三门峡市宏观背景分析

第一部分三门峡市宏观背景分析一、三门峡基本概况三门峡市位于河南省西部，河南、山西、陕西三省交界处，是伴随着黄河第一坝——三门峡水利枢纽的建设而崛起的一座新兴城市。

三门峡市总面积10475平方千米（根据民政部《简册·2006版》），下辖1个市辖区、3个县，代管2个县级市。

分别是：湖滨区、义马市、灵宝市、渑池县、陕县和卢氏县，市人民政府驻湖滨区。

二、人口特征1、人口总量继续保持低速增长趋势2008年底，全市总人口为2234100人，比2007年增加5200人，增长0.23%，出生人口20219人，出生率为9.05‰，死亡人口10768人，死亡率为4.82‰，自然增长率为4.23‰，人口总量保持低速增长趋势。

2、家庭规模继续缩小，家庭结构不断变化2008年底全市有家庭户70.0万户，平均每户人数3.42人，比1990年第四次人口普查时的户均4.12人，减少0.70人。

比2000年第五次人口普查时的户均3.59人，减少0.17人。

从家庭户规模看，1—3人户比重逐年增大，4人以上户比重逐年下降。

家庭规模的缩小必然促进家庭结构的变化。

从家庭户类别看，一代户的比重呈上升趋势，二代户的比重相对稳定，三代及四代户比重逐渐下降，五代及以上的家庭基本消亡。

3、人口城镇化进程继续加快，城镇化水平稳步提高城镇化水平是衡量经济发展水平，特别是工业发展水平的主要标志。

近年来，随着全市经济的高速发展，城镇建设步伐加快，市镇建设的范围和规划继续扩大，农村剩余劳动力向城镇转移流量大大增加，从而加速了城市化进程，使城镇化水平进一步提高。

调查结果显示：2008年全市城镇人口达到98.1万人，城镇化率达到43.90%，城镇化率比上年提高1.52个百分点，比2000年第五次人口普查时的32.91%，提高10.99个百分点，年均上升1.37个百分点。

在全省18个地市中，城镇化率位居第五。

通过以上资料可以看出，三门峡城镇化速度较快，位居全省第五；人口增长较缓，但是家庭规模变小，结构发生变化，1—3人户比重增大，相对总户数增多，相对应的住房需求就会增加，这些都为房地产的发展提供了良好的条件。

三、三门峡市宏观经济环境分析1、宏观经济指数分析（1）、国内生产总值2007年，全市生产总值达到518.56亿元，比上年增长18.7%，增速比全省平均水平高4.3个百分点，在全省18个省辖市排名第一。

其中:第一产业增加值完成42.79亿元，比上年增长5.0%；第二产业增加值完成342.00亿元,增长22.7%；第三产业增加值完成133.77亿元，增长14.2%。

全市人均生产总值达到23294元。

2008年全市实现生产总值654.21亿元，比上年增长15.1%，增幅比全省平均水平高3.0个百分点，在各省辖市中居第一位。

其中，第一产业实现增加值54.77亿元，增长6.7%；第二产业实现增加值437.94亿元，增长16.7%；第三产业实现增加值161.50亿元，增长13.7%。

全市人均生产总值达到29515元，比2007年增加6314元，比全省平均水平高9922元，仍然位居各省辖市第5位。

2009年第一一季度全市实现生产总值135.11亿元，比上年同期增长3.1%，增幅比全省平均水平低3.5个百分点。

其中，第一产业实现增加值4.95亿元，增长4.6%；第二产业实现增加值92.88亿元，增长0.1%；第三产业实现增加值37.27亿元，增长10.7%。

可以看出，近两年三门峡市经济一直保持高速增长，增幅连续连年名列全省第一，而受到经济危机的影响，今年一季度的增速有所放缓。

（2）、固定资产投资水平2007年，全市全社会固定资产投资完成291.37亿元，比上年增长27.2%。

2008年，全市全社会固定资产投资完成402.77亿元，比上年增长38.2%。

2009年一季度，全市城镇固定资产投资完成50.16亿元，比上年同期增长48.6%，增速比上年同期提高31.5个百分点，比2008年全年增速34.7%提高13.9个百分点，在全省18个省辖市中排名第2位。

固定资产投资的逐年增加说明了城市化建设的加快，城市化建设之中各项市政配套设施的建设将直接影响到房地产市场的发展水平。

为应对金融危机，三门峡市全力推进“项目建设年”活动，必将推动全市房地产行业的发展。

（3）、人均可支配收入水平，社会消费能力水平2007年，全市城镇居民人均可支配收入为10710.3元，比上年增长18.1%；；城镇居民人均消费支出为8007.6元，增长27.0%。

农民人均现金收入为4571.9元，比上年增长19.6%；农民人均纯收入为4033.0元，增长17.4%；农村居民人均生活消费支出2824.2元，增长19.8%。

2008年，城镇居民人均可支配收入达到12391.76元，比上年增长15.7%，农民人均纯收入达到4680.5元，比上年增长16.1%。

2009年第一季度，全市城镇居民人均可支配收入达到3797.8元，比上年同期增长11.2%；农民人均现金收入为1134.2元，比上年同期增长8.0%。

城镇居民人均可支配收入逐年增加必然带动消费水平的提高，这对房地产市场来说无疑是好兆头，有住房需求的城镇居民有可能把这部分收入全部消费在购房之上。

2、三门峡城市规划情况（1）城镇经济分区1）．以渑池城区—义马城区为中心的东部能源、煤化工、铝加工经济区。

规划以渑池城区—义马城区为中心城，以张村镇为中心镇。

2）．以湖滨城区—陕县城区为主中心，以灵宝城区为副中心的中西部综合经济区。

规划以湖滨城区—陕县城区为主中心，以灵宝城区为副中心，以陕县的西张村、观音堂和灵宝市的朱阳、豫灵为中心镇。

灵宝市侧重于黄金、果品加工。

（2）城镇空间发展战略三门峡市空间发展战略重点是：强化发展中西部，加快发展东部，扶持发展西南部。

空间发展需要处理好湖滨城区、陕县城区、灵宝城区三者之间的关系。

1）．统筹陕－灵盆地的整体空间发展本规划期内，三门峡的城镇发展格局为“一主、两副、一点”。

构建以湖滨城区—陕县城区为主中心、灵宝城区和渑池城区—义马城区为副中心、卢氏城区为一点的城镇空间布局模式。

随着陕县城区的发展壮大，基于统筹陕－灵盆地的整体空间发展的战略举措，２０２０年后，三门峡的城镇发展格局应向“一主、一副、一点”转变。

湖滨城区－陕县城区－灵宝城区构成区域主中心，渑池城区－义马城区构成副中心。

在加速强大中心城市实力的同时，促进渑池－义马城区利用洛阳和三门峡中心城市的资源发展壮大。

2）．２０２０年后，陕－灵盆地的整体空间发展战略主要归纳为以下几点：三门峡城市规划控制范围包括湖滨城区、陕县城区和灵宝城区三大部分。

在依托现有建设的基础上，统筹各项发展要求，合理划分各类用地。

三个城区均为综合性城市发展区，职能稍有侧重。

湖滨城区以文化、旅游和商贸为主，陕县城区侧重于重工业、行政和商贸，灵宝城区侧重于轻工业和旅游度假。

三个城区之间规划两个旅游度假性质的城市组团，东侧组团以会展、文教为主，西侧组团以度假、居住为主。

由此可以看出，受地理环境的影响，三门峡总体发展趋势将是向西扩展，包括陕县新城区的建设和灵宝副城市中心开发，从长远角度有利于本项目的运作。

第二部分三门峡市房地产市场分析近几年来，三门峡市房地产业在宏观调控中不断发展壮大，特别是2007年，全市房地产市场呈现开发、销售快速增长，房价持续走高的格局，成为推动全市国民经济和社会发展的新增长点。

随着08年的经济危机，房地产市场的发展有所放缓，为了应对金融危机，三门峡市全力推进“项目建设年”活动，项目建设取得明显成效。

这也为房地产市场的发展注入了活力。

2007年，三门峡市房地产开发商品房施工面积达125.17万平方米，同比增长82.8%。

当年商品房竣工面积45.32万平方米，增长155.5%。

销售面积37.05万平方米，增长110.1%。

陕县在售楼盘基本情况对比另有闻香园小区尚未建成，福源小区、建业绿色家园已经售完。

陕县县城建成不久，城区内人口较少，目前多为县直机关和单位进驻，且大部分单位都有自建房，如神泉苑小区、锦绣花苑、电业局家属楼等。

其中神泉苑小区为县直机关和单位的家属楼，锦绣花园为县镇行政机关的家属楼，均为当初单位强制要求购买。

三门峡市区在售楼盘基本情况对比现状总结分析：1、区域分布目前市场上的在售楼盘多集中在湖滨区配套较完善的地带。

在调查的20个项目中，分布在湖滨区的占16个，开发区有1个，新城区（陕县）有3个。

调查中发现，三门峡市居民购房多选择在湖滨区配套较完善的区域，选择在新城区（陕县）置业的较少，但对城市整体向陕县发展的趋势较为认可。

2、建筑规模通过对三门峡房地产市场的了解发现，目前市场在售项目相对规模都不大，百亩以上的大盘只有公园九号等寥寥几个，其余较大的如建业森林半岛、丽景湾等占地都在几十亩左右。

本项目总规划3000亩，一期500亩，规模在三门峡首屈一指，将来生活配套设施较之小盘更为齐全，建设标准高。

可充分利用大盘优势来吸引和挖掘客户。

3、整体房价由于区域的不同，湖滨区与陕县的房价有较大的差别。

湖滨区房价多层在2600元/㎡左右，高层在3000元/㎡左右；陕县由于配套与区域成熟度的问题，房价较低，多层在1600元/㎡，小高层在2000元/㎡左右。

4、产品形式目前三门峡在售项目的类型以小高层和不带电梯的多层为主，高层相对较少。

产品较单一，花园洋房、联排等中高端产品很少，市内基本没有别墅项目。

本项目多层、小高层，花园洋房、别墅等产品涵盖面广。

在所调查的项目中，只有建业绿色家园有别墅项目，但是规模太小。

根据《三门峡市中心城区住房建设规划（2008年-2012年）》第22条：积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。

因此本项目的入市必将对三门峡的高端人群产生吸引。

5、户型面积户型基本以2房、3房为主，2房面积在74—110㎡，3房110—140㎡。

户型设计方面普普通通平平常常毫无新颖而言，产品同质化严重。

6、交房时间交房时间相对集中，大部分项目在今年5月、年底和2010年年底三个时间段交房。

7、付款方式付款方式多样，分一次性、分期和银行按揭三种，按揭首付多为40%，少数项目首付为30%，如宏达上院等。

目前按揭多为客户自行办理。

三门峡市区在售楼盘基本情况对比。