(房地产项目管理)如何进行房地产开发项目的质量管理
如何进行房地产开发项目的质量管理如何进行房地产开发项目的质量管理近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。
是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。
这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。
下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。
房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。
作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。
一、目前房地产开发项目的问题在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。
如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但我们作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。
当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。
有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。
使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、中观、微观调查)、对调查结果深入进行分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。
在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。
二、房地产开发项目的前期工作房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。
前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。
个人建议从如下几点作手：1、建立开发项目质量管理责任制。
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。
大型开发项目还可设项目质量经理。
质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
2、制定开发项目的质量计划。
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。
每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。
质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
3、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。
对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。
内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。
在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。
其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。
首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。
不过，作为进入WTO的大国，我们的管理要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发项目的作法，在不久将会成为历史。
'三、设计阶段的质量控制1、方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。
作为房地产投资人，他投开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。
在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。
开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。
根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。
这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。
在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。
建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
2、施工图设计阶段施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。
工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。
技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。
二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
（1）、开发项目的设计阶段质量控制方法。
正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。
为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。
在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。
在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。
过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
（2）、建立设计经理质量责任制。
开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
（3）、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。
建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。
作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。
并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
四、施工阶段的质量控制施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。
工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。
工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
1、房地产项目施工前准备阶段质量管理。
（1）明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。
因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。
目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。
上述两方面都不是开发商的本意。
那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识，要树立开发项目全寿命周期成本观念。
适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
（2）制定项目建设实施的质量管理计划在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。
明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
（3）质量保证质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。
如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到江太公钓鱼——愿者上钩；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。
房地产开发项目工程管理中存在的困难及解决建议
房地产开发项目工程管理中存在的困难及解决建议摘要：在房地产开发过程中，如何高效地、合理地优化管理工作，是各房地产企业工程管理部门需要重点考虑的问题。
随着房地产行业的快速发展，不少房地产开发商为追求利益最大化，追赶工期，忽视项目安全管理和质量控制，导致房地产重大安全生产事故频发，造成严重的人员伤亡和财产损失，给社会发展带来不稳定因素。
为此，文章针对房地产开发项目工程管理中存在的困难及解决建议进行了分析，以供参考。
关键词：房地产开发项目；工程管理；困难；解决建议1导言房地产开发项目管理工作内容庞杂，需要兼顾各个环节，通过制度完善、人员管理、技术创新等构建项目质量管理体系，排除安全隐患，规避安全风险，确保项目在目标施工周期内高质量完成，树立房地产企业品牌形象，推动房地产行业健康发展。
2房地产开发项目工程管理的内容及原则2.1内容第一，做好总体规划工作。
总体规划是工程管理的基础性内容，需要结合相关文件和资料评估房地产开发项目的可行性，结合当地政策、经济发展水平等实施规划，降低后续建设工作中的阻力，避免造成较大的风险。
明确管理流程，做好顶层设计及统筹兼顾，使各项工作有条不紊地实施。
第二，做好组织协调工作。
房地产开发项目需要不同单位的共同合作，包括了建设单位、设计单位和施工单位、监理单位等等，因此需要以完善的组织协调机制为依托，增进彼此之间的协同配合，解决工程建设中的矛盾，避免造成严重的冲突。
第三，加强质量监督。
质量状况是影响人们生活居住安全的主要因素，因此在工程管理中需要明确质量监督的重要性，分析工程建设中可能出现的隐患问题，以便及时采取预防和控制措施。
质量监督涉及设计质量、勘察质量和材料质量等。
第四，做好竣工验收工作。
在房地产开发项目工程竣工中应该严格遵循相关竣工手续和流程，收集相关文件资料，评估工程建设情况，只有在达到验收标准和要求后才能交付使用。
2.2原则第一，安全原则。
安全生产是管理工作的重中之重。
房地产开发项目管理职责和内容
房地产开发项目管理职责和内容一、项目策划项目策划是房地产开发项目管理的第一步，主要包括以下内容：1.确定项目目标和目标：明确项目的目标和目标，如项目的规模、质量标准、工期和预算等。
2.进行项目可行性研究：对项目的可行性进行全面的研究和评估，包括市场需求、土地政策、投资效益等方面的调研和分析，以确定项目是否值得投资和开发。
3.编制项目计划：根据项目目标和可行性研究结果，制定详细的项目计划，包括项目的时间计划、资源计划、财务计划等。
4.制定项目管理方案：根据项目的特点和需求，制定相应的项目管理方案，包括组织架构、管理流程、责任分工等。
二、项目实施项目实施是指根据项目计划和管理方案，进行项目开发和建设的过程，主要包括以下内容：1.土地和规划准备：进行土地的拿地、规划设计和手续办理等工作，确保项目的合法性和可持续性。
2.资金筹措：负责与金融机构和投资者进行沟通和协商，筹措项目所需的资金。
3.施工管理：负责项目的设计、施工和配套工程的管理，确保项目的质量和进度。
4.市场推广：负责进行市场调研和营销活动，推广项目，吸引客户和投资者。
5.供应链管理：管理和协调项目开发过程中各类供应商和承包商，确保供应物料的质量和供应的及时性。
6.项目监控：监控项目的执行情况，及时发现和解决问题，确保项目按照计划进行。
三、项目控制项目控制是指在项目实施过程中，对项目进行监督和控制，以确保项目能够按照计划进行，并取得预期的效果。
主要包括以下内容：1.进度控制：跟踪项目的进度，及时发现并解决项目延误或提前等问题，确保项目按时完成。
2.成本控制：监控项目的成本，控制项目的开支，确保项目在预算范围内完成。
3.质量控制：负责制定和实施相关的质量管理措施，监控项目的质量，确保项目的建设质量符合标准和要求。
4.风险控制：识别项目可能面临的风险，并采取相应的措施进行管理和控制，确保项目不受重大风险的影响。
5.沟通和协调：与项目相关各方进行沟通和协调，解决项目中出现的各类问题和冲突。
房地产开发公司工程质量管理制度
工程质量安全管理制度一、总则1质量管理工作是保证和提高工程质量的重要环节。
我们应贯彻“质量第一求生存，科学管理促发展”的方针，切实加强施工质量的预控、检查和验收制度，便于发现问题，及时纠正，让顾客的要求得到满足。
2质量管理部要牢固建立“质量是企业的生命”的思想，坚持预防为主，要从施工准备到竣工验收的各个环节上，进行技术监督、过程控制和质量检验，使产品的质量水平不断提高。
1)工程技术部门要监控与审核工程质量规划和施工方案，落实三级交底制度，检查规划与方案的实施过程，抓好科技进步和技术创新，推广十项新技术应用，提高工程质量品牌。
在不影响工程质量的前提下合理安排进度计划，要坚持做到上道工序质量不符合要求不得交付下道工序施工，要始终以严格的管理和合理的施工进度创造良好的施工生产环境，提供使顾客满意的精品。
3)材料部门供应的材料要符合材料质量标准，要严格把关施工方的材料采购、验收检测和使用管理制度，要及时了解和掌握施工现场所需不同材料和新材料的规格、性能以及应用要求的情况，做到为工程建设提供合格材料。
4)质量检查人员应持证上岗，应挑选工作责任心强，能坚持原则，具有较高技术水平和实践经验的人员担任。
专职质量人员公司直接领导，应相对固定，不得任意调整。
如因工作确需调动，需经公司主管部门同意。
5)专职质量检验员的配备，根据国家规定数据不低于企业职工总数的5‰，应满足企业质量管理的要求与能力。
6)项目部、队组质量管理，在操作过程中要尽心尽责，随时检验。
项目部应有项目质量员，项目质量员独立开展工作。
专业队应有兼职质量员，以便进行检验工作。
兼职质量员由关切或有经验的工人担任。
7)质量管理网络在公司总经理领导下，由总工程师分管，在公司质量管理部组织下展开各项工作。
各技术经理分管质量工作，分管技质的主管抓质量工作，项目部设质量员、队组设兼职质量员。
8)质量检验人员应定期参加公司的质量活动。
9)全面质量管理是现代工业生产中一种科学的质量管理方法，企业的全体职工，都要学习和参加质量管理，为了取得经验，逐步展开，应建立质量管理小组，并开展活动。
房地产项目管理
房地产项目管理第一篇：房地产项目管理概述房地产项目管理是指对房地产项目进行规划、设计、施工、营销、交付等全过程的管理和协调工作。
随着中国房地产业的不断发展，房地产项目管理也越来越重要，成为整个房地产行业的核心竞争力之一。
房地产项目管理的目标是通过科学、合理、高效的方法，控制项目的成本、进度和质量，确保项目能够按时、按质、按量完成，并实现良好的社会、经济和环境效益。
同时也要保证项目满足客户需求，提高客户满意度，增强企业品牌价值和竞争力。
房地产项目管理的核心内容包括项目策划、项目组织、项目控制和项目落实等方面。
其中，项目策划包括市场研究、项目定位、项目策略、项目计划等；项目组织包括团队建设、组织管理、供应商管理等；项目控制包括成本控制、进度控制、质量控制等；项目落实包括交付营销、客户服务、售后服务等。
房地产项目管理需要综合运用多种管理方法和工具，包括项目管理软件、网络技术、ERP系统、质量管理体系、成本管理体系等。
同时，还需要不断改进和完善管理制度，提高管理水平和管理效率，满足项目参与者和客户的需求和期望。
总之，房地产项目管理是房地产行业中不可缺少的核心业务，要求管理者具备较高的专业水平和实践经验，以实现项目的成功和客户的满意。
第二篇：房地产项目管理中的关键问题房地产项目管理是一项复杂的工作，涉及众多的重要事项，包括市场竞争、质量管控、成本控制、进度管理等，因此，其中会出现很多关键问题需要注意。
首先，房地产项目管理中最大的挑战是市场竞争。
由于房地产市场竞争激烈，开发企业需要在市场中有自己的独特竞争力，如合理的产品定位、精准的市场定位、差异化的产品设计等，才能获得持续的市场优势。
而这些都需要细致地分析和调查，制定出可行的战略方案，才能满足顾客的需求和市场的期望。
其次，房地产项目管理中的质量问题也极为重要。
由于客户对住宅质量要求越来越高，开发企业应该注重产品的优化和改进，严格控制建筑质量。
在施工过程中，要建立质量管理制度，加强工期和工艺管控，实现资源的优化运用和有效利用，保证建筑施工质量达到国家标准和顾客要求。
房地产开发项目管理的重点及难点分析
房地产开发项目管理的重点及难点分析摘要：随着建筑企业的发展，我国房地产开发项目管理的重点及难点逐渐显露出来。
最近几年，房地产开发项目管理工作中，出现部分难点，对项目开发管理工作造成影响，尤其是在房地产市场下行期间，为了更好地将房地产开发项目管理工作做好，强化房地产的发展工作重点，下文从管理难度和管理重点进行分析研究，促进我国房地产在未来发展保持健康稳定的趋势。
我国的社会经济发展，在一定程度上带动房地产产业发展。
为了更好地促进房地产产业平稳发展，本文针对房地产开发项目管理的重点及难点进行相关的工作。
关键词：房地产；开发项目；管理难点；管理重点引言房地产的发展中，将开发项目管理制度进行逐渐完善，针对管理的难点和重点的特征，开展有效的管理措施。
房地产项目开发管理是一项复杂的管理系统，涉及的管理层面比较广泛，具有显著的开发周期较长、投入资金量大的特点，同时项目面对的未知风险较多。
因此很多房地产的开发项目管理工作，在通常情况下，会将整个项目管理划分为项目策划和项目实施阶段。
划分后的项目管理工作的重点能够更好地在项目开展过程中，科学合理地完成项目。
房地产项目的开发商是整个项目的管理主体，开展项目的时候，要和开发商进行沟通交流，将整个项目的策划和施工管理工作做好，组织好竣工验收交付使用阶段的工作。
项目施工单位是工程建设的推进者，在施工过程中，克服现有的房地产开发项目管理难点，做好项目管理工作的重点部分，就能够推动房地产开发项目管理工作的稳定发展。
一、房地产开发项目管理的概述房地产开发项目管理中，开发商和项目管理工作密切相关。
正确认识房地产开发项目管理工作和开发商的关系，提升管理工作的质量。
1.1项目管理和房地产开发的关系房地产的开发公司对不容类型的房地产开发项目管理工作投入的时间和资金都有很大的不同，这是因为房地产开发公司的起步工作都是由一个项目发展而来，在国家的政策方针大方向下，将项目管理做成系统性的工作，建立项目筹委会，综合各方面的考虑意见，完成项目管理的策划和施工工作[1]。
房地产项目部职责、制度及流程
房地产项目部职责、制度及流程1. 引言房地产项目部是指负责组织、管理和实施房地产项目的部门，对于房地产开发项目的成功实施起着至关重要的作用。
本文将介绍房地产项目部的职责、制度以及工作流程，旨在帮助相关人员了解并正确执行相关工作。
2. 职责房地产项目部的职责主要包括但不限于以下几个方面：2.1 项目策划与分析房地产项目部需要对潜在项目进行策划与分析，包括市场调研、项目可行性研究、土地资源评估等。
通过对项目的充分分析，能够为项目团队提供有效的决策依据和咨询支持。
2.2 项目管理与协调房地产项目部负责项目的整体管理与协调工作，包括项目目标的设定、工期的控制、资金的筹集以及合同的管理等。
项目经理在此过程中起着重要的作用，需要制定详细的项目计划并监督项目进展。
2.3 资源整合与风险管理房地产项目部需要整合各种资源，包括人力资源、物质资源、财务资源等，以确保项目的有效实施。
同时，还需要对项目进行风险管理，及时识别并应对各种潜在风险，确保项目的顺利进行。
2.4 质量控制与验收房地产项目部需要制定项目质量管理方案，并组织相关人员对项目进行质量控制与验收工作。
在项目完成后，还需要进行项目总结与回顾，以提高项目管理的水平和效率。
3. 制度为了保证房地产项目部的正常运作，需要建立一系列制度来规范部门的工作。
以下是几个常见的制度：3.1 项目管理制度项目管理制度包括项目的启动、计划、执行、控制和关闭等各个阶段的规范和流程。
其中包括项目组织结构、沟通与协调机制、变更管理、质量管理、风险管理等方面的规定。
资金管理制度主要包括项目资金筹集、使用与监督等方面的规定。
其中包括资金的申请、核准、执行、报销等程序，以及资金的监督、审计和绩效评价等内容。
3.3 合同管理制度合同管理制度主要规范与项目相关的各种合同的签订、履约与变更等工作。
其中包括合同的招标、评审、签约、履约与结算等各个环节的规定，旨在确保合同的合法有效执行。
质量管理制度用于规范项目的质量控制与验收工作，包括质量目标的制定、质量监控与检验、质量问题的处理与整改等方面的规定。
房地产合作项目管理开发管理及风险管控
目标分解
收购
独自拿地
前期融资 （合作）
合作拿地开发
资产收购
股权收购
结合三年经营目标及投资杠杆要求进行细化各具体方式的目标确认
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合作项目管理
合作拓展 启动
协议签订
管细、分清、共赢
—房地产项目合作开发管理
2019年7月20日
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CO N TEN TS
1
新时代新趋势
2
合作开发模式及案例
பைடு நூலகம்
3
项目合作开发管控要点
4
合作存在的问题及风险控制
5
合作项目管理流程
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新时代新趋势— — 国家
诚 心 ·匠 心 ·用 心 ·专 心
01 三驾马车（经济下行压力） 02
效率结构（盈利能力）
03 货币之锚（系统性金融风险）
04 财富衡量（国家、家庭6 5 % ）
05 蓄水池
新时代新趋势— — 国家
高增长
调整期
十九大 2018 2022
高质量增长的新时代
2050
针对未来五年（2018--2022）： 如何进行定位？ 面临什么挑战？ 国家如何应对？
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小型企业合作思路
• 规避风险，专业的人做专业的事 • 找到土地持续接盘的合作方 • 学习优秀的开发经验
小企业的拿地模式有别于区域和全国性的大公司，区域和全国性大公司更多 的 是并购/招拍挂两种形式，小企业更多通过原有土地置换和关系拿地的模 式
房地产项目工程质量管理要点
（1）项目开工后地产公司项目部应督促监理单位针对项 目特点对施工单位实施监理管理交底。包含但不限于：检验 批划分、报验程序、质量停止点设置，资料提交等。
（2）对于重要分部分项工程及质量通病问题工程项目部 应适时督促监理单位和施工单位组织技术交底和反向交底， 统一作法和质量标准。技术交底包含但不限于：构造作法、安 全文明、混凝土、钢筋、模板、砌体、抹灰、地坪、给排水、强电、 弱电、防水、外墙保温、外墙涂料、外墙砖、干挂石材、门窗栏杆 和百叶、消防、装饰工程、景观硬质铺贴和软景施工。
项目管理与质量控制
Doors & Windows
房地产项目工程质量管理要点
袁志华 温桃 顾晶彪
东华理工大学建筑工程学院 东华理工大学长江学院 重庆渝高新兴科技发展有限公司
摘 要：质量是企业的生命线，房地产项目工程质量同样是房地产企业生存的重要保障。提高房地产项目的工程质量需要 依靠相应的管理制度。文章提出了 10 项管理要点，分别是管理及技术交底、材料、设备检验及管理、样板带路和样板点评、实测实 量工作管理、工序交接和施工成果保护、质量事故处理、停工机制、质量见证机制、质量责任追溯制和竣工技术档案。
3 材料、设备检验及管理
（1）地产公司项目部应对进场材料验收情况进行抽查，并 对项目所有材料质量负责。当发现施工单位作假或监理单位 管理失职时必须严格按照合同进行索赔和处理。若为甲供材 料、设备和半成品，地产公司项目部必须到场参与验收。
（2）材料样品由材设管理部门根据设计要求寻找和提供 可选产品，经设计及工程项目部共同认样后，共同签字封样， 纳入样品库管理；地产公司工程项目部专业工程师应督促监 理单位对进场设备材料对照样板检查接收。
5.2 工程实测实量检查比例要求
房地产开发管理措施
房地产开发管理措施1. 实施项目开发前的综合规划，确保土地利用合理和开发排布合理。
2. 设定开发项目的总体规划和设计方案，以保证建筑风格和功能协调统一。
3. 制定建设项目的总体时间表和工程进度表，确保开发工作按时完成。
4. 进行市场调研和人口统计，为项目开发确定目标客户群体。
5. 制定商品房价位和售价策略，以适应目标客户的购买力和市场需求。
6. 确保开发项目的安全施工，遵循相关建筑规范和标准。
7. 进行可行性研究和环境影响评价，评估项目开发的可行性和环保问题。
8. 确保项目开发的资金来源和财务计划，保证资金运作的稳健性。
9. 实施合理的项目管理体系，建立科学的管理制度和流程。
10. 确立项目团队，分工明确，合理协调各项开发工作。
11. 加强与政府部门和相关机构的沟通协调，确保项目开发符合法规规定。
12. 加强安全管理，确保开发过程中的安全生产和人员安全。
13. 增加项目和城市基础设施的配套开发，提高项目的整体生活品质。
14. 落实开发项目的绿地和景观规划，增加城市开发的生态效应。
15. 关注社区居民的利益和诉求，确保开发项目符合居民的实际需求。
16. 强化项目的宣传和营销工作，提高项目的知名度和市场影响力。
17. 确定建筑材料和装修标准，确保项目开发的质量和品牌形象。
18. 建立健全的售后服务体系，提高买家的满意度和口碑效应。
19. 开展产业链延伸和产业联动，促进城市产业的协同发展。
20. 实行规范的价格管理和成本控制，保障开发项目的经济效益。
21. 加强项目用地的管理和保护，保障土地资源的可持续利用。
22. 设定项目建设的目标和指标，确保项目开发的可持续发展。
23. 实施项目质量管理，严格把关建筑工程的质量和安全。
24. 加强国际合作和交流，吸取国外先进的开发管理经验。
25. 提倡节能环保的开发理念，推动绿色建筑和可持续发展。
26. 加强对市场需求的预测和分析，提高市场产品的适应性和竞争力。
27. 创新营销模式和渠道，拓展项目的销售范围和市场份额。
房地产开发项目质量控制
建筑工程Architectural Engineering房地产开发项目具有强烈的外部性特征，有效控制项目开发质量不仅是房地产企业社会责任的一种体现，也是提升自身产品品牌价值的重要手段。
受到房地产项目的物理特性和使用价值特点的影响，其项目质量问题将会在较长期间内得到印证。
房地产企业在项目开发时，应防止在质量控制上出现系统性风险。
在全面质量管理模式下来考察房地产开发项目质量控制问题可知，其仍需要建立起全过程质量管理形式。
但这里笔者需要强调，房地产在实施项目质量控制时，仍需要考虑到自身为此的资源投入问题，以及由此而带来的额外成本生成问题。
因此，当前需要在全员参与下和全过程管理下来共同完成项目质量控制工作。
一、问题的提出（一）全员参与下质量管理模式的比较优势。
需要在时间和空间维度同时考察全员参与的比较优势，即在时间维度中房地产开发项目根据规划按工期推进，要在确保工期顺利推进的同时保障施工质量，则不仅需要依靠施工人员的岗位技能做支撑，还需要依靠他们的岗位意识做支持。
通过调动施工人员的主观能动性，便能为项目质量控制构建内驱动力。
（二）全员参与下质量管理模式的监管机制。
在班组作业模式下，需要对班组成员在质量控制上的努力程度进行监管与评价。
但现实表明，因施工中技术流的不可分性，使得对班组成员在质量控制中的努力程度难以做出有效评价。
若是这一问题无法得到解决，则会致使班组成员在质量控制中出现“搭便车”的行为。
因此，需要下沉监管机制的实施主体。
二、提升房地产开发项目质量控制的着力点（一）着力形塑质量管理文化。
我们需要以点带面去形塑企业的质量管理文化，通过文化塑造员工之间的互动而强化质量管理意识，来为特定房地产开发项目的质量控制提供良好的组织生态环境。
根据组织文化的圈层理论可知，当前需要在构建物质文化、行为文化、制度文化上下工夫。
（二）着力落实质量管理职责。
因缺乏有效的监管机制，而可能会引致班组成员采取“搭便车”的行为。