连云港市海州老城区控规
公共设施：
●医院、中、小学等设施占地规模较大、且服务范围远不止规 范中所界定的范围
第二章 古城核心区现状研究
●现状用地 ●道路交通 ●公共设施 ●开放空间 ●历史人文 ●现状建筑
现状用地：
老城中居住和沿街商业 占较大比例，功能相对 单一
道路交通：
整体交通量不高，交通比较顺畅，掩盖了目前道路系统中的问题 ●主干路结构完整，但次干路、支路存在严重的结构性缺陷，对未 来交通适应力不够 ●道路网密度过低，且布局不合理，幸福路以东地区无车行路 ●区域内机动车停车场数量很少 ●中大街、西大街等道路断面对人车分流不利 ●巷道宽度有限，以非机动交通为主
海州新战略——海州古城与新城的空间关系
水之轴：以玉带河为主线，联系蔷薇河、西盐河、龙尾河、东盐
河，构成老城、新城之间的滨水景观通廊。
山之轴：白虎山、石棚山、孔望山、凤凰山，四点一线，成为老
城、新城的空间引导主线。
城之轴：在新建路牵引下，古城中心、行政中心与多个规划片区
中心一线展开，构成海州城市黄金带。
道路交通：
道路系统中存在的问题及管理缺失导致交通问题难以回避 ●人车混行严重，主要集中在中大街、南大街、马路口等处 ●缺少交通管制，关庙巷等步行尺度道路存在机动车交通 ●南门农贸市场，马路口等占道经商对交通影响较为严重 ●占道停车现象进一步增加交通隐患
城市东进——背景下的思考
在城市整体东进大趋势下的思考：
城市之根的地位不可撼动 ——城市东进是城市生产力的东进，古城仍是城市历史文
化的源头所在，海州古城永远都是连云港人心目中的 城市之根。
城市东进是挑战，更是机遇 ——城市东进造成的古城边缘化的威胁，但从城市整体发展角
度而言，也为古城一方面提出必须改造的要求，另一方面 提供了复兴的可能性。边缘化是城市发展出现的阶段性问 题，而不应当是永远的城市之痛。
新浦区：
海州老城区：
普通居住
（成熟居住社区、服务大众）
传统商业
（百货、购物、小商品、普通餐饮）
观光型旅游
（观光游览+休闲旅游）
高端化、主题式居住
（依山+畔水+海州文化深度挖掘形成新概念、新主题）
专业、特色化商业
（海州烧烤、特色工艺、专业批发市场）
体验型旅游
（休闲度假+观光旅游+体验旅游）
工业园区
（以二类工业为主的产业园区）
差异明显：
——古城区与东部城区： 功能、城市形态、城市印象上均存在明显差 异，但这种差异恰恰是古城区在城市东进中 存在的最大理由和老城走向复兴的根据。
特色突出：
——古城区与新浦城区 功能一致而业态有异、形态相近而特征有 别、印象相似而特色不同，具有悠久历史 、文化底蕴与山水资源的海州注定要在新 的时期彰显非常的城区特色。
海州的定位是陇海线上重要节点，连 云港的西、南大门和后花园，重点发展 与生态环境相协调、与国际滨海城市发 展相匹配的绿色工业区、休闲旅游区
新城——古城： 为人口的疏解、工业外迁营造机会 为文物古迹、山水资源保护提供条件 为古城复兴寻求经济、政策等动力
古城——新城： 延续城市文脉、弘扬海州文化 塑造城市品牌、营造城市优良软环境 推动新兴产业、展现城市活力
初步判断——三个背景对海州古城的影响
老城区改造的动因
1、城市东进要求老城必须焕发新的活力，融入大局 2、新海一体化要求老城必须率先实现新的发展模式 3、海州新战略的提出要求老城必须塑造出城市形象之窗与文化品牌
老城区改造的动力
1、发展模式差异化 2、城区功能特色化 3、区域性互补发展 4、整体策划与形象提升
●海州老城区现状研究 ●古城核心区现状研究 ●核心优势与问题解析
第一章 海州老城区现状研究
●整体风貌 ●现状用地 ●道路交通 ●景观资源 ●公共设施
整体风貌：
整体风貌：
城市中部建筑以低层为主，南北 两侧以新建多层为主，承“U” 型分布 老城区内低层建筑多以红色坡屋 顶为主，整体风格统一
整体风貌：
第二阶段（困惑）：以海州、新浦、连云三点一线的分散发 展阶段。 海州古城在这一阶段则只是商贸与居住相对集中的主要城区 之一，在人口、资金、政策导向等发展要素逐步外迁之时， 海州的核心地位开始动摇。
第三阶段（衰落？复兴？）：城市东进、一体两翼城市整体 跨越发展阶段。 各种发展要素进一步向东部积聚，海州面临城市边缘化。在 外部的压力和内部自身需要双重要求下，城区走向衰落还是 复兴？海州古城必须作出明确的选择。
道路交通：
●使用率较低的锦屏铁路支线平添一道 对土地的分割与影响。 ●城区主干道已形成环状系统，但缺乏 交通管制，客、货、私等各类机动车与 非机动车混行现象很多。 ●城区内部缺少明确的次干道，人车混 行较为严重，支路繁多但大多路况欠佳 且不成系统。 ●步行道多为居住区内部巷道，缺乏梳 理，空间特征不强。 ●缺少交通标识，公共交通站点不占规划建设用地的28.84%，近三分之一，其中： ●大型工业占地大、占据显要位置，大型构筑物对整体风貌有一定负面影响 ●小型工业分布散、制约整体空间发展 ●工业类型多为二类工业，对环境质量有影响
居住用地：
●总量大——占总用地的41.66% ●密度高——高密度住宅占主体 ●层数低——一、二层住宅是占地主体 ●类型多——商住楼、职工多层住宅、社区住宅、村民民居等
新浦城区（成熟期）： 功能发展主题词：居住、工业、商业、娱乐、办公 城市形态主题词：综合型、多种尺度、社区化 城市印象主题词：繁荣、多样化、连云港主城
海州老城区（老龄期）： 功能发展主题词：居住、工业、餐饮、旅游等多种服务业
城市形态主题词：空间尺度不一0，新旧混杂
城市印象主题词：历史感、多样与特色并存、曾经的主城
整体风貌：
城市背山（锦屏山）面水（玉带 河、蔷薇河） 除北侧新建多层小区外，多以低 层居住为主 碧霞寺翻修一新，但南侧为现状 工厂，景观破败
整体风貌：
整体风貌：
锦屏山山体植被覆盖率不高，但 山体层次分明，错落有致 山脚零星分布多个水库，山水相 映生辉 南园小区、海州实验小学为新建 多层建筑，突显在低层建筑之中
3、制定兼顾远近又切实可行的古城改造策略
怎样实现老城区的改造与复兴？
4、建构适宜老城发展的功能及空间布局
老城区未来具有什么样的功能与空间布局？
5、提出规划具体实施与管理的科学办法
怎样将规划落实到具体的管理与建设中？
海州古城——连云港的城市符号
源 ●城市文化之 ——繁多古迹文化：古海州历史悠久、文化璀璨。春秋末年，孔子登临古朐山，东望海
景观资源：
●山：锦屏山、石棚山、白虎山 ●水：蔷薇河、玉带河、内部水渠 ●城：海州古城风貌核心区 ●田：西南侧大面积苗圃、农田 ●现状景观体系 两面：锦屏山景观界面、蔷薇河景观界面 十字轴：幸福南路与中大街
公共设施：
●内密外稀，大型公共设施主要分布在古城核心区之外 ●类型较为齐全，基本涵盖所有C类用地 ●商业设施较为集中，北部商贸中心，古城内基本沿街布置
历史悠久 文化深厚
山翠水绿 交通便捷 商贸发达
规划范围位置
海州
规划范围——区位与概况
规划区是海州目前城市建设与优势资源最为 集中的位置。紧靠新浦，北至玉带河，南至 锦屏山脚下，东至孔望山新区，西至蔷薇河
一线，规划总面积约 6.31平方公里。
规划范围主要拥有以下几个特点： 1、新浦与海州两大城区结合部
东魏武定七年（公元512年）始称海州，自秦汉以来，一直是海、 赣、沭、灌地区乃至周边更广阔区域的政治、经济、文化中心。
牌 ●城市形象之 ——山水城的交辉：海州古城至今都是连云港重要的城市名片之一，周边景区枚不胜举，
山、水、城交映生辉，在当今城市化、现代化日益加剧、而城市特 色逐步消泯的今天，海州古城无疑是连云港最为重要的城市形象品 牌之一。
整体风貌：
整体风貌：
城市西南部主要为村庄构成，包 括大量农田耕地
工业区零散布置在锦屏路两侧， 未形成规模
农村住宅零散，缺少统一管理
整体风貌：
整体风貌：
城市西侧以农田及村庄为主，明 显呈城乡接合部特点，视野开阔
电厂构筑物十分突出
现状用地
功能外繁内简、用地内密外疏、布局相对于散乱，土地整体利用效率不高。
亟待复兴的海州城区： 城市文化高地？特色旅游、休闲社区？ 还是只是城郊结合区？海州需要明确的 发展方向，而古城更需要在新的时期寻 求新的坐标。
东部城区
新浦城区 海州古城
城市东进——三大城区综合比较
东部城区（发育期）： 功能发展主题词：港口、大型产业园、商务办公、居住 城市形态主题词：大空间、大尺度、现代化 城市印象主题词：繁华、快节奏、滨海城市
2、山、水、田、城是规划区的四大构成要素
3、以功能与风貌为依据，老城区基本形成了 古城外围区与古城核心区两个层次
规划范围 海州老城区
海州古城 核心区
海州古城 外围区
任务解读——规划主要目的
1、寻求老城区改造动因与动力
为何改造老城、老城有无改造动力？
2、明确老城区功能定位与发展目标
老城区应当成为什么样的老城区？
新海一体化应当表现在以下三个方面：
互补——功能业态上的互补
海州老城区与新浦区城区功能基本一致，然而在类型与服务 对象上却存在差异，只有通过两者的互补才能实现一个功能更为 完善、舒适感更强的大城区。
共赢——综合效益上的共赢
海州老城区与新浦的虽然在空间上彼此相连，但仍属于两个 行政区划范围，只有两城区在资源共享、政策与开发机制保持良 好沟通、效益共赢的前提下才能实现仍真正意义上的一体化。
创意园区
( 以创意为特色，积极引进文化艺术、摄影美术、时尚设 计、影视传媒、广告策划、数字网络、动漫游戏等企业及 个人工作室，构成开放集群内企业的联系，形成创意主体 的多重交织产业链条网，显现综合融会的集群效应。 )
连云港市人民政府办公室关于印发连云港市加快市区旧城区改造工作实施意见的通知
连云港市人民政府办公室关于印发连云港市加快市区旧城区改造工作实施意见的通知文章属性•【制定机关】连云港市人民政府•【公布日期】2013.04.07•【字号】连政办发[2013]31号•【施行日期】2013.04.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文连云港市人民政府办公室关于印发连云港市加快市区旧城区改造工作实施意见的通知（连政办发〔2013〕31号）各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：《连云港市加快市区旧城区改造工作实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
连云港市人民政府办公室2013年4月7日连云港市加快市区旧城区改造工作实施意见为加快推进市区旧城区改造工作，改善人居环境，完善城市功能，提升城市品位，塑创现代化国际海港中心城市新形象，现就市区旧城区改造工作提出如下意见：一、指导思想坚持以科学发展观为指导，以完善城市功能、提升城市品质、建设幸福港城为目标，以推进危旧房（棚户区）、内涝灾害严重片区、基础设施较差片区、严重影响城市形象片区改造为重点，遵循政府主导、分级负责，统一规划、成片开发，重点突破、全面推进，市场运作、政策扶持的原则，充分调动各方积极性，强化规划控制，加大资金投入，细化政策措施，全力推进市区旧城改造工作，确保规划一片、建成一片、配套一片、管好一片，全面完成市区旧城区改造。
二、目标任务2013年至2015年，完成快速公交（BRT）一号线沿线、海滨大道两侧，连盐铁路沿线、南极北路周边片区、海州古城、猴嘴片区等旧城区改造面积500万平方米。
其中2013年完成改造面积260万平方米，2014年完成改造面积200万平方米；2015年完成市区剩余的旧城区改造任务。
三、运作模式市政府审定和下达年度旧城区改造任务，各区政府、园区管委会、新海新区指挥部按照改造任务依法组织征收。
旧城区改造项目实行房屋征收补偿费用总额包干制，房屋征收补偿费用具体标准由有资质的价格评估机构认定，房屋征收补偿费用总额包干办法另行制订。
连云港市控制和查处违法建设实施办法
连云港市控制和查处违法建设实施办法(征求意见稿)第一章总则第一条为推进和规范违法建设控制和查处工作，维护城乡规划和土地管理秩序，明确各级政府、各相关部门在控制和查处违法建设中的职责，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规规定, 结合我市实际，制定本办法。
第二条违反《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国公路法》、《中华人民共和国森林法》、国务院《物业管理条例》和住建部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法律、法规、规章进行的建设，均属违法建设。
第三条违法建设的控制和查处工作实行属地管理，县（区）人民政府、连云港经济技术开发区管理委员会、国家东中西区域合作示范区管理委员会、云台山风景名胜区管理委员会、连云港国家高新技术产业开发区管理委员会（以下统称管委会）统一领导和组织本行政区域内违法建设的控制和查处工作。
市城管、国土、规划、城建、住房、交通、水利、林业、公安、工商、法制、经信等部门按照各自职责，依法开展违法建设控制和查处的相关工作。
实行联合执法的，由属地政府牵头，执法部门按照各自职责权限对违法建设进行查处。
第二章职责分工第四条成立市控制和查处违法建设工作委员会，市政府市长任主任，常务副市长、分管副市长任副主任，组织、宣传、监察、城管、国土、规划、城建、公安等部门为成员单位。
委员会下设办公室（简称“控违办”），设在市城市管理行政执法局，由市政府分管副秘书长任主任，市城管局局长任常务副主任，市城管局、市国土局分管副局长任副主任，并从城管、国土、公安、城建、规划、住房等部门抽调专职人员集中办公。
各县、区政府（管委会）应相应成立禁控违工作委员会和办事机构，负责管辖范围内禁控违工作。
第五条市控违办负责统筹协调全市禁控违工作的计划、监督、检查、考评等工作；研究、制定相关工作制度和考核奖惩办法，加强对各县、区政府（管委会）禁控违工作的检查、指导；在市禁控违委员会的统一领导下，组织、协调、指挥重大的违法建设查处工作。
连云港市城市规划(2008-2030)官方总体方案
连云港市城市规划(2008-2030)官方总体方案2008-2030年新一轮的城市总体规划范围分为市域、都市发展区、中心城区及南翼三大层次。
从城市规模来看，2012年城市人口总规模控制在130万人以内，城市建设用地总规模控制在170平方公里以内。
2030年城市人口总规模控制在200万人以内，城市建设用地总规模控制在240平方公里以内，平均每年约增加5平方公里。
此轮总体规划确定的城市性质为我国沿海中部沟通东西、连接南北的区域性中心城市，国际性的港口工业城市，现代化的滨海旅游城市。
城市职能为沟通东西、连接南北的重要节点与区域中心城市；我国中部沿海的国际性干线大港；江苏省乃至国家级临港产业基地；山海相拥、环境优美的现代化海滨城市；开放创新、和谐发展的生态宜居城市。
未来港城将逐渐建立“一体两翼、一心三极”的空间结构。
“一体”即连云港中心城区，是全市的行政、文化、商贸及交通中心，“两翼”即连云港中心城区南、北两侧的产业发展及综合配套区。
“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。
一、规划区范围规划范围分为市域、都市发展区、中心城区三大层次。
市域：即连云港地市行政辖区，包括新浦区、海州区、连云区（含开发区），以及赣榆县、东海县、灌云县和灌南县，总面积7500（前三岛和大部分海域面积未计入）平方公里。
都市发展区：主要由连云港市区（含新浦、海州、连云以及南翼地区）和赣榆县东部滨海地区（含赣榆新城、海头、柘汪等地区）组成，总面积为1806.32平方公里。
本次规划城市规划区范围为包括中心城区在内的连云港市区行政辖区（含2007 年底行政区划调整后纳入市区的浦南镇和岗埠农场），以及灌云县善后河以北地区、白塔埠机场控制区和市区东部近海部分浅海域。
总面积约为1644 平方公里。
二、规划年限规划期限为2008-2030。
其中，近期为2008-2012 年，远期为2013-2030 年，远景展望2030 年以后。
连云港市人民政府关于印发连云港市城乡规划委员会工作职责及议事规则的通知-连政发〔2015〕8号
连云港市人民政府关于印发连云港市城乡规划委员会工作职责及议事规则的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府关于印发连云港市城乡规划委员会工作职责及议事规则的通知连政发〔2015〕8号各县、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：《连云港市城乡规划委员会工作职责及议事规则》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
连云港市人民政府2015年1月22日连云港市城乡规划委员会工作职责及议事规则连云港市城乡规划委员会（以下简称市规委会）是市政府进行城乡规划决策的议事协调机构。
市规委会的宗旨是贯彻落实党和国家关于规划工作的方针政策，提高城乡规划决策的科学性，依法保证规划管理工作顺利实施，科学调配城乡资源，促进城市经济、社会和环境协调健康发展。
一、市规委会的工作职责市规委会的主要工作职责是贯彻执行国家、省关于规划的法律、法规和方针政策，落实市委、市政府关于城乡规划方面的重大战略决策和工作部署；审议各类城乡规划及规划的调整；审议重大建设项目选址和重要建设项目规划设计方案；审议中心城区拟出让土地的规划；审议城乡规划、城市设计和建筑设计方面的地方性技术标准和规定；履行市委、市政府授予的其它职责。
二、市规委会的机构设置（一）工作机构市规委会会议形式分为全体委员会议和主任专题审议会议。
全体委员会议由主任或主任委托副主任主持召开，市规委会全体委员参加；主任专题审议会议由主任或主任委托副主任主持召开，参会人员依据会议研究内容确定。
市规委会下设办公室和专家审查组。
1．市规委会办公室设在市规划局，办公室主任由市规划局局长兼任。
办公室是市规委会的日常办事机构，具体负责市规委会及专家审查组各项会议的组织和准备工作；负责市规委会及专家审查组审查意见、会议纪要及其它文件的起草、整理、收集和归档工作；负责聘任、增补专家，取消专家资格的准备工作；负责监督检查各项规划执行情况，协调规划建设工作中的有关事项；完成本规则规定的其他事项，承担市规委会交办的其他工作。
连云港市海州区土地利用总体规划
连云港市海州区土地利用总体规划修改方案连云港市海州区人民政府二〇一八年九月项目名称：连云港市海州区土地利用总体规划修改方案编制单位：连云港市海州区人民政府技术承担单位：江苏省东图城乡规划设计有限公司技术负责人：刘吉军项目审核人：王勇项目参加人员：吴正廷张丹丹二〇一八年九月目录一、规划修改的背景 (1)（一）区域概况 (1)（二）现行规划实施成效 (4)（三）规划修改的必要性 (7)二、规划修改的原则和依据 (11)（一）规划修改的原则 (11)（二）规划修改的依据 (12)三、现行规划基本情况 (16)（一）土地利用总体规划基本情况 (16)（二）规划实施情况 (18)四、规划修改方案 (23)（一）规划修改方向和重点 (23)（二）修改采用基础数据来源 (23)（三）主要规划指标、规划布局调整情况 (24)（四）村镇建设控制区调整情况 (25)（五）建设用地管制区调整情况 (26)（六）土地用途区调整情况 (34)（七）重点基础设施项目清单调整情况 (38)五、规划实施影响评价 (40)（一）对土地利用各项目标的影响评价 (40)（二）耕地质量评价 (40)（三）合理性评价 (42)（四）现势性评价 (44)（五）土地集约利用评价 (44)（六）公众参与性评价 (45)（七）生态环境影响评价 (45)六、规划实施保障措施 (47)（一）控制建设用地规模的措施 (47)（二）强化土地利用总体规划修改方案的效力 (49)（三）严格实施土地用途管制制度 (49)（四）建立健全公共参与制度 (49)（五）数据库更新 (49)附表：附表1 规划主要规划控制指标变化情况表附表2 主要规划指标分解落实表修改后附表3 建设用地空间管制分区变化情况表附表4 规划修改涉及地块信息表附表5 重点基础设施项目用地规划表修改后附件：1、连云港市政府请示2、连云港市海州区政府请示3、市级评审意见、审查意见4、区初审意见5、不涉及违法用地的说明6、不涉及已批或已变更调出的说明7、听证材料8、公示材料9、相关部门征求意见10、加清单项目依据附图一、规划修改的背景（一）区域概况1、区位条件连云港市海州区位于连云港市西南部，南与灌云县接壤，北与赣榆区相连，东临连云区，西以蔷薇河为界与东海县相望。
连云港新海新区凤凰组团控制性详细规划
连云港新海新区凤凰组团控制性详细规划-----市政规划中间成果连云港市规划市政设计研究院有限责任公司2013-1-12目录第一节给水工程 .............................................................................................. - 1 -一、现状概况............................................................................................... - 1 -二、供水体系............................................................................................... - 1 -三、供水量预测........................................................................................... - 1 -四、供水设施............................................................................................... - 3 - 第二节再生水工程 .......................................................................................... - 4 -一、再生水水量预测................................................................................... - 4 -二、再生水回用方式................................................................................... - 4 -三、再生水回用标准................................................................................... - 4 -四、再生水处理厂....................................................................................... - 5 - 第三节污水工程 .............................................................................................. - 5 -一、现状概况............................................................................................... - 5 -二、排水体系............................................................................................... - 5 -三、污水量预测........................................................................................... - 5 -四、污水处理厂规划................................................................................... - 6 -五、污水提升泵站....................................................................................... - 6 -六、污水管网............................................................................................... - 6 - 第四节雨水工程 ................................................................................................ - 6 -一、现状概况............................................................................................... - 6 -二、设计标准............................................................................................... - 7 -三、雨水工程规划....................................................................................... - 7 - 第五节防洪工程 ................................................................................................ - 8 -一、现状概况............................................................................................... - 8 -二、设计标准............................................................................................... - 8 -三、防洪工程规划....................................................................................... - 8 - 第六节、供电工程规划 ...................................................................................... - 8 -一、现状概况............................................................................................... - 8 -二、负荷预测............................................................................................... - 9 -三、电源....................................................................................................... - 9 -四、变电所规划......................................................................................... - 10 -五、高压走廊规划..................................................................................... - 10 -六、中压配网规划..................................................................................... - 10 -第七节、电信工程规划 .................................................................................... - 11 -一、现状概况及规划原则......................................................................... - 11 -二、容量预测............................................................................................. - 11 -三、局所规划............................................................................................. - 12 -四、通信管线规划..................................................................................... - 12 - 第八节、燃气工程规划 .................................................................................... - 12 -一、现状概况............................................................................................. - 12 -二、气源及供气方式................................................................................. - 13 -三、用气量预测......................................................................................... - 13 -四、燃气输配系统..................................................................................... - 13 - 第九节、供热工程规划 .................................................................................... - 14 -一、现状概况............................................................................................. - 14 -二、热负荷预测......................................................................................... - 14 -三、热源..................................................................................................... - 14 -四、供热方式............................................................................................. - 14 -五、供热管网............................................................................................. - 14 -第一节给水工程一、二、坚持通过通过三、现状概况连云港市自来水目前主要由海州水厂、茅口水厂和第三水厂供给。
连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则
连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(总68页)本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）•第一章总则为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合连云港市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。
本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。
在连云港市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。
详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。
连云港市城市规划区范围按《连云港市城市总体规划（2008～2030）》内容确定，旧区包括：新浦旧城区范围为海连中路、南极北路、解放中路、盐河北路、人民路以及龙尾河相围合的区域，面积约平方公里；海州旧城区范围为玉带河以南、南大街以东、东风路以北、花园路以西的区域，以及玉带河以北、海连西路以南、幸福路以西至铁路东侧的区域，面积约平方公里；墟沟旧城区范围为大港西路以南、西园路以东、中山路以北、海棠路以西的区域，面积约平方公里。
新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。
城市总体规划确定的规划建设用地范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。
城市规划区内乡镇可参照执行。
第二章城市土地使用管理城市用地分类2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。
2.1.2 与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。
连云港市新区控制性详细规划 规划说明
连云港市新区控制性详细规划说明城市中心区是市级公共设施相对集中、人流、物流活动频繁的公共活动地段，是城市社会、经济和文化信息的中心，也是城市交通系统的焦点。
城市中心区规划设计的目的就是通过以人为本的理性设计理念，加强城市中心区的综合效益，创造具有地方特色的城市中心区环境。
城市新区是集市级行政、文化娱乐、教育和地区性的商业、金融、居住功能为一体的现代化的新城市中心区。
规划从历史的演进角度把握住连云港“山——海——城”为一体的城市格局，突出“新城区、新形象、新人文”的规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具有生命力的、可持续发展的、充满人性空间的新城市形象，为新城区创造出新的人文环境。
一. 区域条件分析规划新区位于连云港市新浦区的东南侧，是老城区与新浦东区的结合部。
规划范围东起宁连公路，西至瀛州路，南起海宁路，北至苍梧路，规划用地面积675.5公顷。
区内有三条东西向的城市主干道即苍梧路、朝阳路、海宁路，四条南北向的城市主干道即瀛州路、郁州路、科苑路和学院路，并有宁连公路从该地段东侧通过，苍梧路与宁连公路交叉处规划部分苜蓿叶型立体交叉，交通十分便捷。
从区位角度分析，新区处在一个联系历史与未来城市空间的过渡地段；从环境景观概念角度分析，该区域是将连云港花果山风景区以及远处的凤凰山自然景观引入城市的纽带；从城市空间、城市轮廓线的角度分析，该区域作为新城区将是城市重心所在，将集中城市较多的高层建筑和公共活动场所。
因此将该区域作为城市新中心区来建设，其区域条件是十分优越的。
二. 现状概况新区内现状，已建成地区主要以居住用地为主，其中苍梧小区、博纳花园小区均是新建的居住区，其建筑造型、小区绿化环境、小区配套设施均体现了连云港市居住区的较高水平。
沿瀛州路和朝阳路西端有少量行政办公用地，苍梧路两侧则以大专学校用地为主。
现状用地范围内有体育运动学校、中等专业学校和正在建设的新海高级中学，苍梧路北侧还有连云港的最高花果山及远处的凤凰山学府——淮海工学院和职业大学、广播电视大学、师范学校，以及连云港市博物馆等，苍梧路作为文化一条街已经基本形成。
连云港市海州老城区控规ppt课件
城市背山（锦屏山）面水（玉带 河、蔷薇河） 除北侧新建多层小区外，多以低 层居住为主 碧霞寺翻修一新，但南侧为现状 工厂，景观破败
整体风貌：
整体风貌：
锦屏山山体植被覆盖率不高，但 山体层次分明，错落有致 山脚零星分布多个水库，山水相 映生辉 南园小区、海州实验小学为新建 多层建筑，突显在低层建筑之中
初步判断——三个背景对海州古城的影响
老城区改造的动因
1、城市东进要求老城必须焕发新的活力，融入大局 2、新海一体化要求老城必须率先实现新的发展模式 3、海州新战略的提出要求老城必须塑造出城市形象之窗与文化品牌
老城区改造的动力
1、发展模式差异化 2、城区功能特色化 3、区域性互补发展 4、整体策划与形象提升
融合——城市空间上的融合
海州老城区与新浦城区应在城市空间上进行融合，一方面 通过加强交通联系模糊城市人心里边界感，另一方面在城市建设 上进行城市空间的延续与融合。
新浦一体化——海州老城与新浦的发展关系
在新浦一体化的发展趋势下对海州古城的思考：
在互补、共赢、空间一体化的前提下，海州老城必须在发展中同中求异，走特色化发展道路。
新浦城区（成熟期）： 功能发展主题词：居住、工业、商业、娱乐、办公 城市形态主题词：综合型、多种尺度、社区化 城市印象主题词：繁荣、多样化、连云港主城
海州老城区（老龄期）： 功能发展主题词：居住、工业、餐饮、旅游等多种服务业
城市形态主题词：空间尺度不一0，新旧混杂
城市印象主题词：历史感、多样与特色并存、曾经的主城
第二阶段（困惑）：以海州、新浦、连云三点一线的分散发 展阶段。 海州古城在这一阶段则只是商贸与居住相对集中的主要城区 之一，在人口、资金、政策导向等发展要素逐步外迁之时， 海州的核心地位开始动摇。
连云港市人民政府关于进一步加强市区土地出让与储备工作的意见-连政发〔2018〕134号
连云港市人民政府关于进一步加强市区土地出让与储备工作的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------连云港市人民政府关于进一步加强市区土地出让与储备工作的意见连政发〔2018〕134号各县、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：为有效提高市区土地节约集约利用水平和产出效益，维护市区土地市场平稳运行，实现高质发展、后发先至，根据有关法律法规和政策精神，结合我市实际，现就进一步加强市区土地出让与储备工作提出如下意见。
一、健全土地出让决策机制（一）决策机构。
市区土地出让与储备工作由市土地出让与储备工作领导小组（以下简称领导小组）统一领导、统筹负责。
由市政府主要领导任组长，市政府分管领导任副组长，市政府秘书长、有关副秘书长和市发改委、经信委、财政局、国土局、环保局、规划局、城建局、住房局、审计局、物价局、法制办、税务局、国有土地储备中心等部门主要负责人为领导小组成员，邀请市纪委监委负责人列席领导小组会议；根据会议研究事项需要，各区政府（管委会）及有关部门主要负责人列席领导小组会议。
（二）决策范围。
市区行政区域范围内涉及的工业用地、经营性用地等各类国有建设用地使用权出让和储备工作统一由领导小组批准后实施。
赣榆区土地利用总体规划编制和调整完善方案、年度国有建设用地供应与储备计划须报领导小组审议。
（三）决策形式。
领导小组根据工作需要，适时召开会议，研究决策土地出让和储备工作相关事项。
二、规范土地出让流程（四）编制供应计划。
市国土局依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划、住房建设规划与计划、年度土地储备计划、建设用地使用标准等，结合上一年度土地供应分析及本年度土地市场预测，编制市区建设用地年度供应计划，年度供应计划应优先保障保障性住房、棚户区改造安置房等需求，并报领导小组审批。