万科项目开盘流程
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程1.项目规划：在项目启动之前，需要进行全面的项目规划，包括项目的目标、范围、进度、资源、风险等方面的规划。
规划阶段的关键活动包括项目启动会、项目立项、编制项目管理计划等。
2.需求整理：在项目启动阶段，需要明确项目的需求和目标，包括土地、资金、建设用地规划、项目定位等方面的需求。
需求整理的关键活动包括需求调研、需求分析、需求确认等。
3.前期准备：在项目启动后，需要进行前期准备工作，包括项目立项评审、土地出让、融资等方面的准备工作。
前期准备的关键活动包括项目立项报告编制、项目可行性研究、融资方案设计等。
5.项目审批：在设计阶段完成后，需要进行项目审批工作，包括建设用地规划审批、环境影响评价等方面的审批。
审批阶段的关键活动包括编制审批材料、提交审批部门、参加审批会议等。
6.承包商选择：在项目审批完成后，需要选择合适的承包商来承担项目的施工工作。
承包商选择的关键活动包括招标、投标评审、合同签订等。
在承包商选择过程中，需要考虑承包商的经验、实力、信誉等方面的因素。
7.建设准备：在承包商选择完成后，需要进行建设准备工作，包括施工图深化、材料采购、施工组织设计等。
建设准备的关键活动包括编制施工图设计变更申请、编制招标文件、组织材料采购等。
8.施工管理：在建设准备工作完成后，需要进行项目的施工管理。
施工管理的关键活动包括施工组织设计、进度计划编制、质量检查等。
施工管理过程需要对施工现场进行监督和检查，确保施工质量和进度的顺利进行。
9.资金管理：在项目施工过程中，需要对项目的资金进行管理和监控。
资金管理的关键活动包括预算编制、支付审批、资金进度监控等。
资金管理过程需要与财务部门、项目管理部门等进行协调和沟通。
10.质量控制：在施工过程中，需要进行质量控制工作，包括检查施工质量、解决质量问题、监测施工材料等。
质量控制的关键活动包括质量检查、质量整改、质量汇报等。
质量控制过程需要与监理单位、质量检测部门等进行协作和配合。
万科房地产开发全流程图
原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废）
土地补偿费（原户主需交纳 的土地使用费）
土地出让合同
核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1：500现状地形图3份（反 楼座）
详规
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸
研发：委托设计详规
开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 发展部 开发部 开发部
主办部门
协办部门
销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确 定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有 关配套设备设施种类、数量建议 工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配 套、费用等指标落实
运营
销管 工程 研发 开发 财务 商业
指标确认阶段
项目考核指标确定
销管：结合公司战略要求和项目自身状况， 协调其他各部门制定项目的考核指标体系 工程：制定工期
发展中心 发展中心 发展中心
成本测算：针对多个方案进行初步 成本测算、利润率分析及比选
研发：协助进行方案设计和成本测算
发展中心、 运营部
销售部 研发部 销售部 研发部
研发部
寻找合作资金
开发周期及付款计划
项目方案确定
现金流测算
区域宏微观市场研究 项目招商报告（前期阶段）
项目招商版盈利能力分析
项目商业策划书
发展中心 研发
土地出让合同
发展部
交费证明
缴纳土地费用
发展部
建设用地规划许可证
开发部
办理土地证
地籍图4份（薄膜图）
第 2 页，共 25 页
开发部
节点 主要阶段
办理土地证
主办部门工作内容 土地登记申请书 土地确权来源证明文件
万科全部开发流程（全套）
万科全部开发流程（全套）万科▪完整项目开发流程万科从拿地到项目交付的全部开发流程，包含房地产开发的9大环节40个关键节点，值得房地产运营经理、项目总、报建经理收藏研读......01一.万科土地获取阶段全部工作内容 1.万科土地信息收集阶段工作内容2.万科土地初判阶段工作内容3.万科土地深判阶段工作内容4.万科资金合作过程工作内容5.万科土地摘牌过程工作内容6.万科签订土地合同工作内容7.万科用地规划许可证工作内容7.万科确权阶段工作内容8.万科土地证办理工作内容02二.万科规划设计阶段工作程序 9.万科区域市场调研工作内容11.万科项目定位工作内容12.万科设计前期工作内容13.万科方案设计工作内容14.万科指标控制工作内容15.万科施工图设计工作内容16.万科工程规划许可证办理过程·03三.万科施工阶段工作程序 17.万科施工许可证办理工作内容18.万科开工准备工作内容19.万科现场放线工作内容20.万科开工工作内容☀项目开工之后就进入了销售准备阶段，下面是销售准备及销售阶段的工作程序。
04四.万科营销阶段工作程序 21.万科项目亮相前准备工作建筑工程内参专注：建筑行业前沿信息、政策走向、把握财富脉搏、创造利润最大化！公众号22.万科项目亮相工作程序23.万科销售许可证办理工作内容24.万科开盘前准备工作程序25.万科开盘工作程序26.万科日常销售工作程序27.万科清盘阶段工作程序05五.万科施工过程工作程序 28.万科主体施工阶段工作程序29.万科施工过程中工作程序30.万科土建装饰工作程序31.万科安装工程工作程序32.万科智能化工程工作程序33.万科暖通空调工程工作程序34.万科电梯安装工程工作程序35.万科配套工程工作程序06六.万科竣工验收工作程序 36.万科毛坯房竣工验收工作程序37.万科精装房竣工验收工作程序07七.万科入住阶段工作程序 37.万科综合验收工作程序38.万科入驻阶段工作程序08八.万科售后阶段工作程序 39.万科售后工作程序09九.万科权证办理工作程序 40.万科权证办理工作程序本期万科房地产项目开发流程专题分享完毕，如果觉得好，请与最要好的同行共赏......。
万科房地产项目开发全流程
万科房地产项目开发全流程1.前期准备阶段：在此阶段，万科通过市场调研、土地储备、政策研究等工作来确定项目的发展方向。
这个阶段通常包括：-定位：根据市场需求、目标群体以及竞争对手情况等，确定项目的定位，例如住宅、商业、写字楼、公寓等；-土地储备：寻找适合项目发展的土地，并与土地所有者进行谈判，达成合作意向；-合作协议：签订土地购买或租赁协议，确保土地所有权；-筹建团队：组建项目开发团队，包括项目经理、设计师、工程师、行政人员、销售团队等。
2.项目策划阶段：在此阶段，万科通过市场研究、运营规划等工作来制定项目的整体策略。
主要包括以下步骤：-市场研究：分析目标市场的需求、竞争对手的状况以及未来的发展趋势；-运营规划：制定项目运营的整体规划，包括产品定位、销售策略、价格策略、市场推广等；-财务预算：制定项目的财务预算，包括投资额、销售目标、回报预期等。
3.项目设计阶段：在此阶段，万科通过规划设计、工程设计等工作来实施项目的具体设计。
主要包括以下步骤：-规划设计：根据项目的定位和规模，进行土地规划、景观规划等设计工作；-建筑设计：制定建筑设计方案，包括建筑外观、户型设计、空间布局等；-工程设计：进行结构设计、供水排水设计、电力设计等，确保建筑的安全和功能性；-环境评估：进行环境影响评估，确保项目在环保、生态等方面的合规性。
4.项目建设阶段：在此阶段，万科通过施工工程、质量管理、进度管理等工作来实施项目的实际建设。
主要包括以下步骤：-施工工程：根据设计图纸和施工方案，进行土方开挖、基础施工、主体结构施工、装修等工程；-质量管理：进行质量验收和质量检查，确保建筑工程达到设计要求和国家标准；-进度管理：监管各个工程节点的进展情况，确保项目按时完成。
5.销售与推广阶段：在此阶段，万科通过销售活动、市场推广等工作来实现项目的销售。
主要包括以下步骤：-销售推广：通过广告、宣传等渠道进行项目的市场推广，吸引目标客户；-销售活动：组织销售活动，例如样板房展示、开盘活动等，促进客户购买意愿；-客户管理：与客户进行积极沟通，提供相关信息，解答疑问，推动签约销售。
看万科、碧桂园如何设计开盘流程
看万科、碧桂园如何设计开盘流程看万科、碧桂园如何设计开盘流程2015-05-04中国房地产策划联盟传统意义上，开盘主要分签到、等候、选房、财务、签约5大功能区。
但随着电子化开盘的普及，开盘流程越来越精简，客户买房体验也得到了进一步提升。
好的开盘流程至少要做到4点：一要善于营造紧迫的气氛；二要高效准确，比如全电子化流程；三要控制流程的环节，力求精简；四是客人的服务体验要相对较好，让人感觉比较舒适。
传统意义上，开盘主要分签到、等候、选房、财务、签约5大功能区。
但随着电子化开盘的普及，开盘流程越来越精简，客户买房体验也得到了进一步提升。
下面，让我们来看看万科和碧桂园是怎么设计开盘流程的。
碧桂园的做法是提前回给客户派发筹纸，按照领取筹纸的时间来编筹号，筹号作为选房顺序。
一般筹号为【年月日】+【流水】例如131216001。
在开盘当天，客人凭筹纸用电脑签到，签到的数据会自动排序传送到主持人电脑。
万科开盘签到主要是为了确定客户的到场情况。
一般从8：30开始进行，9：30结束，开始选房；（根据客户量情况有些许变动）。
签到方式一般是先打印好认筹时的客户名单，进行确认签到；（提高核对的速度）。
一般选择室外较开阔的场地，由于等候时间较长，该区域应重点关注客户的舒适度情况。
（包括考虑洗手间、帐篷、椅子、餐饮等，避免细节不足）：客户在等候过程中，心情容易烦躁，这时应提供一些小表演分散客户注意力，并且安抚好客户情绪。
工作人员现场要协调客户情绪，维持客户秩序，避免客户“蜂拥而上”主持人从签到一直到开售，介绍项目情况和产品。
销售顾问站岗，为客户解答问题。
激昂的开盘音乐。
LED或者液晶电视演示ppt。
作为休息区与选房区之间的过渡空间，等待区一方面可以更好控制客户进入选房的速度，另一方面也可以适当减少室外客户的等候时间。
该区域主要用于协调进入选房区人员的情况，并完成提前复印的工作。
这个功能区的工作人员重点工作是分清批次控制选房人群，与休息区和选房区的工作人员相互协调。
万科房地产项目运作流程图
②、没有通过则按照要求返回重做方案.
2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核；调查结束后,涉及费用地工程必须当天到财务部报销.DXDiTa9E3d
3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形：RTCrpUDGiT
⑥、《工程包装概念设计》： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位<装修套餐）等地设计和制作计划安排及费用预算；M2ub6vSTnP
⑦、《工程新闻炒作提纲和广告发布计划》：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作地计划安排及费用预算；0YujCfmUCw
⑧、《工程公关活动策划报告》：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等地仪式,新闻发布会,展销会地其他公关活动地计划安排及费用预算；eUts8ZQVRd
②、《工程经济敏感性分析报告》：造价、进度、售价、回报率间地变量关系图表；
③、《工程价格策略报告》：依据经济敏感性分析结合对市场走势地判断,进行价格地高低、提升、折率地编排和修整；y6v3ALoS89
④、《工程地物业模型》：配合营销推广而设立地新型物业管理概念和"标准" 物业管理模式地融合；
⑤、《工程前期工作计划表》：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算；
①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析）；
北京万科房地产项目开发流程图
分期入住前 3个月 客户关系中心 常务副总、片区/ 项目第一负责人 项目经理部\销售中心 （销售组）\销售公司 \设计\客户关系\物业 公司品质管理部\物业 服务中心 对产品效果进行整体 验收 入住前的风险预控
分期入住后 4个月内 项目经理部 管理层全体 总经理层\项目经理 部\销售中心（销售 组）\工程部\成本部 \设计部\财务部\物 业\客户关系\总办 全方位回顾本期项 目进程和成果。总 结经验教训，传承 成功经验，防范错 误再现。
1、确定总包招标范 围、方式、入围单位 2、确定项目合同架构 3、确认招标相关工作 计划
1、针对部品研究成 果（按照目标客户描 述和参考标杆制作的 部品样板），确定各 类部品的材料、形 式、规格和成本，并 完成封样。
1、依据示范区控制图 和各专业口的开盘准 备计划，复核开盘前 准备情况和进度评估 2、确定销售手册初稿
项目取得后5个工 作日内
项目取得后5个工 作日内
项目交底会后 15天内
项目经理部 项目/片区负责人 项目经理部\项目发 展部（报建）\设计 部\销售中心（市 场）\工程部\成本部 \计委
项目经营计 划会后35天内 设计部 总经理、常务副 总、设计总监 设计部\销售中心 （市场）\财务部 \成本部\项目经 理部\工程部
项目综合计划汇报 PP或Excel: 项目示范区实施方 案汇报PP;
项目采购策划（pp）
部品清单(决策稿) 部品工作汇报pp
销售手册草稿 示范区实施状况汇报 开盘前各专业口工作 计划
价格策略 价格测算及价格表 折扣策略及折扣测算
成交客户分析 流失客户分析 产品去化速度分析 产品反馈 客户地图 SP活动总结
根据项目进度而定
立项会后1个月 内，且已通过产品 定位决策会 设计部 常务副总、设计 总监 设计部\销售中心 （市场）\项目发展 部\工程部\成本部
万科房地产项目开盘流程及细则
芳香剂 6 大厅内 办公室 置于大厅和卫生间
长条桌及金色台布 2 大厅门口 办公室 置于领卡处
台卡 大厅门口与大厅内 办公室 置于领卡处与控台
认购说明、时段说明的展示牌 2 大厅外面 营销部 置于入口处
领卡处的展示牌 1 大厅门口 营销部 置于号台前
营销 胡琼、万瑨、曹骏、季斌、梅昭、杨柳、张云霞、张丽群 签大定单、复印身份证和大定单、签证委托书交给客户 制服 胸牌 签字笔、大定单、委托书、计算器、销讲资料 8：30
控台
3
营销
邝健安
销控审核 制服 胸牌 话筒、窗口表、贴花 8：30
7
王玲
售楼大厅内部 （1）、（2） 保洁 案场清洁与服务 工作服 抹布、笤帚 8：30
售楼大厅外面 （3）（4） 保洁 门外清洁 工作服 抹布、笤帚 8：30
（5）、（6）、（7）、（8） 办公室 听候服务召唤、并补充食物、准备客户午餐 T恤、工作牌 矿泉水、食物、糕点袋、餐巾纸 8：30 糕点标准：甜点1个，酸奶1盒，吸管1根，另糕点袋外面贴上LOGO
通告牌 1 大厅内部 营销部 置于控台处
摄影器材、照相机、胶卷、电池 充足 办公室
附；时段说明表
1----40 9：00—10：00
41----80 10：00—11：00
81---120 11 ；00—12 ；00
午饭时间： 12：00-----12：30
一、时段：
5月6日 9：00——18：00
二、目的：
秩序 服务 气氛 单纯
三、方式：
现场派号 限时下定
四、流程框架：
售楼大厅内部： 一对一的服务，限时签大定
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
XXX楼开盘摇号活动人员岗位责任分工及物料说明
【活动总负责人】XX：XXX 【活动总协调人】XX：XXX 【活动联系人】XX：XXX XX：XXX
X月X日全体工作人员8点到场
8点半至9点客户到达现场等候摇号
9点将全部购房意向卡对应的乒乓球投入摇号箱并开始抽取购房意向卡9点50分按摇号结果开始进行选房
人员准备：
XXX工作人员：X人
银行工作人员：X人
保安人员：X人
保洁人员：X人
售楼处全体工作人员：XX人
区域
负责
人
岗位名称工作人员工作内容物料停车区安全员X人维持停车场的秩序指引来宾进入售楼处
XXX 等候区
销售员X人为客户答疑解惑楼盘表、房价表
保洁X人保持现场清洁清洁用品
摇号区
主持：XXX
购房顺序号板
填写（协助摇
号）：XX
购房顺序号人
1.9点现场封摇号箱（直接将对应购房
意向卡号的乒乓球在公众监督下投入摇
号箱后封箱）
2.现场主持：指引客户摇号，维持购房
意向卡。
音响设备台、AV手麦、条桌2张、乒
乓球、球袋、摇号箱1个、乒乓球收
集箱、白板笔、购房意向卡公示板1
块、签字笔1支、客户选房顺位号明
细单、礼仪杆4根、电源插座1个、
工登记：XX
购房顺序号电脑登记：XX
核对人员：XXX 3.协助选房：协助摇号，并将抽取的乒
乓球进行收集。
4.选房板更新：并根据抽取的购房意向
卡号在选房板上进行标记。
5.人工记录：人工记录购房意向卡与选
房顺序号对应表。
6.电脑记录：将选房客户顺序号进行电
脑录入。
7. 信息核对：将人工登记表及电脑登记
信息进行核对，确认无误，将最终的客
户选房顺位号明细单进行复印，发至各
相关区域。
区域告示牌、笔记本电脑一台、对讲
机1台、遮阳伞
水吧台服务员2人矿泉水5箱
验号/唱号区唱号及验证登
记号： XX
安全员1名
1、唱号：组织客户进入选房区，当选房
结束后对认购客户信息进行公布
、 2、验证客户购房意向卡及身份证，邀
请客户进入选房等候区。
3、进入选房区的客户号码进行登
记，提醒客户带齐购房意向卡，身份
证复印件，并负责组织客流顺序。
区域告示牌1个、签字笔1支、荧光
笔1支、验号/唱号台（条桌1张）、
客户选房顺位号明细单、对讲机1台、
AV手麦、打孔器
XXX 选房等候区XX 1、为客户答疑解惑
2、协助客户复印身份证
3、和选房区工作人员沟通安排等候区客
户进入选房区
折椅10把、易拉宝公示1套、条桌1
张、矿泉水2箱、复印机1台、电源
插座1个、复印纸若干、销控板（正
反面）、区域告示牌、价格单
保洁1人保持清洁清洁用品选房区、公
示区、和等候区销控板XX工作人员2
名
更新选房区、公示区和等候区X块销控
板
标贴（XXX）
选房区XXX 主销控XXXX，填写销控表楼盘表1份、荧光笔、签字笔
副销控XXX，协助客户填写选房确认单，
回收购房意向
选房确认单、价格表、文件框、签字
笔、桌牌、垫板、垃圾筐、对讲机1
台
1、划销控信息
2、收选房确认单第1联
票插1个
引导成功选房客户进入交款区。
认购书发放
区XXXX 认购书发放及登记
预备认购书，认购书领取登记表，条
桌1张，椅子1把，签字笔1支，文
件柜1个
XXX 变更收据及
认购书填写
区
银行工作人员4
名
XXXX工作人员
4名
安全员：1人
1、协助财务区工作，协助在此填写认
购书、选房确认单上编顺序号，该顺
序号仅为认购办理顺序号
2、及时通知等待客户到空闲办理处
办理
3、回收选房确认单第3联
区域告示牌、条桌8张、折椅40把、
文件框10个、票插1个、电源插座2
个.签字笔12支、钉书器及钉、垫板、
桌牌、糖果、果盘、垃圾盘。
审核区
XXX工作人员1
名协助审核，
XXX审核盖章
1、审核客户认购书，盖章确认，指引客
户领取礼品
2、确认未签约客户是否携带认购书，如
有携带则回收
区域告示牌、签字笔4支、条桌2张，
折椅8把
保洁1人保持清洁清洁用品
XX 礼品发放处XXX 1、成功认购客户签字区域告示牌、登记表、签字笔1支、
2、审核信息无误后，发放礼品及资料礼品、条桌1张、折椅1把、资料袋
出口
维持秩序：安全
员1人核查选房客户是否领取礼品，已领取礼品客户可离场，未领取礼品客户需指引至礼品资料发放区
XXX
紧急事件处
理
会议室对于开盘过程中突发事件处理
客服
后台认购、
及XX 客服人员：
XXXXX
后台认购、及XXXX录入
销售接电XXX 接电
样板间接待参观人
员
2名样板间讲解
员、保洁人员1
名
XXX楼摇号选房流程内容：
XXXX楼选房活动说明
本项目于XXX年XXX月XX日在XXX接待中心进行1-5#楼选房活动，接待中心当日只针对已办理意向卡的客户开放，敬请谅解。
选房活动安排如下：
等候：请参与选房活动的客户于XXX月XX日8：30—9：00凭购房意向卡到接待中心现场等候摇号选房。
摇号：9点钟将所有对应有效XXX楼购房意向卡的乒乓球在客户监督下投入摇号箱,摇号活动开始，现场抽取意向卡号，并同时进行现场公示。
选房：9点50分全部购房意向卡号抽取完毕后，工作人员按照购房意向卡号通
知客户依次进入选房区进行选房。
客户选定房屋后，由工作人员协助客户填写
房号确认单，并领取认购资料。
交款及填写认购书：客户持房号确认单及认购资料，至认购办理区将原XXXXX 收据换为定金收据,工作人员协助客户填写认购书。
审核：客户持定金收据和填写完毕的认购书至审核区进行审核盖章。
礼品发放：审核无误后，客户持定金收据和已盖章认购书至礼品发放区领取礼
品一份。
XX年XX 月XXX日
开盘物料清单
物料状态及
物料名称
数量提供方对接人
完成方式
物料单中提供方为XXX的物料均为代XXX采买，费用由XXX支付。
XXXX负责人签字： XXX负责人签字：日期：日期：。