房地产业的营销难题
房产销售人员的工作难点与解决方案是什么？
房产销售人员的工作难点与解决方案是什么？房产销售人员一直是人们眼中充满神秘感的职业之一。
他们的工作是推销房地产，与潜在的买家建立联系，以达到闭环销售的目标。
但是，这种看似简单的中介工作却充满挑战。
房产销售人员在日常工作中常常遇到各种困难和挑战。
本文将探讨房产销售人员面临的工作难点以及可能的解决方案。
一、工作难点1. 市场竞争激烈随着生活水平的提高，房地产市场的发展已经成为引导经济发展的重要力量。
越来越多的人进入房地产销售行业，市场的竞争愈加激烈。
房产销售人员需要更加努力来保持自己的竞争力，更快地适应市场变化。
2. 顾客喜好不同每个人的需求和偏好不同，这给销售工作带来了较大的难度。
房产销售人员必须了解顾客的口味和需要，才能推出适合他们的房产，否则既浪费了时间和精力，也会失去顾客。
3. 价钱协商在房地产市场中，价格谈判是不可避免的。
很多顾客会争取更大的利益，这需要房产销售人员保持理性、冷静地处理各种突发情况。
同时，他们需要对市场价格、供需情况和买家的真实需求进行深入了解，以便更好地进行谈判。
4. 需要长时间等待房产销售可能需要较长的时间，有时需要几个月甚至几年的时间才能完成一次成功的销售。
在这个过程中，房产销售人员需要时刻与潜在的买家保持联系，并保持良好的态度。
5. 需要高度专业素养现代房地产市场越来越规范，需要房产销售人员具备较高的专业素养、熟悉业务，以便更好地向顾客推荐房产产品。
二、解决方案1. 了解市场细节对于房产销售人员而言，了解市场细节是非常重要的。
他们需要了解新楼盘的价格走势、市场需求情况、竞争的房产销售公司等。
一旦掌握了这些信息，他们可以更准确地了解市场情况和竞争力。
2. 个性化服务根据不同的顾客，房产销售人员需要提供个性化的服务。
了解顾客需要及其特点，对每个顾客进行不同的处理，这可以提高销售成功率。
3. 预测预计谈判价格在房地产市场中，价格谈判非常重要。
因此，房产销售人员需要了解市场价格和供需情况，并预测顾客对价格的接受度。
我国房地产营销策略存在的问题及对策
我国房地产营销策略存在的问题及对策我国房地产市场近年来发展迅猛，成为我国经济增长的重要支柱之一。
然而，随着市场竞争的加剧和消费者需求的变化，我国房地产营销策略也面临着一系列问题。
本文将从市场需求变化、销售模式创新、品牌建设和营销渠道优化等方面分析我国房地产营销策略存在的问题，并提出相应的对策。
一、市场需求变化随着经济发展和人民生活水平提高，消费者对于房地产产品的需求也发生了变化。
传统营销模式以低价为主导，追求数量而忽视品质，与消费者需求不相符。
同时，随着年轻人购房意愿增强以及新型家庭结构的出现，对于产品品质、社区环境和配套设施等方面要求也越来越高。
针对这一问题，企业应加强市场调研与分析，在产品设计上注重差异化与个性化，并提高产品质量和服务水平。
同时，在定价上要注重合理性与透明度，并提供灵活多样的购房方式以满足不同消费者的需求。
二、销售模式创新传统的房地产销售模式主要依靠开发商与中介机构之间的合作。
然而，随着互联网技术的发展和消费者购房方式的变化，传统销售模式已经无法满足市场需求。
消费者更加注重信息透明度和购房体验，而传统销售模式往往存在信息不对称和购房流程繁琐等问题。
为了适应市场需求，企业应加大对互联网技术的应用力度，建立线上线下相结合的销售模式。
通过建立自己的官方网站和移动应用程序，提供全面、准确、及时的产品信息，并提供在线预约、在线选房等服务。
同时，通过与第三方平台合作或自建在线平台开展直播带看、虚拟看房等活动，提升购房体验。
三、品牌建设随着市场竞争加剧和消费者对品牌认知度要求提高，品牌建设成为企业在市场中立足和发展的重要手段。
然而，在我国房地产市场中存在着一些企业忽视品牌建设或品牌形象不佳的问题。
这不仅导致企业在市场中缺乏竞争力，也限制了企业的长期发展。
为了解决这一问题，企业应加强品牌建设，树立良好的品牌形象。
首先，要注重产品质量和服务水平的提升，以提升品牌口碑和用户满意度。
其次，要加强市场宣传和推广力度，在广告、宣传册、展览会等渠道展示企业形象和产品特点。
我国房地产营销策略存在的问题及对策
我国房地产营销策略存在的问题及对策随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业的竞争也日益加剧。
在这个竞争激烈的市场中，营销策略的重要性不言而喻。
然而，我国房地产营销策略存在着诸多问题，导致企业无法充分发挥竞争优势，下面就从以下几个方面进行分析。
一、过分依赖传统营销方式过去的房地产营销方式主要是通过广告、派发传单、推销等手段来吸引客户，但这些传统方式已经无法完全满足当前市场的需求。
此外，房地产市场竞争激烈，经常会出现同质化现象，传统营销方式的效果也逐渐减弱。
对策：借助新兴技术，如互联网、移动设备等，迅速开拓新的营销渠道，提高营销效率和度。
此外，可以通过促销、优惠等手段拉升销售量，提高企业市场占有率。
二、缺乏个性化服务根据房地产市场调研数据，消费者对购房客观需求和主观价值越来越高。
但是，房地产企业普遍存在的问题是，缺乏个性化服务，未能满足消费者多样化的需求。
对策：建立客户数据库，通过数据分析和挖掘，细化客户需求特点和消费行为，为不同消费者提供个性化的服务。
此外，针对不同客户，还可以进行营销活动的针对性和差异化处理，推出量身定制的专属优惠方式，提高客户满意度。
三、缺乏品牌识别度房地产企业想要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，首先需要有强有力的品牌支持。
但在我国，许多房地产企业缺乏品牌识别度，无法形成清晰的品牌形象，给企业带来不利影响。
对策：加强品牌建设，提高企业与产品的知名度、美誉度和公信力。
可以通过构建品牌形象，举办活动、赞助文化艺术活动、社会公益等方式来增强品牌感染力。
四、缺乏创新同质化程度高是国内房地产市场的一个普遍问题，大量企业缺乏独有的营销创新而浪费了很多机会。
这使得企业无法从竞争中脱颖而出，营销效果逐渐下降。
对策：注重营销创新，勇于尝试新的营销方式，将市场策略、产品策略、价值策略等多个方面进行整合与创新。
同时，对市场需求和动态进行及时跟踪，不断调整营销手段，提升企业的市场竞争力。
综上所述，针对我国房地产营销所面临的几个问题，企业应该制定相应的对策，加强营销创新，注重个性化服务，构建良好品牌形象，不断拓展营销渠道等，从而帮助企业更好地应对市场竞争，实现业务增长与发展。
我国房地产营销存在的主要问题及对策
我国房地产营销存在的主要问题及对策我国房地产营销存在的主要问题及对策在社会的各个领域，许多人都写过论文吧，论文可以推广经验，交流认识。
你所见过的论文是什么样的呢？以下是小编精心整理的我国房地产营销存在的主要问题及对策论文，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
我国房地产营销存在的主要问题及对策篇1摘要：房地产营销是房地产开发企业经营管理的重要关键环节。
本文运用现代营销理论，通过对我国房地产营销存在的主要问题的分析，试图找到一条解决目前房地产营销问题的途径。
关键词：房地产全过程营销促销组合随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。
早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。
现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。
房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。
一、我国房地产营销主要存在的问题市场调查缺乏真实性。
一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。
需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。
价格策略单一陈旧。
从定价角度看，大多是以低价开盘，逐步提高，缺少有机的调节和合理的升降。
从价格策略看，如折扣价格策略、变动价格策略等都基本类同，虽然普遍懂得时间变动的价格策略，有些楼盘也推出个案变动策略，但大多停留在实际操作过程，缺少先期的理论定位。
促销策略单一。
从表面上看，房地产营销气氛比较浓烈，但深入分析便不难发现问题不少。
从广告策略方面看，仅仅局限于一般的信息发布广告，最多在编排形式上作些处理，至于广告目标、针对性、物业命名及形象、媒体运作、文案处理等方面都远远滞后于行业对房地产营销的要求。
浅谈房企营销中存在的问题及对策分析
浅谈房企营销中存在的问题及对策分析
随着我国房地产市场竞争的加剧，房地产企业营销也面临着许多问题。
以下是我对房企营销中存在的问题及对策的分析。
问题一：传统营销手段趋于饱和
传统的营销方式如广告、宣传等形式越来越难以获得消费者的关注与信任。
消费者缺乏对房企品牌的认知和了解，传统的营销方式面临着广告语言和细节上的麻木和麻痹，导致消费者的拒绝和不信任。
对策一：多元化营销策略
房企应当从多个角度入手，打造综合化的营销策略，如提供专营地产、全程购房顾问服务等全新的购房体验，通过口碑营销为主的方式，利用社交媒体平台、明星代言人等方式赢得消费者的信任和信赖。
问题二：定位、产品创新难题
房企在市场定位、产品创新等方面的问题是营销难题。
在定位不清晰的前提下，房企难以找到自己在市场中的定位，从而难以推出有竞争力的产品。
对策二：根据市场需求进行产品创新
房企应该尽力针对市场需求创新，提供更多、更好、更适合市场的产品，并掌握客户的喜好和购房需求，从而更好地发现客户的需求，同时在定位中做出战略上的调整。
问题三：服务质量不高
房企服务质量问题是影响营销效果的重要因素之一。
消费者对待购房或其他地产服务时越来越讲究品质，其中一项重要的内容就是服务质量。
对策三：提高服务质量
房企应重视服务质量，在服务质量上下功夫，抓住核心业务，通过专业的人员培训、完善的管理制度等方式，进一步提高服务质量，从而提高消费者的满意度和品牌价值。
总之，房企应该建立和完善战略，通过多渠道营销、创新、服务等方面的提升，准确把握市场需求，提高消费者的购房体验，从而更好地拓展市场，并在激烈的市场竞争中立足并获得长足发展。
现行房地产项目推广营销中的问题和创新方案
现行房地产项目推广营销中的问题和创新方案随着城市化进程的加快，房地产行业迎来了前所未有的发展机遇。
随之而来的是激烈的市场竞争和各种推广营销中的问题。
本文将就现行房地产项目推广营销中存在的问题进行分析，并提出一些创新的解决方案。
1. 市场竞争激烈：随着城市化进程加快，房地产项目越来越多，市场竞争日益激烈。
各大房地产企业为了抢占市场份额，纷纷加大推广营销力度，导致市场推广成本居高不下。
2. 传统推广方式陈旧：目前，房地产项目推广多依赖传统的广告、促销、模特展示等方式，随着消费者信息获取方式的多元化，这些传统推广方式已经失去了很大的吸引力。
3. 客户需求个性化：随着生活水平的提高，人们对购房的需求也越来越个性化，传统的推广方式很难满足消费者多样化的需求。
4. 推广效果难以度量：目前的推广方式，难以直观地度量推广效果，房地产企业难以了解哪些推广措施对客户产生了实质性的影响。
二、创新方案1. 利用大数据技术进行市场定位：房地产企业可以利用大数据技术对目标客户进行精准定位，了解他们的需求和偏好，以此为基础进行推广活动，提高推广的精准度和有效性。
2. 采用虚拟现实技术进行产品展示：虚拟现实技术可以让客户在不同的环境中感受到房地产项目的真实效果，大大减少了客户实地看房的成本和时间，提高了客户的体验度。
3. 引入社交媒体营销：随着社交媒体的普及，房地产企业可以通过社交媒体平台与客户进行互动，推出一些有趣的营销活动，增加客户参与度，形成口碑效应。
4. 提供个性化的购房服务：根据客户的需求，房地产企业可以提供个性化的购房服务，比如定制化的户型设计、装修风格等，增加购房的吸引力。
5. 利用互联网进行推广：利用互联网技术进行推广营销，比如建立房地产项目的官方网站和APP，为客户提供全方位的信息服务，增加企业的品牌影响力。
6. 制定科学的推广效果评估标准：制定科学的推广效果评估标准，从客户访问量、转化率、成交量等多个指标来全面评估推广效果，及时调整推广策略。
现行房地产项目推广营销中的问题和创新方案
现行房地产项目推广营销中的问题和创新方案随着经济的快速发展，房地产行业也迎来了快速增长的时期。
随着市场竞争日益激烈，房地产项目推广营销也面临着一系列问题。
本文将就现行房地产项目推广营销中存在的问题进行分析，并提出创新的解决方案。
一、存在的问题1. 市场竞争激烈房地产市场竞争激烈，项目推广营销面临同质化严重的问题，导致项目难以脱颖而出。
同质化严重不仅使产品差异化难以体现，还使市场营销难以有新鲜感。
2. 推广成本高昂在推广营销过程中，项目需要投入大量的成本用于广告、促销、软文撰写等方面，而且这些投入并不一定能够带来预期的效果。
3. 推广方式单一目前房地产项目推广多集中在线上和线下广告投放、扫楼派单、楼盘开盘等传统推广方式中，缺少新鲜的推广方式。
4. 客户需求不断变化随着社会的不断发展，人们对房地产产品的需求也在不断变化，传统的推广方式可能无法完全满足客户需求。
5. 推广效果难以量化传统的推广方式很难实现精准的量化效果，难以了解项目推广的具体效果和客户反馈。
二、创新方案1. 差异化定位在市场竞争激烈的情况下，项目方可以通过对产品的定位进行差异化，找准自己的定位点，从而突破同质化严重的局面。
针对特定人群定制化的房产产品，满足客户个性化需求。
2. 多元推广策略进行房地产项目推广时，项目方可以选择多元化的推广策略，不仅限于传统的广告和促销手段，还可以考虑结合线上线下、社交媒体、内容营销等多种方式进行推广。
3. 数据驱动的精准推广通过数据分析和大数据技术，提高推广营销的精准度，实现更精准的客户定位和推广内容定制，从而提高推广的效果。
4. 创新营销方式在当前市场环境下，项目方可以尝试一些新颖的营销方式，比如举办创意主题活动、定制体验式营销等方式，吸引更多的目标客户。
5. 完善客户反馈机制建立完善的客户反馈机制，通过调研、问卷、反馈等方式，及时了解客户需求和市场变化，从而调整和改进推广策略。
6. 强化品牌形象通过建立良好的品牌形象，提升产品和企业的知名度和美誉度，从而吸引更多客户的关注和认可。
房地产销售中的常见挑战及解决方法
房地产销售中的常见挑战及解决方法在当今竞争激烈的房地产市场中，销售人员常常面临着各种挑战。
他们需要克服这些挑战，才能成功地促成交易并实现销售目标。
本文将探讨房地产销售中常见的挑战，并提供一些解决方法。
1. 激烈的市场竞争房地产市场竞争异常激烈，销售人员面临着来自其他房地产开发商和经纪人的竞争。
这就需要销售人员采取创新的销售战略，从而将自己的产品和服务区别于竞争对手。
解决方法：销售人员可以通过提供独特的产品特点或附加值来吸引客户。
例如，他们可以强调房屋的优质装修、环境优美的社区或便利的交通条件。
此外，销售人员还可以将时间限制销售策略与特价促销相结合，以营造一种紧迫感和限时优惠，从而吸引潜在买家。
2. 买家信任问题在房地产交易中，买家通常需要投入大量的金钱，因此他们对销售人员和开发商的信任非常重要。
然而，由于行业的不良信誉和一些不诚实销售人员的存在，有时买家很难相信销售人员所说的话。
解决方法：销售人员需要树立良好的声誉，并提供真实可靠的信息给买家。
他们可以通过提供实地参观，提供详细的房产资料以及获取可靠的客户评价来建立信任。
此外，销售人员还可以邀请独立第三方评估机构对房产进行评估，从而为买家提供更加可靠的数据和信息。
3. 复杂的购房流程购房流程往往复杂繁琐，对于一些首次购房者来说，他们可能会因为不了解流程而感到迷茫和不安。
销售人员需要帮助他们理解整个购房流程，并提供专业的指导和建议。
解决方法：销售人员应该耐心解答买家的问题，解释购房过程中的每一步骤，并提供相关的法律和金融咨询。
销售人员可以与买家一起制定详细的购房计划，并在整个过程中持续提供支持和反馈。
此外，销售人员还应与金融机构和律师等专业人士建立良好的合作关系，以确保购房过程的顺利进行。
4. 不确定的经济环境经济环境的不确定性可能会对房地产市场造成影响，例如利率波动、政策调整和经济形势的变化等。
销售人员需要时刻关注市场动态，并快速适应变化，以确保能够应对不确定的经济环境。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产业的营销难题世界经理人网站的月度管理沙龙第二期在深圳举办，讨论房地产业的营销难题。
来自深圳及广州的7位房地产业开发商和代理商的代表，共同探讨了定价、广告及差异化营销三大营销难题。
MarisaWang著时间：2002年12月20日上午地点：深圳市地王商业中心主持人：LanLiu《世界经理人文摘》总编辑讨论人：程家龙戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司董事总经理蔡伟光泛城（中国）综合住宅服务策划总监陈锐深圳市鸿荣源实业有限公司营销策划部经理助理章晓任深圳市万科房地产有限公司销售经营部东海岸项目销售经理李兴亚深圳招商房地产有限公司营销中心策划经理刘智中海发展（广州）有限公司经营销售部助理经理丁莉中海发展（广州）有限公司经营销售部营销的4个P（产品、价格、渠道、促销）对每个行业都适用，在每个行业都有特殊性。
房地产业的营销尤其特殊。
主要原因有两个，一是单件产品的价格昂贵，二是每个楼盘面对的客户群少，一般是几百人。
再加上竞争对手、产品开发、资金回收等方面的特殊性，产生了特殊的房地产业的营销难题。
深圳乃至珠三角地区是国内房地产业市场化程度较高、营销较为成熟的地区，7位业内人士在深圳市标志建筑之一的地王"论剑"，真知灼见令人眼界大开。
如何制定合理的有竞争力的房产价格？程家龙先生提出："房地产怎么定合理的价位来促进销售，需要考虑很多因素。
价格可以通过市场比较法，参考竞争对手的情况来确定；也可以通过成本来定。
"他还说，目前比较常见的价格走势是"高开低走"和"低开高走"，用得比较多的是"低开高走"，也就是开发商先推几个便宜单位吸引大家，然后越卖越高。
那在具体操作中到底应该怎么定价？决定价格的是价值，而不是成本讨论中的共识是：在房地产市场上，决定产品基本定价的，不是成本，而是市场。
房地产的市场价值是多少，就只能卖多少。
房地产的市场价值就是它在消费者心目中的认知价值。
章晓任认为，在一个竞争的市场里面，即使你的成本是（每平方米）7000元，但大家的心理认同度认为你是只能卖（每平方米）5000元的楼盘，那你没有办法突破它。
跟消费者谈一砖一瓦加在一起多少钱，消费者是不会认同的。
市场价值如何确定，大家普遍提到了参考竞争对手的情况。
李兴亚说，定价最难的是在操作上。
一般是先研究周围的楼盘，看看他们的价格怎么样，再分析自己有哪些优点有哪些缺点，最后会定出一个"毛价"。
只考虑产品成本的定价策略难以成功。
程家龙举了这样一个例子：有个项目拖了很久，停工两三年之后又接着做。
讨论价位的时候，因为考虑到银行利息，他的成本已达到（每平方米）8000元，但当时的市场情况下，能卖到（每平方米）7000元就非常不错了，但是开发商坚持卖8000多。
结果这个项目到现在仍然有问题。
"高开低走"，还是"低开高走"李兴亚认为价格策略服从总的营销策略，营销策略又服从总的公司策略，得到了大家的认同。
李兴亚具体说，选择"高开低走"还是"低开高走"，品牌发展商和项目发展商的选择往往会不同。
品牌发展商一般是"低开高走"，这是对品牌的维护。
而一个项目发展商如果做完这个项目就不做了，主要目的是快速获利，他就可以用"高开低走"，通过前期的高价格快速回收成本。
刘智举例说他参与的中海项目都是低开高走的。
李兴亚介绍说，选择哪一种策略还与公司的资金来源有关。
如果资金是通过贷款拿到的，利息很高，公司希望资金能快速回笼，那就用"高开低走"。
如果资金是自有资金，公司希望能平稳发展，希望在这个项目里面取得最大的、合理的利润，那就选择"低开高走"另外，可以利用"折扣"来调整价格。
李兴亚解释说："通行的比较保险的作法是，价格定高一点，认购期的折扣也高一点。
如果认购期发现价格偏高，就把折扣放大一点，折扣期拉长一点。
如果价格偏低，那优惠折扣可能到明天就截止了。
"程家龙举例说东海花园一期是"低开高走"的一个非常成功的例子。
1997年做东海花园一期的时候，车工庙的环境还不成熟，那儿的房产在人们心目中的价位也就是（每平方米）五六千。
但是发现很多人来询问，市场反应不错，于是定在（每平方米）七千八、七千九，并在深圳搞了第一次抽签。
第一天抽签认购非常火爆，于是第二天加价10%，反响还是很好，第三天又加了10%，最后售价达到（每平方米）1万1，在一个星期内卖掉85%。
陈锐还提出了"平开高走"的策略，就是和竞争对手卖相同的价钱，但产品比他做得更到位，更好，然后价格逐步走高。
区域性垄断利润最大章晓任认为，如果一个项目能形成区域垄断，那么价格不是由市场来定，而是由自己来定。
他说："如果开发商在一个细分市场内能形成一种垄断的情况，或者能形成一个区域的卖方市场，那他能够获取的利润值是最大的。
在这样的情况下，价值标准是自己来定的。
比如前面所说的东海花园一期，在那时最高卖到（每平方米）一万一，为什么，因为在这个区域里，它是惟一的。
垄断局面一旦被打破，大家就会提出新的价值标准，利润空间自然下降。
"其实，这和市场定价并不矛盾，因为在某个细分市场上只有一个有效产品时，这个产品就可以获取垄断价格。
如何监测广告效果并有效控制广告费用？章晓任说，一方面，（深圳）媒体的选择余地较小，发行量不透明，而且在多种媒体竞争白热化以后，媒体的影响力在下降；另一方面，发展商的赢利能力在下降，但营销成本在急剧成长，而各媒体广告又要涨价。
所以，如何有效选择媒体并且监测广告效果？根据现场反馈监测广告效果蔡伟光认为，最直接的广告效果监测来自现场，开发商需要结合现场的反馈情况来确定广告效果，并据此决定营销资金的支出。
"如果这一周你做了某一媒体广告，那就通过在这一周里的电话量、来访的客户、成交量等信息反馈，来分析媒体的成效。
"不过，丁莉指出，消费者可能误导调查者，因此要注意发现影响客户的真正因素。
消费者可能凭印象说是看了某某日报来的，而当你深入发掘时，发现可能是他的朋友告诉他的。
他的朋友才是对他的第一影响力。
整合选择媒体对于最终消费者只有数百人的产品，怎样选择媒体？房地产业普遍接受的观点是"整合"，就是多渠道，多媒体，多层次。
按项目实施阶段，媒体组合点面结合。
在第一阶段，项目入市公开发售之前，需要让大家知道这个项目是什么情况，那就要在报纸上大量做广告，因为报纸的影响面比较广。
蔡伟光解释说，大范围打广告是因为房地产的竞争不断激化，房地产的消费群体也更加理性。
100万人看了报纸，成交可能很少。
在以后的阶段，就不需要这样大规模的连续做广告，而是选择对目标客户更有针对性的媒体。
按项目定位，选择地方媒体与全国媒体。
房地产大多是区域性的，主要选择的也是区域性媒体，但还是要根据项目的特征来选择一些全国性媒体，李兴亚表示，他们做的一个海景项目就在全国媒体上做广告，这是由它的定位决定的。
像这样的高尚别墅，销售范围不限于深圳。
对于品牌发展商来说，媒体选择还有品牌形象的考虑。
虽然对老客户做"广告"推广新项目，是省钱又有效的办法，比如万科可以通过其"万客会"推广解决一定的销售问题，但是还是要选择在大众媒体上做广告，在公众和上市公司的投资者中推广万科的品牌形象。
如何在激烈竞争的市场实现差异化营销？刘智说：一是同区域的不同楼盘之间差异很困难，例如在广州番禺的华南板块，一下子就开发了7个过千亩的大盘，怎么在这7个中突围而出，就是一个很大的问题。
二是大楼盘有个开发周期，那后期的怎么跟前期的有差异化？后期的又跟市场上新加入的竞争者怎么产生差异化？产品差异化房地产市场上，一般在产品前期设计时就设计出差异性，在定位、户型比例上各自不同。
产品差异化有对市场的实验性和领先市场两个特点。
李兴亚举例说，万科在金域蓝湾里的泰国风格的会所，就是一种很好的产品差异化。
还有个例子是蔚蓝海岸和海月，从产品差异化来说，蔚蓝海岸做得更进了一步，比如园林和规划。
当时多层在后海片区很受欢迎，做小高层风险很大。
蔚蓝海岸很有预见性，做成小高层，降低了覆盖率，为园林建设打下基础。
它在整个园林做法上有声有色。
主题选择以水景为主，又将水景演绎成各种不同的方式。
深圳很热，大家对水特别亲切。
蔚蓝海岸走的是用产品带动品牌的方式，价格也逐步走高。
产品差异化需要总体设计，让对手难以抄袭，因为在开发过程中竞争对手很容易复制产品一些单项的特点。
营销差异化所谓差异化营销的核心就是找出楼盘的卖点在哪里。
程家龙说，以前营销的特点是找出单一的卖点，现在趋势是为一个楼盘找出多个卖点的组合来营销。
李兴亚说可以通过品牌和文化来实现差异化，另外可以通过活动来实现营销差异化。
品牌差异化是指不同的品牌发展商有不同的形象，"文化的差异化是指每个产品在定位的时候都有不同的销售群体，不同群体的知识背景、生活方式、去的场所，接触的媒体都是有差异的。
可以针对不同的群体营造不同的氛围。
"通过活动来实施营销差异化曾经是领先的做法，但是非常容易被模仿。