盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
通过举办各种活动，如楼盘开放日 、文化活动等，吸引客户前来参观 和了解项目。
渠道策略
直销渠道
建立自己的销售团队，直接与客 户进行沟通和服务。
代理商渠道
与优秀的代理商合作，扩大销售 渠道和提高市场覆盖率。
网络渠道
利用网络平台，如官方网站、电 商平台等，提供在线咨询和服务
。
服务策略
专业服务
提供专业的售前、售中、售后服务，满足客户需 求。
城市商业主题
作为城市商业项目，盐城韩国城应集 合购物、餐饮、娱乐等多种业态，满 足消费者在购物、休闲、娱乐等方面 的需求。
品牌定位
高端品牌
盐城韩国城可以引进一些高端的韩国品牌，提升项目的品牌价值和吸引力。
时尚前沿
盐城韩国城应关注时尚潮流，引入前沿的韩国时尚品牌和元素，满足消费者的 时尚需求。
形象定位
目标客户群及消费能力分析
目标客户群
以20-40岁的年轻人群为主，同 时吸引家庭客户和喜欢尝试新事 物的中老年人。
消费能力分析
目标客户群具有较高的消费能力 和购买力，对品质和特色有较高 要求，愿意为高品质、独特的产 品和服务买单。
02
CATALOGUE
产品定位策略
主题定位
韩国文化主题
盐城韩国城应以韩国文化为主题，展 示韩国的历史、艺术、美食、时尚等 元素，为消费者打造一个沉浸式的韩 国文化体验。
06
CATALOGUE
产品评估与优化
产品评估指标体系
市场需求
评估市场需求，包括消费者对产品的接受程 度、购买意愿等。
产品特点
分析产品的独特性、优势和劣势。
竞争状况
分析竞争对手的产品特点、价格策略等，了 解市场竞争状况。
盐城金大洋城市生活广场商业项目定位报告102
SOHO办公 咖啡 茶楼 餐饮
广告语
商业 项目简述
低投入高回报
老百姓买得起的商铺
项目位于盐城体育馆，主要未来的服务对象是生活在周边的居 民。所以项目对于周边的居住区也是有一定辐射作用。
总建面 商业 住宅 包租回报 开盘日期
1F 2F 3F
缤纷亚洲（d）
6.8万㎡ 6.8万㎡ 0万㎡
7% 2006.04
中天时尚米兰广场（c）
总建面 商业 住宅 包租回报 开盘日期
6万㎡ 2.38万㎡ 3.62万㎡
9%
2007.04
总
面
积(
主力面积(㎡)
万
㎡)
1F
1.7
7—40
2F
0.6 自由分割 8
主题诉求
市场状况分析
项目现状
准现房
价
格
（销
万售
业态
元/ 率
㎡
）
1.7 1.9
65 %
百姓精品购物
0.9 1.1
48 %
项目条件及相关案例分析
市场分析
发展定位
资料收集 实地调研 问卷调查 客户访谈
专业经验
主题 功能/业态定位
产品定位 价格定位 目标客户定位
区域分析
盐城被国家提为国家发展战略的重点城区,也是苏北区域中 心，经济快速增长，面临巨大发展空间 项目所在区域为盐城新城行政、教育、文化中心 项目商业规模大，且处于城市新发展区域
经营定位：受规模和档次的局限，定位模糊，同质化经营严重。经营个性不强
消费层次：为盐城消费力最高费区域，人均单次消费额百元左右
业态发展：新型商业物业—酒店式公寓(悦达东园)已经出现
我们的思考？
休闲商业综合体创新设计驶向太平洋的休闲商船江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计
休闲商业综合体创新设计：驶向太平洋的休闲商船——江苏盐城金大洋城市生活广场初步方案设计项目背景具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。
休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。
绿维创景在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中，融入地中海风情及海洋文化主题，使商业建筑本身具有鲜活的生命力，此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。
项目背景海洋经济时代的到来盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。
城市定位为江苏沿海中心城市、新兴工业城市、海洋经济服务基地。
2007年8月，《江苏省沿海开发总体规划》闪亮出台：江苏将利用10年时间，完成固定资产投资3万亿元。
依托沿海大港建设，打造以新能源、海洋特色产业、现代物流业、临港大型石化产业为重点的沿海产业带，加速形成新型工业化基地和现代农业基地。
连云港、盐城、南通三大港群串起江苏千里“黄金海岸”。
综合盐城宏观经济发展现状及城市发展机遇的简要分析，我们认识到盐城未来发展的巨大潜力，特别是最近刚通过的《江苏沿海地区发展规划》必将成为江苏乃至中国吹响迈入海洋时代、跨入新经济时代的号角。
对于江苏沿海地区，特别是拥有江苏最长海岸线的盐城来讲，海洋经济时代已经到来，“向海洋要效益”势必将成为盐城市今后城市发展的一项重要经济增长极，它必将成为盐城城市发展最为重要的发展方向。
全市的各行各业都将在政府的指引下、“海洋经济”发展的大趋势下，携手促进盐城经济发展。
盐城休闲商业现状通过对盐城旅游、城市人口、消费结构、城市片区发展以及商业环境、商业市场以及商业地产的综合分析，我们发现盐城商业发展呈现出“城市商业名片、文化名片”缺乏，“文化消费”需求凸显，商业网点发展已构成第三产业活动单位的主体、百货零售业占市场主导地位，南部形成城市副中心等几个特点；商业地产存在开发节奏快、供需不平衡，区域结构差异大、业态结构不合理，次主力店分布零乱、聚集效应不强等问题。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期改善需求为主改善需求为主生存的需要生存、改善需求皆有3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
中韩小商品城营销推广案及品牌提升解决之道
定制化服务
提供个性化定制服务，满足不同消 费者需求。
03
02
韩流元素注入
引入韩国流行文化元素，增加商品 吸引力。
环保理念推广
倡导环保理念，推广环保材料制作 的小商品。
04
价格策略与促销活动设计价格层根据产品品质和定位，设置合理的价格区间。
会员优惠
推出会员制度，为会员提供专享折扣和优惠活动。
线下宣传渠道
通过户外广告、地铁广告、商场促销等线下宣传方式，扩大品牌覆盖面和影响力。
渠道整合与优化
根据目标受众的媒体使用习惯和偏好，对线上线下宣传渠道进行整合和优化，实现资源共享和协 同效应。
口碑营销策略实施
优质产品和服务
提供高品质的商品和专业的服务，满足 消费者的需求和期望，为口碑营销奠定
良好基础。
02
团队协作至关重要
本次项目的成功得益于团队成员之间 的紧密协作，未来应继续加强团队建 设，提高团队协作能力。
03
数据分析助力决策
通过对销售数据、会员数据等的深入 分析，中韩小商品城可以更准确地把 握市场需求和消费者喜好，为未来的 决策提供有力支持。
未来发展趋势预测及应对策略
个性化消费需求崛起
随着消费者需求的日益多样化，中韩小商 品城将更加注重个性化消费需求的满足，
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
监督实施与更新
设立专门的品牌管理部门或委托专业机构， 对视觉识别系统的实施进行监督和更新，确 保品牌形象与时俱进。
线上线下宣传渠道整合优化
线上宣传渠道
利用搜索引擎优化（SEO）、社交媒体营销（SMM）、电子邮件营销（Email Marketing）等手段， 提高中韩小商品城在网络上的曝光度和知名度。
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案80
商业B栋-2层12来自1、大型超市（4400㎡） 2、平价海鲜酒楼（1000-1200㎡）
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报 方案80
商业B栋-3层
1
2
1、大型超市（2200㎡） 2、大中型品牌餐饮店（2200㎡，1-2家） 例如：俏江南、粤珍 轩等
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报 方案80
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报 方案80
【 历年居民年人均可支配收入状况 】
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报 方案80
【 历年消费品市场增长情况 】
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报 方案80
✓ 商业布局分析
1-5、现有商业
6、项目周边商 业，目前不成熟 7-8、在建商业 项目
欧堡利亚商业广场
✓ 项目定位方向
目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、 餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合 适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。
酒店 餐饮
新城市中心
商务
大型超市 购物中心
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报 方案80
1层和中间裙楼的1、2层引入精品购物（如家 居生活专卖、时尚服饰、饰品等）、特色餐饮、 快餐等。
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报 方案80
商业B栋-1层
2 1
4
3
1、大型超市入口（700-800㎡，加上2-3层，共约7500㎡） 例如：华联吉买盛。 2、精品购物、品牌连锁餐饮、品牌家居用品（4500㎡） 例如：肯德基、麦当劳、时尚服饰等 3、商务轻餐、咖啡厅等（2200㎡）例如：星巴克等 4、二层餐饮入口
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
“韩国城”产品定位建议方案第一部分市场分析一、盐城商业地产发展形势（一）、盐城市区商业中心的布局现状1、商业中心发展现状根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。
“中心商业圈”主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市的市级商业中心与区级商业中心。
“特色商业圈”主要是指适应某一区域的功能特征，而形成与之相配套的商业业种业态相对集聚的零售商圈。
“居民消费圈”主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈，其可以包括覆盖面较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心与社区商业中心。
表1：盐城市区主要商业中心现状商业空间类型位置核心商圈基本商圈主力业态中心商业圈建军中路地段市区全市百货店、商业街、大卖场黄海路市区全市综合性批发市场、大卖场居民消费圈开发区商业街、榆河路、解放南路与大庆路交汇处、盐居民区超市、大卖场、农贸市场（资料来源：通过实地调查所得）（二）、盐城市区商业布局的空间特征1、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。
从2004年前后，大型新型零售业态陆续登陆盐城市区，如：大型综合超市、大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈则有家具专业店与大卖场组合。
业态空间分异现象逐渐出现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时代、华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。
家居建材市场位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。
2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表现，使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
“韩国城”产品定位建议方案
第一部分市场分析
一、盐城商业地产发展形势
（一）、盐城市区商业中心的布局现状
1、商业中心发展现状
根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特
色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。
“中心商业圈”
主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综
合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市的市级商业中心与区
级商业中心。
“特色商业圈”
主要是指适应某一区域的功能特征，而形成与之相配套的商业业种业态相对
集聚的零售商圈。
“居民消费圈”
主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈，其可以包括覆盖面
较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心
与社区商业中心。
表1：盐城市区主要商业中心现状
商业空间类型位置核心商圈基本商圈主力业态
中心商业圈
建军中路地段市区全市百货店、商业街、大卖场
黄海路市区全市综合性批发市场、大卖场
居民消费圈开发区商业街、榆
河路、解放南路与
大庆路交汇处、盐
居民区超市、大卖场、农贸市场
（资料来源：通过实地调查所得）
（二）、盐城市区商业布局的空间特征
1、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。
从2004年前后，大型新型零售业态陆续登陆盐城市区，如：大型综合超市、大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈则有家具专业店与大卖场组合。
业态空间分异现象逐渐出现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时代、华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。
家居建材市场位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。
2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合
市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表现，使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。
3、商业企业连锁化，提早布点争夺市场
市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈，人民超市、文峰超市、雅加乐超市等加快了对市场的袭夺，主要体现在对优势区位的提前布点上，特别是新开发的居住区，如城南新区。
二、盐城市区商业布局中存在的问题
（一）、中心商业圈与局部区域商业物业供给过量，商业网点进入时机把握欠妥当，商业网点市场定位模糊、地理定位盲目。
首先，从市区2005与2006两年的商业地产开工量来看，“增量物业”明显超出“存量物业”的正常增长速度，2005年的商业地产存量约为308万平方米，马路、双元路
特色商业圈 迎宾路
市区 全市 电脑器材一条街
新高力商城、鸿基
家具城、百易家居、大世界装饰城
市区
全市 建材、家具专业店 开放大道
市区 全市 汽配一条街
而到2006年新增物业就已经达到180多万平方米，增长率超过60％，超过商业地产的正常增长速度10％～15％这个比例，也超过盐城市GDP的增长速度和盐城社会零售品总额的增长速度，在市场逐利性推动下，商业地产开发过度结果就是商业物业的“供大于求”，即：物业供应超过零售商业发展需求，必将会造成闲置地产。
其次，从新增商业地产空间布局来看，中心商业圈商业地产开发力度大，商铺供应量大。
解放南路商业开发力度大，定位大多以中心商业圈为主，它们相距不远，市场区域重合度高，它们未来主力业态定位为大卖场，该类业态的市场辐射可达3公里，那么未来市场竞争将异常激烈。
当前具体问题主要表现为：
1、城南配套跟不上商业开发步伐
南拓已经成为盐城市区规划的重要内容，城南成为城市规划发展重心，按政府规划该分区人口将达到31万人。
南片区商业若要定位于区域型商业圈，必须有足够的门槛人口，配套的基础设施，交通站点等重要的因素，在这些要素没有完善之前进入大体量的商业物业本身就带有很大的风险。
2、业态趋同竞争激烈
商业地产开发商市场定位模糊，地理定位盲目，存在着同类业态“扎堆儿”的隐患。
开发商在开发中未对商业地产进行目标市场定位，商业中心等级定位不明确，空间定位存在很大的盲目性。
如体育中心、瑞景新时代、国飞尚城商业街、缤纷亚洲未来的发展只有进行错位经营，特别是在目标市场定位上彼此有所侧重，才能保持较好的收益。
（二）、商业开发过度集中于局部地段，为日后交通问题埋下隐患大型商业网点聚集解放南路，势必造成该地段未来的交通拥挤问题。
政府在规划中将建成区规划为百万人口的市区，伴随城市化速度加快，商业网点的过度集中，未来的交通拥挤问题在所难免，正确处理交通与商业之间的关系是商业中心健康发展的关键。
（三）、新开发的居民区商业网点欠缺，部分功能区配套商业地产开发出现超前与滞后现象
新建居住区的社区商业网点供应不足，商业设施滞后的矛盾比较突出，数量。