200762522995322长沙市居民住房现状调查分析报告

长沙市居民住房现状调查分析报告
[来源]: 长沙市邦友置业顾问有限公司长沙市房产信息中心
应建设部要求，根据国务院“关于促进房地产业健康发展的六点意见”的精神,我市针对长沙市居民现有住房状况进行了一次较为全面的摸底调查。

此次调查应用系统采样的方式，针对长沙市房屋产权登记及交易备案系统的数据进行统计，并以此统计数据为基础，从住房总量、住房面积结构、住房套均面积、住房性质、住房房龄结构、住房建筑结构、居民购房次数、住房购买对象、住房价格情况等九大方面进行了全面的分析，以求能对长沙市居民住房现状有一个真实，准确的了解。

这些数据主要是指长沙市目前已办房产证的住房和已备案登记但未办理产权证的住房，以下简称为已办证和已购房，其中已购但未办理产权证的住房可视为是新购住房。

一、住房总量
截止2006年上半年，全市已办证和已购房总套数已经达到562999套，其中开福区104152套、芙蓉区117908套、雨花区151615套、天心区107958套、岳麓区81071套；总面积为4899.62万㎡，其中开福区839.30万㎡、芙蓉区1089.60万㎡、雨花区1312.01万㎡、天心区872.05万㎡、岳麓区784.60万㎡。

从现有住房总量分区情况来看，雨花区住房总面积、总套数最大，分别占总量的26.79%、26.94%；岳麓区住房总面积、总套数最小，分别占总量的16.02%、14.41%。

二、住房面积结构
(1)根据国务院“关于促进房地产行业健康发展的六点意见”的精神，将长沙市现有住房面积按照90㎡分段进行统计，90㎡以下的住房总面积占所有住房总面积的46.74％，90㎡以上的住房面积占总面积的53.26％。

(2)已办证90㎡以下住房套数占90㎡以下的住房总套数的95.23%，共计345391套。

已购房90㎡以下住房套数占90㎡以下的住房总套数的4.77%，共计17292套。

(3)已购房90㎡以上住房面积占所有已购房总面积的比例为84.72％。

已购房90㎡以下住房面积占所有已购房总面积的比例为15.28％。

从以上数据统计可以看出，在近年来的住房交易中，90㎡以上户型住宅占绝大多数，结合对100个楼盘的抽样调查结果来看，90㎡以上户型住宅交易情况略好于90㎡以下户型住宅。

由于住宅价格偏低和消费习惯的影响，造成了新建住宅的户型面积多数在90㎡以上。

相对来说，开发企业做大户型可以带来更多的利润，而由于房价相对偏低，消费者有能力购买更大面积的住房。

可见，90㎡以上的住宅占市场主流是有其深层次的经济和社会原因。

三、住房套均面积
截至2005年末，长沙市住房套均面积达到了87.03㎡，其中新建住房的套均面积为116.06㎡。

对现有数据的分析来看，由于新建住房的套型面积相对偏大，从2003年到2005年末，全市居民现有套均面积上升了近3.5％。

从定向开发的住宅与政府机关生活小区的不完全统计结果来看，该类性质的住房面积主要集中在140－180㎡/套之间，这也进一步拉高了全市住房的套均面积。

四、住房性质结构
从全市住房产权性质统计结果看（见图10），商品房住房占全市总量的25.88％，共145682套；经济适用房占全市总量的11.27％，共62476套；房改房占全市住房总量的23.54％，共132530套；二手交易房占全市总量的9.21％，51842套；原有私房占全市住房总量的33.80％，共169459套。

但值得注意的是在住房一级市场（包括商品房和经济适用房）中，经济适用房所占的比例相对比较高，占整个住房一级市场流通的27.24％。

五、住房房龄结构
从长沙全市住房总量的房龄统计与建筑结构统计中发现，长沙市住房房龄分布最多是80年代和90年代，分别占全市住房总量的31.28%和37.62％。

其次是2000年以后建设住房，2000年至今新建住房82188套，占全市住房总量的16.38％。

可见，长沙现有居民住房以80年代和90年代住房为主，未来将有较大的改善型住房需求。

六、住房建筑结构
从全市住房建筑结构来看，多层住宅为住宅建筑的主流，套数比例达到73.19％，为435028套，面积所占比例为全市住房总量的67.97%，共计35837154㎡；但代表新增商品住宅特征的已购房则是以高层住宅和多层住宅占主要比例，合计总套数的占81.65％。

表明长沙住宅用地建设正由开放型土地利用逐渐向集约型土地利用转变。

长沙市主要住房的房龄分布在70年代到90年代期间，住房的规划、建设标准低，住房多为多层砖混结构，几乎没有绿化环境、车库等综合设施配套。

因此随着经济的不断发展，长沙市未来将有大量的改善型住房的需求。

根据对70到90年代建设住房的调查，预计未来改善型住房的需求量约有20万套以上，按照每套90㎡计算，则总共约需要1800万㎡以上。

所以，有理由预测，长沙市“十一五”期间城市住房将进入改善型住房需求的高峰期。

七、居民购房次数
从居民购房次数统计来看，一次购房的比例达85.63%，二次以上购房比例达14.37％。

但由于该项指标统计是以购买者的身份证号码重复次数为依据，没有办法计算家庭为单位购房的次数，所以，该数据偏小，仅能作为参考指标。

近期研究小组针对二次以上置业的情况，进行了100个楼盘的问卷调查（2001－2006年上半年开发完成或在建项目），结果表明二次以上投资的住房买家45.34％，其中外来投资买家也占相当比例。

八、住房购买对象
从长沙全市住房人员来源统计来看（见图15），主要是以本市居民购房为主，占全市住房总量的74.7%，为420551套；外地居民购房占全市住房总量的25.3％，为142458套，其中省内居民，占全市住房总量的14.85％，周边居民及省外居民，分别占全市住房总量的5.03%和5.38％。

外来居民在长
沙市的购房面积约达1257.22万㎡。

可以认为，由于省会的集聚效应，省内居民对来长沙置业与投资的愿望较强，这对活跃长沙房地产住房市场起到积极作用。

九、住房价格情况
“十五”期间，商品住宅价格先降后升，2002年以后，销售价格保持逐年平稳增长态势。

“十五” 期间历年销售价格依次为2392元/㎡、2149元/㎡、2222元/㎡、2391元/㎡、2539元/㎡。

此期间，单位销售价格仅增长147元，上涨6.16%，年均涨幅为1.76%，住宅价格实现平稳增长。

但值得注意的是，由于长沙市经济适用房所占的比例相对较高，其销售的平均价位较低，这就是长沙市住房整体价格偏低的主要原因。

十、长沙市现有居民住房情况总结
综合以上分析，我们就长沙市现有居民的住房情况得出下述结论：
（1）截止2006年上半年，全市住房总套数（含已合同备案）已经达到562999套，总面积（含已合同备案）为48996243㎡；
(2)从住房的房龄与结构来看，全市住房建筑年代主要分布在80年代和90年代，分别占全市住房总量的31.28%和37.62％。

早期住房与现代人居发展趋势相比，在建筑质量、规划与配套水平方面相差很远。

所以，预计长沙在“十一五”期间，将进入改善型住房需求的高峰期；
(3)从套均面积的统计数据来看，全市住房套均面积达到了87.03㎡，其中新建住房的套均面积为116.06㎡，从对定向开发住房与公务员小区的不完全统计结果来看，该类性质的住房面积主要集中在140－180㎡/套之间，由此可见，目前长沙市住房面积在90㎡以上的户型占大多数，而90㎡以下的比例非常小，与“国六条”的要求正好相反。

(4)从居民购房次数来看，二次以上购房居民比例较高。

按照身份证统计来看占全市购房比例的14.37％。

近期对长沙市100个楼盘（2001－2006年上半年开发的楼盘）按家庭调查统计的结果显示，二次以上购房比例达到了45.34％。

投资性购房目的是二次以上购买的主要动因。

分析认为投资性购房过高，就会带来较高的金融风险。

(5)外来居民在长沙市购房的面积约达1257.22万㎡。

可以认为，省内居民对来长沙置业与投资的愿望较强，这对活跃长沙房地产住房市场起到积极作用。