4.【新员工入职学习资料】《碧桂园项目开发基本流程》

规划 地名 人防 综合管 规划申报 (日照) 市政园 林 教育
线
卫生 交通 环评
水保 林业
立项审批
立项申
请书
立项批文
节能规 划
设计
概念性规划（概规） 修建性详细规划（修规） 方案设计
初步设计
施工图设计 设计变更
提前开工
•桩基提前开工规划报批
总平面图、桩基施工图、施工图 审查报告、电子数据
《建设工程桩基础报建证明书》
特殊情况处理
能不能做，值不值得做。
专家论证（大泽项目）
《施工许可证》
《建设工程规划
许可证》或《桩 基础报建证明书》 甲乙方人工工资 担保金（函） 企业资质证明 中标通知
招投标备案
审图报告
施工组织设计
施工单位安全生 产许可证明材料 安全施工措施费支付计划
项目经理资质证 书及安全考核证
一
• 土地获取阶段 • 规划报建阶段 • 施工报建阶段 • 施工阶段 • 竣工验收阶段
二 三 四 五
开工
桩位平面图 一层平面图 测绘委托 总平面图 电子数据
开工验线
《开工验线测 量报告》 开工验线报告 规划局报批 《建设工程规 划许可证》
市政工程报装
网络智能化 供电
电视
市政配套 工程报装
供水
电信
燃气
进度管理
控制设计
协调施工
单位
变更
流水施工 交叉作业 施工穿插
监控三级 计划
进度管 理
前期策划
新项目要必须选择标准化产品或成熟的产品 把项目最有利的、能马上动工的地方安排销售展示区
规 划 设 计 前 置
要特别重视户型（与客户需求匹配、不是天女散花）
容积率（尽量做满容积率）
尽量提高售建比，减少地下室面积（建独立多层车库） 所有户型都要设置样板房，须控制规划户型的数量 新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房 做好首层架空层的展示和体验，并尽量避免建临建板房 提前通过规划部门预审
329 713 1,193 751 2,327
113 165 258 371 1,935
31 70 102 358
30层高层洋房（精装修） 商业（含售楼部） 底商
12,000 4,670
454 382
3,285 3,073
4,860 822
3,402 394
920 127
总体情况
定案审批
《投资测算表》
首次预售总货量 8.5亿，40%， 首期开盘认购金额 7.4亿，35%， （亿元，万㎡） （开盘1个月内，亿元） 17.7万 15.5万
首次开工时间
12个月投入自有资金 成就共享实现日期
2014-2-18
1.899
首次预售时间
回笼集团资金
2014-8-1
1.810 20%
首次竣工交楼时间
首次竣工交楼金额 首期成就共享奖励金额
集体建设用地
符合土地利用总体规划
充分准备
组建精
干团队
加强风 险控制 争取优
优质
土地
惠条件
项目定 位精准
深入市 场调研
争取优惠
必须争取 降低预售条件 第一步，告知原委（站在 政府角度上）； 第二步，打消顾虑（站在 客观角度上）； 第三步，押保证金（站在 信任的角度上）
• 可以押1.3~1.5倍的建设（达 到预售条件前）保证金（500 元/平方米）。
水电 环保 消防
规划
竣工验 收
电梯
防雷 人防
燃气
三级计划里程碑会议
交楼准备会
• 在首批集中交付前，评审确定集中交付方案，
明确各项准备事项
复盘
总结经验，汲取教训！
共勉
谢谢聆听！
规划委员会
规划公示
《建设工程规划许可证》
一
• 土地获取阶段 • 规划报建阶段 • 施工报建阶段 • 施工阶段 • 竣工验收阶段
二 三 四 五
施工图审查
结构
给排水
施工图审
建筑
防雷
电气
施工图审查
监理
施工
施工备案
设计
勘探
氡气检测
施工准备阶段
1 2 3 4 5 6
临时施工工地申请
临时建筑报建
临时市政路口及管线接口审批 施工占道报批 临时占用城市绿化报批 障碍物拆除、迁移报批
摘牌第一天就应该在当地城市中心见到碧桂园的广告牌！ ----主席语
《国有土地出让合同》
用地红线放点
建围墙
初勘
《房地产开发资质证》
人员资格证
劳动合同
资金证明
《建设用地规划许可证》
《建设项目选 《建设项目用 址意见书》 地预审报告书》
《建设用地批 准书》
《国有土地使用证》
地款
契税
交易服务费
勘探
临时施工工地申请
规划局 《土地使用权出让合 同书》 临时用地位置图
《土地使用权出让合同书》
《建设工程规划许可证》
临时用地位置图
《临时用地合同书》
用地方案图
临时建筑报建
临建方案规划 报建 临建方案消防 报建
临建规划验收
临建消防验收
临建施工图消防
报建 临建施工图规划 报建
临时市政路口及管线接口审批
定案审批
五、产品成本情况
产品类型
售价（元） 单方土地成本（元）
单方建造成本 单方净利 单方其他（元） （元） （元） -
亩产利润（万 元）
地下车位 公寓（装修） 30层高层洋房（板房）
2,674 4,800 8,389 4,749 8,429
662 454 444 662
2,458 3,260 6,485 3,183 3,505
研究客户 • 研究土地影响客户
• 研究客户需要的产品
研究目标客户对住房有 什么需求
【见项目指引第6页】
组建精 干团队
• 研究产品性价比
• 研究当地最早和最新的 城市公园，当地最容易 生长、最便宜的树【见项
目指引第6页】
加强风 险控制
争取优
优质
土地
惠条件
项目定 位精准
深入市 场调研
关注所在城市范围第三产业①（人的产业或内生产业）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏乐观）；城市 8 人群存款②如何；了解供需比③（年销售面积/已出让可供应面积）
0.47 15.74 1.00 16.28
1.91 21.41 19.50
1.81 21.41 19.61
19.61
定案审批
四、产品定价情况 首期定价（元 /㎡） 2,600 4,800 8,000
产品类型
参考楼盘1
参考楼盘2
参考楼盘3
定价理由
地下车位 公寓（装修） 30层高层洋房（板房）
30层高层洋房（精装修） 4,600 商业（含售楼部） 底商 总体情况 8,000 12,000 4,791
合理地配置开发资源:克服瓶颈如收地、报批报建、设计出图、 招投标、材料采购保障示范区的完美实现 做好施工现场总平面布置：做到临设先行、道路先行、管线 先行、计划先行、样板先行 制定重点区域的专项计划：市政、土建、机电、挂石、国振、 装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工，单体中的土建、 机电、装修、分段分面施工
划。
预售
房号编制、门牌号报批、立项批复、规划批 复、总平面图、公安门牌号批复 预售查丈、经批准的建筑施工图、电子数 据、预售测绘报告 预售价格报批
预售
《预售许可证》办理、验资报告、工程进度 报告、商品房预售方案、预售款监管协议、 预售查丈报告、《房地产预售许可证》 房地产预售备案，《房地产买卖合同》 （预售）备案回执 售楼广告设置报批
确定初勘、深勘
勘探点数量
孔的位置、数量、吊线深度、土样（条
形土样） 基础选型
三通一平
临水、临电、排污接点 临水、临电需求量与供应区域；自抽水 时化验处理 前瞻性施工道路的规划
配合外包工程的谈判、合同签定
土方工程
根据规划图做好土方平衡 淤泥翻晒回填与利用 出现土方量过大，难以处理的情况，应 与设计院沟通，适当修改规划
定案审批
定位策划会：
园林 装修 户型
规划
前期策划
第二部分 工作皆前置，摘牌即开工
规划设计前置
做好
前期 策划
强势推进收地
• 系统解决方案 • 合理配置资源 • 克服关键瓶颈 • 施工总平面图
勘探先行进场 提前开展招标
抢重点保绿色 政府关系维护
摘 牌 即 开 工
前期策划
系统解决方案：因果关系、先后次序，形成系统的解决方案
协助开盘
协助按褐银行与公积金管理中心洽谈
开盘策划与交警、公安、消防联动
危机管理
碧桂园的常规开盘流程
签协议 打印认购书
选楼 派筹 签到 轮候区 主持人读筹 验筹区 选楼区 电脑销控 认购资料包
交款 刷卡 现金
签约轮候区
签约区 核价区
发票区
竣工验收备案
交管局报批 规划局报批 城管局报批
临时道路及路口接 口审批
临时市政路口及管线接口审批
施工用水 报批 施工排水 报批 施工用电 报批
管线接口审批
施工占道与迁移
《挖掘、占用城市道路许可证》 同意路灯迁移及管线加固复函
《树木砍伐、移植许可证》
《占用道路许可证》
施工占道与迁移
电力线拆除、迁移报批 电信线拆除、迁移报批 给排水管道拆除、迁移报批 红线内树木砍伐、移栽报批 其它障碍物拆除、迁移报批
研究市场 • 研究市场容量及城市发 展：除了城市人口，城 区人口有多少；城市的 发展方向 • 研究客户群体 有影响力、有钱人有多 少，在哪里，怎样的人 才会来购买我们的房子 • 研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第