华润集团商业地产说辞销讲词
商业房销售说辞
门面房销售说辞1、70年使用权定律二、门面房的价值与用地年限成正比。
用地年限为70年，让你比别人多收了30年租金。
按照土地法规定，土地的所有权归国家所有。
但城市居民可以取得土地使用权，土地使用权年限依据使用性质而不同，1、居住用地70年，2工业用地50年，3教育、科技、文化、卫生、体育用地40年，4商业、旅游、娱乐用地40年，5综合和其他用地50年。
今日花园商铺用地年限为70年，这与一般的商业房用地年限40年相比多了30年，将近多了一倍。
这也意味着它的收益也比别的商业房多了将近一倍。
3、数十万高端消费人群定律三、门面房的价值与人流成正比。
人流就是商流，商流就是钱流。
开发区将成为新乡市最适合人居的地方。
新乡市70%的房产开发量聚集在这里，最高档的住宅齐聚于此如：标志性景观住宅-----今日花园、6S别墅----温泉花园、加拿大风情别墅---隆基枫花园、建业绿色家园、2A级国家康居示范工程-----博筑花园、花园式社区----博筑正阳花园、教育社区----新飞学府花园等。
更有一些新建项目在吸引着越来越多的居住者。
总之这里的居民在近年内会急剧增多，成为新乡市人口最密集的地区之一。
另外，与今日花园隔路向望的32中已被市教委确定为开发区重点中学，并与河南师范大学携手联建，师资力量迅速强大，教学质量迅速提高，学生人数迅速增加，这也成为不可忽视的消费阶层。
4、雄厚购买力定律四、门面房的价值与目标客户的购买力成正比。
新乡市最高档的住宅区集中于开发区。
开发区居住着新乡最有钱的人，而这些人具有雄厚的购买潜力。
这无疑是在这里的经营者有了更多的营业额。
另外，这些高收入、高素质的消费群体消费观念新颖，往往是潮流的引导者。
5、世界风情商业街定律五、门面房的价值与整体商业竞争力成正比。
商业的竞争不仅仅是同一种商品经营者的竞争，也是商圈与商圈之间的竞争。
社会的发展揭示了一个规律：传统的商业房就是临街的铺面，凭借交通带来的人流得以繁荣，商铺也无非是一个简单的可供商品买卖的建筑空间。
华润集团宣传片拉片演讲稿
华润集团宣传片拉片演讲稿
首先，热烈欢迎各位来宾光临华润集团，下面由我来为大家介绍华润集团的形象以及宣传。
一、形象背景
华润集团是中国内地和香港最具实力的多元化、在主营行业有竞争力和领导地位的优秀国有控股企业，总资产高达 2,000亿港元。
华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业、医药制造与分销四个领域。
经过近70 年的发展历程，公司在主营行业中均具有领先地位。
如何把握契机，再创高峰，再塑完美的企业形象显得尤为重要。
值此之际推出本电视形象宣传片，其意义深远。
二、形象定位
华润集团悠久历史、经营理念、主营业务、发展方向，集商业性、观赏性、艺术性为一体。
三、宗旨 :
华润集团的企业形象、企业产品、企业精神和企业理念，展示华润集团的实力，为华润集团的业务开拓和发展作有力的宣传。
四、创作思想 :
随着 CI 策划在企业经营实践中的巨大成功，越来越多的企业家、管理人、广告人、策划人和公关专家都把目光投向这只神奇之手，我们拟在创作中导入 CM这一策略。
将企业的管理模式和发展
理念传播给社会公众，很好的展示企业雄厚实力、扩大企业品牌知名度，塑造良好的企业形象。
鉴于华润集团的特殊环境和历史背景，我们准备导入一种全新的 CM创意手法。
华润中心万象城招商发布会营销策划.pptx
招商发布会礼品 >>
形式2：与签约仪式相同的一枚印玺（小型），上刻“开启可能，世界因此万象”。 形式3：刻有万象城LOGO及推广语的开信刀，寓意“开启”之意。
亲和 情感
互动场景的设置
悦府样板生活展示区 >>
形式1：真人演绎悦府生活show 开辟一处会场空间，以通透的玻璃房形式，邀请知名室内设计师设计家居样板， 通过真人演出家居生活情景的形式，向嘉宾展示悦府高端而时尚的生活。 形式2：演绎家的成形 通过通透玻璃样板房形式，演绎一出从空房到装修、到家装成型、直至最后一家 人其乐融融生活的情景。
The MIXc——独树一帜的品牌气质
商业气质：高端定位，高端气质。 亲和的姿态。
商业情感：不是冰冷的，不是功利的， 是充满人文关怀的共鸣与感动。
高端但不高傲 兼容但不平凡
具有“人格属性”的商业空间， 形象高端，姿态亲和，情感丰富 。
活动调性：
高端·人文·亲和
➢高端性： 与国际一线品牌联合，与尖端时尚科技接轨，与名人精英团体合作 ➢人文性： 与城市文化融合，与城市情感联结，体现万象城文化商业的属性 ➢亲和性： 与大众生活息息相关，和嘉宾产生互动，加强活动的参与性
实现方式1：定做纪念邮票，到当地邮局办 理此项业务，优势是邮票单版价格相对便 宜；缺点是审批时间比较长，有最低版数 的要求，总价格较高，制作和递送的时间 比较长等。
实现方式2：定做个性化邮票，到中国邮政 授权合作的网站办理业务，可自行设计， 审批流程简单，没有最低版数要求，递送 的方式灵活而且时间比较快。
商业理念：非纯粹商业空间，非纯粹商业价值 是具有公共性、社会性的城市公共空间
超越常规
商业概念：多元的、兼容的，开放的 容纳美好生活的各种想象与体验。
商业地产销售说辞
商业地产销售说辞××商业销售统一说辞一:公司简介 : [7 o/ T8 I2 h四川××实业集团有限公司成立于1995年，是一家涉足房地产、工业、商贸、运输和医疗等领域的多元化民营企业，有分布于绵阳、成都等地的子公司30余家，公司在经营活动中一贯坚持“以人为本、诚信敬业”的经营理念和“发展实业、造福社会”的经营宗旨。
先后在成都开发了××花园、××大厦、沙河新城、清江雅居等一系列项目，都获得一致好评，其中沙河新城就被评为群众十大喜爱楼盘之一。
二:项目的基本概况(一)商业的基本情况 1、商业的位置$ j" F’ S& Q;××的商业位于××市成华区府青路二段18号，是一栋共4层的商业建筑，前临府青路二段主要交通干道，右面是沙河新城小区的主出入口，左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口，有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。
2、商业的氛围西有李家沱的商圈，北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场，南有刃具厂宿舍综合市场，特别是以李家沱的商业氛围最为成熟，而××的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。
因此，有其浓郁的商业氛围。
3、商业的基本指标商业建筑面积:8000平方米;层数:4层;总高为米，一楼层高米，2、3、4层为米。
一层建筑面积1700平方米二层建筑面积1700平方米，三层建筑面积1400平方米，四层建筑面积1400平方米。
地下一层设停车场，面积平方米，设备区面积平方米。
4、项目配套设施:地下停车位:50个前面的花园广场:1000多平方米电梯:2部(二)、周边配套情况(1)、交通状况#1、7路:理工学院——文化宫2、15路:富森美家居——文化宫3、45路:双楠小区——青龙场中心站4、1路:八一家具城——青龙场中心站5、113路:金沙车站——十里店6、49路:青龙场公交站——石羊中心站7、412路:十陵公交站——火车北站(2)周边居住小区1、沙河新城2、机床厂宿舍3、工研所宿舍4、刃具厂宿舍5、蓝水湾(三)、市政配套情况公园:三洞桥公园、活水公园、游乐园学校:电子科大、成大附中、××市金牛区树培小学、府青路小学、成量学校、轴承厂幼儿园、桃溪社区幼儿园、华西中学医院:××市6医院、校工业416医院、建工医院、刃具厂医院、××成量集团公司医院、四川石油管理局成都医院市、家佳乐超市银行:工商银行八里庄分理处、××商业银行、××市农村信用社、招商银行加油站:府青路加油站、行政加油站、平安加油站综上所述“××”周边公交汽车线路多达20余条，覆盖了市中心，火车北站及各长途汽车站，交通非常便利，利于各客户出行，解决了客户在购房中最担心的交通不便的问题，周边配套设施完善，学校、医院、菜市场、商场、银行、加油站应有尽有，再加上小区 k# J/ 市场:华联商厦、高笋塘荣华建材市场、××512建材市场、红旗连锁、互惠超1、李家沱商圈李家沱本来就是一个成熟的社区，商业也是随着人口的增多，消费人群的大量聚集，从而发展起来的。
华润橡树湾装样板间销售说辞
华润橡树湾装样板间说辞样板区前厅：（穿好鞋套）非常感谢您参观华润置地橡树湾增值服务样板间，下面由我为您做全程讲解。
增值服务是华润置地“住宅+商业+增值服务”新的战略发展模式中主要的组成部分，也是离您最近，与您的生活最息息相关的一部分。
我们经过专业团队历时两年多的客户深度访谈及多次的试点，根据各类家庭中每一位成员的不同生活习惯及需求，不断地研究、改进方案，为您定制出最贴近您日常生活行为轨迹的室内空间解决方案。
呈现在您面前的家，就好像是您身上一件非常贴身的衣服，您想到的、想不到的，我们都在最大程度上为您想到、做到了，会让您和家人恋上如此贴心又舒服的家。
下面就让我带您参观华润置地真诚为您奉献的增值服务样板间。
因客户量较大，在一个样板间内有可能会同时接待两组或两组以上的客户，因此为了保证您和他人的参观效果，也使您能够更全面的了解到增值服务每一处的细心设计，请您跟随我的讲解路线，中途不要离队，谢谢您的合作。
A户型平面图：您现在看到的是我们的主力三居室A户型，它的面积约为135㎡，三室两厅两卫的格局，双向南北通透，短进深。
客厅及主卧室朝向正南，最大化增加您的采光时间及观景效果。
短进深搭配上明厨明卫的设计，以及南北双阳台设计，保证了通风舒畅。
整个户型从人性化的角度出发，我们单独在入户处预留出老人休息室，以及作为大户型必备的储藏间，独立采光的餐厅与厨房连接便利，同时与客厅连成一线，利于通风和营造更好的室内视觉效果。
并且您从这张平面图上可以清晰地看出，功能空间完备，具有完善的增值服务收纳系统。
我们在设计这个户型的时候，合理布局好每一个功能空间，加大了每一个功能空间的尺度，使得您在每一个房间内，无论是活动，做家务还是休息，都可以享受到一个很好的空间环境。
A户型室内：您马上要进入的是我们秦皇岛橡树湾的第一个增值服务精装修样板间，您可以看到非常强大的储藏功能空间，以及非常多的人性化细节设计，让您感受到与参观其它精装修样板间不一样的实用、贴心、周到的增值服务。
深圳房地产华润幸福里销售说辞整合版
深圳房地产华润幸福里销售说辞整合版Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】【最新资料,Word版，可自由编辑！】一、幸福里顶复销售说辞共用版项目重点价值点：综合题配套资源、产品功能景观资源、华润高端物业服务资源。
1、大堂部分（通用介绍）基础数据：高米，开间米，进深米现在步入的就我们顶层复式的大堂了，此大堂与幸福里普通平层单位的大堂不同。
整个大堂高度为米，开间为米为您提供了一个非常阔绰的使用空间。
此大堂只为2户复式业主使用，为四梯两户设计，并且有1部电梯设置为高层等待，当顶层单位与低区单位同时叫梯的时候，电梯会优先达到顶层，满足顶层客户的需求，最小化的减少客户电梯等候时间。
电梯边框采用黑镜钢拉丝设计，并外衬天然透光石，凸显高档品位。
顶复大堂石材的选用也不同于平层单位大堂，地板我们为您精选了意大利进口的黑金花和莎安娜大理石，而墙体则是干挂的罗马洞石。
（黑金花大理石：有较高的抗压强度和良好的物理化学性能，通常用来打造豪华的公共建筑物，在住宅内大面积使用，国内尚属首例。
莎安娜米黄大理石：色泽艳丽，现阶段这种玉质感的品种已很少见到了，一般都是以拍卖的形式出售，多用于豪华建筑的打造，如：毛主席纪念堂的南、北大厅。
罗马洞石：洞石因其天然、气质优雅，价格昂贵，多用于高档室内装饰，极少用于外墙。
）配合上我们为您定制的水晶吊灯更加凸显您身份的尊贵。
2、入户门（通用介绍）基础数据：开门尺寸为米高，米宽，开启边门后可达米宽您好，这边就是我们1J样板房了。
这就是我们Penthouse的入户大门了，入户大门日常开门尺寸为米高，米宽，有搬运需要时最宽可达米。
气派之余也使您更加方便的搬运自己喜欢的家私。
整个入户门采用加厚设计的甲级防火子母门内衬1mm的防盗钢板，外侧采用美洲樱桃木饰面，内侧采用橡木饰面。
（精装1J）并配合使用了美国进口的winch（永驰）指纹门锁，为您的私人空间提供完全的安全保障。
华润橡树湾整体销售说辞最终版
秦皇岛华润橡树湾销讲说辞一、迎宾阶段说辞先生/女士，您好！我叫XXX，很高兴能够成为您的置业顾问。
⏹您是第一次来我们项目吗？⏹之前有没有和我们的置业顾问联系过？（之后寒暄主要了解客户到访次数，前期接待置业顾问，认知渠道等）二、区域沙盘说辞➢秦皇岛市简介秦皇岛位于中国河北省东北部，是首批沿海开放城市之一。
因公元前215年中国的第一个皇帝秦始皇东巡至此，并派人入海求仙而得名，是中国唯一一个因皇帝尊号而得名的城市。
是中国著名的滨海旅游城市，也是2008年北京奥运会的协办城市。
秦皇岛南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西接唐山，近邻京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。
秦皇岛市辖北戴河、山海关、海港区三个市辖区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县，总面积7812平方公里，截止2010年底全市总人口已达到298万。
秦皇岛交通便捷，通讯发达。
秦沈高速铁路、京哈、京秦、大秦四条铁路干线和京沈高速公路、沿海高速公路、102、205国道贯穿全境。
从北京、沈阳到秦皇岛只需两个小时。
秦皇岛山海关机场目前已开通了至上海、广州、杭州、大连、黑河等国内数十条航线。
目前秦皇岛市以海港区为中心,多以老住宅小区为主,北部为老工业基地,不适合居住,东部为港口,以船厂和运输煤炭为主营,污染较严重，现在秦皇岛的发展方向是向西拓进,教育及政府机构均向西移，以西部开发区为主.小结：秦皇岛市的介绍主要是针对于外来移居及投资人群的重点介绍，秦皇岛作为沿海城市，且房价在全国沿海城市中最具成长性。
➢开发区简介秦皇岛开发区，是1984年经国务院批准设立的首批国家级经济技术开发区之一，是河北省唯一的一家国家级经济技术开发区.地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京280公里，距天津220公里，未来高铁通车后,一小时即可到达北京天津,秦皇岛在不久的将来即将成为京津的后花园,到那时,工作在北京,住在秦皇岛将成为追求生活品质的京津人士的首选。
商业地产项目销售说辞
**购物广场销讲辞项目名称：**购物广场说辞版本：第一稿适用范围：来访客户编制时间：20 年月日适用时间：5月4日——5月10日【前言】您好，欢迎参观！我是**购物广场项目的置业顾问XXX，下面由我结合临时沙盘为您介绍**购物广场。
【概况】**购物广场地处新区中央位置，总建筑面积约30万米，包括**购物中心、**超市、五星级影城等。
**购物广场在**率先打造全新的第四代商业模式——生活方式中心。
【位置】1、项目四至：项目位于** 新区中央位置，东临***（下沉式广场），南邻***，西邻**，北临**。
2、交通联系：**购物广场距离松花江2公里、距离二环2.5公里、距离爱建4.5公里、距离中央大街5.7公里、距离西客站3.4公里、距离三环2公里。
所以，我们说，**购物广场地处**新区中央，可以辐射全**。
将由区域型商业中心，发展成为城市型商业中心，直至成为城际型商业中心。
3、商圈人口：**新区总规划27平方公里，规划总面积3200万平方米，规划人口32万。
**新区东部已经有20个住宅项目开工建设，更有哈市地王这样最具标杆性意义的住宅项目。
**购物广场周边分布有******小区等，正在形成**市的新兴富人区。
**新区因其卓越的生态环境，便捷的交通环境，与江北太散、哈西太乱不同，在我们的市场研究中，**新区将是购房者的第一居所，未来2年内将会入驻5万个家庭，居住人口将达到15万人；区域所辐射3公里半径内，将有15万个家庭，常住人口将达到40万人，商务流动人口将达到5万人。
**购物广场周边分布有哈药集团总部、**银行总部、西林钢铁总部、规划中的中央商务区和五星级酒店等，正在形成**市的总部经济。
**购物广场周边分布有**文化产业广场、金中环商业街、观复博物馆等，以**购物广场为旗舰，将共同打造**的全新商圈。
【定位】**购物广场打造的是继第一代百货、第二代购物中心、第三代Shopping Mall之后的，全新的第四代商业模式——生活方式中心（lifestyle shopping center）。
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华润集团商业地产说辞销讲词作者:日期:华润集团商业地产说辞销讲词本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌---- 品牌墙处、地段一一区域沙盘处、周边商业配套和客流量一一区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套)、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。
华润品牌展示一一品牌墙处1 .讲解目标(1)华润集团红色央企、拥有多元业务领域；(2)华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业；(3)华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。
2•讲解要点(1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；(2)强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心；(3)通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。
3.标准说辞华润集团是直属于国资委的央企，其前身是193 8年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、16家一级利润中心，有实体企业2300多家，在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士:以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说:这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱，对吗？（停顿3秒）等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。
本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。
所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的！华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7 0 00亿元，利润100 0亿,总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。
“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润20 1 3年全球50 0强排名第187位,2013年度央企业绩排名第五位，截止20 13年末，总资产11 3 3 7亿元，其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。
而且以上业务已经建立起行业前五名的领先地位。
所以，选择华润，不仅有强大的央企背景保证，还有我们企业快速发展的势头带动。
“好风凭借力，任我上青天”，X先生/女士，您投资华润, 一定是正确的！经过刚刚的介绍，您有什么不清楚的地方吗？（客户：没有）下面1分钟的时间，我们再了解下华润置地。
华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，作为香港恒生指数成分股，他是中国最具实力的房地产开发商，2 013年中国地产企业综合排名第五位。
已经进入4 3个城市，开发住宅项目8 0个;万象城和五彩城两大持有系列的商业，全国已经开业和在建的有27个。
您看到的这幅图片，是我们南宁万象城开业实景，创造了当天10万人到场的记录。
据统计：深圳万象城20 13年营业额为6 0亿,占深圳罗湖区G D P的6 %，每年有超过3000万人次的客流量，为社会提供8000多个工作岗位。
华润经营商业的着眼点是后期的商业运营，而不是地产，是以商业的手法运营地产。
据我所知：截止13年底，万达集团持有型物业的面积1704万平方米，开业的万达广场85座，租金收入有85.6 亿元;而华润置地只有2 20万平方米的持有物业，开业的五个万象城和一个五彩城,2 0 1 3年租金收入却已达到4 2亿元。
也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国4 2个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业绝对是目前国内投资回报率最高的综合体了。
所以，华润置地被业内称作“商业地产运营专家”。
地段一一区域沙盘处1•讲解目标(1)华润中心的城市战略地位及对烟台的意义；(2)烟台华润中心项目核心区位优势突出；2•讲解要点(1)项目战略地位及城市量级信息的自然导入;⑵项目核心区位及周边配套的优势阐述；3.标准说辞X先生/女士，您对我们项目所在的区域位置了解吗？（客户：是的）那太好了，看来您对投资是比较有把握的。
华人首富李嘉诚曾说过：地产投资三要素：地段、地段、还是地段。
可见一个好的地理位置是多么重要。
但对于精明的投资者而言，仅有好地角是不够的，我们还要了解下周边的商业概况，然后才能使自己的判断更为准确。
您说对吗我们知道，烟台目前主力商业中心是芝罘区，主要分为：南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈，从80年代至今，二十多年间，烟台商业中心先是从百货大楼东移到华联，再有华联西移到振华、良友一代，集中在了南大街附近一公里长的范围内。
到90年代主要以百货业态为主。
振华、华联、百货大楼、良友广场，四大百货商场。
其中的三家陆续由于经营不善相继改制。
目前振华成为烟台商业的龙头老大。
200 3年以后进入烟台市场的外地品牌主要有：百盛、铜锣湾、大润发、家家悦、沃尔玛….众多商家之所以看好烟台的原因是：据统计烟台的社会消费品零售额在 2 0 04年就达到440亿元,在山东名列第一。
以后便居高不下，一直位于省内在前三位。
尤其是，烟台交通物流发展非常迅速。
今年开通到济南的动车，明年青烟荣威高铁完成、与大连的海底隧道已经定项,1小时就可以到大连。
这些会彻底改变整体城市的经济环境。
所以说，烟台的经济发展潜力将会是十分巨大的。
烟台芝罘区商业目前最大的特征是：1、规模大，范围广，服务人口众多；2、商业氛围浓；3、大型网点众多，互相竞争激烈，商家经营状况反差过大；4、交通通达性良好，圈内节点交通不畅通，阻碍商业发展。
另外，传统商圈中各业态组成比例不近科学，例如以振华为中心短短5 00米半径范围内就聚集了振华商厦、振华购物中心、振华广场、百盛四大百货，共22. 2万方的巨大体量，他们将整个商圈5 0 %的业态搜刮，互相的倾轧非常惨烈，据说百盛自04年进驻烟台一直到现在仍然是苦苦支撑。
阳光国际、世贸等的惨淡经营再度证明了传统三大商圈已经饱和。
加之烟台是带状海滨城市狭长的行政区域，很难形成绝对商业中心。
所以，在区域流动人口支撑不了的商圈的情况下，势必要产生新的城区、新的商圈，更新换代。
“城市向东，中心向东，财富向东”都预示着莱山区举足轻重的位置。
作为烟台“一心两翼”、“城市向东西两翼发展”总战略框架中的莱山区，是新城市格局规划的行政、文化、科学、教育和人居中心区，自0 6年以后，变化非常迅猛，城市面貌日新月异。
据官方统计：到13年底莱山总人口约20万人。
其中新增人口主要为高等教育背景和有良好职业的中青年人。
而区域浓厚的人文气息、新城市格局的科学规划、行政中心的向心力、以及优美舒适的居住环境------ 这个一切必将吸引大量的优质人群东进。
商业上有所谓客流带商流，人气带商气一说,区域人口总量的变化，更重要的是人口结构的变化，自然带来对商业形态及商业格局的新需求正如您看到的，我们项目正处于莱山区的绝对核心位置，周边配套非常成熟：东面烟台大学、西面佳世客、北面新世界百货、南面是高档居住区。
有一位客户形容的非常准确：说这里是莱山最好！最后！的一块地了！周边商业配套和客流量一一区域沙盘及项目沙盘处1•讲解目标(1)导入周边商业氛围已经形成；(2 )说明华润中心商业的聚合能力。
2 .讲解要点(1)周边商业氛围已经形成但比较差；(2)目前的租金收益及未来可预期收益。
3.标准说辞现在我们来看莱山的商业：多年来莱山的商业一直徘回在满足居民基本生活所需的、单一的、而且多以街边店为主，小型低档商业居多。
比之莱山的居住环境，说商业晚来了一个时代也不为过。
原因何在呢？对此：我本人比较认可这样一种分析：并非商家眼盲，更并非当地居民没需求。
而是莱山的开发是由沿海一线逐渐往西、往南推进的，20万的人口分散在条形的几个点上，难以集中，因此区域内似乎没有哪个点的商业能够辐射全区。
那时，很多人不看好莱山的商业。
但佳世客进入，打破了这种顾虑。
他由日本永旺株式会社投资，总投资8亿元人民币，占地面积9万平，总建筑面积15万平（地上2层，局部地下一层）。
目前开业的是一期约5万平。
业态涵盖餐饮、购物、娱乐功能。
包括超市、精品店、百货、美食广场、品牌专卖、知名餐饮连锁等。
目前客流量在15—18万人/年，日客流量在60 00人左右。
佳世客渐入佳境的经营态势，可以看出：明确的商业定位和业态组成是可以改变人们的消费习惯的。
紧邻我们项目北侧的新世界百货去年年底开业，进一步提升了区域商业的集中度，也为我们华润做了非常好的前期“养商”铺垫。
x x x三公里范围内共包括2个商圈：迎春大街商圈和烟大商圈。
主要沿迎春大街、清泉路分布，另外与迎春大街相连的三条小巷也分布有商业，大部分以街铺形式。
整个区域属于自然形成，具有典型的大学商圈特征，布局混乱,消费水平较低，但经营状况良好，租金较高。
其中烟大路和清泉路万光社区一侧，长约280米,有街铺4 6家。
主要以餐饮为主，还有超市、美容美发、旅店、银行。
街铺门宽4米，进深7-8米。
租金约为1400—— 200 0元/平/年，售价约3万元。
通常上下2层10 0平的店铺年租金为15-2 0万元。
目前总体经营很好，餐饮兴旺。
其中，麦千车超市营业面积约1 5 0 0平。
主要吸引了烟大高校学生、教职工及附近小区居民。
连接迎春大街和清泉路之间的道路两侧共有街铺34家，长约50米。
主要以餐饮、服饰为主，例如弘祥牛鲜馆、国际标榜美发等。
街铺是板房为主，门面约3. 5米宽，进深2-5米,2.8米层高。
租金约为1000- 1700元/平/年。
12 0 —1 50平的店铺年租金在2 2万元左右世纪华府底商20 0 7年开盘均价8 8 0 0元/平,面积为1 20-32 0 平（其中振华量贩1 8 00平左右）一层层高为5米，2层为5.8米, 开间5.4 —9.6米，进深在16米左右。
世纪华府的商铺当年销售完毕。
租金约为20-30万元左右，投资收益比较可观，所以现在没有商铺转售。
经过以上介绍，我们可以看出，周边项目的临街商铺都是自然形成的，缺乏整体规划，统一管理。
导致租金差异过大，水平非常低；主要以餐饮、服饰为主，业态构成过于单一，缺乏科学划分，是最原始和最基本的商业，和目前商业综合体整体运营的概念落后了10年；他们总体装饰档次低、购物环境差，基本是平房改造，莱山的居民构成被认为是烟台的“高富帅”、“有钱人”，所以，这些商业不能承载附近居民的中、高端消费力，造成消费往芝罘区外放。
而作为中国商业地产运营专家 -- 华润的到来，势必填补目前的商业空白，会引领莱山区的商业转向。
因为我们已经有非常专业的商业运营成功经验和团队，更会结合烟台当地的消费特征，扎扎实实的把我们项目做好。
相信华润的力量！烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）1. 讲解目标（1 ）万象城系列商业的优越性；（2）说明华润中心商业的聚合能力。