关于集体土地上的房屋登记的思考
农村房地一体不动产确权登记问题的探索
农村房地一体不动产确权登记问题的探索发布时间：2022-09-15T07:18:18.433Z 来源：《城镇建设》2022年5月第9期作者：丁国红[导读] 农村房地一体不动产确权登记工作是不动产登记的一项重要的基础组成部分，丁国红山东省龙口市不动产登记中心，山东龙口，265701摘要：农村房地一体不动产确权登记工作是不动产登记的一项重要的基础组成部分，也是保障农村居民合法权益的重要举措，涉及广大农民最根本利益，是党中央、国务院和自然资源部交给登记机构的一项重要任务。
本文对当前农村房地一体不动产确权登记遇到的具体问题进行了分析，旨在通过归纳和总结，对确权登记工作提出合理化建议。
关键词：农村宅基地，房地一体，权属，确权登记一、引言现阶段，我国正处于城市化建设稳步发展的重要时期，城乡一体化建设也同步发展，因此农村房地一体不动产确权登记问题的研究具有非常重要的现实意义。
近年来，我国各级政府对农村房地一体不动产确权登记工作都予以了很高的关注，相继发布了一系列保障和促进确权登记工作发展的决策与相关制度，充分展示出政府部门对农村房地一体不动产确权登记管理的决心和信心。
实际上，农村房地一体不动产确权登记不是一个独立的事项，而是关系到我国乡村振兴战略实施的基础，对于推动新时期农村制度改革、促进城乡融合发展、以及推进宅基地“三权分置”改革等各项工作都具有重要的意义。
随着自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》印发，我国宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作进入最后冲刺的关键阶段，这对农村房地一体登记具有重要的促进意义。
当前，全国各地在稳步推进农村房地一体确权登记工作的过程中已经取得了积极效果，但在也遇到一些难题，给我们带来了重要的思考与启发。
二、农村房地一体不动产确权登记工作遇到的问题（一）长期历史遗留问题和传统观念影响的工作复杂性宅基地和农房确权登记工作是一项复杂的系统工程，具有工作量大、覆盖面广、政策性强和经费投入大的特点，而且涉及到农村社会治理和国家法律制度等各个领域。
实施农村房屋产权登记发证的实践与思考
记发证的实践
１８ 年 ，我 中心根据市政府 ９９ 开展房屋总登记工作要求 ， 结合当 时房地产政策 ， 稳步实施对农村集 体土地上房屋总登记 、发证工作 。
的土地房屋所有证办理土地使用
权证及 房 屋所 有权 证 ； 房屋 权 利人 已死 亡或 已分 家析 产 的 ， 屋 权利 房 人 凭农 村 集 体 经 济组 织 确 认 后 的 继承 书或 分 家析 产书 ， 土地 管理 经
屋拆迁 、 房地产价格节节上升等利 益性 因素的影响 ，理 念虽有所改
地 向农 民宣传 ，让他们 了解相关
的法 律 法 规 ，明 白物 权 的 重 要性 和房 产 登 记 的重 要性 ，增 强 物权 意识 ，认 识 到 房 屋 权 属 登 记 的 目 的 是 为 保 护 自己 的 合 法 权 益 ， 变
证工作 ， 必须要争取各部 门的共同 配合 ， 为农村房屋登记发证工作提
（ ） 三 农村地理信息图不完整。
开 展农 村 房屋 产 权 登 记 发 证 工 作
供地理信息 、 土地登记状况等第一
手资料。 同时要取得镇（ 街道 ） 干部 和村 （ 区） 社 干部的配合和支持。 镇
（ 道 ）村 （ 区 ） 导既 是广 大农 街 、 社 领
“ 我登 记 ” “ 要 为 我要 登 记 ” 。
变 ，但总体产权意识仍旧淡薄， 认
识上存在误区。
（ ） 二 历史 遗 留问题 较多 。 农村
房屋情况相对复杂 ， 普遍存在建造
缺 少规 划 ， 构 多 样 化 ， 体 界 线 结 墙
了土地使用权证 ， 以在办理此类 所
房产登记时 ， 要求房屋权利人在提 交土地使用权证同时还需 提交镇 级以上确认的产权来源认定书。 三 是 １８ ９２年至 １９ ９７年期 间建房办
集体土地房屋登记的种类及实践--以无锡为例
行 分割后 ， 明确各 自所 拥有 使用权 的土 地面积 宜 与 界址 ， 以避 免在 以后 的 使用 、 改造 以及 回收补 偿 等 情 况 下 ， 生 问题和 纠 纷 ， 产 也避 免造 成 无章
售后 ， 裙房 部分 的实际 使用面 积远 远大 于其 按建 筑 面积 分摊得 到 的使用 权面积 。这 种情况 下 ， 土 地 使用权 面积 如何划 分 ， 土地 使用税 是否 仍按 建
一
程序 拒绝 登记 ，势必 引起 申请人 的不 满与异 议 。 因此 ， 记 部 门应 根据 当地 农村 建 房 实 际 ， 择 登 选
确 认 房屋 是 否 应完 整 具 备建 房 手 续 的时 间临 界
点 。《 例》 条 第二十 五条 规定 ： 《 “ 中华人 民共和 国
城 市规划 法》 国务 院 《 庄和 集镇规 划建 设管 理 ， 村
委 员会 办 公场 所和 房屋 所在 地 分别 张贴 ， 后拍 然
照 取证 。
二 、 屋 所有权 转移 登记 房 的土 地 上建造 的房屋 ，无建 设工 程规 划 许可 证 。 申请 人 中请 这类 房屋 登 记 ， 若按 照现 在 的登 记规 定 ， 以办理 。 难 但不 解 决历史 遗 留 问题 ， 不能维 就 护好房 地产 市场 秩序 ， 障交 易安 全 。 保 因此 ， 对于 这类 在合 法土 地 上建 造 的房 屋 ， 当事 人可 凭房 屋 权属 来源 证 明 ， 向登 记机 构 申请 登记 。房 屋 权属 来源 证 明是指 房 屋 的取得 途 径证 明， 通过 这个 证 明来 反 映房屋 取 得 的合法 性 。 目前 ， 历史 遗 留 的 房屋取 得 途径 多 为 自建形 式 ， 自建 的房屋 权属 来
权 上至少 占份额 三分之 ＝的所有 权人 的同意 。 这 将给 物业 的管理 与利用 带来很 多不便 。 四、 分割后 的不动 产 实际 占地 面积 可 能大 于 按 建筑 面 积 比例 分摊 得 到 的土 地 使用 面 积 。例 如 ， 部裙 房 （ 场） 其上 部结构 （ 公） 割 出 底 商 与 办 分
试论集体土地范围内的房屋登记
议 同意或者 由村民会议授权经村 民代表 会议 同意 的证 明材 料。办理集体土地 范围内村民 住房所有权初 始登记的，应 当坚持 “ 先 地后
房 ”原则 ，也就 是说先办理宅基地使用权 登 记并取得宅基地使 用权证 ，或经土地 管理部
２ 、所有权变更 登记 对不 同类型 的不动 产，变更登记 的内涵 和 外延也是有差别 的， 比如土地权属变更 登 记 的 内涵和外延要 比房 屋变更登记 内涵和 外 延宽得多 。土地登记类 型中的 “ 变更登记 ” 包 括权利主体变更 、权 利客体变更 、权利 内 容变更等方面 ，但是 依据 《 房屋登记办法 》 的规定， 房屋 变更登记仅仅指权利客体变更 、 权 利 内容变更 以及不 影响当事人权利 内容 的 登记事项 的变更 。总体上说， 由于土地性质 不同，只要严格遵循 “ 先地后房 ”这一 总的 原则，集体土地上房屋 变更登记与 国有土地 上房屋变更登记是没有太大 的区别 。 ３ 、所有权转移登记 申请人可 以就集体 土地上房屋 申请转移 登记，并不意味着集 体土地上房屋可 以 自由 转让。 目前 ，国家政 策、法律和法规对集 体 土地上房屋转移有严格 的限制条件 。集体 土 地上房屋所有权转移 受到限制主要是 由宅基 地为集体所有 的性质 所决定 。农村 的宅基 地 使用权是我 国特有 的一种物权形式 ，是一 种 带有身份性质 的财产 权，与农村集体经济 组 织成员 的资格联 系在 一起的 ，是农 民安身立 命之本 ， 目 前法律法 规明确禁止农村宅基 地 自由流转 ，禁止城市 居 民到农村购房 。集 体 土地上房屋转移 登记 时提交集体经济 组织 的 同意转移登记 的证 明文件，可 以避免集体 土 地上房屋违反规 定私 自流转 ，从而维 护和 谐 稳定的社会秩序 ，保 障农 民基本生存权 。 申 请农村村 民住房 所有 权转移登记 ，受让人不 属于房屋所在地 农村集体经济组织成 员的， 除法律 、法规 另有规定外 ，房屋登记 机构应 当不予受理 。 “ 法律 、 法规另有规 定 ” 是指 以 后可能 出现 的相 关规定 ，比如非集 体经济组 织成员 的继承 问题等 。 集体土地 范围 内村 民住房转移 登记也是 以“ 先地后房 ”为原则 ，即先 办理宅 基地使 用权变更登记 ， 再办理房屋所有权 转移登记。 宅基地使用权 变更登记后 ，即表 明土地管理 部 门已经认可 了房屋受让人可 以依 法取得宅 基地使用权人 ，从而房屋登记机构 可以据此 办理房屋转移 登记，避免 出现宅基地 使用权 和房屋所有权主体不一 致的情形。 ４ 、抵 押权设立登记 并非所有集 体土地上所建设 的房屋都可
关于集体土地上房屋登记的案例及剖析
屋 ， 者 以为应按 其建 房 时的历史 背景 下的法 律 笔
政策“ 量 ” 考 。如果 建房 时是 村 民， 当时的规 定 按 又 取得 了合法 的建 房手续 ， 就应 为其 办理集 体 土 地上 的房 屋登记 。理 由有 如下两 条 。 （） １ 国家土 地 管 理局 《 定 土地 所 有权 和 使 确
（） １ 限制 城镇 居 民到 农村建 房 买房 的是 １ ９ ９９ 年 １ １日起 生 效 的 《 地 管 理 法》（ 月 土 同年 ， 国务
③ 配偶 为 房 屋 所 在 地集 体经 济 组 织 成 员 的
了“ 记机 构应 该要 求 甲公 司办理 国有 土地 房 Ｂ登
因为 甲公
理 国有 土地 房屋 登记 手续 。此 外 ， 对房 屋和 土地
效 的法 律
登记 行 为
公 司 再 办
分别 由不 同的登记机 关办理的弊端所作的分析 虽然是 正确 的 ， 这一 案件 中 问题 的发 生与此 并 但
获奖案例剖析选登
Ｒｅｌ ａ
芙 集 土 上 屋 记 案 及剖 子 俸 地 房 莹 的 例 析
●案例
曾为村 民 ， 为 城 市居 民， 取得 的农村 房 现 其
１８ ９ ８年 ， 原村 民张某 与丈夫 李某 自建 楼房 ２ 问、 平房 １ ， １ ９ 间 在 ９ ３年 土地 初 始 登记 时 ， 取 领 了集体 土地 建设使 用证 。后 因李某 调动工 作 ， 来
［０ ４ ５号 《 于 依法 规 范 人 民法 院执行 和 国土 ２０ ］ 关 资源 房地 产 管理 部 门协助 执行 若 干 问题 的通 知》 第 二 十 四条规 定 ：“ 民法 院执行 集体 土 地使 用 人
集体土地不动产登记有关问题的思考
集体土地不动产登记有关问题的思考摘要：目前我国的集体土地不动产登记是有着一定特殊性的，尽管我国已经颁布了《不动产登记暂行条例》，但是，在进行集体土地不动产登记时仍然会遇到很多现实中的问题，这使得我国在集体土地不动产登记上存在着一定的困难性。
本文简略分析了集体土地不动产登记中存在的问题，并给出了相应的处理建议，希望为我国后续在集体土地不动产登记方面遇到问题和解决措施提供一定参考价值。
关键词：集体土地；不动产登记；有关问题《不动产登记暂行条例》的颁布使得我国不动产统一登记制度的确立，不动产统一登记会为我国带来许多便捷之处，但是在具体进行不动产登记时也会遇到许多问题。
集体土地相对于国有土地而言，申请人往往存在法律方面意识浅薄、建房手续方面的监管也非常松弛、登记方面的法律制度不够完善和先进等各式各样的问题。
一、虚假村镇工程的不动产登记申请问题及处理建议在《城乡规划法》出台之前，有关于不动产登记方面的部门非常混乱，在批准方面也显得杂乱，除了建设管理部门和乡镇人民政府，甚至有的村镇办公室也能批准不动产登记，这就是因为在不动产登记批准上各部门管理缺乏统一性，多方面同时进行管理的现象一直没有受到制止[1]。
另外，在建设工程审批结束后对审批资料的保管也存在着保管不当的现象，经常出现审批资料丢失的情况。
同时，由于看管力度和政策的不严格，许多地方经常先建后批，于是进行出现实际面积与审批面积所写不同的现象。
（一）假证假信息这里的虚假信息指的使用的不是主管部门监管下发的工程建设许可证书，而是私自造价的证书，而这种假证书在具体建造内容上也与实际的建造内容有着很大不同[2]。
那些伪造假证的人往往都是去非法渠道申请的，那些渠道伪造的工程建设许可证书非常贴近真的许可证书，随后在用伪造的工程建设许可证书去进行不动产登记，来从中获利。
（二）真证假信息这里的真证指的自然是具有真实的村镇工程建设部门印章的许可证书，但是有些人在申请工程建设许可证书并获得审批之后，在进行实际建设时却没有按照工程建设许可证书上所写的内容进行建造，而是开始仗着有工程建设许可证书开始进行违规建设，进而从中获取利益[3]。
关于集体土地上房屋登记的案例剖析
关于集体土地上房屋登记的案例剖析1.曾经为村民，现在为城市居民，其取得的农村房屋如何登记？（1）法理与登记依据困境。
该案例涉及《物权法》中一个比较前沿的问题。
《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
”房屋所有权作为所有权的一种，也应当包含占有、使用、收益和处分的权利，尤其是处分权；而房屋的处分有其特殊性，处分房屋的同时也会一并处分房屋所占用的土地，即法理上所讲的“房随地走、地随房行”。
但是，农村宅基地是集体性质，依法只能由本集体经济组织成员享有使用权，这就意味着宅基地不能自由流转，宅基地的获得必须依靠集体经济组织成员这个身份取得。
这样问题就出来了：依照法理房屋所有权人可以依法自由处分房产，但房产占用的土地却不能自由流转。
现在全国地方房地产登记立法的上位法依据就是《城市房地产管理法》，而《城市房地产管理法》适用对象是城镇房屋。
这样各个地方的宅基地立法就无上位法可循，加上上述的法理困境，使得宅基地这块的立法要么有违法嫌疑，要么干脆不立法，参照城镇房地产法进行登记。
上海市的《上海市房地产登记条例（2008）》第二条，“本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。
”上海目前的登记实践是在地方性法规出台前，不对于农村宅基地上的房屋进行登记发证。
之前有过这样做法，权利人依法在农村宅基地上建好房屋后，凭相关的许可文件去申请一个《上海市农村宅基地使用证》，我们发现这个证不是对房屋发的证而是对宅基地使用权发的证。
（2）登记模式探讨。
第一种，不予登记并不影响物权取得。
《物权法》第三十条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
”合法建造房屋是物权原始取得的方式之一，自竣工之日起便当然获得物权。
况且，农村属于熟人社会，房子是谁建的大家没有异议，甚至不影响其通过契约方式转让。
关于农村房地一体不动产登记发证工作的思考——以濮阳市为例
研究探索关于农村房地一体不动产登记发证工作的思考——以濮阳市为例□ 柴红杰 张士强 石志红 李刚农村房地一体不动产登记（以下简称农房不动产登记）是促进农村经济社会发展、激发农业农村发展活力、实现城乡统筹发展的内在要求和有力支撑，是推进农村社会治理不可缺少的内容，事关农村社会和谐稳定的大局。
近年来，濮阳市自然资源和规划局积极推进农房不动产登记工作，通过农房不动产确权登记发证，依法确认和保障农村村民的宅基地及房屋物权，为加快实施乡村振兴战略，有序推进农村产权制度改革奠定了坚实基础。
工作现状濮阳市农房不动产登记工作于2017年底启动，作为深化“放管服”改革、助推脱贫攻坚、服务乡村振兴和推进宅基地“三权分置”改革试点的重要组成部分，濮阳市成立工作领导小组，制定实施方案，并于2020年12月初完成全市农村房屋不动产权籍调查。
2020年底，在完成权籍调查基础上，濮阳市全面开展发证试点工作，全市调查确定的928618宗宅基地使用权中，符合登记条件（应登记发证）的宅基地总数为436313宗，已完成使用权登记的413097宗，登记率95%。
工作中的难点及原因分析多年来，农村宅基地管理基本处于失控状态，多占乱建、“一户多宅”、宅基地纠纷等问题严重，部分宅基地与土地利用总体规划、村镇规划不符，造成农房不动产登记困难。
据统计，全市“一户多宅”问题有74545宗，存在权属争议的有46375宗，空闲宅基地有38719宗。
这些问题的出现既有农村土地所有制变革、土地管理制度变更等历史原因，也有以下两方面的现实制约：一是基础数据缺失。
长期以来，因地方政府对能够带来国内生产总值（GDP）和财政收入的工业、房地产等项目用地比较重视，对宅基地审批登记和农房建设管理重视不足，导致很多地方十余年没有批过宅基地，地籍调查等基础工作比较薄弱，导致农村房屋基础数据严重缺失。
新一轮机构改革前，农村规划管理比较薄弱，规划建设许可及房屋登记很少覆盖农村。
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关于集体土地上的房屋登记的思考
【摘要】房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。
【关键词】集体土地房屋登记村镇居民住宅
中图分类号：[f287.8] 文献标识码：a 文章编号：
当前，集体土地上的房屋流转成为大家热议的话题，而要使集体土地上的房屋流转就必须先进行房屋登记。
物权法64条为集体土地上的房屋属于村镇居民的私人财产提供了明确的法律依据。
物权法6条确立了以登记为核心的不动产物权公示制度。
但同时《房屋登记办法》82条规定了集体土地上房屋登记的范围，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。
结合《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地范围内可登记的房屋分为两类：一是村镇居民住宅，包括宅基地上新建、改建、扩建和重建的房屋；二是经依法批准，由乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。
据此在实际工作中，个人名下商业或工业用途的集体土地因不符合法律要求就不能办理房屋登记
一、集体土地上房屋登记具有其特殊性
1、《房屋登记办法》依旧将宅基地使用权视为一种带有身份性质的财产权，与集体经济组织的成员资格相联系。
为了确保房屋所有权人与宅基地使用权人一致，从源头限制宅基地和村镇房屋私下流转，第八十三条规定村民申请住宅所有权初始
登记，须提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明和宅基地使用权证明。
这样做的目的在于，限制集体土地上房屋非法流转。
目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。
同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。
房屋流转行为，如房屋买卖、赠与、交换、继承、受遗赠会导致权利主体在法律上的变化，因此第八十六条规定村镇房屋转移登记需提供宅基地使用权证明和农村集体经济组织同意转移的证明材料。
如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，无法办理宅基地使用权变更，从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。
所以集体土地范围内村民住房转移登记以“先地后房”为原则，集体土地范围内的房屋交易过户先进行宅基地使用权变更登记，实际上将宅基地使用权的转移登记作为房屋转移登记的前置，借此将村镇房屋流转限制在农村集体经济组织的成员之间。
为了使集体土地上房屋登记能明显区别于国有土地上房屋登记，《房屋登记办法》第八十九条规定，房屋登记结构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明：“集体土地”字样。
2、宅基地使用权是村民安身立命的非常重要的社会保障
宅基地使用权对于依赖其生存的村民而言，既是“财产权”，也是“身份权”，还是“生存权”。
农民一旦失去宅基地和住房，在农民社会保障制度还不成熟、不健全的情况下，将会失去最基本的生
存条件，甚至会严重影响社会稳定。
所以根据《物权法》184条之规定，现阶段还不允许办理村民住宅的抵押登记。
我们房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。
二、目前房屋登记的基本情况及存在的问题
1、房屋登记的基本情况
在《房屋登记办法》出台之前，我们自1988年已开展了集体土地上的房屋登记工作，在多个乡镇进行了试点发证，取得了社会认可和当地农民群众的支持。
在农村，许多农民要求办理房屋登记的要求是非常迫切的，其原因主要是：一是随着法律意识的增强，村民觉得如果自己宅基地上的房屋有房屋所有权证的话，面对政府拆迁征收将有更多话语权。
二是经济的快速发展，使农村村民有较强的融资需求。
广大农民要求发展经济、脱贫致富奔小康的愿望迫切。
宅基地是他们最贵重的财产，应该让这些不动产充分发挥其增值创收的效用。
三是村民房屋流转意愿较为强烈，宅基地上的房屋私下交易频繁。
但是，目前，农村集体土地上房屋登记工作进展缓慢，原因是多方面的。
其一，农村房屋建设管理跟不上，违法建筑面广量大，少批多建、未批先建现象突出，再加上宅基地和集体建设用地登记发证滞后登记发证工作推进困难。
其二，因国家土地管理制度导致集体土地上房屋流转、抵押受限，农民对房屋登记的内在需求受到抑制。
其三，许多集体经济组织在自己经济组织土地上建设村民安置
住宅楼，向非本集体经济组织成员出售，存在大量的所谓“小产权”房，集体土地上房屋登记的试点，也引起了对农村“小产权”房将逐步转正的猜测，再加上个别新闻媒体不负责任的报道，也为基层政府带来了解决“小产权”房问题的压力。
2、房屋登记中遇到的问题
有三类主体不具备集体经济组织成员资格，但在获得房屋时并未违反法律规定。
即因子女上学导致户口迁出集体经济组织的原农村户口人员，因婚姻关系导致村镇房屋共有的非农村户口人员，因继承获得村镇房屋的非农村户口人员。
这三类主体在实际获得村镇房屋时并未违反法律的强制性规定，如果为其办理房屋登记，但因其不具备集体经济组织成员资格，土地管理部门往往不为其办理土地登记，从而陷入光有房屋所有权证没有土地使用权的尴尬境地。
因此，形势的发展要求国家立法部门早日制定一套完整、规范、科学的关于集体土地上房屋登记的法律法规来指导规范房屋登记
部门的行为，保障集体土地上房屋所有权人的合法权益，以更好的促进社会的稳定和经济的发展。
作者简介：孙莉，女， 1975年10月生，山东临朐人，经济师，研究方向：城乡住房建设与管理。