住宅成本估算
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析,开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等.前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成.现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备,目前,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅，规划容积率为2.5,出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2.经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
房地产评估——成本法
房地产评估
单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单
位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘
以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物
的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面
积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用 途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为 1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为：
(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47 (元/M2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土 地增值收益
=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用 权价格为：
2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产
3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交 易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、
行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以 及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费 等。
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点：
1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资 利息-销售费用-销售税费
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
成本法评估房屋报告案例
成本法评估房屋报告案例成本法评估房屋报告是用于对房屋进行评估的一种方法。
下面是一个关于成本法评估房屋的案例。
某地一栋房屋需要进行评估。
这栋房屋是一栋三层楼的住宅，总建筑面积为200平方米。
房屋建成于1990年，使用了钢筋混凝土结构，外墙为砖混结构。
目前房屋的使用状态良好，无需进行大规模的维修。
首先，对该栋房屋进行建筑物评估。
根据房屋的建筑面积、建筑结构和使用年限等因素，确定了房屋的基准价格。
例如，每平方米的建筑造价为5000元。
根据房屋面积和基准价格，可以计算出该栋房屋的基准价值为100万元。
接下来，对该栋房屋进行设备和家具的评估。
通过调查和估算，确定了房屋内部的设备和家具总价值。
假设设备和家具的总价值为10万元。
然后，对该栋房屋进行土地评估。
土地评估主要考虑房屋所在地的土地价格和使用权。
根据当地的土地市场价格，估算出该栋房屋的土地价值为50万元。
最后，将建筑物价值、设备和家具价值以及土地价值加总，并减去折旧和磨损等因素，得出该栋房屋的评估价值。
假设折旧率为5%，则折旧金额为5万元。
假设磨损率为1%，则磨损金额为1万元。
将原价值100万元加上设备和家具价值10万元、土地价值50万元，再减去折旧金额5万元和磨损金额1万元，得出该栋房屋的评估价值为154万元。
综上所述，根据成本法评估房屋的方法，该栋房屋的评估价值为154万元。
该方法通过对房屋的建筑物、设备和家具以及土地进行评估，综合考虑了各项因素，得出了一个相对客观和准确的评估价值。
当然，成本法评估房屋还需要考虑一些其他因素，比如市场需求和供应情况、房屋所在地的地理位置和环境等。
这些因素也会对房屋的评估价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要进行充分的调查和研究，以准确地评估房屋的价值。
房地产成本估算的方法
房地产成本估算的方法房地产成本估算的方法房地产在现代社会中扮演着重要的角色，因为它们是人们居住和办公的场所。
在房地产市场上，成本估算是一项关键任务，可用于确定房产的价格和价值。
房地产成本估算涉及多种方面，包括土地成本、建设成本、人力成本、材料成本等。
以下是几种常用的房地产成本估算的方法。
1.比较市场法比较市场法是最常用的成本估算方法之一。
它基于比较类似房产的销售数据，使用近似分析来确定相邻物业的价值。
这种方法要求将房地产与类似的房产进行比较，例如位于同一区域并具有类似的建筑面积和属性的房产。
该法通常用于估算住宅和商业房地产的市场价值。
2.收益法收益法是估算商业房地产价值的一种方法。
这种方法基于建筑物的资本利得和租金收益，来决定该房产对于投资者的价值。
该法考虑到房产的年利润以及相对应的利率和市场价格，通常用于估算商业地产的价值。
3.成本法成本法是以建筑物的替代成本为基础，来估算建筑物的价值。
这种方法基于重建或买下类似的建筑物的成本，来确定该房地产的价值。
在该法中，估算的房产建筑成本包括材料成本、人工成本和其他与建筑物有关的费用，例如设计费和建筑许可等费用。
此法适用于新建和已经存在的房地产。
4.回报率法回报率法是收益法的一种变体，用于确定房地产价格的一个市场回报率。
该法使用资本资产定价模型计算出市场上典型的权益费用率，然后结合比较市场法来计算不同房地产的回报率。
然后，这些回报率可以与建筑物资本结合，来估算房地产的价值。
总结：房地产成本估算是一个复杂的过程，其中采用的估算方法取决于多种因素。
对于评估房产的价值，需要考虑物业类型、地理位置、建筑物结构和其他因素。
需要从多个角度综合考虑，因此需要综合对比各种估价方法以获得最精确的结果。
高层住宅-层造价估算指标
高层住宅-层造价估算指标高层住宅的层造价估算指标是衡量高层住宅建设成本的重要参考依据。
本文档详细介绍了高层住宅的层造价估算指标，包括土建工程、安装工程、装饰工程和其他费用等方面的内容。
1. 土建工程1.1 桩基工程：根据地质条件、设计要求及施工方法，桩基工程的造价指标一般为每米桩长XX元。
1.2 地下室工程：地下室工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
1.3 主体结构工程：主体结构工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
1.4 屋面工程：屋面工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
2. 安装工程2.1 给排水工程：给排水工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
2.2 供电工程：供电工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
2.3 照明工程：照明工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
2.4 暖通工程：暖通工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
3. 装饰工程3.1 室内装饰工程：室内装饰工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
3.2 外墙装饰工程：外墙装饰工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
3.3 门窗工程：门窗工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
4. 其他费用4.1 建设前期费用：包括可行性研究费、规划设计费、地质勘察费等，一般为项目总投资的XX%。
4.2 建设期利息：根据贷款额度、利率及还款方式，计算建设期利息。
4.3 预备费：包括基本预备费和价差预备费，一般为项目总投资的XX%。
4.4 税费：包括增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税等，根据税率计算。
本文档仅供参考，实际造价可能因地区、设计方案、施工方法等因素而有所差异。
在具体项目报价时，请结合实际情况进行调整。
请注意，本文档仅为示例，实际内容可能与您的项目需求有所出入。
在实际操作中，请根据项目具体情况调整和完善相关内容。
如有需要，请随时向我提问，我将竭诚为您提供帮助。
5. 估算指标的应用在高层住宅项目的前期策划和预算编制阶段，通过层造价估算指标可以对项目的总投资有一个初步的预估。
第四代住宅结构成本指标(含钢量、混凝土量)计算公式
第四代住宅结构成本指标（含钢量、混凝土量）计算公式特别说明：本文指标为结构模型测算所得，仅用于分析或方案、初设阶段参考。
关于住宅结构成本指标含钢量和混凝土量的计算方式，大家想必都比较熟悉。
这里先要说明下：不同的建设单位规则并不相同，从钢筋的统计方式，到面积的计算方式均有差异。
以常见的100m高层住宅、含钢量42kg/m2为例，按不同规则计算得到的含钢量如下：所以说不同的建设单位之间，含钢量和混凝土量这些成本指标没有相互参考的价值。
因此在探讨第四代住宅的成本指标的时候，我们不想去分析各类规则的影响。
这里将常规住宅的含钢量指标记作→S1。
◆第四代住宅的结构成本指标计算公式和常规项目相比，第四代住宅的结构成本影响影响因素有哪些不同？我们在对指标测算的过程中发现，有以下几点不可忽视：1.飘窗、设备平台随着各地飘窗、阳台新规的出台，飘窗挑板宽度可以做到800m，长度占据整个开间，转角飘窗、全屋飘窗的户型也出现了。
建筑面积100平米的住宅，赠送的飘窗面积可以达到12~15平米。
在以往的含钢量计算标准中，悬挑长度不大于600mm的挑板是不算在结构面积当中的。
但那时候住宅的飘窗面积只有2~3平米，对整体指标影响不大。
现在的飘窗面积已经达到了建筑面积的12%~15%，显然不考虑这部分面积是不合适的。
不过在测算中我们也发现，当前住宅基本采用全现浇外墙或预制混凝土填充墙，如果将混凝土墙改为飘窗，实际的荷载变化并没有那么大。
要注意的是，户型中有转角飘窗且采用大悬挑的话，对梁配筋有一定影响。
还有一点就是S1指标默认是采用全砼外墙的情况。
2.空中花园空中花园不同于大阳台，各地关于空中花园的建筑面积计算规则也并不相同。
这里以《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则(试行)》（文1）中规定为例，空中花园不计入建筑面积。
（文1附件一中第一.4和二.3条）以常规高层75%的得房率估算，空中花园赠送面积可达到建筑面积的22.5% 空中花园有覆土面积比例要求，同时非覆土区要采用双层混凝土板，荷载远大于常规阳台。
别墅项目成本估算
216
◆ ◆ ◆ 2.5 ◆ ◆ ◆ ◆ 2.6 3 3.1 ◆ 费
配套费 异地人防
总建面 总建面
㎡ ㎡ ㎡
547,470 10,000 547,470
56 1,300 60
3,066 1,300 3,285 1,209
62 26 60 15 11 2 1 1 -
按一类用地考虑，缴 费比例20% 考虑一万平方米需要 缴费，其余自建 参考东方大院价格
1750
1550
1500
㎡
32,250
1,550
4,999
1550
㎡
147,420
1,5002ຫໍສະໝຸດ ,113 26,7811500 491 329 124 205 105 包含公共绿地及道路 广场面积，不含湖泊 面积
650
20931
450
1207
300
4423
㎡ ㎡ ㎡
372,000 205,327 169,720 300 600
930 距离 户数 km 户 4 2,280 33 350 132 798 5,610 距离 km 座 总建面 户数 ㎡ 户 ㎡ 户 户 ㎡ ㎡ 个 2,280 547,470 320,000 3 1 480 20 30 60 1,000 8 1 547,470 2,280 150 30 80 2,430 1,200 30 4,380 554 109 1,095 960 180 1,000
其他报建 费 前三通一平 平基土石 方 临时道路 临时施工 用水 临时施工 用电 其他 总建面
开挖方量 简易施工道 路 总建面 总建面 m
500,000 1,000 547,470 547,470
17 1,000 1 1
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住宅小区开发成本估算
房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预见费、营业税。
一、土地成本
土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。
现在在县市级城市，地价一般在50-100万/亩左右，甚至超过。
折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是：
楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率例：地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/㎡；地价100万/亩，容积率2.0，楼面地价750元/㎡。
所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。
一般而言多层和小高层（10-17层）容积率：约1.5-2.0左右，最大不能超过2.0.
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。
这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。
以县市级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理）
1、砖混多层带地下室：800元/㎡-1000元/㎡,全框架多层增加成本100元/㎡
2、小高层（10-17层）带地下室和人防：1300元/㎡-1600元/㎡(不
含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑
成本45元/㎡左右，12层以上须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。
3、高层（18层及以上）带地下室和人防：1400元/㎡-1800元/㎡(不
含电梯)
若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左
右。
三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设
施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等
1、土地勘察费2.5-3.0元/㎡（征地面积）
2、设计方案及设计图费11-15元/㎡
3、图纸审查费1.5元/㎡，（人防工程审查费7.5元/㎡）
4、规划配套费住宅10元/㎡，非住宅12元/㎡
5、墙体基金及散装水泥10.5元/㎡
6、项目立项及评估费按项目收取30000元/征地面积（约合1.0元/㎡）
7、项目环境评价费按项目收取15000-20000元/征地面积（约合0.4元/㎡）
8、工程造价咨询费1.0元/㎡
9、工程招标代理费30000元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/㎡）
10、招投标网上交易费30000元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/㎡）
11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准）
12、原材料试验检验及各项检测费约15元/㎡
13、工程监理费约7元/㎡
14、三通一平、临时设施费约30-50元/㎡
15、拿到各个许可证的办证及公关费暂定1.0元/㎡
综合以上各项约合90-120元/㎡，有些收费项以各部门收费标准和实际情况确定。
四、小区配套设施
包括燃气、电、供排水、通讯、道路、景观等，除掉景观外，成本约150-200元/㎡。
景观因项目而异。
以达到市级绿化小区为例：设计费用和景观、树木、苗木采购及施工费用约为50元/㎡。
五、营销费用
广告、策划、宣传、销售代理、预售测绘等费用根据销售情况投入，差距较大，一般为30-200元/㎡。
暂取50元/㎡。
六、财务费用
按银行及公司有关情况估算
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/㎡，
暂取30元/㎡。
八、不可预见费
建设部有关规定，取费基数暂定10元/㎡
九、营业税
营业税、土地契税、企业所得税约为11%
综上按征地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/㎡，小高
层（10-17层）地下室2层（战时为人防工程），2个单元每单元2部电梯，建安工程造价取1360-1660元/㎡，前期手续取费90元/㎡，小区配套设施及市级绿化取费250元/㎡，营销取费50元/㎡，公司管理取费30元/㎡，不可预见费取费取费10元/㎡，单位建筑面积的成本约为2165-2465元/㎡。
县市级住宅小区开发成本估算2017年2月23日。