第三章不动产估价解读

2020/11/17
第3章 不动产估价
3.1 不动产估价概述 3.2 不动产估价原则 3.3 不动产估价方法
主讲人：李军峰
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3.1 不动产估价概述
❖ 3.1.1 不动产估价的概念及其分类 ❖ 1. 不动产估价的概念 ❖ 不动产估价全称为不动产价格评估。
❖ 不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产 评估形式:土地评估、建筑物评估和房地合一的房地 评估。
❖ 土地评估——对不包括建筑的空地评估。无论房、 地是否合一，都可以单独评估土地价值。
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❖ 建筑物评估——对房屋和构筑物统称的建筑物的评 估。
❖ 建筑物的结构包括：钢结构、钢筋混凝土结构、砖 混结构、砖木结构、简易结构。
❖ 房地价格——土地和建筑物合为一个整体的价格。
❖ 估价程序包括确定估价基本事项、编制估价工作计划、实地确认估价对 象、搜集估价所需资料、选定估价方法计算、确定估价结果和提交估价
报告等项内容。
❖ （5）客观合理价格
❖ 客观合理价格（或价值）——基于估价时点，在正常交易情况下（排除 非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价
格。
❖ 房地产估价师执业资格全国统一考试共有四科： 《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知 识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价 理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。
2❖020房/11/1地7 产估价员、土地主估讲人价：李师军峰
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❖ （2）估价对象
❖ 房地产估价的对象——被评估的各类房地产。
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1.1.2 不动产价格及其决定因素
❖ 1. 不动产价格的概念
❖ 不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而 获得相应权益所支付的代价。
❖ 三个特征：
❖ 一是随市场供求关系变动而变化，因此不动产价格是某个时 点状态下的价格；
❖ 二是不同的不动产权益对应不动产的不同价格，权益不同价 格不同；
❖ 二是稀缺性，指物品的数量没有多到使每个人都可 以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺 乏；
❖ 三是有效需求，对物品的有支付能力支持的需要— —不但愿意购买而且有能力购买 。
❖ 不动产价格与一般物品价格既有区别又有共同之处。
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❖ 与一般物品价格的共同之处，以土地价格为例，表 现为：
❖ 国家主要通过实行执业资格管理制度对不动产估价专业人员 进行管理。
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❖ 注册房地产估价师——通过了国家人事部、建设部 的全国统一考试，取得房地产估价师和估价员的 《执业资格证书》，并经注册登记后允许从事房地 产估价活动的专业人员。
❖ 取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上 相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3 年。
❖ “产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个 方面。
❖ 地产是具有一定权属关系的土地。
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❖ （2）按评估的对象，可分为单项评估与整体评估 ❖ 单项房地产评估——对具备完整或相对独立的可确
指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。
❖ 整体房地产评估——对某一特定地段的地产、房屋 及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。
❖ 可以分为：土地使用权出让、作价入股、房地产转 让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补 偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、 投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价。
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❖ （4）估价程序
❖ 房地产估价程序——房地产估价工作中反复实践而总结出来的科学、合 理的工作步骤。
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3. 不动产估价在我国的发展（略）
❖ （1）确立了房地产估价的管理制度。 ❖ （2）制定了不动产估价标准。 ❖ （3）成立了不动产估价行业组织。 ❖ （4）建立了统一开放的不动产估价市场，形
成了比较完善的不动产估价理论和方法体系。 ❖ （5）拓宽了不动产估价的服务领域。
❖ ①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求 因素的影响；③都是按质论价。
❖ 地价与一般物品价格的不同之处有：
❖ ①不动产价格受区位的影响很大；②不动产价格实 质上是房地产权益的价格；③不动产价格既有交换 代价的价格，又有使用代价的租金；④不动产价格 是在长期考虑下形成的；⑤不动产价格通常是个别 形成，容易受交易者个别因素的影响。
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❖ 不动产估价——专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房 地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价 格或价值进行估算和判定的一种活动。
❖ （1）专业估价人员
❖ 从事不动产估价专业人员——有执业资格的注册房地产估价 师、房地产估价师和注册土地估价师。
❖ 三是无论何种权益的不动产价格都以货币形式支付，一般中 国境内的价格都是以人民币结算。
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土地价格为地租的资本化的货币数额
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2. 不动产价格的形成
❖ 需要具备三个条件：一是有用性，指物品能够满足 人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为 使用价值 ；
❖ 被评估的房地产既涉及房屋所有权及土地使用权， 也涉及房地产的其它权利，如租赁权、抵押权、典 当权及其它权利；既可以是企业拥有的资产，也可 以是其他单位和个人所有的财产。
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❖ （3）估价目的
❖ 估价目的——估价结果的期望用途，是委托人将未 来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何 种涉及不动产的经济活动或者民事行为的依据。
❖ （6）估价方法
❖ 房地产价格通常可从三个途径，即市场途径、成本途径、收益途径来求 取，由此形成房地产估价的市场法、成本法和收益法等三大基本方法。
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2. 不动产评估种类
❖ （1）按评估对象的种类，可分为房产评估、 地产评估、房地产评估
❖ 房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。包括“房” 和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物 和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；