对房价的调查报告

对房价的调查报告

1．调查目的

为了对当前房价有一个深入的了解,同时掌握房价对广大群众的影响,我对当今的房价进行了一次初步的调查.

2．调查对象

中国主要城市房地产开发商及其普通公民

3．调查方式

实地走访考察、交谈、查看新闻，报纸、网上调查

4．调查内容

主要调查房地产界的开发商对于中国现今的房地产市场的认知与评价，以及普通老百

对于房地产市场的评价。

五．调查时间

2010年12月1号~2010年12月15号

六．调查结果

首先调查了房地产开发商。除了个别开发商认为当前房价还有一定降价空间以外，开发商普遍认为当前房价已经不能再降价了，否则房地产开发商都将破产。

接着，又调查了一般老百姓，老百姓最普遍的观点认为，近十年，房价有的地方上涨了好多倍，如果房价不大幅度下降，他们这辈子都别想买房。

本着负责的态度，我对某个经济比较落后的地级市的房价情况进行了调查。按说该市房价和发达地区相比已经够低了，可老百姓不认账啊。当地一般家庭经济收入一年大概2万，房价每平方米2000元，按100平方米计算，该家庭不吃不喝只要10年就可攒够买房的钱。

开发商和老百姓作为一笔交易的买卖双方，调查结果可能有失偏颇，所以，接着专门对政府部门进行了问卷调查。不过，在对政府部门进行调查时出现了一点小小的技术问题，我们事先设计的是高还是低的调查问卷不符合政府部门的情况。政府部门的答案总结起来主要是，我们政府不能干预市场行为，房价是高是低，应该市场说了算，市场上房价要涨到一万，我们总不能强迫别人卖五千吧。至于老百姓反映买不起房，原因是多方面的，你看我市这么多房子，难道全都是老板买走了？再说，我们每年开发的经济适用房可以解决千分之一的贫困家庭，再给我一千年，我们就解决了所有贫困家庭的住房问题。当然，这里面还有一些损耗，不过，再怎样损耗，一千二三百年总还是可以解决所有贫困

家庭的住房问题吧。看起来，我们政府政策性还是蛮强的，说话也很有说服力。

根据调查对象所代表的人群比例，我们加权计算的结果是，目前房价已经过高。

七．调查体会

（一）总结来说，引起房价抬高的原因主要有以下几点：

1 城市化带来的副作用。作为传统的农业国，房屋本来不是个问题，买砖头水泥，请工人干几星期就完事了：地多的是。但是由于城市化进程的加快，大量的农村人口涌向城市，他们需要住宅，而城市居民的住房条件也需要改善，城市的可用土地却又是有限的。两方面的需求把房价抬高。

2 巨大的城乡差异。中国是一个发展中国家，而且在改革开放的30年里飞速增长的经济已经积累了不少的财富，而这些财富主要都集中在城市。而农村的现代化程度还很低，各种基础设施，文化教育条件，生活水平相比城市都差的很远。所有人都想往城市里挤，所有的城里人都不会想去乡下。这样的结果就是所谓刚性需求。

3 中国有着顽固的婚嫁观念：“买房结婚。”看外国那些小夫妻，结婚就请朋友吃顿饭，新房往往是公寓。哪儿来现在这些有房子才结婚的事情。买房结婚是中国从农业社会转型成工业社会必经的特有的过程：城市里的青年人其实可以租房子结婚的，如果他们没看到农村的青年人早早买了房子的话（囧）。中国人都有着攀比的特点，农村青年都是房子盖好了再结婚（这对他们来说很容易），城里的青年人就也要这么着，这种婚嫁观念带来的刚性需求。

4 年龄结构。中国有一波生育高潮是1950年代（也就是建国初期的生育潮，也就是我们父母诞生的时候）；而这一波生育潮的下一代是1980年代，也就是我们自己诞生的年代；而80后们（也即是我们自己）的生育潮将是在2010年代。我们看《蜗居》就知道，海萍最终下决定买房子是因为自己的儿子。我们这一代人最终买房的决定因素也将是我们的子女。所以在2010年代，中国人对住房的需求将非常可观，因为有大量的小孩将会诞生。

5 经济政策转型的结果。这是我最近忽然想到的一个问题。我的父母是单位分的房子，我相信很多城市出生的同龄人的父母也都是这个情况。这情况是，我们的父母是不需要买房子的（或者说，出了很少的钱买的房子，比如我家开始那60多平米的房子，98年福利分房的时候2万买的）。所以说，这样的一批青年，由于自己的父母是没花钱买房子的，有所积蓄，所以这些青年人可以靠父母的积蓄购买或者首付一套房

子。所以说，对相对高的房价购的买力的存在，使得房价很难被打压。换句话说，虽然房价很高了，还是有人买的起。

6 时间和空间的买卖。有人说，金融就是交易时间（抱歉具体说法我忘了），我看房地产才是交易时间。对于消费者来说，除了少部分人买房是一次性付清的，大部分人都是按揭，这就是房价高的一个因素：消费可以慢慢付清很高的债务。而中国高速发展的经济给予了不少消费者对未来比较高的预期：我的工资涨的可以很快，每月的按揭压力会越来越轻。这种对自己未来的预期提高了对高房价的容忍度。而房地产商人也是这样想的：我卖给你的是70年的房子，这块地我70年只能赚一把（事实上也就是一把，70年后那哥们多半是归西了），这一锤子买卖的心态也提升了他们对价格的贪婪程度。

（二）解决方式

1、调整保障性住房和商品房的比例

政府应当调整保障性住房和商品房的比例.这个保障性住房指廉租房和经济适用房.住房应该与粮食一样,属于人民的基本保障.既然粮食在确保人民基本生活之外可以进入期货市场发挥资本功能,那么住房也应当做到这一点.也就是说,政府应该拿出足够的资源供给保障性住房,然后将多余的资源用于商品房.保障性住房能够满足社会中低收入人群的基本生存需求,而适量的商品房亦能满足部分人群的需求以及活跃资本市场.就目前的社会需求而言,保障性住房和商品房的比例应当在7:3到6:4之间.这个比例可以在未来根据人民的生活水平和购买能力进行逐步变化.

2、确保保障性住房的公益性

保障性住房是人民的基本,应当保持一定的公益性.保障性住房应当由政府出面开发,向居民收取一定的使用费模式.保障性住房的开发费用可以由商品房土地出售、政府财政和居民缴纳共同完成.而对于保障性住房的性质,我建议是所有权归政府,居民购买使用权的方式.一旦居民购买其他商品房或经济适用房,则现有的经济适用房将被政府收回,分配给其他需要的居民.而持有经济适用房使用证的居民享有持有房产证的居民相同的待遇.另外,要严格保障一户一套的原则,凡申请购买保障性住房的居民,不得有任何商品房产;对已经有保障性住房的居民再行申请新的保障性住房,除了要说明理由之外,批准之后也要同时收回原来的保障性住房.同时禁止保障性住房的转让和买卖,保障住房只能从政府手中购买,再由政府收回.

3、对于保障性住房价格的建议

保障性住房价格不应由市场来决定.保障性住房房价应由政府根据当地需要保障性住房的居民收入水平进行定价.这个价格是房屋的使用费,并非买断费.若居民因其他原因退房(如购买了其他商品房、经济适用房或