2008年武汉市汉正街商业项目商圈调研及市场定位报告(2)
汉正街商贸区概念性改造规划方案
汉正街商贸区概念性改造规划方案本地块位于“中国第一街”的汉正街商贸地区，北临汉正街，南临汉江，沿河大道，西至利济南路，东起友谊南路，属于武汉市一类的黄金区域。
一．地块现状特点：（1）具备良好的景观条件，南朝汉江，隔江是正待开发的南岸嘴景观区，是集住宅、商务、文化与休闲与一体的城市核心景观区，遥望龟山电视塔。
（2）文脉深厚，历史上是“寻财运货，贸迁有天”的水陆商埠，是商品的集散地，商贾贸易聚居地，有着浓厚的商业底蕴。
（3）交通条件极为便捷，沿河大道横贯地块南部，往东接沿江大道可去火车站、客运港及汉口各个方向，两头各有江汉桥和晴川桥，过桥可达汉阳、武昌，利济南路可到汉口。
（4）建筑物及居住人口密度集中，人行拥挤，无方向感，内外交通联系混乱，运输形式多样化，建筑形式杂乱，乱搭乱盖严重，基础设施落后，生存条件低下。
根据对现状条件及发展商要求的理解，我们提出以下设计理念：关注文化性、公共性、舒适性、人性化的商业空间的塑造：有意识增加更多的公共空间，吸引人们有秩序的驻留。
威廉.怀特（William Whyte）曾说过“一个人满为患的人行道无异于一个乏味的运输走道，失去了休息与社交的功能。
”分析中国最近十年来的城市化发展，暴露了城市的一些问题，其中最明显的就是需求更多的公共空间。
“它为人们提供了一个舒适的环境，而不仅仅是一些商店”—Dziewnlski。
我们所要做的是吸引人们有秩序的驻留。
城市的未来及商业设施设计的挑战应基于一条简单原则：即提高人们在场所中体验生活的品质。
首先是人，然后是商业。
一个好的设计空间不仅能吸引顾客，也能吸引商人，他们会愿意以高于平均价格20—25%的钱来租用，使得商业和开发商的经济利益更为成功的实现。
二、分期开发的设想：Market →Commercial street→Shopping mall →Urban mall根据政府的要求，交通的考虑及商业价值的递增性，将整个地块分为三期开发。
武汉·汉正街·国际商贸中心CD地块定位研究报告
汉正街·国际商贸中心CD地块商业、文化、景观定位研究报告2004-10一、CD地块营销目标以合理的销售价格在较短的销售周期内完成C地块商业部分的销售/招商任务，并在推广策略方面注意项目整体的一致性、互补性与衔接性，注意体现整体规模效应与细部业态差异化，注重商业文化的导入，注重体现对武汉商业地产投资趋势的引导作用。
二、项目整体定位分析项目整体定位：汉正街·国际商贸中心（武汉龙王庙商贸广场）位于汉正街东端，原有业态基础为服装、鞋业、床上用品、干鲜调料等批发商业。
在此基础之上，我们拆除大兴路鼎力、华航、大兴、金兴四大鞋市以及干鲜调料、床上用品批发市场，规划建设以鞋业、服装为主的批发专业卖场结合滨江时尚生活中心及依托于龙王庙公园广场的旅游商业街区为一体的国际商贸中心。
配备国际领先的物流、仓储服务及细致完善的经营管理与广告推广服务，旨在530年汉正街源地为各地商家打造屹立华中重镇，辐射全国乃至全球市场的商品集散中心、产品发布中心、价格指导中心、商业会展中心。
项目定位层次分析：在这份报告中我们着重对CD 地块在项目整体中的功能做细致分析，并以此为依据结合文化、景观等优势，尝试在商业、文化、景观三方面对CD 地块做定位研究，提出营销实施建议。
由地段决定，地段没有问题由产业发展决定，发展没有问题由引导投资趋势决定，引导没有问题综合定位是由什么决定的？不同业态的组合需要衔接与过渡，需要项目各地块功能的协调与互补。
稳固现有鞋业、服装批发经营商户配套先进的物流、仓储及经营管理服务结合景观、建筑充分体现汉正街文化、龙文化业态的规划、布局合理，商业配套设施的共享，商业人流的区分与叠加。
三、CD地块规划定位：商贸广场CD地块的主要使用功能是旅游纪念品贸易卖场为主，结合集特色小吃餐饮、文化娱乐休闲等多种功能。
结合D地块龙王庙公园，设计成类似上海城隍庙的旅游纪念品商场，在D地块结合地形的升起建筑一个旅游车停车库。
行政区划调研报告
行政区划调研报告篇一：海宁城市调研报告城市调研报告—海宁一、宏观环境分析（一）城市概述1、地理位置海宁市位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，西接杭州余杭，北连桐乡、嘉兴市秀洲区。
市域地处长江三角洲杭嘉湖平原，主要以平原地形为主，地势平坦，古陆残屿与低丘集中分布在境东北和东南部。
属于北亚热带季风性气候区，气候温和，夏无酷暑、冬无严寒，自然条件十分优越。
海宁市区位优势明显，东距上海100公里，西接杭州余杭区，南濒钱塘江，为连接杭州和上海的重要桥梁，也是三角城市群和杭州都市经济圈的重要节点城市。
2、城市规模截止20XX年末，海宁市总面积平方公里，现辖8个镇、4个街道、3个省级经济开发区，中心城区主要设有四个街道，据海宁市统计局数据，20XX年海宁市城市面积为平方公里，其中建成区面积为平方公里。
20XX年，经过行政区域调整，城市面积扩大到平方公里，其中建成区面积达平方公里。
20XX年海宁市区建成区面积更进一步扩大到了平方公里，建成区面积比20XX年扩大了3倍多。
3、行政区划从行政区划上来看，海宁市位于嘉兴市的南端，西与杭州余杭区交界。
海宁属嘉兴市下属县市，市区下设海州街道、硖石街道、海昌街道和马桥街道，辖黄湾镇、袁花镇、丁桥镇、斜桥镇、盐官镇、周王庙镇、长安镇和许村镇8个镇，此外，还设有3个省级经济开发区——海宁经济开发区、农发区和临杭经济开发区。
海州街道：海洲街道境内拥有海宁市行政、体育、文化中心，街道辖区内商贸繁荣，海宁中国皮革城、缔艺家家居广场坐落其中，未来还是以行政、文化、商贸为主。
硖石街道：已形成“西山路两侧文化旅游休闲区、工人路一带的商贸购物区、中心菜场为核心的食品销售区”和“人民路服饰一条街、紫阳路娱乐一条街、仓基河饮食一条街”的“三区三街”的三产主战场，主要以服务业为主。
海昌街道：主要作为城市工业功能区块、是省级经济开发区——海宁经济开发区的所在地、海宁的北大门。
汉正街部分街区分析
断或确 定诊断
2
Company Dr.4 name
四、上位规划
3
Company name
四、上位规划（政府指定药引）
武汉市总体规划（2010-2020） 中心城区控制性详细规划（2004-2010） 硚口区C01片控制性详细规划（2007）
4
Company Dr.4 name
四、上位规划（总体规划2010-2020）
Company name
5
四、上位规划
中心区控制规划（2004-2010）
大 型 公 共 建 筑 集中 文 化 街 区 保 护 ？
6
文 化 教 育
几乎 没有
绿 地
稀缺
Company name
四、上位规划
硚口区控制规划（2007）
现状图
7
规划图(商业集中入主)
Company name
四、上位规划 法定图则（时间？）
汉 街 建 详规设计
调研诊断报告
Dr.4
（出场序） 出场序） 刘电 邓书航 肖颖颖 李达
诊断流程
1 2
准 备
（挂号 内科）
•资料（病历） •考察（望） •访谈（闻问） •分析（切）
历史演变（生平） 区位现状（体征）
• 可能诊
结 论
（诊） 上位规划（医书、院规） 相关案例（往届病例）
14
Company name
总结（诊断书）
：汉 街
病症：道路狭窄、乱建 乱搭、基础设施低等， 商业层次低级，居民 生活水平低下。
病灶: 入口，道路，中心 商业结构，腐朽的脑袋。
临 ：换血换髓，扩 建道路，保留贸易文 化、街道名称、街道 尺度、形式和特有空 间风格。
汉正街规划汇总汇报
800
总量达到32.6万人次，较现状（约18.5万人次 600
现状
326
预测
400
）增加76%；机动化出行比例由现状的45.5%
185
200
提升到85%。
0 交通需求（千人）
建筑规模（万方）
汉正街中央服务区天际线（武昌滨江行人视角效果图）
（二）规划目标及策略
坚持“以人为本、公共交通优先、可持续发展”的交通规划理念，以突出轨道交
13号线主要途经古田二 路、广华路、新华路、友谊路 、武昌古城粮道街、丁字桥路 、南湖大道、高新二路，可有 效分流轨道2号线客流。
（三）轨道交通规划
天河机场
古田二路
汉口站
新汉阳站
国博中心
武汉站
规划新增轨道
武昌站
光谷中心
光谷八路
（三）轨道交通规划
2、轨道13号线走向方案
经多方案比选，规划推荐13号线在汉 正街内沿人字绿轴-金融岛绿轴-过江至武 昌，设站3处，全面覆盖银丰、金融岛等高 层建筑密集区，新增轨道运能约4-5万人次 ，线路方案已纳入新一轮武汉市轨道线网 修编。
2、汉正街老街改造规划
邀请伍德公司对汉正街老街 进行改造规划设计，尊重历史文 脉，结合时代精神，重塑汉正街 的繁荣。
二、交通市政规划
（一）交通发展需求
现状、规划建筑规模和交通需求对比
1200
需求预测：随着建筑规模提升、产业结构 1200
转型，预测汉正街地区远期高峰小时出行人员 1000
764.2
13号线 规划断面方案
新华路隧道
3号线 7号线
13号线
2号线 6号线
（四）快速通道规划
3、 汉正街隧道建设方案
武汉商业调研报告PPT课件
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市场概况 市场数据 发展趋势
案例
市政规划
1. 武汉3月CPI环比下降0.9%，创16个月来最大跌幅
据武汉市统计局公布3月份消费价 格指数（CPI）显示，武汉市居民消费 价格总水平（CPI）环比下降0.9%， 创16个月来最大跌幅；同比上涨 2.1%。其中鲜菜价格比2月下跌 10.1%，猪肉价格下跌9.7%。
武汉，中国中 部特大中心城 市
上海为中心 的 长三角城市 圈
广、深、港 珠三角城市圈
10000 8000 6000 4000 2000 0
武汉历年GDP
2003年 2004年 2005年 2005年 2006年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
GDP 1622 1956 2238 2623 3141 4115 4620 5565 6537 8004
整体来看，3月份武汉居民消费指 数有所减少。
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数据来源：武汉市统计局 12
市场概况 市场数据 发展趋势
案例
武汉市商业市场
武汉商业市场量价走势图
140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
成交面积(M²)
2012.3 66676
成交均价(元/M²) 12529
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汉口
唐家墩
王家湾
中心商业区
汉 江
武广 江汉路 汉正街
汉阳 钟家村
司门口
内环线
江
长
徐东
市级商业中心
沙湖
武昌 东湖
中南
街道口
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二环线
你所不了解的汉正街
T I P S 汉正街服装专业市场当前难点目前汉正街服装专业市场存在着一些难点：首先，长途客运站迁移城区周边，大大影响了货物的运输，运输成本增加10%；第二，受区位、规划限制，汉正街消防、交通问题不断暴露；第三，各地专业市场不断涌现，市场竞争压力增大。
目前，汉正街正在积极进行提档升级，拆除危房，将附加值较低、经营落后的产业转移，保留高附加值的产业，将汉正街打造为文化旅游商务区。
同时靠近万商白马服装批发市场的沿河大道旁修建立体停车场，解决停车不便问题。
汉口北服装专业市场的建成为汉正街部分产业的转移提供了便利。
但由于商铺产权归属问题，目前搬迁工作难有进展。
汉口北服装专业市场，打造新汉正街2011年，武汉批准建设了汉口北批发第一城（又称汉口北国际商品交易中心），该市场总建筑面积380万平方米，其中交易市场200万平方米，物流仓储30万平方米，生活及综合配套30万平方米。
在规划建设时，该市场区域划分明确为仓储、物流、居住，各种功能区互不干扰，杜绝汉正街人货杂处的弊端。
目前汉口北市场的道路交通仍在施工中，交通拥堵且不方便，市场人流量较少，后期随着市政府在交通道路上的进一步完善，以及汉口北长途客运站的建成及运营，该市场人气有可能会进一步上升。
虽然这里的市场配套设施较先进，但仍以零售为主，服装批发仍集中在汉正街。
汉口北服装城二期现正在招租，其中4楼装修豪华，后期侧重于网购供货。
这里服装专业市场包含羽绒城、女装城、男装城等业态，体量较大。
其中在男装区域，夹克的零售价格在80~160元，已经接近批发价。
男装以商务休闲类较多，产地以上海、苏州、常熟居多；羽绒城则聚集了波司登、鸭鸭、雅鹿等国内知名。
【优质】武汉市各大商圈商铺的市场调查报告2
武汉市各大商圈商铺的市场调查报告一、调查目的建立试点商圈进行集中营销，从独立运作营销活动，到联合本地商家之间进行协调互补，不仅有助于提升整个区域的吸引力，让商圈内所有的商家都获益，更重要的是能有效加深客户对手机支付的印象，强化客户感知。
二、推广目标在2014年内在武汉一个商圈启动营销活动三、调查内容：对各商圈的商户数量、类型、消费群体、POS覆盖率等做全面的调查。
四、调查时间：2014年7月3日——2014年7月4日五、调查情况：1、武汉新世界中心武汉新世界中心，位于解放大道624号，占地面积37234平方米，其中四星级酒店、高档写字楼、中心百货与高档住宅构成，商业类型主要是酒店、写字楼和购物中心，主要针对中高端消费群体，商户主要由武汉新世界物业管理有限公司统一招商管理。
选点分析：商铺虽以销售或租借形式提供给各品牌店，但对商铺统一管理力度不足，之前开展的大范围营销活动较少，可见其管理部门控制力较弱，不建议作为试点商圈。
其POS机的覆盖率约为99%。
2、汉街万达汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等，是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。
汉街万达广场，位于汉街中部，建筑面积15万平方米，购物中心总面积9.3万平方米，其中包括近6万平方米全国最大的万千百货店，汇聚全球顶级奢侈品牌60个以上，是全国万达广场的旗舰店。
其商业特征主要是高档百货、奢侈品，主要是针对高端消费群体。
选点分析：汉街有统一的招商管理部门，商铺基本以销售或租借形式提供给各品牌店，没有统一组织活动和宣传的号召力，逐个商铺洽谈费时费力，不建议作为试点商圈。
此POS机的覆盖率约为85%。
3、菱角湖万达菱角湖万达，位于武汉市江汉区，项目总建筑面积约51万平方米，是由商业总、室外商业街、公寓、住宅与底商组成的大型城市综合体。
近20万平米大商业体由万千百货、沃尔玛超市、大歌星KTV量贩歌城、万达数码影院、国美连锁家电、大玩家超乐场、主题餐厅等多种业态组成，其中室内步行街近4万平米，室外步行街近5万平米。
汉正街的地位
汉正街地位下滑，是义乌的前车之鉴早年义乌与汉正街齐名，但汉正街因种种原因地位下滑，是义乌的前车之鉴。
义乌市最近将适时组团到武汉考察内需市场，政府将帮助和支持义乌国际商贸城及广大义乌商户积极与汉口北加强合作，获得长足发展。
中国是一个大国，大国经济势必要依靠内需才能长久发展。
只有这样才能摆脱国际经济震荡可能带来的冲击。
义乌市场外向度在60%以上，在经营户自身和中外客商眼里，义乌市场就是一个外贸市场。
几乎每个商位的经营思路都围着外贸转。
但从近两年开始，义乌市场中的一些经营户已开始转变经营角色，高度重视内贸市场的开拓。
去年是义乌的“市场开拓年”，政府出台一系列政策和措施，帮助小商品城的商家开拓国内市场，实现真正的外贸与内需“两条腿走路”。
汉口北与义乌同为国内最具规模的两大专业市场，帮助汉口北做大做强，这既是义乌做好国际国内两大市场的需要，也是义乌延伸产业链的要求。
汉正街，自古以来，万商云集，改革开放初期又率先恢复小商品市场。
但其后，汉正街小商品集散地“龙头老大”的地位受到极大的冲击，市场环境的脏、乱、差，严重制约了汉正街市场的繁荣与发展。
目前汉正街的商业模式早已不适应武汉现代经济发展和商品流通的客观需求。
伴随汉正街的二次腾飞，汉正街区域掀起商业地产的热潮，成为各路开发商争夺的焦点。
如何引领专业批发市场的业态升级，也成为汉正街的商业地产开发商面临的课题。
一个个商业地产项目的开发，为经营者提供“宽敞亮”的经营环境，使汉正街的形象得以提升。
汉正街作为寸土寸金的黄金宝地，同样业态、商业模式的项目，甚至同在一条街区，经营却往往有天壤之别。
只有找准定位、以及合乎市场的业态规划和经营管理，加上一定时间的特色商业运作，项目才能成功。
汉金堂项目正是一个具有很多特色的商业项目，特色的明清风格建筑、特色的第五代商业模式、特色的业态、特色的滨江环境、特色的开发商（三特—中国旅游地产领跑者）、特色的交通……我们要做的就是把这些特色连串起来，使之成为大武汉又一张璀璨的商贸名片。
汉正街历史街区的现状分析及持续发展建议_韩瑟琳
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街等百余条街巷一起构成汉正街商品市场， 呈井字布局， 面积 约２．５６ｋｍ ２。汉正街是 城 市 的 核 心 区 域 ， 城 市 发 展 从 客 观 上 要 求核心区域具备更高的品质， 因此从城市发展动力机制上分 析， 汉正街具有很大的区位优势。
３ 汉正街持续发展建议
汉正街的持续发展所面临的问题实质上是旧城区在更新 过程普遍面临的问题。旧城更新从客观上来看是城市发展的
图２ 图３
图４
图５
重
庆
建
筑
●
青
需要， 从主观上来看是“至下而上”的人民的愿望。现针对汉正 年街的特点， 从以Fra bibliotek几个方面进行探讨：
论
３．１ 建筑形态的更新
坛
汉正街的历史建筑经历近百年， 逐渐沦为危房。更新改造
扩建， 如增加卫生设施及停车场。对于无法继续
使用的建筑， 可参照原有建筑模式及形式进行
重建， 以满足新的功能需求， 提高环境品质。这
样， 无论从传统风貌的保护还是从经济建设着
手， 都具有很强的可操作性。
ＣＨＯ ＮＧＱ ＩＮＧＡＲ ＣＨＩＴＥＣＴＵＲ Ｅ
重
庆
汉正街历史街区的现状分析及持续发展建议
建 筑
Ｔｈｅ Ａｃｔｕａｌｉｔｙ Ａｎａｌｙｓｉｓ ａｎｄ Ｓｏｍｅ Ａｄｖｉｃｅｓ ａｂｏｕｔ Ｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｔｏ ｔｈｅ Ｈｉｓｔｏｒｉｃ Ｄｉｓｔｒｉｃｔ Ｈａｎｚｈｅｎｇｊｉｅ
的首要任务就是建筑 的 更 新 。 上 海 “新 天 地 ”是 我 国 旧 城 区 的