房地产信托投资基金精
我国内地发展房地产投资信托基金的障碍及对策分析
投 资 回 报 降低 投 资 风 险
、
．
。
备 证 券 性 质 用 公 开 发 行 受 益 凭 证 的方 式 设 立 房 地 产 投 资信
。
一
6 提 供 税 收 优 惠 。 吸 引 投 资 者投 资 R E I T s 的 另
个 主要
s
托 基 金 才 是 房 地 产 直 接 融 资 的方 向 和 可 持 续 发 展 的模 式 通
课 税 既 有 对 收 益 的课 税
，
即对信托财产租赁
投资 经 营 转
、
、
3 提 高信 托 产 品 的流 通 性 不 窖 忽视
．
。
目前 我 国 尚未 建 立
，
Байду номын сангаас阶段
长
，
所 处 的 环 境 与 市 场 经 济 发 达 国 家还 有
一
一
定的差距 故
，
起 R E IT s
二
级 市场 没 有 集 中竞价交 易场所 只 能通 过协议
．
。
4 较 低 的 投 资 风 险 与 较 高 的 投 资 回 报 。 R E IT s 是 以 受 益
凭证 或 股 票 的方式募集公 众 资金
、
，
通 过 专业 化 的经 营管理
、
，
可 以 进 行 不 同 的房 地 产 种 类 区 位 经 营 方 式 等 组 合 投 资 也
，
可 以 在 规 定 范 围 内从 事 公 债 股 票 等 有 价 证 券 投 资 不 仅 有
． ，
其 理 论 和 相 关 的政 策 制 定 亟 待 进
一
步 完 善 以 确 保 在 今后 很
．
转 让 的 方 式 进 行 变 现 故 持 有 者 寻 找 合适 的 转 让 对 象 和 确 定 转让 价 格 比较 困难
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是投资者眼中的热门资产之一。
房地产投资信托基金（REITs）是房地产市场的一种新型投资方式，它将房地产投资与证券市场相结合，为投资者提供了一种多元化、低风险的投资选择。
1. 什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金是指一种可以配资的证券投资基金，主要投资于房地产相关资产，包括商业、办公、工业、住宅等不同类型的房地产。
它旨在通过向投资者分配租金、收入和资本收益等方式，为投资者提供稳定的现金流和长期资本增值。
REITs是由一些基金管理公司或房地产投资公司发行并在证券交易所上市交易的证券，投资者可以购买这些证券而享有房地产市场的各种好处。
作为证券投资，REITs的市场表现与股票和债券的表现类似，但是相对于股票和债券而言，它具有更低的风险和更稳定的回报。
2. REITs的运作方式REITs的运作方式与传统的股票投资基金非常类似。
基金管理公司通过募集资金购买不动产，然后将这些不动产打包成一个证券产品发行在证券市场上。
投资者可以通过购买REITs证券的形式投资于该基金，享受其所代表的房地产所产生的租金、收益和资本增值收益。
REITs通常按照两种方式运作，即资本化和运营化两种。
资本化：通过购买大型的不动产项目或不动产组合来实现资本化运作。
这种方式下，REITs将付出大量的资金购置不动产，然后出租或销售该不动产以赚取回报。
投资者可以获得资本增益和租金收益。
这种方式下，REITs主要面向个人投资者。
运营化：运营化方式下，REITs主要投资于资产管理公司，通过其运营和管理租赁不动产来获得租金收入。
REITs的投资组合可以包括高品质的写字楼、购物中心、工业物业和公寓，这种方式通常面向机构投资者。
3. REITs的优点① 稳定的现金流：由于REITs所代表的房地产会产生稳定的租金收入，因此REITs可以提供稳定的现金流给投资者，这使它成为一种非常吸引人的投资选择。
REITS房地产信托投资基金
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
REITs基本运营模式
一、 REITs概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金。
从狭义上REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易。
通俗地来讲，REITs是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。
REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。
REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。
在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。
作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。
因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。
一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型 REITs，以及混合型REITs。
简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90％以上；抵押型REITs不直接拥有不动产得产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。
混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。
大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，成为挂牌交易的单位信托基金，为投资者提供相对稳定的红利收入。
由于其收益特点，REITs得主要投资对象主要是有稳定收益的经营性的大型商业物业。
不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。
它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。
每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。
房地产投资信托基金(REITs)财务顾问合同范本
房地产投资信托基金（REITs）财务顾问合同范本甲方（委托方）：_____________________乙方（受托方）：_____________________鉴于甲方是一家专注于房地产投资的信托基金，需要专业的财务顾问服务来优化其投资组合和财务策略，乙方作为一家具有专业资质的财务顾问公司，同意向甲方提供相关服务。
双方本着平等、自愿、互利的原则，就财务顾问服务事宜达成如下合同条款：### 第一条服务内容1. 乙方将为甲方提供以下财务顾问服务：- 投资组合分析与优化建议；- 市场趋势分析与投资策略建议；- 财务报表审计与风险评估；- 税务规划与合规性咨询；- 其他经双方协商一致的财务顾问服务。
### 第二条服务期限服务期限自本合同签订之日起至______年______月______日止。
### 第三条服务费用1. 甲方应按照以下标准向乙方支付服务费用：- 基础服务费：______元/年；- 投资组合优化建议费：按优化后投资收益的______%收取；- 其他服务费用：根据具体服务内容另行协商确定。
### 第四条支付方式甲方应于本合同签订之日起______个工作日内支付首期服务费，后续服务费用按季度支付，每季度的第一个工作日前支付。
### 第五条保密条款1. 双方应对在合同履行过程中知悉的对方商业秘密、财务信息等保密，未经对方书面同意，不得向第三方披露。
2. 保密义务在本合同终止后继续有效。
### 第六条违约责任1. 如一方违反合同约定，应承担违约责任，赔偿对方因此遭受的损失。
2. 若因不可抗力导致合同无法履行，双方均不承担违约责任。
### 第七条合同变更与解除1. 本合同一经签订，未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除。
2. 双方可协商一致变更或解除本合同。
### 第八条争议解决合同履行过程中发生的任何争议，双方应首先通过协商解决；协商不成时，提交甲方所在地人民法院通过诉讼方式解决。
### 第九条其他1. 本合同的解释、效力及争议的解决，均适用中华人民共和国法律。
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势
房地产市场的房地产信托了解房地产信托在房地产投资中的作用和优势房地产市场一直以来都是一个充满机遇和挑战的领域。
对于投资者而言，如何在房地产市场中找到适合的投资机会，并实现稳定的回报是一个重要的问题。
在这个背景下，房地产信托作为一种新兴的投资方式逐渐受到人们的关注。
本文将介绍房地产信托在房地产投资中的作用和优势。
一、房地产信托的定义和基本原理房地产信托是指由信托公司作为受托人，通过募集资金并发行信托产品，在合规监管下投资于房地产项目的一种金融工具。
房地产信托的基本原理是通过信托公司的专业管理和投资能力，实现投资者对房地产项目的间接持有和收益分配。
二、房地产信托在房地产投资中的作用1. 分散风险：房地产投资往往需要巨额的资金投入，涉及到较高的风险。
而通过房地产信托，投资者可以通过购买信托产品，间接参与多个房地产项目的投资，从而实现风险的分散。
2. 专业管理：房地产信托产品由信托公司进行专业的管理和运作，投资者无需直接参与项目的日常管理和监督，节省了投资者的时间和精力。
3. 灵活流动性：相比于直接购买房地产物业，房地产信托产品具有更高的流动性。
投资者可以根据自身的需要，在当期满后选择继续持有或者退出投资。
三、房地产信托在房地产投资中的优势1. 高收益：房地产信托作为一种金融工具，通常具有较高的收益水平。
由于信托公司的专业管理和运作能力，可以有效提升房地产项目的盈利能力，并将收益分配给投资者。
2. 降低门槛：相比于直接购买房地产物业，房地产信托的投资门槛较低。
投资者可以通过购买较低金额的信托产品，参与到房地产投资中，享受房地产市场的回报。
3. 长期稳定性：房地产信托通常以长期持有为目标，投资期限较长。
对于那些追求长期稳定回报的投资者而言，房地产信托是一个比较理想的选择。
四、房地产信托的应用和发展前景目前，房地产信托在中国的应用仍处于起步阶段，但已经取得了初步成效。
越来越多的投资者开始关注并选择通过购买房地产信托产品来参与房地产投资。
24185628_2020_亚洲房地产投资信托基金(REITs)_研究报告
2020亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲REITs市场发展迅速，在过去10年，除2020年外，年均保持20%的增幅，总市值达2814亿美元。
文 / 戴德梁行 中国房地产业协会戴德梁行与中国房地产业协会连续第五年发布《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。
本期报告介绍了2020年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及国内不动产资产证券化产品的市场表现，并且重点分析了海外基础设施REITs市场，以及新加坡丰树物流信托的案例。
本文就亚洲各地区REITs市场发展及表现情况进行解读。
亚洲REITs市场概览相比于美国，亚洲REITs市场起步较晚，直到2001年，日本首支REITs才正式发行上市。
但亚洲REITs市场发展迅速，在过去10年，除2020年外，年均保持20%的增幅。
根据戴德梁行统计，截至2020年12月31日，亚洲市场上共有185支REITs，总市值达2814亿美元，较2019年末市值下跌约5%。
目前，亚洲范围内已有近10个国家或地区发行有REITs产品，但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地，合计占亚洲整体市场份额的89%。
其中78只是包含多种物业类型的综合型REITs。
其次为办公、工业/物流和零售物业REITs，分别为28、24和23只。
除此之外，酒店、公寓、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占18、9、4和1只。
受2020年新型冠状病毒（COVID-19）影响，全球金融市场经历较大波动，亚洲REITs市场也不例外，市场整体市值有所回落。
日本REITs市场受疫情和东京奥运会推迟的双重影响，2020年全年REITs股价整体下降9%，回升速度滞后于股票价格的回升，下半年随着一批J-REITs纳入富时全球股票指数，海外投资者成为J-REITs的净买入主力。
截至2020年12月31日，日本共有62只REITs，总市值约1,394亿美元，占据了亚洲REITs市场过半市值，为亚洲规模最大的REITs市场，亦是全球第二大REITs市场。
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? 从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方 式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将 所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物 业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部 分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租 金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后 定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。 相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现 金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。
REITs相关概念及实施
目录
REITs概念、分类 各国运行REITs的特点 我国REITs模式的选择 我国REITs模式所遇到的障碍 正海REITs可选择模式及盈利分析
REITs概念
? REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust” 的缩写(复数为REITs)。
法律障碍较难突破
房地产公司
公司对外投资不得超过净资产 50%的限制； 潜在的公司治理问题和利益冲突； 和现有房地产上市公司很难区别； 现有上市公司很难再里利用该产品；
以《公司法》和《证券法》为基础， 法律障碍较少；
现有上市房地产公司的发展经验可 供借鉴；
封闭式基金
产业投资基金类的法律制度不完善； 公司型基金管理公司和契约式基金之间矛 盾； 法律障碍较难突破
模式和路径
主要法规限制和突破难度
优势
信托计划
《信托法》中对信托合同的 200份的限制； 信托计划的公募限制； 《证券法》中没有对信托产品的证券定义；
集合资金信托计划是各国 REITs 产 品的主要结构和形式；
具有结构和产品特性的优势；
现有房地产信托产品与 REITs 属于不同产品， 没有直接拓展性和参考性；
? 混合房地产投资信托基金，则将股本房地产投资信托基金 和按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资与 一系列的资产，包括实质物业、按揭或其他有关的金融工 具类别。
各国RE大 香港 欧盟
有明显的税收优惠特征，非常市场化，类型多样，但对收益分配有 较严格的监管
? 公司制投资公司投资额不能超过自有资产的50%的限制
? 我国《公司法》规定,公司对外投资不得超过净资产的50%,对于主要以收购新 的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍
? 税收优惠
? REITs 在信托法律关系及“公司法”框架下可能发生的双重征税问题
? 房地产产权登记与结算制度的障碍
不动产投资的资产折旧力强，不动产公开性良好，以及税收效率较 高
我国REITs模式的选择
? 可供选择的三种模式。
?
(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的
资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有
效地保护投资人 (委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地
?
(3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于：一是可借
鉴我国现有的证券投资基金的经验；二是避开公司法对公司对外投资50
％限额比例的限制；三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管
与管理。这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和基金持有人 之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。
我国REITs产品的三种发展路径比较
没有对股东最高或最低数目的限制，典型的管理方式是由公司受托 人或基金管理人进行管理，其投资于不动产的目的一般是为了获取 租金收益，没有最低收益分配的要求
由房地产共同基金演变而来，绝大多数体现为契约型组织，受益凭 证流通交易，利润分配实行可调整的分配比例
不动产投资信托公司的资金管理采取外部管理方式，并未完全免除 纳税义务，获取免于支付地产税，缴纳利润税
REITs分类
REITs 一般分为三大类别：即股本房地产投资信 托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产 投资信托基金。
? 股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，收 入主要来自于将这些物业出租所得的租金。
? 按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经 营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益
产基金的层次上，就要克服其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，
不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性
质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。
?
(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于：一是障碍少，以
现有《公司法》和《证券法》为根本依据；二是现有上市公司的经营和
可以避开《公司法》中关于对外投 资不得超过净资产 50% 的规定；
现有封闭式基金运作和监管经验可 供借鉴；
可在结构中规定并实现专业房地产 管理公司的作用；
资料来源：毛志荣 《房地产投资信托基金研究》，2004年，国泰君安证券研究所
我国REITs模式所遇到的障碍
? 股东最高及最低人数的限制
? 目前并没有经批准可在证券交易所公开上市的信托产品的先例和《信托法》 规定的单项信托计划发行不能超过200份的限制,而最高200份的限制本身已失 去了公开上市交易的意义
? 目前我国实行的产权登记制度法律依据为建设部2001年实施的《城市房屋权 属登记管理办法》，但其权属登记部分关于信托法律关系下的产权登记管理 是空白。同时《城市房地产转让管理规定》中对资产证券化的房产交易面积 单位分割、交易登记也是空白，对产权转让的操作细节和程序规定过于粗放， 缺乏实际指导意义。无法保证REITs在涉及物业产权持有和转让的时候拥有明 确的法律支持
监管实践提供了丰富的经验；三是这种模式下的基金的股东即为公司股
东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；四是国际上有
成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有：一是我国《公司法》所规
定的“公司对外投资不得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍；二是面临着公司 制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。