现场操作培训。
碧桂园规划方案解析
内部资料 严禁外传 │ 1
课程纲要
一 规划与房地产开发的关系
二
房地产规划的特点
三 碧桂园模式的优秀规划具备的特质
一、城市规划与房地产开发的关系
总体 规划
用地 选择
城市规划 体系
基于
控制性 详细规划
服务于
规划 条件
房地产 开发过程
修建性 详细规划
报建 审批
内部资料 严禁外传 │ 3
二、房地产规划的特点
碧桂园地产核心竞争力：
1.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售；
高速度
2.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘利用每一个利好;
精品质
3.特别关注经济效益，充分利用每一寸土地；
低成本
4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。
占地：328.68 亩 地价：60 万元/亩 容积率：≤ 1.8 建筑密度：≤ 30% 建筑限高：100m 绿地率：≥30%
01
项目定位
1.项目定位
(1) 区位；需求 (2) 目标客户；成本 (3) 竞品市场（楼价） (4) 产品定位
1.项目定位
(1)区位；需求
郊区、度假
城区、常住
海南临高一期
丹阳碧桂园
1.项目定位
(2)目标客户；成本
根据不同的目标客户，研发不同的产品
海南清水湾项目
1.项目定位
(2)目标客户；成本
根据土地成本高低，研发不同的产品
总用地：143.62 亩 地价：650 万元/亩 楼面地价：8128元/平 容积率： ≤ 1.2
建筑密度：≤33% 建筑限高： ≤ 18m 建筑层数： ≤4层 绿地率： ≥35%
大良苏岗项目
碧桂园5月份培训讲义
附件一：社区商业的规划一、市场研究：从市场需求出发，服务于目标市场。
社区商业市场研究是社区商业各项定位的基础，对社区商业市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命里，影响到社区商业项目运作的成败。
社区商业市场研究分为定性研究于定量研究。
（1）定性研究：✧城市经济政策环境✧城市及区域规划状况✧周边及社区内消费群体的消费水平✧消费习惯✧消费群结构✧社区住宅项目的发展状况✧周边竞争项目的基本状况✧成功项目的经营策略分析（2）定量研究✧人均收入✧人均消费✧消费人口数✧消费群的构成比例✧住宅社区的基本技术经济指标✧竞争项目的基本经济技术指标需要注意的是：社区商业项目与住宅物业的市场研究不同，社区商业项目注重消费市场研究，不但要对社区的人口规模、客户特征、进行细致的分析和评估，更要充分考虑周边商业所在住宅项目拟购买者的置业特征，以此作为社区商业开发规模定位和经营定位的依据。
另外，在社区商业运作时，应对消费市场进行培育和管理，或者考虑将其与消费推广紧密结合，使其形成优势互补、资源共享、相互促进。
附社区商业调查表，其结合了定性与定量研究的具体内容，希望同事们学会作出这样的表格，理解里面的内容，对所在社区做一个调查。
二、社区商业的选址我们这里界定的是一个住宅项目范围内的社区商业选址，因为整个住宅项目的地理位置已经确立。
（一）社区商业的服务对象✧社区业主✧周边的消费群（二）社区商业的选址原则✧商住分离✧便民购物✧不扰民✧周边消费群易达（三）根据社区的类型选址✧外向型社区：社区主入口，社区商业选择在住宅小区与外界联系较方便的区域✧临江社区：选址在桥的附近✧内需自用型社区：社区各组团的接壤地带，也可在组团的中心（4）根据宅社区的地块形状✧长条形地块：选址在社区中部靠近边缘地带✧正方形地块：社区中心部位的中央广场旁边✧圆形地块：社区中心部位的中央广场旁边三、项目定位（一）项目定位的意义社区商业的定位必须非常准确，恰当的定位是社区商业成功的基础，直接关系到社区商业后期经营的生存之道。
碧桂园案场培训计划
碧桂园案场培训计划一、培训开端在案场销售工作中，培训是非常重要的一环。
准确的销售知识和技能可以使销售人员更好的服务客户，提高销售业绩。
因此，碧桂园案场培训计划的制定至关重要。
以下是碧桂园案场培训计划的内容和安排。
二、培训目标1. 感受：了解碧桂园的企业文化、核心价值观和销售理念，提升员工对企业的归属感和认同感。
2. 知识：掌握碧桂园的产品知识、销售技巧和服务标准，提高员工的专业素养和工作能力。
3. 技能：培养员工的沟通能力、谈判技巧和销售技能，能够熟练处理客户关系和促成销售。
4. 情感：提高员工的团队合作意识和客户服务意识，增强员工的责任心和使命感。
三、培训内容1. 公司介绍：了解碧桂园的发展历程、企业文化和核心价值观，理解公司的发展战略和未来规划。
2. 产品知识：掌握碧桂园各项目的产品特点、户型搭配和售楼处展示，了解产品的优劣势和市场定位。
3. 销售技巧：学习客户开发、需求分析、销售谈判和成交技巧，掌握有效的销售方法和技巧。
4. 服务标准：熟悉客户接待、咨询解答、跟进服务和售后服务流程，提高服务意识和服务质量。
5. 沟通技巧：掌握有效的沟通技巧和情绪管理方法，提高员工的沟通能力和人际关系协调能力。
6. 团队合作：加强团队合作意识和团队精神，培养员工的团队协作精神和责任心。
四、培训安排1. 项目策划：确定培训的时间、地点和内容，编制详细的培训计划和培训材料，确定培训方式和培训形式。
2. 组织宣传：发布培训通知，通知员工参加培训，明确培训的目的和要求，提醒员工准时参加培训。
3. 培训实施：组织培训师开展培训，根据培训计划和培训内容进行系统培训，利用多种培训方式进行学习和训练。
4. 学习考核：安排培训考核，测试员工对培训知识和技能的掌握程度，对培训成果进行评估和总结。
5. 培训反馈：收集员工的培训反馈意见，了解培训效果和员工的意见建议，及时调整培训内容和方式。
五、培训评估1. 培训目标评估：对培训目标进行评估，了解员工对培训目标的认识和掌握情况，考核培训目标是否达成。
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城市与城市规划思想的发展
2.卫星城理论
19世纪以来，工业化发展导致城市规模急剧 膨胀，为解决这一问题，1920年，恩温在 田园城市的基础上，提出了卫星城理论。 卫星城是一个经济上、社会上、文化上具有 现代城市性质的独立城市单位，但同时又是 从属于某个大城市的派生产物。 在卫星城中，居住与就业岗位之间相互协调 ，具有与大城市相近似的文化福利设施配套 ，可以满足卫星城居民的就地工作和生活需 要。
2.
甲乙两人分别自湖的东西两岸出发，匀速向对岸游去，游到 对岸后立即返回。已知这两个人第一次相遇距湖的西岸 800米，第 二次相遇距湖的东岸600米。 请问湖东西两岸之间的距离。
课首语
了解 是为了更好的负起责任
目录
一 二 三
城市规划及相关知识
地产开发与城市规划体系
地产规划设计
第一部分 城市规划相关知识
间接调控——房地产开发的规划政策引导 1、城市规划对投资的信息引导 城市规划所包含的信息是一种共用资源，向社会公开。政府将规划内容和成果定期公 开，由舆论和市民监督，用信息来引导投资，避免投资的盲目性。 2、公共开发引导商业开发 城市的公共用地体系构成了城市空间发展的框架，为非公共用地开发提供了可能性和 约束性，它们是城市土地机制运转的保证，是决定地块区位条件的重要因素。我国近 几年来的城市建设实践表明：为了实现城市开发的综合效益，公共开发在城市开发中 必须发挥主导作用。
目录
一 二
城市总体规划
城市控制性详细规划
三
工程管理 修建性详细规划
城市总体规划与房地产
城市总体规划的内容
城乡规划法第十七条 城市总体规划、镇总体规划的内容应 当包括：城市、镇的发展布局，功能 分区，用地布局，综合交通体系，禁 止、限制和适宜建设的地域范围，各 类专项规划等。
城市总体规划与房地产
城市规划在房产开发中的运用
课首语
为什么要听这堂课？
了解规划有什么作用？
课首语
你印象中的对方是什么样子�
课首语
在沟通的过程中，50%的矛盾 都来至于误会。
了解正是为了避免误会和误 解，为了更好的沟通。
1.
在一个固定面积的水池里面，放入一颗水草，这颗水草每隔 一天，就会自动生长为两颗水草，十三天之后，水池被这种水草 填满了。 请问，如果在第一天放入8颗水草，几天之后水池会被填满。
城市的定义和形成
城市的定义和形成
城市的定义
城市是政治统治、军事防御和商品交换的产物
城市＝城＋市 城——是由军事防御产生的 市——是由商业交换（市场）产生的
城市的现代定义： 城市是非农业人口集中，以从事工商业等非农业生产活动为主的居民点，是一 定地域范围内社会、经济、文化活动的中心。
城市的定义和形成
城市总体规划修改的一般程序
城市总体规划与房地产
总体规划的修改
由此可以看出城市总体规划的修改需要非常苛刻的条件及严格的程序，因此在房地产开 发中需要对城市总体规划提出修改要求时需注意： • • 1.公司对城市总体规划的修改要求是否涉及强制性内容。 2.所在城市的城市总体规划是否正在进行总体规划的修编工作，如果没有，政府所承诺 的可以随意修改总规内容的说法需谨慎对待。
与房地产
矛盾及解决方法
1、城市总体规划中的居住用 地在土地总体规划中不为建 设用地 2、土地总体规划中的建设用 地却不在城市总体规划的规 划区范围
解决方法 把土 地 利 用 规 划 中 的 农 用 地、未利用地转为建设用 地。
解决方法 调整城市总体规划的规划区范 围且需编制该地区的控制性详 细规划作为地块出让条件。
城市与城市规划思想的发展
碧桂园集团已开发的楼盘大多地处城郊且面 积较大，这些楼盘不是单纯的“郊区住宅区” ，楼盘中也同样配套有酒店、学校、商业街 、度假村、体育公园等多种功能地块，实现 了综合配套，成为规模化的多元社区，完善 城市公共配套设施的同时推进了新城市建设 ，使碧桂园成为真正的造城运动的参与者。
城市规划与房地产开发的关系
2、公共开发引导商业开发
城市规划与房地产开发的关系
3、公交导向型（TOD）开发 公交导向型开发，强调整合公共交通与土地使用的关系，主张集约化、高效率的土地 利用模式，以形成更为紧凑的区域空间形态。在社区内提供良好的步行系统，增加多 种出行方式的选择。 城市交通对房地产开发的导向作用非常明显，比如城市轨道交通是带动城市住宅郊区 化发展的主要手段，推动房地产开发由 市区向郊区转移，引起城市格局的变化， 轨道交通沿线尤其是站点附近的土地利 用效应，促使房地产开发升值。 实例：顺碧西苑、凤凰城R区
城市总体规划与房地产
近期建设规划
近期建设规划为在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局和主要建设项目的实 施所作的安排。是实施城市总体规划的重要步骤，与国民经济与社会发展规划相对应。 在实际开发中需注意近期建设规划的指示意义。一般与五年计划对应规划。 • • 政府所承诺近期内建设的道路是否在近期建设规划中提及。 政府所承诺的市政设施、公建配套等项目在近期建设规划中是否有提及 如近期建设规划所规划的建设项目与政府口头协议不符，需谨慎进入开发。
城市规划与房地产开发的关系
城市规划对房地产开发调控的内容
空间层次
调控对象 城市总体：如房 地产开发的总体 布局与发展方向 城市功能区：如 中心商务区，住 宅区分布等 房地产项目：如 住宅小区、商住 楼、写字楼等
调控的主要内容 开发投资 用地规模 空间定位 开发方向等 开发结构 功能分区 开发区域等 开发强度 形体景观 配套设施 环境协调等
碧桂园集团的英文名称——Country Garden。
城市与城市规划思想的发展
霍华德认为田园城市是“把积极的城市生活的一切优点同乡村的美丽和一 切福利结合在一起” ，他对城市、乡村生活优缺点的分析，认为城乡结合体则 可综合两者的优势同时也避免了两者的 缺点。 碧桂园的很多大型项目选址城郊， 保持原有生态环境的同时完善项目周边 基础设施建设，使业主在享受郊区田园 风光的同时拥有城市级别的便利生活， 实际上达成了霍华德将乡村美丽和城市 生活的优点结合起来的理想。
城市的形成
城市是社会分工和产业分工的产物 原始社会 人类过着依附于自然的狩猎、采集经济生活， 无固定的居住点 人类社会第一次劳动大分工——产生了居民点 农业与 渔、牧业分工，形成以农业为主的固定居民点 第二次劳动大分工——产生了城市 农牧业生产力的提 高产生了剩余产品，商业和手工业从农业中分离出来， 原始聚居的居民点发生分化，形成以农业为主的乡村和 具有商业和手工业职能的城市。
近期建设规划
重点建设项目
国民经济与社 会发展计划
城市总体规划与房地产
城市总体规划 土地总体规划
城乡规划主管部门（规划局）
� 组织编制主体不同
土地管理部门（国土局） 居住用地、商业服务业用地 等 8大类用地 建设用地、农用地、未利用地
� 用地分类不同
城市总体规划与房地产
城市总体规划（北滘）
城市总体规划与房地产
城市总体规划与房地产
道路交通规划图
• 掌握项目开发可利用的道路资 源——现状道路及近期实施道 路，了解地块的可达性及主要 的市区人流方向。 • 房地产用地应与可利用的城市 主要干道有便利的联系，首期 开发用地应选择在主要人流方 向最便利的位置。
城市总体规划与房地产
市政专项规划图
• • • 了解供水设施或供水管道的布置——地块开发用水的来源， 了解城市雨水、污水设施及管道布置——结合城市管网设计地块内的雨、污水排放， 了解供电来源，了解环保环卫对开发地块的要求。
城市与城市规划思想的发展
3.邻里单位理论和小区规划
1929年佩里提出了“邻里单元”理论 ，该理论要求在较大的范围内统一规划居住区， 使每一个“邻里单位”成为组成居住区的“细胞”，具有一定的规模，边界，开放空 间、满足居民日常需要的服务设施 和内部的道路系统。邻里单位讲求空间宜人景 观的营建，强调内聚的居住情感，强调作为 居住社区的整体文化认同和归属感。
城市控制性详细规划与房地产
控制性详细规划的定义
• 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度 等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。
严格按照控规实施规划的城市形态
城市控制性详细规划与房地产
控制性详细规划的图纸成果
土地利用规划图 分析图 城市控制性详 细规划 专项规划图 地块指标控制图 分图图则
总体规划的图纸成果 区位分析 市域城镇体系规划 城市总体规划 用地评价 用地布局（土地利用总体规划） 道路、市政等专项规划
如何提炼地产开发需要的内容？
城市总体规划与房地产
土地利用规划图
• 可以作为选择优质的居住用地开发 的依据。 • 用地应远离工业区及城市大型市政 设施，利于建立优美的居住环境。 • 靠近城市公共中心及其他公共服务 设施，减少配套费用。 • 靠近城市公共绿地、水域，营造良 好的居住环境。
公共服务设施规划图
• • 掌握地块附近的公建配套情况，尽量减少地块内部配套公建。 尽量靠近有利于地块开发的公建。
城市总体规划与房地产
政府的承诺是否可靠？
• 城市总体规划可以随意 修改？ • 承诺的基础建设项目能 否在近期落实？
城市总体规划与房地产
总体规划的修改
《城乡规划法》第四章，第四十六条，四十七条明显规定了城市总体规划，镇总体规划 的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都有着被追究法律责任的风险。
城市控制性详细规划与房地产
控制性详细规划的编制
• 控制性详细规划通常由城乡规划主管部门即规划局组织，委托符合资质的规划 院负责编制。
控规编制的法定程序
城市控制性详细规划与房地产
控制性详细规划的重要性
• 《城乡规划法》第三章，第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提 供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划 主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让土地的位置、使用性质、开发强 度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的 地块，不得出让国有土地使用权。