2020年央企物管旗舰招商积余专题研究：中航物业、招商物业、机构物业管理行业、未来提升空间
中航物业的“物业服务集成商”模式实践
个 劳 动密 集 型 行业 、 一个 简单服 务 的 提供 者 ， 拘
束 了 业管理 行业 的前景。未来 中国物 业管理 市场上 需要 物 的， 必定 是 知识 密集 型的 、 够为业 主量 身定 做各 类服 务 能
的高 度 ， 前期介入和 延伸服务 的赢利方 式 由逐步 试点 走 将
向全面 “ 复制 ” 并 获取 了良好 的社 会效 益和 经济效 益 ， ， 公 司综合实力持续 提升 ， 年保持 近２％ 每 ５的高 速增长 。
环节与客户 一起 创造 价 值 ， 而实现 价值 最 大 从 化。 据发展战略， 根 中航 物业 近年 来 一直 尝试 向地产 开发 运 营上下游 延伸 ， 上游 涉及地 产 策 划、 计、 工 、 售 等阶 段 ， 设 施 销 下游 伸 向物业 经 营及 满足 业 主 需求的 各项 服 务， 而不 断 挖掘 从
一
的物业管 理咨询公 司， 以输 出物业管理 方案和 管理 技术为
主 业， 提供 咨询策 划、 织协 调的专项服 务， 组 拥有从专业化 角 度提 高 技术 标 准和 能 力、 瞻性 把 握市 场发 展 规律 的 前
企业 。 就需要 我们 物业服 务企 业掌握 时机 ， 这 尽快 完成向
个 商业 模式 想要成 功 ， 最重要 的是其盈 利模 式 ， 而
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航物业的 “ 物业服务集成商’ ’ 模式实践
在物 业服 务 企业 发 展过 程 中， 业要 从 基 础性 的事 企 务 中寻求 解脱 ， 要转 变企 业的职 能 ， 未来 物业 服务 企业商
业模式要 向服 务集成商 的模式 转变。 物业 服务企 业不是业
务项 目的前端 和后 端 着手， 向前期 介入要广度 、 要效 益 ， 向 服务延伸 要深度、 要效 益， 走出一条切 实可行的赢利新路 。 “ 物业 服务集成 商 ” 赢利模 式 ： 供 知识密集型 服务 提
2020年中国物业服务百强企业研究报告
２０２０年中国物业服务百强企业研究报告目录第一部分研究背景与目的 (1)第二部分百强企业研究方法体系 (2)第三部分 2020中国物业服务百强企业名单 (4)第四部分 2020中国物业服务百强企业发展特点分析 (7)一、管理规模：管理面积均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化 (7)1.管理面积均值增长15.08%，管理项目数量均值增长10.42% (7)2.依托兄弟公司开发、合作、布局优势，稳健扩规模 (8)3.注重高质量并购、拓宽服务边界，市场拓展加速 (8)4.抢抓主流市场深耕，单个城市管理面积均值达138.03万平方米 (11)二、经营绩效：做大规模与做强增值服务双重发力，营收均值突破10亿元 (13)1.营收增速高于在管面积增速2.3个百分点，各层级企业收入差距拉大 (13)2.业主增值服务渗透率大幅上升，居家服务收入贡献增长显著 (15)3.成本结构基本固化，智能化投入短期成效甚微，营业成本率仅下降0.46个百分点 (17)4.净利润率差异化显著，规模与增值服务成为提升盈利空间的关键 (20)三、服务质量：以温度与深度服务赢得人心，收缴率与续约率保持高位 (22)1.坚守抗疫一线获业主信赖，彰显服务价值 (22)2.重点企业满意度80.50分，社区卫生、安保与有偿服务备受关注 (24)3.百强企业二手房价格高出周边同等项目4.21%，优质服务助力业主资产保值增值 (26)四、发展潜力：把握政策红利与资本机遇，实现业务延伸与规模增长 (27)1.百强企业储备面积均值增长63.75%，TOP10企业储备面积均值超2亿平方米 (27)2.百强企业非住宅管理面积占比提升五个百分点，广阔空间仍有待开拓 (28)3.物业费动态调整、“老旧改”等政策红利推动下，企业迎来新机遇 (31)4.资本持续助推企业规模扩张，加速人才结构优化 (32)五、社会责任：稳就业提供岗位数超120万，诚信经营纳税总额达126亿元 (35)1.就业岗位数量增长9.05%，纳税总额增长16.09%，承接保障房面积增长11.05% (35)2.积极参与疫情防控、开展公益活动，全面践行社会责任 (37)第五部分 2020中国物业服务百强企业专项研究分析 (40)第六部分结语 (55)专题：透视资本道与术，构筑物业服务价值高地 (56)中指研究院1第一部分 研究背景与目的由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十三年，这十三年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。
中航地产：“四不像”的物管毛利率远低于同行
２０１６年 ，百 强 物 管 公 司 住 宅 平 均 物 这 四类 中 ，地 产 开 发 商 子 公 司 占 比超 好 的 市 场 口碑 ，即 便 向物 业 管理 业 务
业 收 费 ２．２４元／平 方 米／月 ，平 均 毛 利 过 ８０％，代 表 公 司有万 科物 业 、绿 城 方 向倾 斜 ，未 来也 会 面 临重 重 挑 战 。
Ｉ行业 ·公司
Ｉｎｄｕｓｔｒｙ·Ｃｏｍ ｐａｎｙ Ｉ
中航地产 ：“四不像＂的物管毛利率远低于同行
雪球财经 供稿
在 地 产 行 业 聚 拢 效 应 益 发 白热 万 元 的 关联 交 易 ，采取 的服 务 方式 即 与 此 同 时 ，中 航地 产 为净 利 润 贡 献 近
化 的 当 下 ，央 企 中 靛 地 产 （０００Ｏ４３） 为 包 干 制 。此 外 ，有 大 量子 公 司 与 中 五 分 之 四 的 物 管 业 务 ，又 多 倚 赖 与
产 ，其 盈 利 能 力 与 同 行 一 比 ，高 下 立 制 的收 入 不 考 虑 成 本 和 费 用 的 支 出 ， 模 式 梳 理 ”，并 “根 据 调 整 后 的 战 略 方
显 。 中 航 地 产 ２０１ ７年 年 报 显 示 ，公 收 入 金 额 即 为 营 业 利 润 ，毛 利 率 为 向 ，梳 理 组 织 管 理 ，重 塑 组 织 能 力 ”。
因 之 一 。 中 航 地 产 ２０１７年 年 报 显 不 像 ”。截 至 ２０１７年 底 ，中航 地 产 的 中 航 地 产 或 许 也 不 知 该 问 题 的 答
示 ，其 天 津 分 公 司 与 中航 直升 机 有 限 房 地 产 业 务 收 入 仅 占 总 营 收 的 案 。（ＩＤ：地 产 深 度 报 道 ，作 者 ：冀 鹏
2020年物业管理行业招商积余分析报告
2020年物业管理行业招商积余分析报告2020年6月目录一、华丽转身，聚焦物业资产管理 (5)1、强强联手：聚焦物业资产管理 (5)（1）第一阶段：多元化经营阶段（1985-2005） (5)（2）第二阶段：“一体两翼”阶段（2006-2010） (6)（3）第三阶段：主攻地产开发阶段（2011-2015） (6)（4）第四阶段：聚焦物业资产管理阶段（2016-至今） (6)2、华丽转身：招商物业借壳中航善达 (8)二、招商物业：背靠招商蛇口，业务资源雄厚 (11)1、历史沿革 (11)2、股权结构 (11)3、主营业务 (12)4、财务分析 (14)5、母公司招商蛇口实力雄厚 (15)三、招商积余：善积余庆，殷实美好 (16)1、主营业务 (16)2、物业管理业务 (17)3、资产管理业务 (24)（1）商业运营 (24)（2）持有物业出租及经营 (26)4、地产开发业务 (26)四、珠联璧合：打造央企物业管理旗舰 (28)1、提升品牌价值，增大市场影响力 (28)2、共执牛耳，实现规模增长新突破 (29)3、立足珠三角布局全国，资源优势互补 (31)（1）区域布局互补 (33)（2）住宅物业和非住宅物业的互补 (33)（3）市场化能力和母公司支持的互补 (33)五、盈利预测 (34)华丽转身，聚焦物业管理。
公司自2016年开始逐步转让房地产开发业务，并于2019年迎来历史性的变化。
招商蛇口以现金方式受让中航国际控股持有的中航善达22.35%股份，并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。
至此，公司完成华丽转身，彻底聚焦物业资产管理。
招商物业：背靠招商蛇口，业务资源雄厚。
招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，隶属于招商蛇口，服务范围覆盖居民生活、企业机构、城市公共共三大类，并以住宅类物业为主。
住宅类总管理面积占比约65%，营收占比达到70%以上。
近年发展较为迅速，运营项目数量从2016年的341个增长至2019年的607个，管理面积从2016年的4345万平方米增长至2019年的8537万平方米。
中航物业：多赢的管理新美学
中航 物业 始终 把 团队建设 和员工 成长放 在重 要
保， 还是 教育和公 益事业 ，中航物业 主动 承担社会责
城 市开 发 ‘ 物 业 管理
ＵＲＢＡＮ ＤＥ Ｖ ＥＬＯ ＰＭ ＥＮ Ｔ ２ ０１ ３ ６
． １ ３ ７ ，
中航物业 ： 多赢 的管理 新美学
关键词 ：新 国企 ／ 机构物业 ／ 战略管控
印象上 ， 中航物业一直 在做的事是传承 、 融合航 空工 业文化理念和深圳改革开放精神 ， 打造一支物业管理 的强师劲 旅 ， 在机构物 业市场 、 创新 商业模式等方 面成绩突 出。近年来 ， 他们意 识到大环境 的变化 ， 毅然 走向转型发展的新国企展道路 。
将企业 文化建设 视为常规性 、 动态化的管理过程 。
同 时 ，中航 物业 一直 将社 会责 任 当做 自身核 心
竞争力之一 。中航物业 的企业使命是 “ 使 物业更有价
值， 让员工更有成 就 ，回报股东 ， 回报社会 ” ， 将社会
公益支持经 费列入预算体 系 ， 实 行专款专用 。 公司凭 借“ 业主 主导 ，明天ｏ
●文／ 许妲
项 目签约现 场
从经济学 上讲 ， 企业 的发展总要经 历 “ 初创一成
长一成熟一 衰败 ” 的抛物线形 的过程 ， 而为 了避免企
业走 向衰败 ， 必须在发展高 峰期到来之前寻求企业 的 “ 第 二曲线 ” ， 即适合企业 发展的新 的商业模式 。 作 为
老牌企业 ， 中航物业管 理有限公 司（以下简 称 中航 物 位置 ， 提倡 “ 人本 、 进取 、 和谐 ” 的价值理念 。 建立 包 括管 理 、 专业 、 操作 三大类 职业通道 ， 以吸引和培 养 各类人 才 ， 适 应战略发展 的需要。在人才 的引进 和培 养方 面 ， 采取职 业素质 与技能并重 、 多渠道 、 多元 化
2019年机构物业管理领域龙头央企中航善达研究
2019年机构物业管理领域龙头央企中航善达研究
正文目录
报告核心逻辑 (3)
中航善达：机构物业管理领域的龙头央企 (4)
历史沿革：经历四次战略转型 (4)
股东背景：背靠中航国际 (4)
2016年起向物业管理坚定转型 (5)
机构物业管理业务：致力于成为中国卓越的机构物业平台运营商 (7)
聚焦机构物业管理，管理规模持续扩张 (8)
三大服务优势塑造良好口碑，助力规模扩张 (10)
业绩贡献稳定提升，盈利能力存在改善空间 (11)
房地产开发和商业运营业务：轻重并举，以轻为主 (13)
房地产开发：积极去库存，坚定谋转型 (13)
商业运营：“九方”品牌具备影响力，侧重轻资产扩张 (14)
推进招商物业整合，实现央企强强联合 (16)
招商物业：雄厚资源优势，住宅占比超六成，盈利能力改善中 (16)
中航+招商物业强强联合，将实现规模翻番，资源翻番 (19)
规模翻番：提升品牌影响力，摊薄管理和研发成本 (19)
资源翻番：央企强强联合，多元业态并进 (20)
投资建议 (21)
不考虑收购招商物业的情景分析 (21)
考虑收购招商物业的情景分析 (23)
PE/PB – Bands (23)
风险提示 (23)。
深耕物业 再启征程 招商积余(001914)来了
特别报道SPECIALR E P O R T百年招商，积余产业再启征程！2019年12月16日，招商局积余产业运营服务股份有限公司在深圳证券交易所隆重举行重组更名暨上市仪式并取得圆满成功。
随着上市钟声的敲响，公司证券简称正式变为“招商积余”，证券代码变为“001914”。
不忘初衷，回顾重组更名历程！2019年4月15日，中航善达启动重大资产重组，发布公告称拟通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司（本文简称招商物业）100%股权，中航善达第一大股东中航国际控股拟向招商蛇口转让中航善达22.35%股权。
2019年9月4日，中航善达22.35%股权过户至招商蛇口，招商蛇口成为中航善达第一大股东。
2019年11月22日，中航善达重大资产重组事项获得中国证券监督管理委员会无条件审核通过。
2019年12月5日，公司发行股份购买资产涉及的新增股份在深圳证券交易所上市。
2019年12月16日，公司正式启用证券简称“招商积余”、证券代码“001914”。
变更前变更后公司中文全称中航善达股份有限公司招商局积余产业运营服务股份有限公司公司英文全称AVIC SUNDAHOLDINGCOMPANYLIMITEDChina merchants Property Operation &service Co.，Ltd.公司证券简称中航善达招商积余公司英文简称AVIC SUNDA CMPO公司证券代码000043001914深耕物业 再启征程招商积余（001914）来了强强结合 优势凸显招商积余拥有中航物业管理有限公司（本文简称中航物业）和招商物业两家前十强物业公司、中物协副会长单位，物业资产服务覆盖全国60多个主流城市，服务面积超过1.5亿平方米。
未来，招商积余将承载着招商局集团存量资产的管理、运营及服务的百年使命，致力成为A 股物业管理龙头、机构类物业领域领先企业与央企物业管理旗舰平台。
中航物业是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。
招商局广场物业管理模式研究
招商局广场物业管理模式研究新时代管理中心目的：分析研究写字楼的物业管理现状，以招商局广场工程为目标。
探索和创新更好的管理模式。
实现公司、客户、员工、社会多方和谐共赢。
第一章写字楼工程物业管理的现状与开展趋势招商局物业被称为写字楼管理专家，在管的写字楼工程有二十多个，甲级写字楼、政府办公楼、银行等高端工程管理效劳的面积有超过700万平米。
总体管理水平和市场认知度较高，特别是北京和武汉公司有较强的市场竞争力，通过市场竞争拿到了很多的高端写字楼工程。
写字楼工程是公司的经济支柱。
随着招商地产综合配套成片开发的战略实施，会有越来越多的地产开发的写字楼工程需要由物业提供专业的效劳。
对物物业来说，不能不说是面临着空前的开展机遇，我们应该着眼未来，提前布局，精细筹划，作好准备。
一方面效劳好地产和客户，另一方面对公司的员工和社会负责。
目前写字楼的物业管理，主要有承包制和酬金制两种形式。
较之于物业管理的承包制，物业管理的酬金制更加合理，它无疑是商业地产物业管理的开展方向。
随着房地产热的降温，房地产行业的顾客时代已经到来，我们认为，物业管理是房地产开发的一个重要的环节，通过物业管理的优质效劳、提高客户满意度、吸引和保持更多的客户对于房地产工程开发有着特别重要的意义。
招商局物业本着以人为本、以客为先理念，在现有的根底上要不断探索创新尝试新的写字楼管理模式，化解当前物业开展所面临的困难，向长期良性开展的方向迈进。
第二章、创新性的股份制物业管理模式一、什么是股份制物业管理模式？物业管理公司以物业管理入股，参与写字楼或商业地产工程的经营管理活动，与业主同呼吸共命运。
按约定条件分享工程的经营成果。
二、股份制物业管理模式的好处有那些？1、免去业主对物业管理公司的专门监管部门的设置，节约人员本钱。
2、克服了物业管理公司对于酬金制有意做大不必要本钱或对于承包制减少必要本钱来增加利润的弊病。
3、优质的物业效劳与地产工程有机结合提升整体价值。
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2020年央企物管旗舰招商积余专题研究：中航物业、招商物业、机构物业管理行业、未来提升空间
目录
1、公司定位央企物管旗舰，志存高远 .................................................................. - 3 -
1.1、中航物业：坚持市场化运营，聚焦机构物业，近年加速发展............ - 4 -
1.1.1、中航物业营收较快增长，具备提升空间..................................... - 5 -
1.1.2、中航物业规模较快增长，业务布局全国..................................... - 6 -
1.1.3、中航物业聚焦机构物业，所处赛道仍然处于蓝海成长期......... - 7 -
1.2、招商物业：市场化改革，释放增长动能................................................ - 8 -
1.2.1、招商物业营收较快增长，利润水平改善空间较大..................... - 9 -
1.2.2、招商物业规模稳定增长，设施运营国内领先水平................... - 10 -
1.2.3、招商物业在商办物业管理领域具有优势................................... - 11 -
1.3、公司类现金资产为后续发展提供坚实基础.......................................... - 13 -
2、机构物业管理行业：万亿级蓝海，竞争格局有利龙头企业快速成长......... - 15 -
2.1、目前全国物管行业整体空间约1万亿，机构物业占比约55% ......... - 15 -
2.2、机构物业具有一定的技术门槛，各细分领域均有广阔的成长空间.. - 16 -
2.3、物业管理行业仍处于生命周期中的成长期.......................................... - 18 -
3、公司利润水平在整合后存在进一步提升空间................................................. - 19 -
3.1、科技赋能、人均在管面积的增加提升毛利率...................................... - 19 -
3.2、中后台协同降低管理费用，提升利润率.............................................. - 21 -
3.3、财务结构的优化进一步提升利润率...................................................... - 21 -
3.4、物管公司分拆上市后毛利率普遍提升.................................................. - 22 -
4、盈利预测与估值 ................................................................................................ - 24 -。