嘉德置地的运作模式
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
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楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
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平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
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楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
我国房地产业利用海外基金的现状及发展对策
与国内房地产开发商合资合作 ， 提供 资金支持 ， 与国 内开发商进行利 润分成 。如荷兰 Ｉ Ｇ Ｎ
１ ７ Ｏ
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与首创集 团合作开发的太平洋新城项 目。二是与开发商形成战略伙伴关系 。对开发企业直
接投资参 股 或成立 新 的投资 公 司 ， 利用 开发 商寻 找土 地 和新 项 目。２０ ０ ４年顺 驰 中 国控 股有 限公 司与摩根 士丹 利房 地产 基金 达成 战略合 作 投 资 意 向 ， 同进 行 房 地 产开 发投 资 。三 是 共
波浪 潮 。
一
、
我 国房 地产 业利外 ， 地产基 金 是一 个发 展 了数 十 年 的成 熟 行 业 ， 于产 业 基金 的一 种 ， 般 是 指 房 属 一 房地 产信 托投 资 。在 美 国等 大多 数 国家房 地 产 信 托投 资 基 金 专 ｆ， 房地 产 项 目的开 发 、 －Ｎ于 Ｉ 租 赁 、 售 和消 费等 方面 ， 分散 的社 会 资金 于一 体 ， 投 资体制 上 采用专 家 经 营 、 业化 管 销 集 在 专
直接在国内成立独资项 目公司 ， 进行投资与开发 。比较典型的是新加坡嘉德置地 ， 该集团在 北 京 的投 资项 目均 以外 商独 资企业 的形 式开 发 。 ２投 资收租 型 。有 两种 投资 方式 ， 、 第一 种 方式 是 投 资 成熟 物业 ， 期持 有 收 租 营利 ， 长 不
介入前 期开 发 。 。例如 ， 嘉德 置地 收购 的安 贞华 联 和 望京 华 联 总建 筑 面 积 为 １ 平 方 米 的 ３万
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凯德商用中国公司介绍(中文版)
Vijayawada Belgaum Panaji Hubli-Dharwar Andhra Pradesh Goa Karnataka Bangalore Chennai Mangalore Pondicherry Mysore Pondicherry Salem Tiruppur Kozhikode Tiruchirappalli Coimbatore Lakshadweep Madurai Kerala Tamilnadu Thiruvananthapuram Kochi
北京来福士中心 北京, 中国
合您广场 槟城, 马来西亚
Vivit Square 东京, 日本
Forum Value Mall 班加罗尔, 印度
1.数据截止2011年10月31日；新币市值为50亿，以S $ 1＝￥5的近似汇率换算； 2.不包括凯德商用在Horizon Realty Fund的权益,因其不受其管理； 3.此处是以物业资产总值计，而并未按凯德商用实际权益计算。 11
欧洲
中国
韩国
日本
印度
泰国
>110
个城市
越南
马来西亚
住宅 办公楼 购物商场 服务公寓 综合房产
新加坡
>20
个国家
印尼
澳大利亚
房地产金融服务
来福士房产 跨领域业务 学校/教育设施 (嘉德希望基金援建)
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凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
市场战略“3+3+2”
• 集中于核心市场
核心市场 - 新加坡，中国，澳大利亚 辅助市场 - 越南，马来西亚，欧洲* 机遇市场 - 日本，印度
(凯德商用产业在华设立的企业)
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凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
丁力业简介
丁力业个人简介性别:男职务:“深国投商用置业（集团）有限公司”创始人之一，核心管理团队领袖。
自2003年公司成立至今，丁力业一直担任公司首席执行官，现任公司董事长兼首席执行官，全面负责公司经营和管理工作。
具体介绍：名字有点陌生，但提到西溪印象城的幕后东家，大家都明白了。
那个大型购物中心“购物+体验”印象模式，丁力业就是投资方。
丁力业以超40亿元的投资总额，在2013年让印象城落户杭州西溪、宁波。
成为风云浙商原因a.近年来，丁力业响应浙商回归的号召，在浙江新建了多个大型商业综合体项目，总投资超40亿人民币。
其中位于杭州城西的西溪印象城项目是杭州购物面积最大的城市综合体，建筑面积21万平方，它的出现极大地改变了杭州的商业生态，所倡导购物+体验的大型购物中心模式也越来越受到消费者的推崇。
b.深国投商用置业是国内商业地产开发商中国际化程度最高的企业。
2013年，美国基金巨头黑石集团和工银亚洲入股集团，是目前国内商业地产行业金额最大的融资之一。
c.丁力业是将全球最大零售企业沃尔玛引进中国的第一人，并与沃尔玛组成了战略联盟，是沃尔玛在中国最重要的商业伙伴之一。
管理理念与能力表现●在他的管理下，集团在大陆地产界成功首创了“地产+金融+商业运营管理”的模式，在地产金融领域与大批国际知名企业如：新加坡嘉德置地、摩根士丹利、美国西蒙集团、高盛、凯雷等建立了战略合作，在中国大陆累计共同开发管理了超过六十七个商业地产项目。
●作为“非典型”的温商，丁力业从事住宅和商业地产事业逾二十五年，成功创造了以“印象城”为代表的、中国最领先的商业地产开发、运营及资本运作模式。
丁力业凭借对商业地产发展趋势的洞察、对中国国情的了解，以及与国际资本市场深入、广泛的合作，成为国内商业地产领军人物。
管理职能对成功的作用丁力业以其从事住宅和商业地产事业逾二十五年的经验，充分发挥管理中的计划职能，设定计划，明确未来目标，由此开创以“印象城”为代表的、中国最领先的商业地产开发、运营及资本运作模式。
上海商业考察报告
上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。
上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。
上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。
经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。
上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。
上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。
人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。
上海现在以工业与服务业并重。
轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。
而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。
城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。
包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。
上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。
上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：∙持续为股东创造价值∙提供优质的产品和服务∙吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略∙集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
∙平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
∙壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
沿海集团与国际房地产标杆企业SGPP比较
沿海集团与国际房地产标杆企业SGPP比拟中国的房地产市场目前正处于由高度分散走向集中的阶段，中国房地产企业的集中度也在不断提高。
在长三角、珠三角、环渤海与、##等重点市场，由于竞争的加剧，主流的开发商已进入以企业品牌加项目品牌为主导的精细化竞争状态。
与此同时，随着中国经济的高速开展，以与对人民币升值的预期不减，全球资本加速流向中国的房地产市场，并以直接投资〔如美国Hines 汉斯集团〕、参股开发企业母公司或项目公司等形式，逐渐渗入中国房地产市场，参与到与本土房地产企业的激烈竞争中来。
可以预见，未来的中国房地产市场，除了本土企业间的竞争外，与国际房地产企业的直接比赛也指日可待。
为此，我们选取美国Pulte Homes Inc.〔简称PHM〕、日本Mitsubishi Estate Group 〔简称三菱地所〕、新加坡CapitaLand Limited〔简称嘉德置地〕、##长江实业(集团)##〔简称长江实业〕共4 家国际房地产企业标杆，在国际层面与沿海集团进展规模性〔Scale〕、成长性〔Growth〕、盈利性〔Profitability〕与开展潜力〔Potential〕方面的比拟，力求帮助沿海集团深入了解优秀房地产企业标杆的经营情况，在未来企业战略的制定、业务的开拓、绩效的评估等方面以资借鉴。
报告所用数据来自沿海集团填报的“2007 中国房地产百强企业研究数据信息表〞。
国际房地产标杆企业简介〔1〕美国：Pulte Homes Inc. (NYSE: PHM)Pulte Homes, Inc., (NYSE: PHM) 是万科的标杆企业。
该公司1956 年在美国密歇根州成立，从事住宅开发与相关金融服务，在27 个州52 个市场中运营，是在纽约证券交易所上市的财富150 公司。
其直属子公司包括Pulte Diversified panies, Inc., Del Webb Corporation(“Del Webb〞)和其他从事住宅开发的子公司。
商业地产战略转型基础条件论文
商业地产战略转型的基础条件摘要：在国家调控日益加码和房地产行业深入发展的背景下，加大商业地产投资成为房地产行业的一股热潮，众多主流房企正试图实施商业地产战略转型。
但是，商业地产的固有特点决定了该转型必须在具备一定的资源储备和核心优势基础上方可进行，忽略商住地产之间的差异将为其长远发展带来隐患。
本文将通过对商业地产特点的分析，提出实施商业地产战略转型的基础条件。
关键词：商业地产战略转型基础条件产行业结构升级趋势凸显及国家宏观调控常态化实施，商业地产以其高端化形象、经营现金持续流入和规避国家调控等特点，成为房地产行业延伸产业纵深、分散运营风险及扩大行业影响力的一个重要选项，众多原本专注于住宅开发的主流房企正积极谋划向商业地产战略转型。
同时，尽管商业地产红极一时，但行业中也存在盲目开发、空置率居高及回报率趋低等问题。
究其原因在于，传统房企往往忽略商住地产之间的固有差异，习惯于以住宅模式进行商业地产运营，对战略转型商业地产困难预估不足，导致企业在前期融资、中期建设招商、后期运营管理乃至组织安排等方面应对不足，这在近几年商业地产项目供应井喷的背景下显得尤为突出。
本文将在分析商业地产特点的基础上，探讨传统房企战略转型的基础条件。
1.商业地产的主要特点商业地产是兼具地产开发、商业运营和资本运作三重属性的复合型行业，与传统住宅开发强调的“高周转”不同，商业地产注重“长期持有”及持有期间的租金收入、物业升值和资本运作，其涉及的专业领域和需求的核心资源也远多于住宅开发。
1.1价值体系复杂商业地产价值体系远较住宅复杂，这构成了商住间的根本差异。
从价值组成来看，传统住宅地产主要体现为“开发价值”，即房企开发项目所获取的“销售收益”；商业地产价值除开发价值外，还体现在“资本价值”、“租赁价值”和“商业价值”等三个方面，即持有期间的资产增值、租赁收益和消费终端的经营收益，这其中最核心的是商业价值，它直接或间接影响了其他三项价值。
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全业务链发展模式
房地产开发
地产投资
核心业务
• 住宅房产 • 商业房产 • 商用综合房产 • 服务公寓
物业管理
房地产金融 服务
• 休闲娱乐产业
服务公寓运 营
资产管理
“1+1＞2”
嘉德置地把全业务链发展模式 带到了中国，并不断复制和调整，现 已具备了房地产金融-房地产开发-物 业服务-酒店服务-资产管理的全业务 链条，不同业务体系形成合力，达到 “1+1＞2”的效果，不同业务部门 之间分工明确，由基金负责融资，由 凯德置地负责地产开发，由雅诗阁、 资产管 理 房地产 开发 房地产 金融
在中国进行房地产投资。
西直门嘉茂购物中心
13.2亿元从金融街手中 收购西环广场的商用部分， 改造成现在的西直门嘉茂购
物中心，并分别于2008年2
月和9月将其一期和二期售 予嘉茂中国信托（CRCT）。
凯德 ·中国
嘉德置地设立了嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商有产业中国孵化基金，共 募集10亿美元专注于中国的商业项目，两个基金定位不同，一个投资于开发环节， 一个投资于持有培育和改选环节，两者结合，对嘉德置地旗下各项业务的开展提供有 力支撑。
以新开10家左右的速度在扩张。
运作模式的三个突出特点
贯穿整条房地 产价值链的多 元业务
地产金融框架
升计划
通过整合其独特的综合性商用地产业务平台，凯德商用——
帮助商用地产业主管理资产，并实现资产效益的最大化； 通过创建上市和未上市的商用地产基金，将资产转化为资本； 通过管理并增资此类基金，实现商用地产业主和投资者的回报最大化
上市REITs
嘉德置地旗下有5
支上市REITs，其中雅诗
阁公寓信托（ART）和嘉 茂中国信托（CRCT）在 中国境内持有物业。 CRCT是新加坡首个专注 于中国零售型房地产的 REITs，主要投资目标是 对中国境内持有型商业零 售设施进行长线投资。
凯德中国项目发展的资金来源
凯德的营运模式
CRCT在新加坡交易所上市，接受投资人认购基金单位，由嘉德商用中国基金管理 公司担当CRCT基金的管理人，该基金通过离岸注册的壳公司持有位于中国境内的购物
凯德新动向
凯德商用中国项目遍布全国42个城市运营着120余 个项目，管理资产超过2000亿元。凯德在全球有102个购 物中心，在中国有60个，据悉，从去年起对目前旗下所拥
有的47家以“嘉茂”和“嘉信茂”品牌命名的购物中心
（包括11个未开业项目）进行变更，更名为“凯德MALL” 或“凯德广场”，部分地标性物业名称保留，凯德商用更 是加大在中国的投入，拟在三到五年内，把在中国目前拥 有并购物中心数量扩大到100家。
中心资产，与此同时，由嘉德旗下的商用物业管理公司提供物业服务。
由此可见，为CRCT提供基 金管理和物业管理的公司都是嘉 德的子公司，这样，嘉德在持有 商业物业一定比例权益、获取租 金和升值收益的同时，还可以通 过提供基金管理服务和物业管理
服务收取费用。通过REITs结构，
嘉德置地可以不断将成熟商业项 目注入套现，减少商业项目中的 资金沉淀，加速资本的高效流动， 充分提高资金利用率。
嘉德置地的运作模式
“凯德”简介
作为进入中国最大的外资商业地
产投资和运营管理商，凯德 （capitaland，在新加坡企业名称为
“嘉德”）无疑是一支不容忽视的重要
力量。嘉德置地在全球范围内的购物中 心数量超过了100座，持有和管理的商
业面积超过1000万平方米。其中，在中
国拥有60多家购物中心。凯德还在一、 二甚至三线城市快速扩张，每年在中国
嘉德商用和凯德自己成立的商业管理
公司负责后期项目运营，全业务链模 式是其能够纵横全球的重要优势之一。
酒店服 务
物业服 务
房地产金融
嘉德置地在房地产金融业务方面走在了亚洲前列，截至2009年底，嘉
住宅、办公楼、科技园等多种类型。其中，有9支私募基金和2支上市REITs
德集团在全球共有17支私募基金和5支上市的REITS，投资领域涵盖了零售、
2003年，嘉德置地便成立了“凯德置地中国住宅基金”，筹集资金0.61亿美元，
用于凯德在上海和北京的项目。鉴于中国对外资的严格审查和监管，该基金的发起实 际上是对中国房地产投资的一次投石问路。
2005年，嘉德成立了凯德中国发展基金，私募规模达4亿美元。该基金成立7天后，
凯德置地就以10.7亿元拿下宁波江北区一块9.8万平方米的土地。2006年6月6日，嘉 德商用发起总额6亿美元的嘉德商用产业中国发展基金，主要投资于与深国投合作开 发、以沃尔玛为主力店的一系列购物中心项目，也投资凯德或第三方拥有的其他购物 中心。 雅诗阁酒店式服务公寓、来福士品牌城市综合体、嘉德商业都拥有各自对应的私募 基金，如雅诗阁服务公寓（中国）基金、来福士中国基金和中信凯德科技园基金等。