住宅建设开发成本测算参考
某高层住宅项目开发成本测算2020
某高层住宅项目开发成本测算2020在房地产行业中，准确的成本测算是项目成功开发的关键环节之一。
对于高层住宅项目而言，其开发成本涉及多个方面，包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、期间费用等等。
下面我们就以 2020 年的市场情况为例，对某高层住宅项目的开发成本进行详细测算。
一、土地成本土地成本是项目开发成本的重要组成部分。
这部分费用通常包括土地出让金、拆迁补偿费、契税等。
假设该项目的土地面积为_____平方米，土地出让金单价为_____元/平方米，那么土地出让金总计_____元。
拆迁补偿费方面，假设涉及到_____户居民的拆迁，每户的补偿费用平均为_____元，总计_____元。
契税按照土地出让金的_____%计算，约为_____元。
综上，土地成本总计约_____元。
二、前期工程费前期工程费主要涵盖项目规划设计费、地质勘察费、可行性研究费、三通一平费等。
规划设计费按照建筑面积每平方米_____元计算，假设项目总建筑面积为_____平方米，该项费用约为_____元。
地质勘察费约为_____元。
可行性研究费约为_____元。
三通一平费（通水、通电、通路和平整场地）约为_____元。
前期工程费总计约_____元。
三、建筑安装工程费这是开发成本中的大头，包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。
土建工程费方面，假设每平方米的造价为_____元，总建筑面积为_____平方米，费用约为_____元。
安装工程费包含给排水、电气、暖通、消防等，每平方米造价约为_____元，总计约_____元。
装饰装修工程费，按照每平方米_____元计算，约为_____元。
建筑安装工程费总计约_____元。
四、基础设施费基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化等工程的建设费用。
道路建设费约为_____元，供水工程费约为_____元，供电工程费约为_____元，供气工程费约为_____元，排污工程费约为_____元，通讯工程费约为_____元，照明工程费约为_____元，绿化工程费约为_____元。
西安市房地产开发成本测算
19 91 50 19 22
39125
2823
3778
408329 297965 97341 3212 9812
0 0 0 0 0 0
0 0 408329
534175
### 住宅 TownHouse(2.5层) 花园洋房(6.5层) 小高层(11层） 小户型（30层） 高层（30层）
### 商业 住宅配套商业 写字楼
377,266 147.13 377,266 377,266 377,266 377,266
377,266 68,240 1,600 1,600 1,600 85,300
3.0 元/平米 10.00%
55 元/平米 2 元/平米 5 元/平米 10.0 元/平米 含在方案设计中 30 元/平米 30 元/平米 80 元/平米 50 元/平米 300 元/平米 3 元/平米
建筑面积（平米） 总建筑面积（平米）
200515 平米 -
377,266
标底价
112930
标底价
226
总建筑面积
377266 平米
4 元/平米
19 元/平米 0.0 元/平米 1.6 元/平米 1.6 元/平米 0.0 元/平米 10.0 元/平米 0.0 元/平米 6.0 元/平米
0.02% 0.05% 0.0 元/平米
占地面积 标的额
127.95亩
1680.34 万/亩
215000 万元 85300 平米 85300 平米 215000 万元
3% 0.0 元/平米 0.00 元/平米 0.0 元/平米
总建筑面积（平米） 占地面积（平米） 建筑面积（平米） 占地面积（平米） 地上面积（平米） 总建筑面积（平米） 地上面积（平米）
房地产项目成本测算
2023年12月27日星期三
项目成本测算条件
准确地测算项目成本，是开发商决策的重 要环节。以下从土地成本、前期规费、工 程成本、间接成本等几个方面分别予以论 述。分析的前提是该地块的面积、容积率 、规划要点已确定，建材市场行情相对稳 定，并且开发商有一定的管理水平。
项目成本构成
（6）、物管、围墙：20元/平方米
（7）、安全智能化：20元/平方米
（8）、其他费用：约50元/平方米
合计：300元/平方米
本项目以低层框架为测算标准
所以整个项目工程成本为1000+40+300=1340元/平方米
四、开发间接费用： 1、资金成本（银行贷款利息）： 1个亿（土地总价款） 50%（贷款额度） 7.02%（一年期贷款利率） 133200平方米（总建筑面积） 2年（建设周期）
开发间接费用
❖ 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下 ：
❖ 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目 成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有 资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计 算方法。
❖ 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、 办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例 计算。
一、土地成本 二、前期规费 三、工程成本 四、开发间接费用 五、其他费用
土地成本
❖ 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为 开发成本的重要组成部分，综合的地价内 容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆 迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土 地成本约占项目开发成本的35％-40％，并 有进一步上升的趋势。
（2）、低层框架（11层以内）： 950-1000元/平方米
房地产开发成本测算明细表
房屋建筑面积实测
绿化测绘
商品房竣工后地籍修测
三通一平
地名办理
场地平整
临时围墙
规费
临水 临电 临时道路 临时设施费 临时场地租赁费 其他
白蚁防治费 散装水泥基金
2.5.3
新型墙体专项基金
2.5.4 2.5.4.1 2.5.4.2
质监费 主体质监 桩基质监
2.5.4.3 2.5.4.4 2.5.5 2.5.5.1
屋顶天窗
4.2.2.8
木质防火门
4.2.2.9
进户门（钢质防盗保温 门）
4.2.2.10
玻璃防盗门
4.2.2.11
铝合金伸缩缝
4.2.2.12
可拆卸空调、飘窗遮挡 板
4.2.3
甲供料
4.3
住宅安装工程
4.3.1
住宅安装（总包）
4.3.2
甲供料
4.3.2.1 水表箱
4.3.2.2 电表箱
4.3.2.3 配电箱
4.3.3 4.4
泛光工程 地下室建安
4.4.1
地下室打桩
4.4.2
地下车库围护桩
4.4.3
井点降水
4.4.4 4.4.4.1 4.4.4.2
地下室土建
地下室土建工程（总 包）
甲方指定分包（暂列）
4.4.4.2.1
土石方工程
4.4.4.2.2
屋面及防水工程
4.4.4.2.3
钢扶手栏杆
4.4.4.2.4
住宅打桩费用 应力释放孔费 住宅土建工程
4.2.1
住宅土建工程（总包）
4.2.2
甲方指定分包（暂列）
4.2.2.1
土石方工程
4.2.2.2
住宅商品房成本测算表
4、小区供电、路灯照明
5、小区供水、排水
6、小区绿化、景观
7、小区道路
8、围墙
9、智能化工程
10、太阳能
11、有线电视
小计
表五
表三
住宅商品房成本测算表
（四）附属公共配套设施费
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
备注
1、物业管理用房（含公厕）
2、居委会用房
3、电信设备用房
4、其它
小计
表四
住宅商品房成本测算表
（五）公共基础设施费
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
备注
1、人防工程费
2、煤气建设费
8、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本
9、市政公用基础设施配套费
10、经土地价格评估中介服务机构评估确认的土地价格
11、土地登记、测绘、变更
12、房产登记交易服务费
13、公证费
14、工本费
小计
表一
住宅商品房成本测算表
（二）前期工程费
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
备注
1、新建房屋白蚁防治费
小计
表二
住宅商品房成本测算表
（三）房屋建筑安装费
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
总价
（万元）
单位
（元/㎡）
备注
1、桩机工程费用
2、土建工程费用
3、水电安装工程费用
4、室外附属工程费用
房地产开发项目成本测算表 准确
74096 74096
74096
4653 74096 74096
74096
74096
74096
203.01 111.22 172.50
2,998.12
2,877.68 1,917.99
73740 4653 356
74096
74096 4653
889,152.00
592,768.00 总平化粪池、污雨水、排污 148192.00 消防管网
31,500.00 按成交总额的0.35%计，即50000*0.35% 58,320.00 每户80元*729户
2,852,696.00 3.5%×1100×74094
8,923,886.40 销售总收入*10%*33%（预征）
1,745,499.20 125m2占90%*销售收入*0.5%+店面、车位、125m2以上占10%*1%
295,808.40 占地（净用地面积）*4元/m2.年*3年
共合计营业税为5.75%：（含营业税：销售收入*5%；城建：营业税*7%；教
15,549,196.00 附：营业税*3%；地方教附：营业税*1%；副调:销售收入*0.1%；印花税万分之
八，天然气税）。
14,970,286.00 5.75%*3200*66577+5.75%*6900*6876+5.75%*3000*356 517,500.00 5.75%×50000×180 61,410.00
内；居住建筑内墙天棚为腻子面上涂料。地上建筑结构为框架结构，7度设防，地下室 发电机系统、招标代理费、并包验收。人防地下室费用不包含机械停车设备费用。
142,714.00 按建安总价的0.2% 356,785.00 按建安总价的0.5% 518,672.00 含施工用水工程费
西安市房地产开发成本测算
128 113 15 2072 75 189 377
1132 205 13 8 48 26 334 100 34 200 731 0 24 36 0 201 0 226 19 0 0
散装水泥专项资金 消防设施配套费 地籍图测绘费 现势性数字化地形图 建筑物拨地定桩 建筑物放线（即为拨地定桩） 工程线路测量 工程（劳动）定额测定费 工程质量监督费 建筑防雷安全审查 抗震设防审查费 施工图设计审查费 建筑垃圾 建筑垃圾填垫费 车辆准运证工本费 206 后期手续费 房屋平面图测绘 住宅分层分户图测绘 商住分层分户图测绘 其它用房分层分户图测绘 住宅房屋产权初始登记备案费 非住宅房屋产权初始登记备案费 住宅交易手续费 非住宅交易手续费 公共维修基金 城镇街牌、房屋门牌收费 销售许可证公告费 印花税
38 0 2 1 3 0 0 0 34 0 34 113 0 0 0 375 2 22 16 7 1 14 60 29 28 1 0 194
三、 房屋开发费 301 建安工程费 ### 居住建筑 小户型（30层） 高层（30层） 住宅经装修费 拆迁费 ### 公建 ### 无偿提供给政府 幼儿园 社区服务(含物业管理） 文化娱乐 市政公用（公厕） ### 不可出售公建 地上汽车车位（住宅） 地上汽车车位（商业） 地下自行车库（住宅） 地下设备间（住宅） 地下人防6B级（住宅） 地下人防6级（住宅） 地下汽车车库（住宅双层） 地下自行车库（商业） 地下设备间（商业） 地下人防6级（商业） 会所(地下部分） 双层车库增加成本 ### 可出售公建 住宅配套商业 写字楼
十七、 利润 经营利润 所得税 净利润 所得税预征 所得税退补 88763 35256 53507 35256 0
十八、 利润率 成本利润率 税前销售利润率 税后销售利润率 30.82% 16.62% 10.02%
2022最新小高层住宅建造成本分析：（毛坯交房，未包含土地费用及
2022最新小高层住宅建造成本分析：（毛坯交房，未包含土地费用及2022最新小高层住宅建造成本分析：（毛坯交房，未包含土地费用及开发商利润）4136.3元/㎡一、前期工程费：233元/m21.地质勘查费：2元/m22.临时设施及七通一平费：43元/m23.设计费用:20元/㎡4.监理费用:8元/㎡5.规划报批报建:160元/㎡二、建筑安装成本：1、土建:1860.5元/㎡（1）桩基100元/㎡（2）土方5元/㎡（3）降水3元/㎡（4）钢筋:人工52元/㎡+材料250元/㎡（5）砼:人工:20元/㎡+材料135元/㎡（6）二次结构砌体:人工45元/㎡+材料（砂浆，砌块）40.5元/㎡（7）模板:粘模人工35元/㎡+材料20元/㎡，按建筑面积176元/㎡（8）内外墙抹灰:人工65元/㎡+材料22元/㎡（9）悬挑外架:69元/㎡（10）外墙保温及真石漆：165元/m2（11）门窗：150元/m2（12）电梯：50元/m2（13）屋面及防水:30元/㎡（14）进户门，烟道，公共部位精装修:70元/㎡（15）实验、检测费、资料费:20元/㎡（16）大型机械：60元/㎡（17）安全文明措施费的：30元/㎡（18）总包管理费，利润，税金等300元/㎡2、安装：295元/㎡（1）电气照明：120元/m2（2）上下水安装：90元/m2（3）地暖及垫层：40元/㎡（3）消防及联动报警安装：30元/㎡（4）智能化安装：15元/㎡三、配套费用216元/㎡1.供电局配电安装：75元/m22.自来水安装：16元/m23.热力安装：35元/m24.煤气安装：20元/m25.太阳能25元/㎡6.室外管网及路面：30元/㎡7.景观、绿化：15.00元/m2四、其它费用:281.8元/㎡1.劳保基金：46.8元/m22.农民工保证金：32元/m23.城市配套费：116元/m24.墙体节能费：10元/m25.施工图审费:8元/m26.建设工程规划咨询费：3元/m27.自来水公司增容费：15元/m28.热力公司增容费：45元/㎡9.工程招标费、结算审计费：6元/m2四、开发公司经营管理费：100元/m2五、财务费用及税金：800元/m2 六：广告、策划、销售费用：350元/㎡。
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三 1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷
建安工程 基础工程 桩基工程 桩基检测 土石方工程 护壁 70.00 1.00 38.10 12.50 735.000 10.500 400.050 131.250 摊入建筑面积 摊入建筑面积、浆、网、锚固、导 管
⑸ ⑹ ⑺
地下室 地下车库 降水 小计
128.70 221.00 4.00 475.30
⒂ ⒃ ⒄ ⒅ ⒆ ⒇
城建配套费 防雷设计审核费 排污费 招投标代理费 消防设施费 消防方案报审 招标交易费 日照分析 地形图(1:500) 灯光夜景效果图 两金 文物勘探 考古费
30.00 1.10 12.00 2.13 70.00 1.00 1.70 0.40 0.15 0.48 39.70 1.72
315.000 11.550 126.000 22.365 735.000 10.500 17.850 4.200 1.575 5.040 416.850 18.060 0.130 建安成本的2.8% 占地面积30023*6元 有文物时进行 建安成本的2%（可退，但不全退， 约能退1.5%），可退21元/平米 建安成本的1.2‰ 1500元/套 建筑面积×0.7+降水井×20000 建安成本的1.5‰ 设施安装
住宅建设开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00 序号 一 1 2 3 4 5 6 项目内容 土地费用 土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 二 1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁ 前期费用 政府相关费用 基础设施费 新墙体材料基金 散装水泥 氡气检测 城建档案费 人防异地建设费 图审费 环评费 节能评估费 规划验放线费 规划咨询费 规划报审服务费 质监费 抗震评估费 10.00 1.00 0.50 0.00 30.00 3.50 0.48 0.00 0.48 1.00 1.00 2.00 1.00 105.000 10.500 5.250 0.000 315.000 37.000 5.009 0.000 5.040 10.500 10.500 21.000 10.500 已取消收费项目，但会以其他方式 收取 需做地震安全评价工作报告。 一个点800元 一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人防比例 不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调） 10元/㎡（可退） 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671 新增 建安成本×0.5‰ （160000万+5000万）×1.5% 楼面单价 （元/平米） 总款（万元） 平方造价暂按：1418 开发成本：3754.44 备注
门窗工程 铝合金门窗工程 铝合金隔栅 分户门及安装 防火门及安装 人防门及安装 70.00 0.00 15.00 4.00 2.00 735.000 0.000 157.500 42.000 21.000 摊入建筑面积，含人防隔断墙 1500元/户 高科型材
⑹ ⑺
车库自动门及安装 其它 小计
18.90 0.00 109.90
农民工资保证金
28.36
297.780
可行性研究报告 水、电管网设计 渣土费 测绘费 房产初始登记费 房产交易服务费 房价审核费 地名设置费 房产测绘费 土地分宗费用 小计 2 ⑴ ⑵ 设计费用 规划及方案设计费 扩初设计费
0.48 2.00 6.00 1.08
5.009 21.000 63.000 11.340 0.026 含公告费 代交、有不动产发票 总建筑面积*3000元*4‰ 小区占地面积6元/平米
5
保温工程
⑴ ⑵ ⑶
外墙保温 屋面保温 其它 小计
80.00 60.00 0.00 140.00
13元/平米 占地面积 控规图
3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
检测费 地基氡浓度检测 地勘费 沉降观测 空气检测 电气检测 消防检测 小计 0.00 1.00 0.00 0.80 0.50 0.20 2.50 0.000 10.500 0.000 8.400 5.250 2.100 26.250 含电阻检测 整体占地面积÷225×桩长
1351.350 2320.500 42.000 4990.650
2 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷
结构及初装工程 砌体工程 土建工程 防水工程 其它 小计 8.77 12.96 4.50 0.00 26.23 92.085 136.080 47.250 0.000 275.415 框剪结构 防水面积×50
3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸
4 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷
三通一平 临时道路 临时用水 临时用电 场地平整 小计 10.00 1.50 6.67 0.50 18.67 105.000 15.750 70.035 5.250 196.035 占地面积 总面积 总面积
5 ⑴ ⑵
临时设施 围墙 临时办公室 小计 1.90 0.95 2.85 19.950 9.975 29.925 摊入总建筑面积320×长÷105000 320×200÷105000
3.00 12.00 0.00 1.36 0.28 265.89
31.500 126.000 0.000 14.280 2.940 2792.293
1.91 0.00
20.055 0.000
⑶ ⑷ ⑸
施工图设计费 园林景观设计费 其它设计费用 小计
13.00 1.91 2.00 18.82
136.500 20.055 21.000 197.610
198.450 0.000 1153.950
按0.7个车位摊入总面积
4 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
外墙工程 外墙涂料及施工 外墙面砖及施工 外墙石材工程 装饰构件工程 玻璃幕墙 其它 小计 40.00 60.00 15.92 8.00 0.00 0.00 123.92 420.000 630.000 167.160 84.000 0.000 0.000 1301.160 局部文化墙 干挂 重沿、柱头、斗拱