婚前婚后购买公房产权有截然区别

婚前婚后购买公房产权有截然区别
案情简介：李坚与王明1994年结婚，婚后两人生活在丈夫李坚家中。

由于种种原因，双方在日常生活中产生隔阂，夫妻关系紧张，最后发展到妻子王明带着儿子在外借房居住。

由于担心房子的问题，两人的关系一直处于这样的僵持状态。

2004年，实在无法忍受的王明向法院提出离婚诉讼，同时提出孩子归自己抚养，并要求分得一半房款。

李坚也同意离婚，孩子可归李明直接抚养，但他要求继续居住在原来的住房，因为房子是婚前自己购买的产权房，与王明无关。

法院在审理这起案例时了解到，当事人李坚和王明的房产属于共同承租公房，但在结婚前，李坚已经通过购买使用权的方式，取得了公房的承租权，婚后又通过售后公房的形式变成了产权房。

律师解读：目前大多离婚案例都与售后公房相关。

通常状况下，由于公房是在婚后以夫妻共同财产购买的，因此应当属于夫妻共同财产，离婚时分割也依据夫妻共同财产来分割。

但在实际处理中，由于上海的实际情况是，公房使用权可以通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在这种情况下，一概不考虑原一方承租时候的使用权价值也显得不公平。

根据上海市高院的相关精神，可区分情形处理：
1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的价值单独归属问题;如果这种实物分配还附加了其他条件的，比如要受配人必须服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房基金等，则仍然要根据具体情况予以公平处理。

2、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照婚姻法司法解释(二)第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

3. 一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割;
适用条款：根据司法解释(二)第十九条的规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为夫妻共同所有。

本刊提醒：售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买，是有本质区别的。

在2004年4月1日起施行的《婚姻法》司法解释中，也专门对售后产权问题作出了规定，即在婚后用共同财产购买的售后公房，应认定为夫妻的共同财产。

简言之，婚前买下的产权就是个人财产，反之就是夫妻双方的共同财产，一旦以后离婚的话，该房子是要作为共同财产进行分割的。

婚姻时间短可以不分拆迁费吗?
案情简介：家住南市区的杨某2003年12月结婚，同时，妻子从静安区自己家中搬到杨家居住，同住的还有杨某的父母。

2004年5月，杨某居住的地区取得了动拆迁许可证，根据政策，杨某家共得到拆迁补偿费60万元。

同年7月，杨某和妻子离婚，妻子提出取得拆迁费15万元，丈夫以妻子在该处未住满一年不属同住人为由，拒绝支付。

律师解读：因公有房屋动拆迁货币补偿额的分割发生纠纷，一般要以是否同住人为关键要点。

同住人指的是在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人。

杨某拒绝支付拆迁费依据的也就是第二个条件，前妻未在该处居住一年以上。

但杨某还忽视了《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案例若干问题的解答》里的另外一项规定，即：因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人，可以取得拆迁补偿款。

法律条款：《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案例若干问题的解答》
本刊提醒：可能还有人问，杨某的前妻不是在静安区有住房吗?是不是不符合同住人的第三个条件?事实上，“本市无住房”中的“住房”，仅限于福利性质所取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房等，其前妻所有的房子是商品房，当然属于同住人，应当分得四分之一也就是15万的拆迁款。

婚前买房房产纠纷案例
眼下，在广西各级法院受理的案件中，因婚姻破裂而产生的房产分割案件也日益增多，而且案情也是各不相同。

如何避免离婚时发生房产纠纷?法律界人士认为，进行婚前财产公证是避免或减少纠纷的最好方式
案例一：妻子请“侦探”查丈夫房产
文飘今年40多岁，家住南宁市青秀区
上个世纪八十年代，还在河池市一家公司上班的文飘，认识了后来的丈夫李东。

当时，李东是一家公司的普通员工，与她同在一座城市工作，一来二往中，两人产生了感情，最后成了夫妻。

随着儿子和女儿先后到来，家庭负担增重，李东辞职下海，到南宁经商
文飘全力支持丈夫，将娘家留给她的一座房子卖掉，卖得30多万元交给丈夫作本钱。

经过几年打拼，小有积蓄的李东将一家人全部带到南宁生活。

在丈夫的劝说下，文飘在家当起了全职太太，相夫教子。

这样的幸福日子一直维持了十几年
3年前的一天，一个朋友告诉文飘，李东与他的办公室文员小艳有暧昧关系，这触动了文飘的神经。

在与丈夫几次大吵过后，他们婚姻也由原先的“平静”走向破裂。

闹离婚时，李东很“大方”地对她说：“离就离吧，我们住的那套房子本来是一人一半的，就全归你了。

”几经跟踪，文飘才发现，原来丈夫在外面还有好几处房产，但这些房产是否有其名字在内，她不得而知。

今年5月份，她看到本报刊登的《邕城“第四者”专查“包二奶”》一文后，便找人帮忙。

因为她要请“私家侦探”调查取证，一是查清丈夫在外面的“家底”，二是想捕捉证据证明对方“有婚外情”存在过错，自己可以在离婚时多分得一些财产。

但是，真到打起官司，文飘才知道事情远没有想象中的那样简单
点评：南宁市邕宁区法院院长张大义指出，如果是婚后出资(包括贷款)买的房屋，首先应该明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。

另外，结婚前，男女双方可以依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可
但是目前，很多恋人对是否要进行婚前财产公证持怀疑甚至否定的态度，认为它不但会影响双方感情，同时也是对自己未来婚姻生活没有把握的表现。

其实不然，如何认定婚前财产的范围和产权归属成为司法实践中最棘手的问题之一，也是婚姻纠纷中双方经常争议的焦点。

婚前财产公证有助于明确婚前财产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻、财产纠纷的可靠的法律依据，对于稳定家庭关系和财产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益很有助益.
张大义还说，离婚诉讼中也有不少故意隐匿或转移财产的行为。

对于这种情况，我国《婚姻法》有明确的规定，对于存在这种行为的一方应少分或者不分财产
案例二：婚前按揭房婚后共还贷
无独有偶，家住南宁市西乡塘区的黄洁，最近也在为离婚房产分割犯难
黄洁说，他们现在所住的房子，是丈夫在婚前通过银行按揭形式买下的，当时他才付了两成房款。

婚后两人一起做生意，于2004年还清了房贷，房子也升值好多，现在值20多万元去年8月，黄洁拿了一笔钱回家给父母建房。

此后，罗华开始数落她花钱太多，不再给她掌管“家庭财政”。

两人为此经常吵架，感情一步步走向破裂
黄洁说，还清房贷后，房产证一直是丈夫保管，上面的名字也只有丈夫一个人。

在她看来，两人既然已经结婚，房产证上写谁的名字都无所谓，可是在她不久前提起离婚诉讼时，惊讶地发现丈夫竟然背着她拿房子作抵押，向银行贷款10多万元，还摆出一摞借条，说是他们做生意时向别人借的钱，共20多万元。

这也就是说，就算把房子卖掉也不够还债，想分割房产更是难上加难。

此案将在8月2日开庭
点评：张大义说，如果房产是一方婚前购得，应将房屋视为一方婚前个人财产。

但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外应当视为共同财产
对于共同还贷部分，张大义表示不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。

当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。

但值得注意的是婚姻关系存续期间的房屋增值部分，应认定为夫妻共同财产，但向银行贷的款应属于买房方的个人债务
案例三：男方要争“娘家房
还有这样一个案子，夫妻所住的房子，是由女方从其父母继承下来的，而在闹离婚时，男方称“房子我有出钱装修”，要求按共同财产来分割
张天与杨虹家住南宁市邕宁区。

在办离婚过程中，他们在房屋的归属问题上发生分歧。

张天提出，在他们结婚后，他曾拿出积蓄将住房装修一新，并且这套住房虽然是由杨虹从父母处继承下来的，但两人已共同生活6年多，应属夫妻共同财产.同时，他称在本市确实没有其他住处，承租私房在经济上又有一定的困难.所以，他认为自己应该分得一半房产
杨虹则认为，虽然张天确实出资装修房屋，但是她一直是户主，而且房子是她父母留给她个人的私房，没有理由分给张天一部分;另外，她与张天一样，在本市没有其他住所，如果分给张天一半，那么，离婚后她必须与前夫生活在同一个空间，心理上很难接受。

点评：张天的代理律师龚振中指出，依据相关规定，离婚当事人一方婚前所有的房屋(私房)，婚后双方共同使用管理8年以上(含8年)，可视为夫妻双方共同财产，离婚时双方都可以对房屋主张权利。

但在本案中，杨虹与张天的婚姻未满8年，所以张天无权对杨虹的房屋主张权利。

关于张天提出的装修问题，杨虹可以根据装修的具体情况作出经济补偿。