房地产开发检查计税成本重点梳理
房地产开发企业计税成本讲解
房地产开发企业计税成本讲解1. 引言随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业成为了一个重要的经济实体。
然而，由于涉及到大规模的资金投入和复杂的运营模式，房地产开发企业面临着许多税务问题。
正确计算和控制税务成本是房地产开发企业成功经营的关键。
本文将通过讲解房地产开发企业的计税成本，帮助企业更好地了解税务规定和优化税务成本。
2. 增值税成本在房地产开发过程中，增值税是一个重要的税务成本。
根据国家税务部门的规定，房地产开发企业需要按照销售额的一定比例缴纳增值税。
首先需要了解的是，哪些项目需要缴纳增值税。
一般情况下，商品房销售、土地使用权出让和房地产租赁都属于增值税的征税范围。
具体计算增值税的方法如下：•首先，计算销售额。
销售额等于销售价格乘以销售数量。
•然后，按照适用税率计算增值税额。
不同类型的房地产项目，适用的税率不同。
•最后，将增值税额减去进项税额，得到最终应该缴纳的增值税额。
除了计算增值税，房地产开发企业还需要注意增值税的抵扣和退税政策，以减少税务成本。
3. 城市维护建设税和教育费附加除了增值税以外，房地产开发企业还需要缴纳城市维护建设税和教育费附加。
这两项费用是根据销售额的一定比例计算的，缴纳比例由当地政府决定。
计算城市维护建设税和教育费附加的步骤如下：•首先，计算销售额。
销售额等于销售价格乘以销售数量。
•然后，按照适用比例计算城市维护建设税额和教育费附加额。
与增值税不同的是，城市维护建设税和教育费附加不能抵扣和退税。
4. 土地增值税房地产开发企业在购买土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税是根据土地增值的金额计算的，计算方法如下：•首先，计算土地增值。
土地增值等于出让土地的市场价格减去购买土地的成本。
•然后，按照适用税率计算土地增值税额。
需要注意的是，土地增值税的计算和缴纳由国家税务部门负责，房地产开发企业需要按时缴纳税款，并且提交相应的申报材料。
5. 企业所得税除了上述税费之外，房地产开发企业还需要缴纳企业所得税。
2020房地产业检查方向和重点
房地产业检查方向和重点房地产业在税收问题上面临“三多”：一是税收检查多，房地产业是专项检查的重点领域;二是涉及税种多，房地产业涉及的税费有10多种;三是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。
因此，检查房地产企业是稽查人员练兵学习的好机会。
一、收入的确认1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
注意：委托销售机构进行销售商品房的，总收入应当包括佣金部分。
1000万元 50万元佣金不能按950万元在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。
在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第六条第(四)项采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现。
增值、企所、土增、印花2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。
牡丹江市房地产网网签合同查看销售情况增值、企所、土增、印花3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
网签合同上有支付时间增值、企所、土增、印花4.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业收到首付款及银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”等账户，不计收入。
看“短期借款”账户或“银行对账单”是多笔入账，就是收入。
增值、企所、土增、印花5.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入；对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。
房地产计税成本讲解
房地产计税成本讲解1. 引言房地产领域是一个重要的经济领域，在许多国家中，房地产行业的发展对经济稳定和财政收入都有着重要的影响。
在购房和出售房产过程中，税务是一个重要的因素。
本文将讲解房地产计税成本的相关内容。
2. 购房过程中的税务成本在购房过程中，购房者需要支付一系列的税费，这些税费将增加购房成本。
常见的购房税费包括：2.1 城市房产税城市房产税是购房者每年需要缴纳的税费，税费的具体比例和缴纳方式因国家和地区而异。
购房者需要了解自己所在地的房产税政策，并在购房预算中考虑这一项成本。
2.2 印花税印花税是购房者在购买房产过程中需要缴纳的一种税费，其金额按照房产交易的金额比例计算。
在某些国家或地区，印花税的比例可能会根据购房者是否为首次购房或购买的房产是否为自住房而有所不同。
2.3 土地增值税土地增值税是指在房地产交易中，从购买方或卖方身上征收的一种税费，税率根据土地增值的比例而定。
在一些国家和地区，土地增值税的税率较高，购房者需要在购房预算中考虑这一项成本。
2.4 其他税费购房过程中还可能涉及其他税费，例如物业税、契税等。
购房者在购买房产前应了解所在地的相关税费政策，并将这些成本计入购房预算中。
3. 出售房产过程中的税务成本当房产所有者决定出售房产时，也需要考虑相关的税费成本。
常见的税费包括：3.1 资本利得税房产卖方在出售房产时，如果房产的升值部分超过一定的金额，就需要缴纳资本利得税。
资本利得税的税率和计算方式因国家和地区而异。
3.2 其他税费除了资本利得税外，卖方还可能需要缴纳其他税费，例如不动产转让税、房产交易税等。
这些税费也需要根据所在地的税法规定来计算。
4. 税务筹划与减免对于购房者和卖房者来说，了解税务筹划和减免的相关政策非常重要，可以帮助他们减少税费成本。
常见的税务筹划和减免方式包括：4.1 首次购房减免在某些国家和地区，对于首次购房者可能会提供一定的税收减免政策，购房者可以根据自己的情况来申请相关减免。
房地产开发企业审计中的税收审查重点
般要关注以下几点 ： 对于直接通过 “ 管
性资产或用于捐赠 、 奖励 、 抵偿债务等不 有 无将 房地 产收入长 期挂账 、不及时 申 理 费用” “ 、销售 费用” 目以现金形式发 科 视 同销售 ；将 完工 可售 的房地产用做对 报 纳税 的情 况 ，有无 企业 取得 的实物收 放 的奖金是 否按规 定扣缴 个人所 得税 ；
２ 土地增值税。土地增值税实行 四 ． 应从 自用房产的房产原值 中扣除。 ４ 个人所 得税 。 ． 由于收入一般 由“ 月
期结转应税销售额 ； 销售车库 、 储藏室等 级超额 累进税率 ， 率为 ３ ％ 一印％， 税 ０ 税 基本工资 ＋月奖金 ＋年度奖金” 构成 ， 对 附属配套设施 不开具增值税发票 ，隐匿 负较重。要检查 土地增值 额的计算是否 于个人所得税 “ 工资薪金”部分 的审查 ， 和不 申报应税 收入 ；将 自建房转做经 营 正确 ， 首先， 在收入审查方 面应关注企业
销售产品的应纳税费一并扣除， 减少已售 产品销售当期 的应纳税所得额等。
承包合 同、 产租赁合 同 、 财 借款合 同 、 营
维普资讯
房 地产 开发企 业审计 中的税 收审查 重点
１ 企业所得税及营业税 。企业所 得 装工程 费 、公共 配套 设施 费和开发间接 ． 另外 ，由于房地产 开发企业拥有大 税和营业税是偷漏税 “ 重灾区” 。企业 隐 费用等 。 量 的房屋开发产 品，因此 大多数开发商 匿应税 收入的主要手段 有 ：将取得 的商
在营业税方 面，应重点 检查企业有 均会 为本企业无 房员 工提 供优惠房租的
品房预售款长期挂在 “ 预收账 款” “ 、其他 无按规定进行 纳税 申报 、纳税 申报是否 住房 。 按照税法规定 ， ２ ０ 年 １ １１ 从 ０１ 月 ３ 应付款”等科 目，不 申报缴纳应交 的税 真实准确 ， 预收款是否按规定纳税 ， 以房 起 ，企业按照政府规 定的价格向职工 出 金； 以工程 尚未决算和收入 、 成本 、 费用 换 房 、 以地换 房、 以房地产抵 债、 无偿赠 租 的公有住房 、企业 自有住 房免缴房产 无法确定为由 ，将 已实现 的商品房销售 与房地产 、 资建房 、 集 委托建 房、 合作建 税 。 当这部分 出租住房满足条件 时 ， 企业 款长期挂在 “ 应付账款” “ 、 其他应付款” 房等行 为是否按规定纳税等。 和“ 预收账款” 等往来科 目， 不结转或延
房开企业成本审核要点
开发成本的确认方法1、（1）可根据收款方的性质、支付款项的内容来判断鉴别凭据的合法有效性：a.如对方单位是经营性企业，就必须提供税务局监制的发票；b.如对方是行政机关或是政府行业管理机构，收取的是相关政府性规费，需提供省级财政部门监制的行政事业性收费收据。
（2）可查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，来查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。
（3）对真伪不确定的发票，通过发票查询系统查询。
（4）超过一定金额的可疑发票，可查阅银行对账单，确认是否实际支付。
对通过现金支付的大额发票，应关注是否真实合理。
2、部分房地产开发企业采取虚签合同、虚列建筑工程费用发票的“假业务”手段，加大建安成本的扣除金额，从而在土地增值税清算中少缴税款。
在确定发票真假的基础上，根据费用发生的性质、与项目的关联程度，判断成本费用的真实及可配比性，有：（1）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据。
（2）将企业的单位建安成本与建设部门提供的各年度建筑安装工程造价参考表核对，对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据，不能解释或提供依据的，按建设部门公布的每平方米建安造价金额标准核定企业的建安成本。
（3）采取“实地查验”或聘请工程造价师，到施工现场了解其真实开发情况，从而估算项目工程量。
3、开发企业同时进行自建房和房地产开发，多列支房地产开发部分的开发成本，少记自建房屋的成本，从而减轻土地增值税负担。
重点审核“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看是否将不属于开发房地产的成本也记入“开发成本”账户。
同时，查看成本分摊方法是否合理，是否符合税法规定。
4、房地产企业支付的拆迁补偿费，列支凭证混乱，金额大，如何确认允许扣除的拆迁补偿成本。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发公司的审计重点及技巧一、成本与收入的配比与核实关于房地产开发公司来说，第一，成本与收入的配比特别重要，由于它们能够直接或间接影响到公司的经营成就与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调理开发成本１．房地产项目开发前，经过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形财产——土地使用权” 。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值所有转入开发成本。
２．将应计入其余应收款的代购房者支付的住宅维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发公司工程还没有决算，但仍依据工程估算及合同、协议预估对付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
所以预估的工程成本的正确性和采集的完好性没法认定。
４．人为调高或任意提取公共配套设备费，调理开发成本。
５．任意分摊借钱利息。
依据借钱花费计量原则，公司在确立每期特意借钱利息的资本化金额时，应将其与每期本质发生的财产支出数额相挂钩，依据累计支出加权均匀数乘以资本化率计算确立。
有时房地产开发公司确认开发项目的借钱花费时，不是按规定方法计算，而是依据公司收益状况和财务报表的需要，在开发成本与财务花费之间人为区分，调理当期收益。
（二）人为调理经营收入１．将预售房款延缓确认收入。
《公司会计制度》规定，销售商品的收入确认一定同时具备四个条件：公司已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；公司既没有保存往常与所有权有关的持续管理权，也没有对售出商品实行控制；与交易有关的经济利益能够流入公司；有关收入和成本能够靠谱地计量。
依据以上规定，房地产开发公司的预售房款，在商品房已完工查收，与购房人办理商品房交托使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业经常人为延缓商品房的完工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐献、分利、自用、员工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，常常只按成本价作存货减少办理，进而偷逃营业税金及附带。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
房地产企业评估和检查的重点部分(DOC)
房地产企业评估和检查的重点1、查销售收入（1）企业售房款是否全部计入、反映到财务帐簿，及销控表中已销售房子的房号、姓名、已收房款、总价款是否一致，有无存在不计、少计销售收入造成少缴税款的情况。
检查方法同第四章。
（2）企业是否存在视同销售行为视同销售行为共8种情况，核定收入（或利润）的方法和顺序见房地产开发企业所得税检查之二：应税收入总额。
（3）收取的价外费用是否按规定全部确认为销售收入。
（4）有无为了迟延纳税，跨年度晚记收入。
（如在同一个年度，问题不大，因为企业所得税是按年计算，分季（月）预缴，年终汇算清缴。
税务机关评估和检查，主要审核企业年度企业所得税纳税申报表。
）2、查期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除票据、扣除标准是否符合税法规定。
检查方法同第三章。
3、查可售面积是否正确开发产品总可售面积按房管局最终确权面积计算，有可能及预售证面积有出入，但出入不大，看是否存在少计算总可售面积，多计算已销开发产品计税成本，从而造成多计算计税成本，少缴企业所得税。
（东方润龙案例）根据对开发项目的现场勘验情况，对照施工图纸、测绘部门确权面积测绘图及明细表，看是否存在未确认产权的房产建筑面积，看是否少计了总可售面积，多计算已销开发产品计税成本。
（东方润龙案例）4、查开发成本有无预提除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
除上述三项预提（应付）费用外，其他预提（应付）均不得税前扣除。
房开企业计税成本审核的重点
房开企业计税成本审核的重点（一）成本对象的确定是否正确房地产企业成本核算中较为普遍的问题就是通过混淆成本核算对象达到调节利润的目的，有些企业甚至把历年来所有工程开发成本，放在一个账户中进行核算，而不是以开发项目为核算对象进行明细核算，使当期单项工程开发成本无法准确核算。
成本对象的确定非常重要，成本对象不能准确确定，计税成本就没有办法准确计算。
八、计税成本审核的重点（一）成本对象的确定是否正确国税发[2009]31第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目.1、计税成本对象的确定原则：（1）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
八、计税成本审核的重点1、计税成本对象的确定原则：（2）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（3）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
八、计税成本审核的重点1、计税成本对象的确定原则：（4）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（5）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算（6）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
八、计税成本审核的重点1、计税成本对象的确定原则：成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
八、计税成本审核的重点2、土地增值税的清算原则：国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，（1）以分期项目为单位清算。
房地产企业计税收入的检查重点
房地产企业计税收入的检查重点1. 引言对于房地产企业来说，正确计税收入是非常重要的，关系到企业的经营成本和税务合规性。
因此，税务机关在对房地产企业进行税务检查时，往往会重点关注企业的计税收入情况。
本文将介绍房地产企业计税收入的检查重点，以帮助企业提高税务合规水平，避免税务风险。
2. 企业收入的分类在进行计税收入的检查时，首先需要了解房地产企业收入的分类。
一般来说，房地产企业的收入可以分为以下几类：•销售收入：房地产企业通过出售房地产物业所获取的收入。
•租赁收入：房地产企业通过出租房地产物业所获取的收入。
•其他收入：与房地产活动相关的其他收入，如物业管理费、广告费等。
这些收入在税务上有不同的计税方式和政策规定，因此在检查时需要对不同类型的收入进行分别审查。
3. 销售收入的检查重点房地产企业的销售收入是其主要的经营收入来源。
在进行销售收入的检查时，需要关注以下几个重点：3.1 合同和发票核对税务机关会核对房地产企业的销售合同和发票，以确认销售收入的真实性和合规性。
企业需要确保销售合同和发票的一致性，以及其与实际交易情况的符合性。
3.2 流水账户和银行对账单核对税务机关还会核对企业的流水账户和银行对账单，以验证销售收入是否真实反映在企业的银行账户中。
企业需要确保销售收入的流入与流出能够与银行对账单一致。
3.3 支付凭证的合规性税务机关会核对企业支付凭证的合规性，包括检查销售人员的薪酬和奖金的支付凭证，以及与销售收入相关的其他费用的支付凭证。
企业需要确保支付凭证的真实性和合规性，以免产生偷税等风险。
4. 租赁收入的检查重点房地产企业的租赁收入往往与租赁合同和资产抵押有关。
在进行租赁收入的检查时，需要关注以下几个重点：4.1 租赁合同的一致性和真实性税务机关会核对企业的租赁合同，以确认租赁收入的一致性和真实性。
企业需要确保租赁合同的内容与实际交易情况一致，避免虚假合同而产生的税务风险。
4.2 租赁收入的入账与支付凭证核对税务机关还会核对企业的租赁收入的入账记录和支付凭证，以验证租赁收入的真实性和合规性。
房地产行业检查纲
房地产行业应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。
一、收入方面（自查重点）1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税。
4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了成本。
二、成本费用方面（自查重点）1.取得的土地资产是否不按规定计价。
是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。
2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。
（1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。
（2）征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。
3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。
（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。
（3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。
（4）是否虚列工程监理费。
4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
计税成本的审核重点
计税成本对象
在检查过程中税务机关也会结合开发工程的地点、用途、 结构、装修、层高、施工队伍等因素，对开发项目作如下处 理：
①一般开发项目，以每一独立编制的设计概算，或每一 独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算审 核对象。
②同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果开 竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成 本核算审核对象。
付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的 价格。
计税成本的审核重点
地价的检查
拆迁补偿费要注意以下几点： 房地产企业场支付给被拆迁人的拆迁补偿费一般不需要取得发
票。但出具下列凭证方可以税前扣除： （1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件； （2）被拆迁人签字的收款收据或收条； （3）被拆迁户的门牌号码； （4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；
委托拆迁的处理如何合理规划、规避风险？
计税成本的审核重点
开发前期准备费的检查
三通一平费用的处理
合理的成本计价以及相关的成本列支凭证准备
境外的设计费要代扣代缴营业税
《营业税实施细则》第四条第（一）项规定：条例第一条所称在中华 人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或 者销售不动产，是指：提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
计税成本的审核重点
主体建安工程费的检查
①发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相符。
②房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否 重复计算扣除项目。
③参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地 建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是 否存在异常。
计税成本
合法的有效凭证
对实际发生的支出是否取得合法有效凭据是税务检查的重中 之重。
相关政策： 关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知（稽便函[2008]42号）规定，
要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须 全部进行核查。
《关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发[2009]114号）规定， 未按ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。
④建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
待发生成本与预提成本的处理？
计税成本的审核重点
社区管网工程费及园林环境费的检查
开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通 讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环 境工程费。
计税成本的审核重点
配套设施费的检查
配套设施的权属是税务检查的重点，如产权归企业所有的会所，要单独核算成本。如果企业 把产权归企业所有的会所的成本计入开发产品，税务机关就会纳税调增。
③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，按开发项 目的一定区域和部位，划分成本核算审核对象。
计税成本的审核重点
成本分摊的原则及方法
按受益的原则和配比原则分配至各成本对象 （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结 合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时 连接房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的 情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体 预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的配套设施开发成本， 应按建筑面积法进行分配。 （三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直线成本 法或按预算造价法进行分配。 （四）其他项目的分配法由企业自行确定。
08. 03. 26 Page 1
房地产开发检查 之
计税成本
合正地产财务核算中心 谭建
2010-7-12
1. 计税成本
计税成本的概念
实际发生的与收入相关的成本支出
目
合法有效票据的要求
录 2. 计税成本的审核重点
计税成本对象
成本分摊原则
各计税成本项的审核重点
3. 自我检查与税务检查
计税成本
国税发[2009]31第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得 但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成 本。
国税发[2008]40号文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法 发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。
计税成本的审核重点
计税成本对象
国税发[2009]31第二十六条规定，成本对象是指为归集 和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用 承担项目。
1、计税成本对象的确定原则： （1）可否销售原则。 （2）分类归集原则。 （3）功能区分原则。 （4）定价差异原则。 （5）成本差异原则。 （6）权益区分原则。
成本对象应合理确定，不能随意更改或相互混淆
计税成本的审核重点
地价的检查
地价指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费 用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、 土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相 关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作 物补偿费、危房补偿费等。
土地增值税清算的土地成本计税依据 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：扣除项目，具体为： （1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支
计税成本的概念
31号文，第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产 品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进 行核算与计量的各项费用。
计税成本≠会计成本
计税成本
实际发生与取得收入相关的
在开发、建造开发产品过程中所发生的 按照特定的成本对象归集的 与收入相配比的
合理性
是否有合法的有效凭证 是否存在重复列支与虚开发票的行为 目标成本、动态成本、开发票金额、结转成本的相互关系与 对比
国税发[2009]31号第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力 站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于 全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按 公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权 归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自 用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。