重庆金源时代购物广场项目考察报告

三、项目定位
（一）主题定位：西南第一超级商业MALL （二）客户定位：市一级的购物中心，定位为吸纳重庆市内甚至是重庆周
边其他市县的消费人群，例如前期定位的高端产品批发市场。 （三）形象定位：集购物、娱乐、餐饮、文化和休闲为一体的“一站式”
商业中心。
四、产品设计
（一）总体布局： 1、如图所示,面向示意 图为上北下南，左西右 东；①板块是35万㎡的 购物中心，②板块是8 万㎡地上一层地下两层 的停车场，③板块是2.3 万㎡的方特科幻公园， ④板块是5.5万㎡的君豪 大饭店，⑤板块是4万 ㎡的公寓式写字楼，⑥ 板块是三栋共计9.4万㎡ 的高级住宅。 2、购物中心一共6层， 写字楼和酒店最高皆是 26层，高级住宅28层。
③空调位：中央空调系统设置在 固定的房间内，没有放在顾客可以 看见的地方，这是设计的长处
（3）内景： ①内部广告位：根据不同的
业态业种，购物中心内部 的广告展示方式也是有所 不同，如上图所示的居然 之家的广告展示方式是将 广告位放在走廊边上，而 下图所示的艾米国际影城 则是将广告放在墙面上， 并且是灯光设计方式
二、区位状况
本案
（一）商圈区位： 1、宏观商圈环境：项目四
周为一级商圈解放碑，二级商圈 观音桥、石桥铺、杨家坪和南坪 所包围，本案在观音桥商圈南部 边缘部分，实际上不在任何一个 商圈。
2、宏观商圈影响：两种情 况，一是项目本身够大够强，吸 引其他几个商圈的人流来支撑， 显然本项目的开发者也是这么设 定的；二是项目本身影响力不足 以对其他几个商圈人流产生强大 的吸引力，本案将在几大商圈的 夹击包围中陨落，这也许是金源 时代购物中心的现状。
3、微商圈分析：5-10分 钟自驾可到本案的商圈是 观音桥、江北CBD以及解 放碑CBD，本案在三个商 圈最外围的交接点，既不 能分流其他商圈的消费人 群，也不能借助于成熟的 商圈搭顺风车。
4、组团分析：四周有较 多人气的是金砂水岸、东 方家园智苑、金竹苑和半 山华府，但人口也较少， 北部的金竹苑等也受到观 音桥的分流。
②装修风格：大多采用简欧 风格，材料颜色方面也能 达到中等装修水准
③导购标示：这是设计的不 足，全购物中心导购标示 非常少，也许是因为中心 内部本身业态混乱吧。
（4）其他设计：
①休憩场所：购物中心内 部没有足够的休息场所， 木质条凳等简单的供消 费者歇脚的地方无处可 寻。②中庭：下图所示 的是椭圆形的中庭设计， 六层楼采用了无变化的 整齐构造，直观上达到 了大型购物中心的标准。 ③小品设计：就整个购 物中心而言，观赏的艺 术性小品雕饰缺乏，让 人觉得这里只有商业， 没有愉悦心情的情调味 儿，故而这也是败点。
容积率：2.7
绿地率：22.7%
车位：7000
空调系统：中央空调系统，设置有先进 的智能化空调系统
电梯：150余部，包括各类直升梯、观 光梯、扶梯、货梯等
物流配送：物流通道宽14米、高8米， 可适合各类运输车辆通行卸货，货梯直 通各区域、各楼层
展示平台：拥有约4万平方米的广场， 可举办各种大型商品展示、推广活动
（3）主要的长途用汽车站、 火车站、港口和机场：汽车北 站、菜园坝汽车站、菜园坝火 车站、朝天门汽车站、朝天门 港口、龙头寺火车站、江北国 际机场，其中比较近的是菜园 坝汽车站和火车站、汽车北站。 这一系列的长途客运、货运站 点为此项目提供了远距离目的 性消费的可能性，但是真正起 决定性作用的还是项目的吸引 力、号召力和微观交通的通达 性，因此项目具备了一切成功 的外部条件，成败皆决定于项 目的内部因素。
（二）单体 1、购物中心
（1）人流动线：①主广场 东部的入口是主入口，由于 整个购物中心呈L状布局， 与北部的君豪大饭店构成半 包围弧状，因而广场东部也 是主出口；②车库：主广场 上的露天停车场，设计上没 有分人车道，建设之初是为 了提供展览场地而设计的， 显然这有违背人车分流的原 则，当然整个项目的地下车 库入口在购物中心楼下，进 入车库要穿过广场，这也是 违背人车分流的；
（二）交通区位：
1、宏观交通： （1）现状：本案距离道路等级较 高的快速内环线较远，次一级的东 西向的松石大道和海峡路与本案的 距离也是相当远，轨道交通线相对 较近。 （2）宏观交通分析：本案周围没 有一条双向超过三车道的通道，对 于其他城市甚至是重庆市内的其他 商圈的购物人群到此的通达性影响 很大，尤其是自驾车购物的人群是 一个挑战，塞车现象突出；临近一 点的轻轨三号线，对于买小商品的 消费者很有利，但是不适合大宗购 买及大件物2.6 商业地产部
一、基本指标
开发商：盛世金源集团·重庆金源时代购物 广场有限公司
开盘时间：2005年12月23日
总投资：26亿RMB
总用地面积：243272平方米
占地面积：26.7万㎡
总建筑面积：68万㎡；其中，购物中心35 万㎡，方特科幻公园2.3万㎡ ，君豪大饭 店5.5万㎡ ，公寓式写字楼4万㎡（最高26 层），高级住宅9.4万㎡ ，地上一层地下 两层停车场约8万㎡。
在同一水平面上，原则上是主要展示面；
东部轻轨三号线距本案有600米左右距
离，南部的轻轨一号线与项目地之间是
嘉陵江，这对于乘坐轻轨来购物的人群
有不小的影响
②公交站点：122、123、127、401、 605、615、617、630、631、810、 863，除401外，其他公交车站点与项 目有至少500米得距离，其中401路站 点在项目的中央广场内。
2、微观交通：
（1）现状：
①道路：东部金源路双向两车道，南部
快速干道北滨一路双向两车道，西部兴
竹路双向两车道并且旁边有高架桥，北
本案
部万兴路双向两车道，最近的大桥是嘉
陵江大桥；项目所在地整个地形是北高
南低，故北部通道与本案有大概10米的
高差，也决定了东西道路与项目不可能
在同一平面，只有南部快速通道与本案
（2）外观： ①外立面建筑材料:购物中心外立 面装饰材料有玻璃幕墙、石材、漆 胶以及塑料膜制品，整体上仅有居 然之家外立面装饰略显大气
②广告位内容与形式：：如图所 示，购物中心南面的昭式广告牌， 如农贸市场一样的名字和支撑体设 计，一下降低了其档次和地位，主 广场上如下图所示的一样，各种广 告牌琳琅满目，参差不起，十分的 凌乱，更甚者则是广告用的材料是 纸制品和塑料膜，这个西南第一购 物中心的名号相差甚远。