【pc实力老群VQ同号3082273】营改增对房地产开发企业税负影响
浅谈营改增对房地产开发企业土地增值税税赋的影响
浅谈营改增对房地产开发企业土地增值税税赋的影响随着中国经济的不断发展和改革开放的不断推进，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，也在快速发展。
地产开发企业土地增值税税赋一直是业界关注的热点问题之一。
而近年来，营改增政策的实施对房地产开发企业土地增值税税赋产生了一定的影响。
本文将从多个角度对此进行分析和讨论。
我们需要了解什么是营改增政策。
营改增是指营业税改为增值税，这一政策在2012年开始试点，到2016年全面实施。
营改增政策的推出主要是为了减轻企业税负，推动经济结构调整，促进经济发展。
而对于地产开发企业来说，营改增政策对土地增值税税负有何影响呢？营改增政策的实施对地产开发企业的成本有一定影响。
以前，营业税是按营业额来征收，而增值税是按货物的增值额来征收。
在实际操作中，营业税会由生产环节逐级叠加，导致企业成本的不断上升。
而增值税是按货物增值额来计算，以此来抵消企业成本的叠加。
这意味着，对于地产开发企业来说，营改增政策的实施将减轻企业的税收负担，降低企业成本，从而有利于企业的发展。
营改增政策的实施也对地产开发企业的资金流有所影响。
营改增政策的实施减少了企业的税负，缓解了企业资金周转的紧张情况，有利于提高企业的盈利能力和竞争力。
而对于地产开发企业来说，土地增值税是其主要的税负之一，营改增政策的实施对其资金流有一定的改善作用。
这对于地产开发企业来说是一件好事。
营改增政策的实施也对地产开发企业的社会责任有所影响。
地产开发企业是国民经济的重要支柱产业，其发展对于国家经济的发展具有重要意义。
而通过营改增政策的实施，可以减轻企业的税负，增加企业的盈利能力，有利于企业的发展。
企业在获得更多的利润的也能够更好地履行社会责任，为国家的经济建设作出更大的贡献。
营改增政策的实施对地产开发企业土地增值税税负产生了一定的影响。
其实施减轻了企业的税收负担，缓解了企业资金周转的紧张情况，有利于提高企业的盈利能力和竞争力。
也有利于企业的技术创新和产品研发，提高企业的社会责任意识。
营改增对房地产开发企业的影响
营改增对房地产开发企业的影响营改增是指营业税改征增值税，在2016年5月1日开始实行，涉及税制转型改革。
房地产开发企业是营改增税制转型改革的重要对象之一，其对企业的影响主要有以下几个方面。
一、税负将有所降低营改增的初衷是减轻制造业等行业的税负，房地产开发企业这个行业也将享受到营改增带来的减负红利。
在营改增前，房地产开发企业实行营业税，而营业税是按总成本征收，征收的税率较高，企业在购置材料和支付劳务成本方面就需要缴纳更多的税款。
而在营改增后，企业可以按照“增值税”的形式缴纳税款，不需要征收劳务税和流转税，企业税负将相应降低。
二、税务规划将更加灵活变化后的营改增税制使得企业在税务规划方面有更多的选择权。
在新税制下，企业可以通过选择及时开取增值税发票、调整适宜的税率以及申请退税的方式合法避税。
这对于房地产开发企业，在采购等成本方面将更加有优势。
三、会计处理方式发生变化营改增税制对企业进行了会计处理方面的调整。
在营业税制下，企业将销售额进行计算，而在增值税制下，将以增值额进行计算。
这对企业财务部门的记录方式将产生影响。
同时，企业还需调整自己的发票管理系统，在销售和采购的过程中准时开出增值税发票。
四、享受新政策带来的多重福利营改增税制下，房地产开发企业可以享受到一系列的利好政策，比如抵扣增值税、退税、增值税专用发票申领等。
增值税抵扣少量优惠将会使企业的现金流得到释放，而退税政策将进一步缓解企业的经济压力。
总的来说，营改增对于房地产开发企业的影响是多方面的。
通过税负减少、税务规划灵活、会计处理方式调整等方式，企业可以更好地适应新税制的实施，享受到政策带来的多重好处。
当然，在应对营改增的过程中，企业也需要依据自身情况进行调整和变革，保证自身发展的持续性和稳定性。
浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策
浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策【摘要】本文主要针对营改增政策对房地产企业税收的影响及对策进行了浅析。
在对背景和研究目的进行了介绍。
在分析了营改增政策对房地产企业税收的影响，提出了房地产企业如何应对该政策以及税收优化的对策，包括加大税收管理力度和建立健全税收管理制度。
最后在结论部分总结指出，营改增政策下房地产企业应加强税收管理，同时认为该政策对企业的影响有限，建议房地产企业需积极应对营改增政策。
本文对营改增政策下房地产企业的税收影响和应对策略进行了分析和探讨，为相关企业提供了一定的参考和借鉴意义。
【关键词】税收、营改增、房地产企业、影响、对策、管理力度、税收优化、税收管理制度、积极应对1. 引言1.1 背景介绍随着我国经济不断发展，房地产行业也得到了快速增长。
传统的增值税制度在房地产领域存在一些问题，如税负高、税负重、税收难以监管等。
为了解决这些问题，我国自2012年起开始试点营业税改增值税政策，逐步推进营改增政策的全面实施。
营改增政策的实施对房地产企业的税收也带来了一定的影响。
一方面，营改增政策降低了企业的增值税税负，减轻了企业的经营成本；营改增政策也增加了企业的税收管理成本，要求企业加强财务核算和纳税申报的规范性。
在这样的背景下，研究营改增政策对房地产企业税收的影响，提出房地产企业如何应对营改增政策，以及如何优化税收的对策，对于帮助房地产企业更好地适应新的税收政策，提高税收管理水平，具有重要的意义。
1.2 研究目的研究目的的核心在于深入分析营改增政策对房地产企业税收的影响及影响程度，探讨房地产企业在应对营改增政策过程中所面临的挑战，同时提出有效的对策和建议，以帮助房地产企业更好地适应税收改革的要求，实现税收优化和管理的目标。
通过此研究，可以为房地产企业在当前复杂的税收政策环境下提供可行的解决方案，促进企业的健康发展和可持续经营。
也有助于全面了解营改增政策对房地产行业的影响，为相关政策的制定和实施提供参考和建议。
“营改增”对房地产企业税负的影响研究
“营改增”对房地产企业税负的影响研究
随着国家政策的调整，“营改增”税制逐步扩大至全国范围，从原先只针对服务业、物流业、金融业和技术转让业等行业，到现在已经覆盖房地产业。
这种税制改革对于房地产企业来说，其影响较大，需要进行深入研究。
1、从增值税的角度来看，此前房地产企业的开发和销售环节均为营业税，税负达到11%以上，而现在营改增后，这些环节均转为增值税，税率仅为5%。
2、在建筑工程施工承包领域，此前税率14%，现在“营改增”税制，税率调整为11%。
3、因此，这种税制改革对房地产企业税负来说是利好的，可以有效降低综合税负水平，提高企业盈利水平。
1、对于房地产企业而言，营销策略的调整非常重要。
由于营改增后税负下降，企业可以考虑降低销售价格，以达到提高销售量、提高市场占有率的目的。
2、同时，企业也可以考虑加大对销售直接渠道的投入，减少对于中介渠道的依赖程度。
从而可以有效控制中介费用，提高销售收益。
3、营改增后，企业纳税方式发生了变化，对于企业管理和财务人员来说，需要了解税制改革后的相关法规，对企业日常的管理和财务处理工作进行规范和调整。
三、结论
总之，房地产企业作为我国重要的经济支柱之一，在国家税制改革的变革下，需要应对好税制改革带来的机遇和挑战，积极调整营销策略，优化财务和管理流程，以实现企业的可持续发展。
“营改增”对房地产开发企业税负的影响及对策
“营改增”对房地产开发企业税负的影响及对策周丕全摘要：从2016年5月1日起，国务院出台改革新举措，全面实施“营改增”政策，并且将房地产业纳入改革试点范围，这项改革必将给房地产开发企业的税负带来一定影响。
面对这一变革，如何应对挑战，把握机遇，是众多房地产开发企业最为关注的话题。
文章在对其积极意义与影响进行思考分析的基础上，提出相应的对策。
关键词：“营改增”；房地产开发企业；税负影响一、“营改增”对于房地产开发企业税负的积极意义随着房地产、建筑等四大行业“营改增”税收改革举措的实施，我国首次将产品与服务全部纳入增值税征税之列。
“营改增”即由缴纳营业税改为缴纳增值税。
以统一的增值税税制的全面实施为标志，我国正式进入国际上拥有最先进增值税制度的国家之行列。
实施“营改增”，对于规范税制管理，减少重复征收税款的现象,具有很好的减税效果，对于进一步理顺经济秩序，有效防范涉税行政和刑事法律风险，促进市场经济的成熟，以及房地产业层次的提升具有积极意义。
1.“营改增”后多数房地产开发企业总体税负率有所下降。
国家“营改增”政策全面实施后，企业按11%缴纳增值税，并可以用增值税专用发票进行抵税。
在房地产开发成本中，土地出让金约占房地产开发企业整个开发成本的30%到40%。
计算增值税额时，在营业额中，可以将房地产开发企业投入的这一块土地出让金归为抵扣项目予以扣除。
企业房产销售额的计算，可以在取得的全部价款和价外费用中不计企业向政府部门支付的土地价款,建安成本及其他服务成本均纳入抵税范围，对减轻税负意义重大。
房地产开发企业只需按3%的比例预缴增值税，其现金流通率明显提高，利润的上升空间也可以随之增大。
另一方面，随着“营改增”价格体系的重建，层层抵扣的实施，竞争机制的形成，运营不正规或发票管理不规范的企业税负反而会增加，迫使企业必须优化经营管理方式，在组织机构、运作流程、发票管理诸方面做出适应性的调整。
2.二手房略有减税红利。
“营改增”对房地产开发企业的税负影响分析
“营改增”对房地产开发企业的税负影响分析黄海梅上海荷中实业投资有限公司摘要：随着“营改增”税收制度的改革，房地产行业作为国民经济支柱产业，也落实“营改增”税务制度，但是房地产企业由于“营改增”实施细则的落实时间比较短，因此在“营改增”税收制度的开展中还存在很多的问题。
本文主要对“营改增”税收制度对房地产开发企业的税负影响进行分析，并提出相应的解决对策。
关键词：“营改增”；房地产开发企业；税负；影响从2016年5月，我国房地产行业也被正式纳入到“营改增”的试点，使得我国的财政税收制度得到不断的规范和完善。
而税收体制的建设和完善使得收税制度更加复杂，对企业税务成本控制带来一定的挑战。
所以如何对“营改增”税收改革制度进行完善，并保证其税收的合法权益是当前急需考虑的问题。
一、“营改增”对房地产开发企业税负的影响(一)进项税抵扣问题房地产开发企业是一个综合的、系统的产业，其中包括土地的应用、建筑的设计施工、金融等多个行业的发展。
如果销售额是固定的，那么营业税税负的征收始终趋于稳定。
但是“营改增”后，企业的税负主要依据进项税额。
而且“营改增”的进项抵扣严重不足，进而导致税负大幅度提升。
首先前期费用中设计、勘探、招标、公证和竣工验收后的备案、决算等业务流程均属于鉴证咨询或现代服务，税目为6%或征收率为3%，远远不足于抵扣10%的销项税。
其次对于房地产开发此类资本密集型的行业来说，企业每年支付给银行或相关金融机构的利息费用通常是巨额的。
根据营改增政策规定，“购进的贷款服务”不得从销项税额中抵扣，并同时规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣[1]。
这意味着，企业所支付的利息费用及直接相关的其他费用在营改增之后需要缴纳6%的增值税，且这部分的税额无法做进项抵扣。
(二)账务核算复杂，涉税风险大“营改增”税务制度的改革在我国的税收制度上是一次比较重大的改革动作，对税收制度的调整力度大，将传统的营业税和增值税都统一为增值税。
“营改增”对房地产企业税负影响及筹划对策
经济与法zhigong falv tiandi-157-职工法律天地 2018 年第 01 期摘 要：伴随市场经济和现代化整体建设的逐渐发展，中国逐渐出台了不少新型税收政策，以此来使国家对经济发展整体步调进行调节。
而营改增这一政策就包含在其中，营改增这一政策对国内所有行业都造成一定影响。
营改增在促进国内地产行业进行良性发展的同时，也会带来不少问题。
本文在概述营改增给地产企业的税负造成的影响的基础上，探究新时期地产公司纳税筹划的对策。
关键词：房地产企业；营改增；税负；筹划对策自改革开放之后，国内经济得到高速发展，如今我国经济已经融入到了世界经济当中，逐渐摆脱了传统经济带来的束缚。
这样就造成国内一些税收制度无法与时代发展具体需求相适应，特别是对增值税及营业税的区分，如今已经变得越来越模糊，进而造成对地产公司进行征税期间会发生重复征税这种情况，这对国民经济发展起到了制约作用。
所以，探究营改增对地产公司税负影响和筹划对策意义重大。
一、营改增给地产企业的税负造成的影响1.对地产企业纳税管理造成影响针对地产企业而言，营改增这一政策对其纳税管理影响较大，主要体现在地产公司固定资产折旧方面。
而营改增这一新政策给地产企业进行纳税管理带来深远影响。
第一，地产企业对固定资产进行购进期间，营业税如果根据生产类型税收政策进行计算，在对固定资产进行购进期间产生的税收应归入固定资产成本之中。
第二，如果根据消费类型税收政策进行计算，地产企业固定资产折旧额少于生产类型折旧额[1]。
因此，在营改增这一背景下，地产企业固定资产相关折旧额会降低。
2.地产公司偿债能力相关指标变化明显营改增这一新政的出台，使得地产公司偿债能力相关指标变化非常明显。
第一，假设地产公司进项税额无法再规定范围内有效进行抵扣，就会使地产公司一些没被抵扣的税额造成自身流动负债整体数额产生一定减少。
第二，由于地产公司的流动资产总体数额没有发生太大变化，进而对流动比例进行一定提升。
营改增对房地产开发企业税负影响
营改增对房地产开发企业税负影响营改增是指从营业税向增值税转变的税制改革，已在我国于2016年全面实施。
在过去的营业税制度下，房地产开发企业主要依靠代扣代缴的方式纳税，所以税负较重，而营改增的实行则给了房地产开发企业减税降负的空间。
在营改增后，房地产企业可以减轻税负，提高利润水平，同时还有助于整个行业的横向整合、竞争力提升等方面的优化。
一、房地产开发企业税负下降在营改增之前，房地产开发企业主要依靠营业税的方式缴纳税款。
而营改增后，增值税成为主要的税种。
因为增值税是按照销售额的一定比例计算，所以对于价格高、毛利低的行业，营改增税负将会有所下降。
对于房地产行业来说，由于其销售额的高度，税负降低的幅度也会更大。
根据中国社会科学院调查数据显示，营改增的实施，房地产企业的增值税税率从过去的1.5%下降到1%，税负将减少33.3%。
二、房地产开发企业财务状况改善由于缴纳的税款会影响企业的经济效益，因此通过减轻税款负担，房地产企业的财务状况也会得到改善。
营改增后，房地产企业税负的降低可以带来两方面的财务优化：一方面是企业的毛利率上升，另一方面是企业的资金流量增加。
从历史数据来看，房地产企业所占GDP比重在2011年的达到了11.5%，2017年则达到了19.7%。
随着营改增的落地，房地产企业的财务状况将逐渐得到改善。
三、促进房地产行业整合营改增的实施，也将促进房地产企业的横向整合。
因为在营改增的税制下，企业纳税的税率会不同，所以往往会出现企业之间的价格差异。
这种差异可能会诱导企业进行横向扩张，以增加其销售额和财务状况。
通过横向整合，企业还可以发挥更大的经济效益。
同时，营改增税制也将促进企业之间的竞争力提升，对整个行业的发展健康有着积极意义。
总之，营改增的实施对于房地产开发企业带来了积极的税收优化。
房地产行业作为我国GDP和就业人口的重要组成部分，营改增的推行有望带动房地产企业向高效运营和国际化方向发展，推动整个行业的蓬勃发展。
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【Abstract】Since May 1st，2016，the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT，while the construction industry，the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country，but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from China's tax system，and makes our country's financial tax system more specification.
【Keywords】business tax changing into VAT；real estate development；influences on tax burden
【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）06-0087-02
1 国外研究现状
国外相关研究主要从两个方面进行分析，一是关于营业税改增值税税制设定的研究，二是关于房地产业营业税改增值税相关问题的研究。
1.1 营业税改增值?税制设定的研究
营业税改征增值税税制设定涉及税基设定和税率设定两方面，相关研究也主要集中在税基和税率上。
D Arsenovic和S Lalic等（2012）的研究指出，营业税改征增值税会导致税基出现下降，而造成国家财政收入缩减，因此，政府应该在设定营业税改征增值税税制时重点关注税基扩大以确保财政收支平衡。
CL Costuleanu和C Iagco等（2013）选取15个欧盟国家作为研究样本，对这些国家的增值税税率进行对比分析，对比结果显示，在这15个国家中超过一般
的国家采用的是标准税率，其余的则是特别税率，而且采用标准税率进行增值税征缴的国家其实际税负比以特别税率为税率的国家的实际税负高百分之三十。
1.2 房地产业营业税改增值税相关问题的研究
S Poddar（2010）的研究表明，房产作为一种耐用消费品，在从事房产出售活动时，将房屋租金作为税基进行增值税计缴存在不合理之处，而应以房产出售所预收的买价总额作为税基进行增值税计缴。
Mara Manente和Michele Zanette （2010）认为房产具有消费和投资双重功能，对房地产业进行营业税改征增值税时，应该明确区分房产持有目的，并分析营业税改征增值税对不同持有目的房产税收的不同影响。
2 国内研究现状
房地产业实施营业税改增值税的必要性研究主要从两个方面进行分析：
一方面，从营业税的缺点角度提出房地产业营业税改增值税的必要性。
国内学者一致认为营业税存在重复征税的缺点，房地产业征收营业税会产生企业税负加重、产业升级和经济发展受限等不利影响，因而有必要通过改征增值税解决重复征税问题。
另一方面，从增值税的征收范围扩大角度提出房地产业营业税改增值税的必要性。
国内学者一致认为房地产业应纳入增值税征缴范围。
此外，从房地产业经营效率和收益角度提出房地产业营业税改增值税的必要性。
国内学者普遍认为对房地产业改征增值税有助于提高房地产企业的收益和房地产业的市场效率。
3 营改增前后房地产开发企业税负政策对比
营业税与增值税的差异：
营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的纳税人为征税对象，对其营业收入进行税收征缴的商品劳务税，属于流转税。
营业税纳税义务在纳税人收到款项、取得凭据的当日即生效，其征缴通过营业税纳税人应税劳务、应税行为发生地的主管税务机关进行，是一种属地征收税种。
增值税则以货物销售、货物进口、提供加工服务、提供修配服务等行为的纳税人为征税对象，以纳税人提供应税行为所产生的增值额为计税基础，对增值税小规模纳税人、增值税一般纳税人分别适用征收率和增值税税率，进行增值税征收[1]。
营业税和增值税在税率、计税方法、价税关系等多方面存在着显著差异。
①税率对比。
自开始征收营业税以来，在营业税改征增值税之前，房地产开发企业一直依据5%的营业税税率缴纳房产销售营业税。
与房地产开发业密切相关的建筑业和金融业，则分别按照3%、5%的营业税税率缴纳营业税。
②价税关系对比。
从营业税和增值税的价税关系看，营业税属于价内税，而增值税则属于价外税。
在房地产业推行营业税改征增值税之前，房地产业缴纳营业税和土地增值税，二者都属于价内税。
但是，由于营业税等价内税在经济收入中不易被察觉，容易导致企业出现税负较轻的错觉，而且在价税一体化下，商品价格与税收、税收与商品生产和商品消费之间互相影响，易产生多种连锁反应，有时甚至不利于税基的稳定增长，因而房地产开发企业税负较重。
③计税方法对比。
增值税的计税方法明显区别于营业税。
由于房地产开发企业通常都具有较大数额的营业收入，均能满足增值税一般纳税人的认证标准。
因此，通过对比增值税的计税方法和营业税的计税方法，可掌握房地产业营业税改征增值税前后的计税方法变化。
房地产开发企业营业税、房地产开发企业增值税之间的计税方法差异主要体
现在三个方面：第一，计税依据和计算方法不同，房地产开发企业营业税的计税依据是根据从房产买方所得的所有房产销售价款、房产销售所得的除所有房产销售价款之外的其他费用，来进行营业额的确认，并以所确认的营业额、相关营业税税率、应交营业税计算公式为基础计算房地产开发企业应纳营业税；而房地产开发企业增值税则需对企业的含税销售额进行计算，将其拆分为不含增值税的应纳税额，再以该应纳税额、相关增值税税率、销项税额计算公式为基础计算房地产开发企业销项税额，并把进项税额从计算所得的销项税额中进行抵减从而得出应纳增值税[2]。
第二，营业税是价内税，增值税是价外税，两种税收的性质截然不同，因而对计税价格的核定适用不同的计算公式。
第三，营业税计税价格核定过程中所用到的成本利润率由省级税务机关加以规定，而增值税计税价格核定所用的成本利润率则由国家税务总局加以明确。
4 房地产业营业税改征增值税政策
营业税改增值税正式扩大至房地产业之后，相关的税收政策主要涉及增值税税率变化、增值税纳税人认定、增值税进项抵扣制度三方面。
4.1 在增值税税率方面的政策变化
自2016年5月1日起，营业税改征增值税试点将房地产业与建筑业、生活服务业、金融业一起纳入全面试点范围，根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，房地产业销售不动产、转让土地使用权所适用的增值税税率设为11%。
房地产业一般纳税人进行房地产老?目出售、老不动产出售时，可以选择一般计税方法或者简易计税方法进行税收计缴。
若房地产开发企业选择以一般计税方法进行税收计缴，适用的增值税税率则为11%；若房地产开发企业选择以简易计税方法进行税收计缴，适用的增值税征收率则为5%。
相关政策中所规定的“房
地产老项目、老不动产”是指：对于房地产开发企业进行本企业所开发房地产项目销售时，《建筑工程施工许可证》所注明的合同开工日期为2016年4月30日之前的房地产开发项目即为房地产老项目；对于除房地产开发企业进行本企业所开发房地产项目销售之外的其他情形，纳税人在2016年4月30日之前所取得的不动产或自建的不动产即为老不动产。
4.2 在增值税纳税人认定方面的政策变化
在房地产业营业税改征增值税之前，根据税法相关规定，一般纳税人的认定标准是在应税服务年纳税人销售额高于五十万或者八十万的；小规模纳税人则是在应税服务年纳税人销售额不足五十万或者八十万的。
4.3 在增值税进项抵扣制度方面的政策变化
根据营业税改征增值税试点相关政策规定，增值税进项抵扣是指将符合标准的增值税纳税人的销项税额扣除满足要求的进项税额的差作为企业应纳增值税，而且增值税的进项抵扣制度仅对增值税一般纳税人适用，而增值税小规模纳税人则不适用。
增值税的这种进项抵扣正是增值税区别于营业税的主要体现，即营业税计税依据是营业额，而增值税计税依据则是增值额。
对房地产开发企业而言，可以进行增值税抵扣的凭证主要是增值税专用发票，房地产开发企业所取得的增值税专用发票如果属于表中所规定的情形，则也不能进行抵扣。